BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verk374ndet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 542 Abs. 2, 247 543 Abs. 1 und 3, 247 569 Abs. 1, 247 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die au337erordentliche fristlose K374ndigung eines Mietverh344ltnisses 374ber Wohn-raum wegen erheblicher Gesundheitsgef344hrdung nach 247 543 Abs. 1, 247 569 Abs. 1 BGB ist grunds344tzlich erst zul344ssig, wenn der Mieter dem Vermieter zu-vor gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG D374sseldorf AG D374sseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts D374sseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts D374sseldorf vom 13. Februar 2004 we-gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in H366he von 2.332,76 200 nebst Zinsen zur374ckgewiesen hat und als es die Beru-fung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts D374sseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Ma337gabe zur374ckgewiesen hat, dass der Kl344ger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 200 nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kl344ger der Beklag-ten eine etwa 30 qm gro337e Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet-vertrag war mit der Begr374ndung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Geb344ude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol-le. Die Nettomiete betrug 230 200 monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi-cherheit von 460 200. Mit Schreiben vom 16. September 2002 k374ndigte die Beklagte den Miet-vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kl344ger widersprach der K374ndigung unter Hin-weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh-nung mit Zustimmung des Kl344gers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge-f344hrten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erkl344rte sie die au-337erordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses. Als Grund f374r die K374ndigung gab sie im K374ndigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau-fend Hautausschlag und 366fters Asthmaanf344lle gehabt habe. Einige Tage sp344ter zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kl344ger hat von der Beklagten - soweit f374r die Revision noch von Inte-resse - die Zahlung der Miete f374r die zw366lf Monate von Januar bis Dezember 2003 in H366he von insgesamt 2.760 200 nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kl344ger im Wege der Widerklage die R374ckzahlung der Mietsicherheit in H366he von 470 200 einschlie337lich 10 200 aufgelaufener und zuz374glich weiterer Zin-sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kl344ger auf die Wi-derklage verurteilt, an die Beklagte 670 200 nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge-gen eingelegte Berufung des Kl344gers hat das Berufungsgericht mit der Ma337ga-be zur374ckgewiesen, dass der Kl344ger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 200 nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in H366he von zuletzt 2.332,76 200 und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi-on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kl344ger die Verurteilung der Be-klagten zur Zahlung von 2.332,76 200 nebst Zinsen und die Abweisung der Wi-derklage. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe-bung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Beru-fungsgericht. 5 I. Zur Begr374ndung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We-sentlichen ausgef374hrt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverh344ltnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erkl344rte ordentliche K374ndi-gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches K374ndigungsrecht zugestanden, da das Mietverh344ltnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverh344ltnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Geb344ude abgeris-sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, gen374ge den Anforderungen des 247 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose K374ndigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese K374ndigung sei nach 247 543 Abs. 1 Satz 1, 247 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgef344hr-dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgef344hrdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das K374ndigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgef344hrdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverst344ndigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baum344ngel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem L374ftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte L374ftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel-bildung h344tte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach h344tte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe-senheit w344hrend des Tages vier Mal und bei Anwesenheit w344hrend des Tages sechs Mal gel374ftet werden m374ssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, w344re es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit w344hrend des Tages f374nf Mal und bei Anwesenheit w344hrend des Tages zw366lf Mal zu l374ften. Dies k366nne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Ma337e den L374ftungserfordernissen der Wohnung h344tte unterordnen m374ssen. Der Wirksamkeit der K374ndigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kl344ger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden k366nne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose K374ndigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine au337erordentliche fristlose K374ndigung wegen erheblicher Gesundheitsgef344hrdung nach 247 569 Abs. 1 BGB grunds344tzlich erst zul344ssig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erf374llt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden 247 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgef344hrdung allerdings grund-s344tzlich sofort k374ndigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur f374r den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum-burg WuM 2003, 144; OLG D374sseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse-nen Mietvertrag anwendbaren - 247 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die au337er-ordentliche fristlose K374ndigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgef344hr-dung einen besonders geregelten Fall der au337erordentlichen fristlosen K374ndi-gung aus wichtigem Grund nach 247 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset-zessystematik gilt f374r die au337erordentliche fristlose K374ndigung wegen einer er-heblichen Gesundheitsgef344hrdung deshalb ebenso wie f374r jede andere au337er-ordentliche fristlose K374ndigung aus wichtigem Grund, dass die K374ndigung ge-m344337 