BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 183/09 Verk374ndet am: 6. Oktober 2010 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556a Abs. 1 Satz 2 a) 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB l344sst es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgeb374hren oder Z344hlermiete unab-h344ngig vom tats344chlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Gren-ze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Ab-rechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung f374hrt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden k366nnen, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anf344llt. b) In einem Formularmietvertrag h344lt die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel "Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch 374ber Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt f374r die Grundgeb374hr (sie wird im Verh344ltnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)." der Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zul344ssigkeit einer Umlegung auch der Grundgeb374hren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09 - OLG Dresden LG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. Juni 2009 wird zur374ckge-wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist ein in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach 247 3 Abs. 1 Nr. 1 des Unterlassungsklagengesetzes (UKlaG) eingetragener Mieterschutz-verein. Er nimmt die beklagte Wohnungsgenossenschaft auf Unterlassung der Verwendung einer Klausel in den zwischen der Beklagten und ihren Mietern geschlossenen Vertr344gen in Anspruch. 1 Gem344337 247 2 Abs. 3 des von der Beklagten vorformulierten Dauernut-zungsvertrages hat der Mieter als Betriebskosten unter anderem die "Kosten der Wasserversorgung und Entw344sserung" zu tragen. 247 2 Abs. 3 Nr. 3 des Ver- 2 - 3 - trages enth344lt unter der 334berschrift "Umlagema337stab entsprechend den gesetz-lichen Bestimmungen" folgende Regelungen: " ... d) Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch 374ber Messeinrichtun-gen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt f374r die Grundgeb374hr (sie wird im Verh344ltnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). ... e) Abwasser wird nach dem gleichen Schl374ssel wie Frisch-/Kaltwasser abgerechnet und umgelegt. ... Miete, Ablese-/Abrechnungsgeb374hren von Messeinrichtungen sind Bestandteil der abzurechnenden und umzulegenden Kosten." Der Kl344ger h344lt die in Kursivschrift wiedergegebene Klausel in 247 2 Abs. 3 Nr. 3 Buchst. d Satz 2 des Vertrages f374r unwirksam. Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, die angegriffene Klausel in vorformulier-ten Wohnungsmietvertr344gen zu verwenden oder sich darauf zu berufen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte weiterhin Klageabweisung. 3 Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (OLG Dresden, WuM 2010, 158) hat zur Begr374n-dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 - 4 - Zutreffend habe das Landgericht der Beklagten die Verwendung der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung der anderen Vertragspartei untersagt. 6 7 Entgegen der Auffassung der Beklagten unterliege die streitgegenst344nd-liche Bestimmung der Klauselkontrolle des 247 307 Abs. 1 BGB, weil sie eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung der Umlegung von verbrauchsab-h344ngigen Nebenkosten enthalte. Die Umlegung (auch) verbrauchsunabh344ngi-ger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch sei entge-gen der Ansicht der Beklagten nach den einschl344gigen gesetzlichen Vorschrif-ten nicht vorgesehen. Nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB seien vielmehr (nur) Be-triebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursa-chung durch die Mieter abhingen, nach einem Ma337stab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rech-nung trage. Um derartige Kosten handele es sich bei den Grundgeb374hren der Wasserversorgung, die ihrer Natur nach verbrauchsunabh344ngig seien, gerade nicht. Der Umstand, dass sie in 247 2 Betriebskostenverordnung als den Kosten der Wasserversorgung zugeh366rig beschrieben w374rden, mache sie entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zu verbrauchsabh344ngigen Kosten im Sinne von 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Insbesondere ergebe sich aus der Gesetzesformu-lierung nicht, dass die in der Betriebskostenverordnung unter einem bestimmten Oberbegriff