BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/12 Verkündet am: 12. Dezember 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Dezember 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision de r Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 8. Mai 2012 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 399,60 nebst Zinsen und vorg erichtliche n Kosten verurteilt worden ist. I n- soweit wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amt s- gerichts Bochum vom 1. Dezember 2011 zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/10 und die Beklagte zu 9 /10 zu tragen. Vo n Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit Oktober 2006 Mieterin ein er preisgebundenen W o h- nung der Klägerin in B . . Nach dem Mietvertrag war zusätzlich die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart. Zunächst betrug die Miete 4 46 . Mit Schreiben vom 16. Oktober 2010 teilte die Klägerin der Beklagte n mit, dass die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparat u- 1 2 - 3 - ren unwirksam sei und sie im Hinblick darauf nach § 28 Abs. 4 II. BV zu einer Mieterhöhung , berechtigt sei ; diese Zahlungen wurden von der Beklagten ab Dezember 2010 erbracht . Mi t Schreiben vom 19. November 2010 verlangte die Klägerin o- natlich erhöhte Kostenm iete außerdem rückwirkend ab 1. Dezem ber 2009. Die Beklagte ist der Auffassung, dass der M ietge brauch ihrer im Dac h- geschoss gelegenen Wohnung durch ein an der Fassade des Gebäudes in der Zeit vom 20. September 2010 bis zum 19. Januar 2011 angebrachtes Ge rüst sowie durch die Abdeckung des Dach e s in der Zeit vom 20. b is 26. September 2010 erheblich beeinträchtigt gewesen und die Miete deshalb im jeweiligen Zeitraum in Höh e von 10 % wegen des Gerüsts und in Höhe von 40 % w egen der Dacharbeiten gemindert sei . Insoweit hat sie die Aufrechnung mit e inem Anspruch auf Erstattung de r zunächst gezahlten Miet e erklärt. D ie Klägerin hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - Zahlung der Erhöhung sbeträge für den Zeitraum Dezember 2009 bis November 2 010 , begehrt . Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das ersti n- stanzliche Urteil abgeände rt und der Klage bis auf einen Teil der Nebenford e- rung stattgegeben. Mit der vom Beruf ungsgericht zugelassenen Revision ve r- folgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat zum Teil Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noc h von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin steh e die erhöhte Kostenmiete für den von ihr geltend g e- machten Z eitraum zu . Sie sei berechtigt, eine n Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. B V zu verlangen, weil die im Mietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei und sie deshalb ohne den Zuschlag nicht die volle Kostenmiete erhalte. D ie Beifügung einer Wirtschaf t- lich keitsberechnung sei entbehrlich , da diese der Beklagten aufgrund eines Vorprozesses bekannt und daher eine Zusatzberechnung nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG ausreiche nd gewesen sei . E ine Berechnung und Erläuterung des Betr ages sei nicht erforderlich gewesen, da es sich um eine vom Gesetz zugelassene pauschale Erhöhung gehandelt habe . Die Mieterhöhu ng verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Dass die Beklagte zu Beginn des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchg e- führt habe, könne eine Treuwidrigkeit schon deshalb nicht begründen, weil der von der Klägerin geforderte Zuschlag die Abnutzung d er Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses abgelten solle, also eine andere Zielrichtung habe. Die Klägerin sei auch zur rückwirkenden Geltendmachung des Zuschlags berechtigt . Zwar greife § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht direkt ein, da die Klägerin de n Zuschlag im Hinblick auf die unwirksame Abwälzung der Schönheitsrepar a- turen schon bei Beginn des Mietverhältnisses hätte fordern können und deshalb keine Änderung der laufenden Aufwendungen eingetreten sei. Es liege aber 5 6 7 8 9 - 5 - eine vergleichbare Interessenlage vor, wenn für die Vertragsparteien - wie hier - erst nachträglich erkennbar we rd e , dass der Vermieter die Schönheitsreparat u- ren zu tragen habe und er die Kosten hierfür im Rahmen der Wirtschaftlic h- keitsberechnung auf den Mieter umlegen könne; dies rechtfe rtige eine analoge Anwendung des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV. D ie von der Beklagten erklärte Aufrechnung sei unwirksam, da ihr kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu stehe . Die Beklagte habe keine erheblichen Beeinträchtigungen dargelegt, die eine Minderung rechtfertigen könnte n. Aus der Aufstellung der Beklagten ergebe sich, dass sie die Beei n- trächtigungen nur an zweieinhalb Tagen habe wahrnehmen können und sich die von den Arbeiten ausgehenden üblichen Beeinträchtigungen im Rahmen des Zumutbaren g ehalten hätten. Das bloße Vorhandensein eines Gerüsts b e- rechtige im Übrigen ohnehin nicht zur Minderung. II. Diese Be urteilung hält re chtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin den Kostenz uschlag für den geltend gemachten Zeitraum auch rüc k- wirkend verlangen kann. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber eine Mind e- rung der Miete in dem von der Beklagten geltend gemachten Zeitraum ver n eint und deshalb die von der Beklagte n wegen überzahlter Miete erklärte Aufrec h- nung als unwirksam angesehen. 1. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 1 8 5, 114 Rn . 