ECLI:DE:BGH:2017:310517UVIIIZR181.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/16 Verkündet am: 31. Mai 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 138 Abs. 3; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemiet e- ten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Sen atsurteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475). BGH, Urteil vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2017 durch die Vorsitzende Ric hterin Dr. Milge r, die Richterin nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 3. August 2016 aufgehoben. Die Sache wir d zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 2010 Mieterin einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerw ohnung der Kläg erin in Mainz. Mit Schreiben vom 26. August 2014 verlangte die Klägerin die Zustimmung d er Beklagten zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete von 738 798,62 , beginnend mit dem 1. November 2014. Im Mietvertrag ist eine bestimmte Wohn fläche nicht vereinbart. Die von der Klägerin in dem Mieterh öhun gsverlangen angegebene Wohnfläch e von 92,54 qm ist den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt wo r- den. Die Beklagte be zweifelt die angegebene Wohn fläch e; sie verlangt geei g- n e te Nachweise zur Größe der Wohnung von der Klägerin. 1 2 - 3 - Mit der am 7. Ja nuar 2015 bei Gericht eingegangenen Klage ha t die Kl ä- gerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend gemacht . Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen von der Klägerin eingele g- te Berufung ist erfolglos geblieben . Mit der vom Beruf ungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter . Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin sei für die tat sächliche Wohnungsgröße beweisfällig gebli e- ben, da sie trotz des - einfachen - Bestreitens der B eklagten hierfür keinen B e- weis angeboten habe. Die Klägerin habe zwar eine Wohnungsgröße von 92,54 qm behauptet, die Beklagte habe das aber entgegen der Auffa ssung der Klägerin in zulässiger Weise bestritten. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße sei grundsätzlich Sache des Vermieters. Die Klägerin habe jedoch trotz gerich t- lichen Hinweises keinen Beweis angeboten. Dem stehe auch nicht das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Oktober 2014 (VIII ZR 41/14) entgegen, da der Fall nicht vergleichbar sei. In jenem Fall hätten die Parteien im Urkunde n- prozess über die Abrechnung von Betriebskosten gestritten. Dies e Rechtspr e- chung sei auf Fälle der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nicht übertragbar. Der Mieter müsse bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen, 3 4 5 6 7 - 4 - was er angesichts der Dachschrägen ohnehin nur fachlich beraten oder ohne fachliche Beratung nur sehr grob könne, um die Behauptung des Vermieters zu einer bestimmten Wohnfläche bestreiten zu können. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein A n- spruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhö hung der Das Berufungsg e- richt hat zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei für die von ihr behauptete Wohn fläche von 92,54 qm beweisfällig geblieben. Mangels substantiierten B e- streitens der von d er Klägerin behaupteten Größe der Woh nung gilt diese g e- mäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es nicht, dass der beklagte Mieter die vom Vermieter vorgetrag e- ne Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestrei tet , ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen. 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, zu dem di e Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete ist , wie das Berufungsgericht zutreffend z ugrunde gelegt hat, die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VII I ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ). 8 9 10 11 - 5 - 2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, d ie von der Klägerin vorgetragene Wohn f läche von 92,54 qm sei der Entsche i- dung nicht zugrunde zu legen, weil deren einfaches Bestreiten durch die B e- klagte g enüge ( § 138 Abs. 3 ZPO ) . Damit verkennt das Berufungsgericht die der von ihm zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475) zugrunde liegenden Erwägungen. a) D er Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs - und Beweislast für die in Ansatz zu bringe n- de tatsächliche Wohnfläche . Wenn er jedoch - wie hier - eine bestimmte Woh n- fläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darl e- gung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag be achtlich sein - auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfall s substanti iert ( d.h. mit näheren positiven An gaben) zu erwidern und muss erläutern, von we l- chen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senat s- urteile vom 22 . Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen] ; vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29). Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solche s Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupt e- ten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der M ietvertragsurkunde a n- gegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seine r- seits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (Senatsurteil vom 22. Oktobe r 2014 - VIII ZR 41/14, aaO Rn. 18 mwN) . 12 13 14 - 6 - b) S o ist es hier. E ntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vermessung grundsätzlich auch dem Mieter einer solchen W ohnung möglich, die Dachschrägen aufweist und - wie hier - eine Loggia hat . Wi e der Senat bereits ausgeführt hat (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, aaO Rn. 19), mag die Berechnung der Wohnfläche einer Dac h- geschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetr a- gene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liege n- den Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte versäumt. c) Insbeso ndere enthält - entgegen der Auffassung der Revisionserwid e- rung - der von ihr gehaltene Vortrag keine positive (konkrete) Angabe der nach Auffassung der Beklagten bestehenden Größe der Wohnung. Dem Vortrag der Beklagten, wonach sie sowohl die von der Kläge rin angegebene Wohnfläche von 92,54 qm, als auch die im klägerischen Wohnungsinserat angegebene Wohnfläche von 90 qm " bezweifle " , lässt sich nicht entnehmen, dass die Wo h- nung " jedenfalls nicht größer als 90 qm " sei und der Vortrag damit eine positive Quadr atmeterangabe enth ä lt. Denn die Beklagte hat damit lediglich beide g e- nannten Wohnflächen von 92,54 qm und 90 qm in Zweifel gezogen, ohne j e- doch selbst eine konkrete Wohnfläche zu benennen. Auch das von ihr angebotene Sachverständigengutachten verleiht ihrem Vorbringen - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht den G e- halt eines substantiierten Bestreitens. Denn insoweit handelt es sich nicht um einen konkreten Sachvortrag, sondern allein um ein (unbeachtliches) Bewei s- angebot einer nicht be weisbelasteten Partei. 15 16 17 18 - 7 - d ) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht die Senats - entscheidung vom 22. Oktober 2014 (VIII ZR 41/14 , aaO ) auch weder auf den Besonderheiten des Urkunden prozesses noch auf den Eigenheiten einer B e- triebskostenabrech nung. Sie enthält vielmehr allgemeine Grundsätze zur Reg e- lung der Darlegungs - und Beweislast, die sich für die Angabe der Wohnfläche in Mieterhöhungsverlangen nicht von derjenigen in Betriebskostenabrechnungen unterscheide n und auch unabhängig davon sind , ob die Beweismittel aufgrund der gewählten Klageart (so im Urkundenprozess) beschränkt sind. Die in der Senatsentscheidung getroffenen Aussagen sind letztlich Ausdruck dessen, dass sich der Anspruchsgegner - sofern kein Fall des zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen nach § 138 Abs. 4 ZPO vorliegt - nach § 138 Abs. 2 ZPO über die von der Gegenseite behaupteten Tatsachen zu erklären hat und sich der Umfang der dabei von ihm zu fordernden Substantiierung nach dem Inhalt des Vortrags der darlegungspflichtigen Partei richtet (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2015 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 11 f. mwN). 3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als ric h- tig dar (§ 561 ZPO). Die Klägerin hat - entgegen der Ansicht der Revisionserw i- derung - , indem sie den nach eigenen Angaben verfügbaren Wohnfläche n- nachweis der Beklagten trotz deren Bitte nicht vorgelegt hat, weder gegen ihre prozessuale Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO verstoßen noch hat sie sich treuwidrig (§ 242 BGB) verhalten. III . Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist d a- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da das Berufungsgericht - nach seinem Standpunkt folgerichtig - hinsichtlich der geforderten Mieterhöhung noch nicht die erforderlichen Feststellun gen getroffen hat, ist die Sache nicht zur Enden t- 19 20 21 - 8 - scheidung reif und deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwe isen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 18.03.2015 - 81 C 5/15 - LG Mainz, Entscheidung vom 03.08.2016 - 3 S 61/15 -
Full & Egal Universal Law Academy