zusammengefassten Kostenarten zwingend jeweils nach einem einheitlichen Umlagema337stab umzulegen seien. Die somit vom gesetzlichen Leitbild abweichende formularm344337ige Ver-einbarung einer Umlegung (auch) der verbrauchsunabh344ngigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasser-verbrauch benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie das Risiko des Leerstands von Wohnungen vom Vermieter auf den Mieter verlagere und ihm 8 - 5 - damit eine nicht unerhebliche und bei Vertragsschluss nicht 374bersehbare Kos-tenlast aufb374rde, ohne dass hierf374r ein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar w344re. Im Normalfall habe der Vermieter den Kostenanteil zu tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfalle, weil er das Vermietungsrisiko trage. Eine Abw344lzung dieses Vermietungsrisikos auf den Mieter k366nne schon bei ei-ner (gerade in bestimmten Regionen der neuen Bundesl344nder nicht unerhebli-chen) durchschnittlichen Leerstandsquote zu einer betr344chtlichen zus344tzlichen Kostenbelastung f374hren, mit der der Mieter bei Vertragsschluss im Regelfall nicht rechne und die er der H366he nach nur schwer oder gar nicht vorhersehen k366nne. Erst recht gelte dies f374r das unter den aktuellen Bedingungen des Im-mobilienmarktes keineswegs nur theoretische Szenario der "Entmietung" gan-zer Wohnbl366cke mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Fall k366n-ne der normalerweise bei Vollvermietung auf die einzelnen Wohnungen entfal-lende Festkostenanteil der Wasserversorgung um ein Vielfaches steigen und zu einer relativ wie absolut unangemessenen Kostenmehrbelastung f374hren. Die Unangemessenheit der Klausel werde entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dadurch kompensiert, dass dem Mieter nach der Rechtspre-chung des Bundesgerichtshofs ein Anspruch auf 304nderung des vereinbarten Abrechnungsschl374ssels zugestanden werde, sofern die Voraussetzungen einer krassen Unbilligkeit gegeben seien. Zum einen sei die Schwelle der unange-messenen Benachteiligung durch eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Formularklausel regelm344337ig noch unterhalb derjenigen einer krassen Unbillig-keit im Sinne des Wegfalls der Gesch344ftsgrundlage oder eines Versto337es ge-gen die Grunds344tze von Treu und Glauben anzusiedeln. Zum anderen w374rde im Fall der Wirksamkeit der Klausel dem Mieter das Prozess- und damit auch ein erhebliches Kostenrisiko einer an den Ma337st344ben von 247 313 bzw. 247 242 BGB orientierten Angemessenheitspr374fung aufgeb374rdet. 9 - 6 - Wie das Landgericht zutreffend erkannt habe, spiele es auch keine Rolle, dass die Beklagte von dem weiten Spielraum, den ihr die Klausel er366ffne, bis-lang gegen374ber einzelnen, in weitgehend entmieteten Wohnh344usern verbliebe-nen Mietern keinen Gebrauch gemacht habe. Denn die Pr374fung der Angemes-senheit im Rahmen der Klauselkontrolle richte sich nicht nach den konkreten Umst344nden des Einzelfalls. Entscheidend sei gem344337 dem abstrakt generellen Charakter der Pr374fung allein, wie die Klausel unter Ber374cksichtigung aller nicht fern liegenden Fallgestaltungen verwendet werden k366nne. Einer dem gesetzli-chen Leitbild entsprechenden Umlegung der Grundgeb374hren der Wasserver-sorgung st374nden auch etwaige Rationalisierungsinteressen der Beklagten als Vermieterin nicht entgegen. Das Landgericht habe zutreffend darauf hingewie-sen, dass nicht ersichtlich sei, aus welchen Gr374nden das Anlegen unterschied-licher Umlegungsma337st344be in Bezug auf Grundgeb374hr und verbrauchsabh344n-gige Wasserkosten einen gr366337eren Aufwand bereiten sollte als die einheitliche Umlegung nach Verbrauch. 10 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand. Die vom Kl344ger beanstandete Klausel in den Dauernutzungsvertr344gen der Beklag-ten 374ber die Umlage der Grundgeb374hr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Wasserverbrauch ist wegen unangemessener Be-nachteiligung der Mieter unwirksam; sie ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung 374ber die Umlegung von Betriebskosten auf den Mie-ter unvereinbar (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). 