ECLI:DE:BGH:2017:101117UVZR184.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 184/16 Verkündet am: 10. November 2017 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 2 Satz 2 Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mi t gliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinscha f- ten die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instan dhaltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsma ß- nahmen zu beschließen, die ein zu der j e weiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßna h- men verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweil i- gen Untergemeinschaft zu tragen sind. BGH, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16 - LG Hamburg AG Hamburg - St. Georg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. November 2017 d urch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Teilu rteil des Landgerichts Hamburg Zivilkammer 18 - vom 20. Juli 2016 wird auf Koste n des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der A n- lage gehören mehrere Häuser , für die jeweils Untergemeinschaften gebildet wurden . In § 4 der Gemeinschaftsordnung (nachfolge nd GO) heißt es: a) des Hauses R. - Straße 2a , b) des Hinterhauses R. - Straße 2a und des Hofgebäudes R. - Straße 6 , c) des Stadthauses R. - Straße 4 und der Hofgarage und des Ku t- scherhauses R. - Straße 6 , bilden ve rwaltungs - und abrechnungsmäßig jeweils selbständige Unte r- gemeinschaften, die - soweit nach den tatsächlichen Gegebenheiten 1 - 3 - möglich - im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie drei juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften w ä- re n, ohne daß damit jedoch dinglich verselbständigte Untergemeinscha f- ten begründet werden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinscha f- ten sind berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter A usschluss der and e- ren Eigentümer zu treffen. Sie sind weiter befugt, zu eigenen Eigent ü- merversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Unte r- gemeinschaft zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten s ind soweit mö g- lich für die drei Untergemeinschafte n getrennt zu ermitteln und abz u- rechnen. Jede Untergemeinschaft soll so selbständig verwaltet werden, wie es gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich ist. Diese Regelungen Am 13. Dezember 2012 wurden u.a. E igentümerversammlungen für das Haus R. - Straße 2a (nachfolgend Untergemeinschaft A ) und für das Hinterhaus R. - Straße 2a nebst Hofgebäude R. - Straße 6 (nachfolgend Untergemeinschaft B ) abgehalten. In der Versammlung der Untergemeinschaft A wurde unter TOP 5 beschlossen , ein Unternehmen u.a. mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude zu beau f- tragen. Der Kostenrahmen sollte 4.300 der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Auf der Versammlung der Untergemei n- schaft B wurde unter TOP 2 beschlossen, das selbe Unternehmen mit der B e- seitigung der Ursache für Feuchtigkeit zu beauftragen, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung aufgetreten war. Der Kostenrahmen sollt e 2.000 über die laufenden Kosten erfo l- gen. Das Amtsgericht hat die gegen diese Beschlüsse gerichtete Beschlus s- mängelklage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht z u- rückgewiesen und die Revision zugela ssen, beschränkt auf die Frage der B e- schlusskompetenz der Untergemeinschaften für die genannten Beschlüsse. Mit 2 3 - 4 - der Revision verfolgt der Kläger weiterhin das Ziel, die Nichtigkeit dieser B e- schlüsse festzustellen bzw. diese für ungültig zu erklären. Die Beklagten bea n- tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die angefochtenen Beschlüsse se ien nicht mangels Beschlusskompetenz de r Untergemeinschaften nichtig . Bei einer Mehrhausanlage könne die Gem einschaftsordnung die Bildung von Unterg e- meinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen in allen sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Zulässig seien dabei auch Regelungen wie die in Rede stehende , wonach allein die Mitglieder einer Untergem einschaft über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten zu entscheiden hätten . Die angefochtene n Be schlü ss e sei en daher von § 4 GO gedeckt . Dem stehe nicht entgegen, dass im Außenverhältnis Kostenschuldner nur die Wohnungseige