12 ff.) geht das Ber u- fungsgericht davon aus, dass der Ver mieter preisgebundenen Wohnraums e i- 10 11 12 - 6 - nen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn sich herausstellt, dass die im Mietvertrag vorgesehen e Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam ist und d er Vermi eter deshalb angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepar a- turen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält. a) Entgegen der Auffassung der Revision war das auf Zahlung diese s Zuschlags gerichtete Miete rhöhungsbegehren der K lägerin nicht im Hinblick auf eine von der Beklagten durchgeführte und noch nicht abgewohnte Anfang s- renovierung treuwidrig und deshalb unzulässig . Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV dient dazu, die in unregelmäßigen Abständen - je nach Fälligkeit der Sch önheitsreparaturen - anfallenden Kosten zeitanteilig auf die Mietzeit zu ve r- teilen; hieran ändert sich durch eine vom Mieter durchgeführte Anfangsrenovi e- rung nichts. Mit dem Zuschlag werden entgegen der Auffassung der Revision nicht die Kosten der Anfangsr enovierung a b gegolten , sondern die seither ei n- tr e tende Abnutzung, die eine spätere erneute Renovierung erforderlich machen wi rd und d eren anteilige Kosten durch den pauschal berechnete n Zuschlag a b- gedeckt werden sollen . Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin die Beklagte auch nicht durch eine unwirksame Renovierungsklausel zur Vo r- nahme der Anfangsrenovierung veranlasst, denn eine Verpflichtung zu ei ner Anfangsrenovierung war der Beklagten nicht auferlegt. b) Zutreffend hat das Berufungsger icht ferner angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren ausreichend begründet hat. Da die Erh ö- hung lediglich den (pauschalen) Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV betraf, b e- durfte es keiner Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung über die im Üb r i- gen unveränderte Grundmiete. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflic h- ten, dass die Klägerin den gesetzlich zulässigen pauschalen ( Höchst - )B etrag ansetzen durfte, ohne zu erläutern, warum sie nicht einen unterhalb dieser 13 14 - 7 - Grenze lie genden Betrag gew ählt hatte; anderenfalls hätte die Klägerin entg e- gen dem Zweck der Pauschalierung konkrete Berechnungen anstellen müssen. c) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch darin beizupflichten, dass die Klägerin den Zuschlag rückwirkend für den Zeitraum ab 1 . Dezember 2009 verlangen kann (§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV). Ob bei dem Zuschlag , den der Ve r- mieter für die nicht wirksam abgewälzten Schönheitsreparaturen verlangt, eine " Änderung von laufenden Aufwendungen " gegenüber der ursprünglichen Wir t- schaftlichkeitsber echnung vorliegt , hat der Senat schon im Rahmen des § 8a Abs. 3 WoBindG, § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 offen gelassen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn.18). Die se Frage bedarf auch im Rahmen des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 keiner Entsch eidung, da auch hier zumindest eine analoge Anwendung geboten ist. Denn nach dem Zweck der Kos tenmiete ist der hier gegeben e Fall, dass die Aufwendungen von vornherein (zunächst unerkannt) höher als die Kosten waren, ebenso zu behandeln wie eine nachträgli che Erhöhung der laufende n Aufwendu n gen. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch , dass das Berufungsgericht die Beeinträchtigung en des Mietgebrauchs durch das während eines Zeitraums von vier Monaten an der Fassade des Hauses angebrachte Gerüst und die rund eine Woche andauernden Dacharbeiten als unerheblich angesehen und de s- halb gemeint hat, d er Beklagten stehe mangels einer Minderung der Miete auch kein Rückforderungsanspruch wegen einer eingetretenen Überzahlung zu. Das Berufungsgericht übersp annt die an die Darlegung eines Mangels zu stellenden Anforderung en , wenn es den detaillierten und durch Lichtbilder ve r- anschaulichten Vortrag der Beklagten über die Mietmängel für unsubstantiiert hält. Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachges chosswohnung e r- heblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Wo che sämtliche Dachziegel e ntfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Conta i- 15 16 17 - 8 - ner zum Abtransport befördert werden. Die von der Beklagten eingereichten Lichtbilder be lege n zudem, dass ihr Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. En t- gegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Mind e- rung auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat. III. D as Berufungsurteil kann somit bezüglich der Entscheidung zur Aufrec h- nung keinen Bestand ha be n , es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Der Senat entscheidet in der Sache selbst , da es keiner weiteren Fes t- stellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO) . Unter Berücksichtigung einer geschuld e- o- rauszahlung h- rend der vom 20. bis 26. September 2010 andauern den Dacharbeiten und der (geringeren , aber nicht unerheblichen) Beeinträchtigungen durch das unmitte l- bar vor den Fenstern der Wohnung aufgebaute Gerüst bis zum 19. Januar 2011 hält der Senat die von der Beklagten ange setzte Minderungsquote, aus der sich ein Betrag von rund ergibt, für angemessen, so dass nach de r Aufrec h- nung von der Klag e forderung lediglich ein Betrag vo n 399,60 e- zü g lich des darüber hinausgehenden Betrages ist deshalb die Berufung der Kläge - 18 - 9 - rin gegen das klageabweisende erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. Die we i- tergehende Re vision ist bezüglich des Zahlungsantrags zu rückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 01.12.2011 - 45 C 82/11 - LG Bochum, Entscheidung vom 08.05.2012 - I - 9 S 14/12 -
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