11 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die angegrif-fene Klausel der Inhaltskontrolle unterliegt. Sie w344re gem344337 247 307 Abs. 3 12 - 7 - Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle entzogen, wenn sie den Inhalt des 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB 374ber die Umlegung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten lediglich deklaratorisch wiederg344be. Das ist entgegen der Auffassung der Revi-sion nicht der Fall. Die Klausel bestimmt, dass die Grundgeb374hr der Kaltwas-serversorgung nach dem gleichen Ma337stab umzulegen ist wie die Kosten des erfassten Wasserverbrauchs. Das ist in 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht - wie in der Klausel - zwingend vorgeschrieben. Die Klausel enth344lt damit keine blo337 deklaratorische Wiedergabe des Gesetzesinhalts. Es handelt sich vielmehr um eine konkretisierende Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung 374ber die Umle-gung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten, die der Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 1 und 2 BGB unterliegt. 2. Die Klausel h344lt der Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt den Mieter dadurch unangemessen, dass sie die Umlegung der Grundgeb374hr der Kaltwasserversorgung nach dem Ma337stab des in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet ohne Ausnahme f374r den Fall, in dem eine solche Umlegung der Grundgeb374hr wegen erheblichen Wohnungsleer-stands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter f374hrt. Die in der Klausel auch f374r diesen Fall vorgese-hene Umlegung der Grundgeb374hr nach erfasstem Verbrauch ist mit wesentli-chen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, zu denen der Grundsatz ge-h366rt, dass der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstands-risiko zu tragen hat, unvereinbar (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klausel auch wegen Versto337es ge-gen das Transparenzgebot des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, weil sie, wie der Kl344ger geltend macht, nicht erkennen lasse, was f374r eine Kostenart mit dem Begriff "Grundgeb374hr" gemeint sei. 13 - 8 - a) Die in der Klausel geregelte Umlegung der Grundgeb374hr nach erfass-tem Wasserverbrauch verst366337t allerdings nicht, wie der Kl344ger und das Beru-fungsgericht meinen, bereits deshalb gegen 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, weil verbrauchsunabh344ngige Kostenbestandteile der Wasserversorgung nach dieser Vorschrift generell nicht nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt wer-den d374rften. Denn das Gesetz l344sst eine Umlegung auch der Grundgeb374hr der Kaltwasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch entgegen der Auf-fassung des Kl344gers und des Berufungsgerichts grunds344tzlich zu. 14 aa) Nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter ab-h344ngen, nach einem Ma337stab umzulegen, der dem unterschiedlichen Ver-brauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tr344gt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch erfasst wird. Der Abrechnung muss ein Ma337stab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch "Rechnung tr344gt", das hei337t ihn ange-messen ber374cksichtigt. 15 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB er366ffnet damit auch bei erfasstem Verbrauch einen gewissen Spielraum f374r die konkrete Ausgestaltung der Umlage ver-brauchsabh344ngiger Betriebskosten. Das Gesetz l344sst es nicht nur zu, dass die Umlegung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfass-tem Verbrauch erfolgt (ebenso Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Rn. 2782; Ermann/Jendrek, BGB, 12. Aufl., 247 556a Rn. 4; M374ller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, C 247 556a Rn. 25; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 556a BGB Rn. 28), sondern erlaubt es auch, dass bei verbrauchsabh344ngigen Betriebskosten in gewissem Umfang verbrauchsunabh344ngige Kostenbestandteile in die Umlegung nach erfasstem 16 - 9 - Verbrauch einbezogen werden (ebenso Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556a Rn. 15; M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556a Rn. 32; Wall, aaO). 17 Darin liegt kein Versto337 gegen das Gebot der Umlagegerechtigkeit. Ab-solute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Denn Umlagegerechtigkeit ist nicht die einzige Anforde-rung an Betriebskostenabrechnungen. Daneben sind Gesichtspunkte der Prak-tikabilit344t zu ber374cksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen f374r den Ver-mieter einfach zu erstellen und f374r den Mieter 374bersichtlich und leicht nachvoll-ziehbar sein. Deshalb sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Unge-rechtigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung von Betriebskostenabrechnungen hinzunehmen (vgl. Senatsur-teile vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 = WuM 2006, 613 Rn. 20; vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09, WuM 2010, 35 Rn. 15). Das gilt nicht nur f374r den nach 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Fl344chenma337stab, der wegen seiner leichteren Handhabbarkeit f374r den Vermie-ter als gesetzlicher Regelma337stab eingef374hrt wurde (BT-Drucks. 