n- tümergemeinschaft sein könne. Denn die Wohnungseigentümer seien nicht g e- hindert, unter Inkaufnahme ihres Haftungsrisikos aus § 10 Abs. 8 WEG durch Vereinbarung eine entsprechende Kompetenzverlagerung auf die Unterg e- meinschaft en vorzunehmen. I m Innenverhältnis handele es sich bei den nur das Gebäude der jeweiligen Untergemeinschaft betreffenden Kosten gleichwohl ausschließlich um Kosten, die die Mitglieder dieser Untergemeinschaft zu tr a- gen hätten. Die von dem Bundesgerichtshof für Beschlüsse von Untergemei n- schaften über die Jahre sabrechnung en und die Wirtschaftspläne entwickelten Grundsätze seien auf die hier streitgegenständlichen Be schlüsse übertragbar. 4 - 5 - II. Die Revision hat keinen Erfolg . 1. Das Berufungsgericht hat die Revisionszulassung im Tenor und damit unmissverstä ndlich beschränkt auf die Frage der Beschlusskompetenz der U n- tergemeinschaften für die streitgegenständlichen Beschlüsse. Diese Beschrä n- kung ist wirksam. D ie Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbar en Teil des Gesamtstreitstoffs b e- schränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung b e- troffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Ä n- derung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs kön nen auch einzelne Beschlussmängelgründe sein (S e- nat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 261/15, NJW 2017, 666 Rn. 9; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NJW 2015, 3371 Rn. 7). Daher ist die Revision unzulässig, soweit sie sich gegen die Annahme des Berufun gsgerichts wendet, die Beschlüsse entsprächen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die von dem Kläger insoweit geltend gemachten Beschlussmangelgründe sind von der Zulassung s- entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfasst. 2. Soweit die Revision zul ässig ist, ist sie unbegründet. a) Das Berufungsgericht geht zu Recht von der Z ulässig keit der B e- schlussmängelklage aus. 5 6 7 8 - 6 - aa) Entgegen der mit der Revision serwiderung geäußerten Auffassung ist d er Kläger nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die in den Untergeme i n- schaften A und B gefassten Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen . Diese Befugnis kommt einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeinschaft jedenfalls insoweit zu, als er - wie hier - geltend macht, deren Mitg lieder n fehle wegen der damit verbundenen quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für Kosten verursachende Instandsetzungsmaßnahmen . bb ) Die Klage war , wie geschehen , nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnung seigentümer zu erheben, auch wenn der Kläger lediglich Beschlüsse angreift , die von Untergemeinschaften gefasst w o rden sind ( vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, ZWE 2012, 494 Rn. 5; Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 45/11, NJW 2012, 1224 Rn. 10; Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 145/11, juris Rn. 5). b) Richtig ist auch , dass d ie angefochtenen Beschlüsse der Mitglieder der Untergemeinschaften A und B über die Durchführung von Sanierungsma ß- nahmen in den diesen Untergemeinschaften zuzu ordnenden Gebäuden nicht nichtig sind . aa) Zwar steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu und ist hie r- über nach § 23 Abs. 1 WEG in Versammlungen aller Eigentümer Beschluss zu fassen . Die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nach der die Wohnung s- eigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinb a- rungen treffen können, ermöglicht es aber , in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer unte reinander Untergemeinschaften mit 9 10 11 12 - 7 - eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskomp e- tenz ihrer Mitglieder zu errichten (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, ZWE 2012, 494 Rn. 10 zu der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaf t ). bb) Eine solche abweichende Vereinbarung entnimmt das Berufungsg e- richt zutreffen d § 4 GO . (1 ) Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbuch eintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisions gericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unb e- fangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur heran gezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres e r- kennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 20. November 2015 V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9 mwN). Dabei müssen Abweichungen von der gesetz lichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14 mwN). (2) Nach diesen Maßstäben legt d as Berufungsgericht § 4 GO zutreffend dahin aus , dass den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudeko m- plexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt wird, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs - , Instandsetzungs - und Sa nierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen , und dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind . 13 14 15 - 8 - (a) Durch § 4 GO wird den jeweiligen Mitgliedern der Untergemeinscha f- ten die Befugnis eingeräumt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude betreffen, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen , eig e- ne Eigentümerversammlungen durchzuführen und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen . Diese Regelung erlaubt ihrem Sinn und Zweck nach den jeweiligen Mitgliedern der Untergemeinschaften auch, die Durchführung von Instandhaltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsma ß- nahmen zu beschli eßen, die ausschließlich die zu ihrer Untergemeinschaft g e- hörenden Gebäude betreffen , überträgt ihnen aber zugleich in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG im Innenv erhältnis zu den anderen Eigentümern die alleinige Kostenlast für die so beschlossenen Maßnahmen. (b) Die in § 4 GO enthaltene Einschränkung, dass die Mitglieder der U n- tergemeinschaften Beschlüsse nur mit Wirkung für die jeweilige Untergemei n- schaft fassen dürfen, ist nach dem Sinn und Zweck der Gesamtregelung nicht so zu verstehen, dass keine Bes chlüsse gefasst werden dürften, die im Auße n- verhältnis nur durch eine Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft mit entspr e- chender Haftungsfolge für die übrigen Mitglieder umgesetzt werden können. (aa ) Richtig ist allerdings, dass e in solcher Beschluss im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer Haftung aller Mi t- eigentümer führt , somit auch derer, die an der Untergemeinschaft nicht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Nur die ( Gesamt - )Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte e r- werben und Pflichten eingehen. Daher wird der Beschluss einer Untergemei n- schaft zur Durchführung von Instandhaltungs - , In standsetzungs - oder Sani e- 16 17 18 - 9 - rungs maßnahmen rechtlich umgesetzt, indem der Verwalter den erforderlichen Auftrag im Namen und (im Außenverhältnis) auf Rechnung der Wohnungse i- gentümergemeinschaft erteilt. Deren Verpflichtung hat nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG zur F olge, dass im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer und - entgegen der in der Revisionserwiderung geäußerten Auffassung der Bekla g- ten - nicht etwa nur die Mitglieder der Untergemeinschaft dem Gläubiger nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils hafte n ( ebenso BeckOK WEG /Dötsch, [01. 10 .2017], § 10 Rn. 41; Kümmel /Vandenhouten in Niede n- führ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 1 2 . Aufl., § 25 Rn. 27; Gott sch a l g, NZM 2013, 60, 62; Hügel, NZM 2010, 8, 13, 14; Jennißen, ZWE 2017, 117, 118; Moosheimer, ZMR 2014, 602, 6 08), auch wenn die Kosten im Innenverhältnis durch andere Miteigentümer zu tragen sind (§ 10 Abs. 8 Satz 2 WEG). Diese Haftung kann durch die Gemeinschaft nicht einseitig, auch nicht durch eine en t- sprechende Rege lung der Gemeinschaftsordnung, abbedungen we rden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter nicht zum Nachteil von Gemeinschaftsgläubigern wirken können (vgl. BeckOGK/Falkner, WEG [01.07.2017], § 10 Rn. 111). (bb ) A usdrückliches Ziel der Regelung in § 4 GO ist es, die Unterg e- meinschaften hinsichtlich der Verwaltung und Abrechnung soweit wie (rechtlich und tatsächlich) möglich zu verselbständigen, insbesondere in Bezug auf s äm t- liche Lasten und Kosten, die in den drei Untergemeinschaften anfallen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer Untergemeinschaft vorzunehmen sind, im A u- ßenverhältnis aber von der Gesamtgemeinschaft als teilrechtsfähigem V erband beauftragt werden müssen , stets alle Miteigentümer zu beschließen hätten. Die Regelung zielt ersichtlich