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zul344ssig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset-zungen des 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustand zu 374berlassen und zu erhalten (247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gef344hrdenden Zustand der Mietr344ume nicht beseitigt, regelm344337ig eine Pflicht aus dem Miet-vertrag. Auch die Wirksamkeit der K374ndigung wegen Gesundheitsgef344hrdung setzt demnach grunds344tzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit R374cksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege-lung des 247 569 BGB keine inhaltliche 304nderung gegen374ber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bed374rfe bei einer K374ndigung wegen Gesundheitsgef344hrdung auch nach der Neurege-lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese 334berlegung hat im Ge-setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgef344hrdung die K374ndigung zu erleichtern, wird durch das grunds344tzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den F344llen der Gesundheitsgef344hrdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/W366stmann, Stand Juni 2006, 247 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/M366ssner, Stand November 2006, 247 569 Rdnr. 28; M374nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., 247 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 247 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, 247 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, 247 569 Rdnr. 17; Anwalt-Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., 247 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., 247 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., 247 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet-prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], 247 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige K374ndigung zu-l344ssig ist und f374r die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast tr344gt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, 247 543 Rdnr. 44), erf374llt sind. Einer Fristsetzung oder Ab-mahnung bedarf es nach 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer K374ndigung wegen Gesundheitsgef344hrdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (247 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige K374ndigung aus besonderen Gr374nden unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (247 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange-nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht h344tte behoben werden k366nnen. Selbst wenn diese Annahme zutr344fe, w374rde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall 374berhaupt nicht h344tte beseitigt werden k366nnen und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen h344tte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begr374ndete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel-tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be-weis gestellten Vorbringen des Kl344gers, dass der Schimmelbefall in nur f374nf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht h344tte vermeiden lassen. Der Sachverst344ndige hat zwar ausgef374hrt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un-zumutbar angesehenen - L374ftungsverhalten der Beklagten h344tte vermeiden las-sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsl344ufig wieder Schimmelpilz gebildet h344tte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverst344ndi-gen f374r erforderlich gehalten - gel374ftet h344tte. Denn es ist nicht auszuschlie337en, dass der Kl344ger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Ma337nah-men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Bel374ftung) wirksam h344tte vorbeugen k366nnen. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an-deren Gr374nden als richtig dar (247 561 ZPO). 17 a) Die Gegenr374ge der Revisionserwiderung, das Mietverh344ltnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erkl344rte ordentliche K374ndigung der Beklagten sp344testens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag-ten kein ordentliches K374ndigungsrecht zustand, weil das Mietverh344ltnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverh344ltnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach 247 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so-fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen F344llen au337erordentlich gek374ndigt oder verl344ngert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverh344ltnis nicht im Wege der ordentlichen K374ndigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, 247 575 Rdnr. 2 f.; a.A. H344ublein, ZMR 2004, 1 und M374nchKommBGB/H344ublein, aaO, 247 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche K374ndigung durch den Mieter ist zul344ssig). 20 bb) Die Befristung des Mietverh344ltnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverh344ltnis kann nach 247 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die R344ume in zul344ssiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erf374llt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Geb344ude abgeris-sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, gen374gt, wie das Berufungs-gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des 247 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver-mieter ein Mietverh344ltnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Geb344u-de, in dem sich die vermieteten R344ume befinden, abrei337en und an dessen Stel-le einen Neubau errichten m366chte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Bauma337nahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh-migungsf344higen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter erm366glichen, die Berechtigung der Befristung zu 374berpr374fen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverh344ltnisses wegen einer wesentlichen Ver344nderung oder Instandsetzung der R344ume die geplanten Ma337nahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Ma337nahmen durch eine Fortsetzung des Mietverh344ltnisses erheblich erschwert w374rden und damit eine Befristung nach 247 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Geb344udes, in dem sich die vermieteten R344ume befinden, bedarf es demgegen374ber keiner n344heren Angaben, da eine Beseitigung der R344ume - anders als eine blo337e Ver344nderung oder Instandset-zung - zwangsl344ufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel-heiten der Bauma337nahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, 247 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kl344ger die R344u-me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi-sionserwiderung mutma337t, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen K374ndigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverh344ltnisses nach 247 575 BGB ist allerdings nur zul344ssig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in 247 575 BGB bezeichneten Verwendun-gen zuzuf374hren (Palandt/Weidenkaff, aaO, 247 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig-keit der Absicht des Kl344gers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Geb344udes vereinbart hatte. Der Kl344-ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok-tober 2002, mit der f374r die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla-nung f374r einen Neubau auf dem Grundst374ck, auf dem sich das Geb344ude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Geb344ude abzurei337en und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gr374nden der Kl344ger seine Abriss- und Neubaupl344ne 25 - 12 - sp344ter zur374ckgestellt oder aufgegeben hat. Entf344llt der Grund f374r die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, f374hrt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach 247 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verl344ngerung des Mietverh344ltnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage f374r den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gek374ndigt haben sollte, auch nicht deshalb als 374berwiegend unbegr374ndet angesehen werden, weil der Kl344ger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus 247 254 Abs. 2 BGB versto337en h344tte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kl344ger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erf374l-lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be-stimmung des 247 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im 334brigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch 247 537 BGB abschlie337end geregelt, so dass neben dieser Vorschrift 247 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegen374ber dem Erf374llungsanspruch auf Zahlung der Miete grunds344tzlich nicht einwenden kann, der Vermieter h344tte die Mietsache anderweitig vermieten k366nnen (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; M374ller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, 247 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, 247 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kl344ger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverh344ltnisses abgelehnt h344tte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben k366nnte (247 242 BGB; vgl. Se-natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach 247 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Kl344gers und die auf R374ckzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschlie337end entscheiden, da jeden-falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort k374ndigen konnte, wei-tere Feststellungen erforderlich sind (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-fungsgericht zur374ckzuverweisen. F374r das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge-sundheitsgef344hrdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragf344higen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel-lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gest374tzt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer H366he von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgef374hrt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgef344hrdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mietr344umen die Gesundheit der Be-wohner gef344hrdet, l344sst sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - F344llen nur durch ein medizinisches Sachverst344ndigengutachten gekl344rt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, 247 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend r374gt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall f374r diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst 374ber die f374r eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun-de verf374gt (vgl. BGH, Urteil vom 21. M344rz 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte L374ftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung h344tte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit w344hrend des Tages viermaliges und bei Anwesenheit w344hrend des Tages sechsmaliges L374ften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen w344hrend des Tages f374nfmaliges und bei Anwesenheit w344hrend des Tages zw366lfmaliges L374ften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, sch366pft den Inhalt des Sachverst344ndigengut-achtens nicht aus und tr344gt den Einw344nden des Kl344gers gegen das Sachver-st344ndigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht ber374cksichtigt, dass der Sachverst344ndige in seinem Gutachten mit dem 204L374ften der Wohnung223 lediglich das Kippen der Fenster f374r etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Kl344-gers, die hohe L374ftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter k366rperlicher Aktivit344t von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kl344ger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun-desumweltamt herausgegebenen 204Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenr344umen223 bei einem Menschen mit leichter k366r-perlicher Aktivit344t lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen-den Mittelwert von 35 g/h nach der im 374brigen zutreffenden Rechnung des Sachverst344ndigen - bei Anwesenheit einer Person w344hrend des Tages - ledig-lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, h344tte gel374ftet werden m374ssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgef374hrt, auch bei Ber374cksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un-zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen L374ftungsverhaltens f374r den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgef344hrten genutzt habe; denn auch dann h344tte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gel374ftet werden m374ssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe-sen sei. Dies erscheint auch unter Ber374cksichtigung des Beurteilungsspiel-raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg-riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm gro337e Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen w344hrend des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster f374r etwa drei bis acht Minuten zu l374ften. Das Berufungsgericht wird den Sachverst344ndigen daher gegebenenfalls zu dem Ein-wand des Kl344gers anh366ren m374ssen, auch wenn der Kl344ger die Anh366rung des - 16 - Sachverst344ndigen bislang nicht ausdr374cklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG D374sseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG D374sseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -
Full & Egal Universal Law Academy