14/4553, S. 51), sondern auch f374r die in 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Umlegung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten nach erfasstem Verbrauch. Auch im An-wendungsbereich des 247 556 Abs. 1 Satz 2 BGB d374rfen Gesichtspunkte der Praktikabilit344t ber374cksichtigt werden, solange die Umlage dem erfassten unter-schiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung tr344gt. bb) Nach Ma337gabe dieser Grunds344tze verst366337t es entgegen der Auffas-sung des Berufungsgerichts nicht gegen 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die Kosten der Kaltwasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normal-fall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, aus Gr374nden der Praktikabilit344t einheitlich nach dem erfassten Wasser-verbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundge- 18 - 10 - b374hren oder Z344hlermiete unabh344ngig vom tats344chlichen Wasserverbrauch an-fallen (ebenso LG Berlin (ZK 65), Urteil vom 13. Januar 2009, juris PR-MietR 9/2009, Anm. 1; LG Berlin (ZK 63), MM 2009, 110; LG Chemnitz, NZM 2009, 154; Staudinger/Weitemeyer, aaO; M374nchKommBGB/Schmid, aaO; Pa-landt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 247 556a Rn. 4; Erman/Jendrek, aaO; Bl366-cker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., S. 28; Wall, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., 247 556a Rn. 16; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rn. F 77). Dementsprechend ist eine einheitliche Abrechnung der gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung nach erfasstem Verbrauch weit verbreitet, wenn nicht allgemein 374blich (Wall, aaO). Gemischte Ma337st344be f374r die Umlegung der Kosten der Wasserversorgung sind zwar zul344ssig, wegen des zus344tzlichen Verwaltungsaufwands jedoch un374blich (Langenberg, aaO). Gegen diese Praxis bestehen im Hinblick auf 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB keine grunds344tzlichen Be-denken. Denn nach dieser Vorschrift ist auch eine einheitliche Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch zul344ssig, solange sie dem unterschiedlichen Verbrauch noch hinreichend Rechnung tr344gt. 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt nicht vor, dass verbrauchsunabh344ngige Kostenbe-standteile der Kosten der Wasserversorgung von vorneherein nach einem an-deren Ma337stab umzulegen w344ren als die verbrauchsabh344ngigen. 19 cc) Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts, nach dem Wort-laut des 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB seien nur die verbrauchsabh344ngigen Kos-tenbestandteile der Wasserversorgung, also nicht auch die Grundgeb374hr, nach erfasstem Verbrauch umzulegen, trifft nicht zu. Zu den verbrauchsabh344ngigen Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift geh366ren aufgrund der Verweisung in 247 556 Abs. 1 Satz 3 BGB auch die in 247 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV aufgef374hrten, vom 20 - 11 - Wasserverbrauch abh344ngigen Kosten der Wasserversorgung. Bestandteil der Kosten der Wasserversorgung sind aber nicht nur die Kosten des Wasser-verbrauchs, sondern auch die Grundgeb374hren und die weiteren in 247 2 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV genannten Kosten. Diese Bestimmung macht durch die Zusam-menfassung dieser Kostenbestandteile unter dem Oberbegriff "Kosten der Wasserversorgung" deutlich, dass es sich nicht um selbst344ndige Betriebskosten handelt, sondern dass auch die verbrauchsunabh344ngigen Kostenbestandteile wie die Grundgeb374hren mit zu den vom Wasserverbrauch abh344ngigen Kosten der Wasserversorgung geh366ren. Deshalb ist es im Grundsatz nicht zu bean-standen, wenn die Gesamtkosten der Wasserversorgung einheitlich nach er-fasstem Verbrauch umgelegt werden. Denn auch eine einheitliche Abrechnung der Gesamtkosten nach erfasstem Verbrauch tr344gt, wie es 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt, dem unterschiedlichen Wasserverbrauch Rechnung und ist des-halb nach dieser Vorschrift grunds344tzlich zul344ssig. Insoweit gilt f374r den preis-freien Wohnraum nichts anderes als f374r den preisgebundenen Wohnraum. 247 21 Abs. 2 NMV 1970 geht ebenfalls von der Zul344ssigkeit einer Abrechnung der gesamten Kosten der Wasserversorgung nach einem einheitlichen Ma337stab aus. dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist aus dem Se-natsurteil vom 15. Juli 2009 (VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516) nicht herzuleiten, dass nur die Kosten des Wasserverbrauchs unter 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB fielen und die verbrauchsunabh344ngigen Grundgeb374hren der Wasserversorgung nach dem Fl344chenma337stab des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB umzulegen w344ren. Der Senat hat lediglich entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung im damaligen Fall nicht ("formell") unwirksam war, weil sie f374r den Mieter unter an-derem hinreichend deutlich machte, dass es sich bei der Position "Wasser und Abwasser allgemein" um nach dem Fl344chenma337stab umgelegte Kosten handel-te. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig war und ob die Allgemeinkosten auch 21 - 12 - mit den Verbrauchskosten einheitlich nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB h344tten umgelegt werden d374rfen, hatte der Senat nicht zu beurteilen. 22 b) Der Grundsatz, dass nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasser-verbrauch umgelegt werden d374rfen, gilt allerdings nicht uneingeschr344nkt. Er findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Woh-nungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelas-tung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung f374hrt, die auf die leerste-henden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden k366nnen, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anf344llt. In einem solchen Fall ist die einheitliche Abrechnung unzul344ssig und der Vermieter zur 304nderung des Umlegungsma337stabs f374r die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet, damit die verbliebenen Mieter nicht mit diesen Mehrkosten belastet werden. aa) Auch bei der Umlegung von Betriebskosten gilt im Regelfall, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko zu tragen hat (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Rn. 13 mwN). Dieser Grundsatz ist nicht nur von Bedeutung f374r eine Umlegung der Betriebskosten nach dem Fl344chenma337stab des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (da-zu Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, aaO), sondern hat Auswir-kungen auch auf die Umlegung verbrauchsabh344ngiger Kosten nach erfasstem Verbrauch gem344337 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Ihm geb374hrt dann Vorrang ge-gen374ber der grunds344tzlich zul344ssigen Umlegung der Gesamtkosten der Was-serversorgung nach erfasstem Verbrauch, wenn die einheitliche Umlegung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit den auf die leerstehenden Wohnungen mangels Verbrauch nicht umlegbaren Fixkosten der Wasserver-sorgung f374hrt. Eine derartige Verlagerung des Leerstandsrisikos vom Vermieter auf den Mieter muss der Mieter bei der Umlegung von Betriebskosten nicht hin- 23 - 13 - nehmen (ebenso Wall, WuM 2006, 443, 444; Herrlein/Kandelhard/Both, aaO Rn. 12). 24 Dem steht nicht, wie die Revision meint, das Senatsurteil vom 31. Mai 2006 (VIII ZR 159/05, aaO) entgegen. Im damaligen Fall ging es um die Belas-tung des Vermieters mit anteiligen Kosten des Wasserbrauchs hinsichtlich leer-stehender Wohnungen aufgrund der Umlegung nach dem Fl344chenma337stab. Der Senat hat in dieser Entscheidung lediglich darauf hingewiesen, dass es der Vermieter selbst in der Hand hat, insoweit eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Verbrauch nicht stattfindet, durch den Einbau von Wasseruhren und eine verbrauchsabh344ngige Umlegung dieser Betriebskosten nach 247 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB zu vermeiden (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, aaO Rn. 17). Damit hat der Senat nicht entschieden, dass eine Umlegung verbrauchsunabh344ngiger Kostenbestandteile der Wasser-versorgung auf den Mieter nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB schrankenlos zul344s-sig ist. bb) Der Grundsatz, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen hat, schr344nkt die nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB im Regelfall zul344ssige Umle-gung der Gesamtkosten der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch al-lerdings nicht schon dann ein, wenn etwa in einer gr366337eren Abrechnungseinheit die eine oder andere Wohnung vor374bergehend nicht vermietet ist. Dies f374hrt noch nicht ohne Weiteres zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der anderen Mieter. Die Kosten geringf374giger Leerst344nde sind von den verbleibenden Mie-tern mitzutragen (ebenso Wall, aaO). Erst wenn Dauer und Umfang des Leer-stands unter Ber374cksichtigung der H366he der verbrauchsunabh344ngigen Kosten-bestandteile eine f374r die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung erge-ben, ist der Vermieter verpflichtet, diesem Umstand durch eine 304nderung des Umlegungsma337stabs hinsichtlich der verbrauchsunabh344ngigen Kostenbestand- 25 - 14 - teile der Wasserversorgung Rechnung zu tragen oder den Mietern in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich zu verschaffen. Es ist Aufgabe des Tatrich-ters, die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr hin-nehmbaren Mehrbelastung nach Treu und Glauben unter W374rdigung der Um-st344nde des Einzelfalles zu ziehen. 26 c) Die angegriffene Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie die dargelegte Gren-ze der Zul344ssigkeit einer Umlegung auch der Grundgeb374hren der Wasserver-sorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. aa) Die Klausel schreibt eine Umlegung der verbrauchsunabh344ngigen Grundgeb374hr nach erfasstem Verbrauch ausnahmslos und damit auch f374r den Fall vor, dass eine solche Umlegung infolge erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der verblie-benen Mieter mit den verbrauchsunabh344ngigen Grundgeb374hren f374hrt. F374r eine solche Fallkonstellation ist eine Umlegung auch der verbrauchsunabh344ngigen Grundgeb374hren der Wasserversorgung, wie ausgef374hrt, nicht nach 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zul344ssig, weil diese Vorschrift durch den Grundsatz, dass der Vermieter das Vermietungs- und damit auch das Leerstandsrisiko zu tragen hat, eingeschr344nkt wird. Indem die Klausel diese Einschr344nkung des 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB missachtet, 374berschreitet sie in unzul344ssiger Weise zum Nachteil des Mieters die Grenzen des Spielraums, den das Gesetz f374r die Um-legung verbrauchsabh344ngiger Betriebskosten bei erfasstem Verbrauch ein-r344umt (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 27 bb) Dem steht nicht entgegen, dass die Regelung des 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, wie sich aus 247 556a Abs. 3 BGB ergibt, dispositiv ist. Denn zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts und damit auch des 28 - 15 - 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, von denen nicht abgewichen werden kann, geh366rt auch der Grundsatz, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko jedenfalls dann nicht auf den Mieter abw344lzen darf, wenn dies zu einer unzumutbar hohen Mehrbelastung des Mieters mit Betriebskosten f374hrt, die auf leerstehende Woh-nungen entfallen und deshalb vom Vermieter zu tragen w344ren. Unerheblich ist demgegen374ber, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen bei erheblichem Wohnungsleerstand von der Klausel keinen Gebrauch macht. Dies ist bei der Beurteilung, ob die Klausel der Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 1 und 2 BGB standh344lt, nicht zu ber374cksichtigen und zeigt im 334brigen, dass auch die Beklag-te die Klausel als zu weitgehend ansieht. cc) Die Wirksamkeit der Klausel kann entgegen der Auffassung der Re-vision auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Mieter im Einzelfall nach 247 242 BGB einen Anspruch auf 304nderung des Umlagema337stabes hinsichtlich der Kosten der Wasserversorgung haben kann, wenn die weitere Anwendung des bisherigen Ma337stabs zu einer krassen Ungerechtigkeit f374hrt (vgl. Senatsur-teil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, aaO Rn. 21 mwN). Da die Klau-sel einen derartigen Vorbehalt nicht enth344lt, sondern die Umlegung der Grund-geb374hren nach erfasstem Wasserverbrauch zwingend anordnet, l344sst sie bei 29 - 16 - kundenfeindlichster Auslegung keinen Raum f374r eine Einschr344nkung ihres An-wendungsbereich durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: LG Leipzig, Entscheidung vom 20.02.2009 - 8 O 3161/08 - OLG Dresden, Entscheidung vom 25.06.2009 - 8 U 402/09 -
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