gerade darauf ab, den Untergemeinschaften die Ve r- 19 - 10 - waltung der ihnen zuzuordnenden Gebäude so weit wie möglich zu übertragen und hiermit zugleich die übrigen Eigentümer von der Verwaltungsverantwortung für diese Gebäude zu entlasten. Dies lässt sich nur erreichen, wenn die Reg e- lung so verstanden wird, dass auch mit Kosten verbundene Maßnahmen und hierauf bezogene Beschlüsse zulässig sind, sofern d ie Maßnahmen ausschlie ß- lich Gebäude der jeweiligen Untergemeinschaft betreffen und die Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft zu tragen sind. Dementsprechend ist auch die Regelung in § 7 Abs. 4 GO , wonach die Wohnungs - /Tei leigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltung srückstellung verpflichtet sind, anders als die Revision meint , nicht so zu verstehen, dass für alle Gebäude der Gemeinschaft eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden ist. Vielmehr muss diese Regelu ng im Lichte von § 4 GO dahin ausgelegt werden, dass die jeweiligen Wohnungs - /Teileigentümer der Untergemeinscha f- ten zur Ansammlung von getrennten Instandhaltungsrücklagen verpflichtet sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, ZWE 2015, 33 5 Rn. 10 ff. ). Nur die Bildung buchungstechnisch getrennter Rücklagen ermöglicht die in § 4 GO vorgesehene getrennte Ermittlung und Abrechnung der in den drei Unte r- gemeinschaften jeweils anfallenden Lasten und Kosten. (cc) Entgegen der Auffassung der Revision und vereinzelt er Stimmen in der Literatur sind Regelungen über die möglichst weitgehende Verselbständ i- gung von Untergemeinschaften nicht anders zu verstehen, wenn die Gemei n- schaftsordnung wie hier aus der Zeit vor der Einführung der Teilr echtsfähi gkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Gesetzgeber und der Neur e- gelung der quotalen Außenhaftung in § 10 Abs. 8 WEG stam mt ( so aber Jennißen, NZM 2006, 203, 206) . Vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hafteten für Instandhaltungs - , Instandse t- zungs - und Sanierungsmaßnahmen im Außenverhältnis alle Miteigentümer g e- 20 - 11 - samtschuldnerisch ohne Beschränkung auf ihren Miteigentumsanteil ( vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1979 - VII ZR 187/78, BGHZ 75, 26, 30). Ob die Wirksa m- kei t von Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die die Verpflichtung aller Miteigentümer durch Beschlüsse der Untergemeinschaften ermöglichen, unter dieser Rechtslage anders zu beurteilen war als heute, kann dahinstehen. J e- denfalls folgt aus der damals unbegr enzten gesamtschuldnerischen Außenha f- tung der Wohnungseigentümer nicht, dass eine unter dieser Rechtslage g e- troffene Regelung enger auszulegen wäre als eine gleichlautende Regelung, die unter der Geltung von § 10 Abs. 8 WEG vereinbart wurde . Denn eine en t- s prechende Beschlusskompetenz konnte dem objektiven Interesse der Wo h- nungseigentümer, wie es einer Regelung zu entnehmen ist, die eine möglichst weitgehende Verselbständigung der Untergemeinschaften vorsieht , auch in A n- sehung der ehemals unbegrenzten Außenh aftung entsprechen (im Ergebnis ebenso Häublein, ZWE 2010, 149, 154; Wenzel, NZM 2006, 321, 324) . cc ) Die so verstandene Regelung in § 4 GO ist wirksam. Durch die G e- meinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für ei n- zelne Gebä ude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsma ß- nahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Unter gemeinschaft gehöre n- des Gebäude betreffen , wenn zugleich bestimm t wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind . ( 1 ) Zwar wird t eilweise vertrete n, dass die Verwaltungskompetenz der Gesamt heit aller Wohnungseigentümer allenfalls insoweit verdrängt werden könne , als sicher ausgeschlossen sei, dass die anderen Eigentümer von einer 21 22 - 12 - in der Unter gemeinschaft beschlossenen Angelegenheit nachteilig betrof fen würden, was der Fall wäre , wenn aufgrund eines solchen Beschlusses eine A u- ßenhaftung des Verbandes und damit eine (quotale) Haftung aller Wohnung s- e igentümer begründet w ü rde (BeckO K WEG /Dötsch, [ 0 1. 10 .2017], § 10 Rn. 39, 41; Kümmel /Vandenhouten in Niede nf ühr/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12 . Aufl., § 25 Rn. 27 ; wohl auch Jennißen, ZWE 2017, 117, 118 ). Zutreffend nimmt die herrschende Meinung aber an, dass Regelungen, die den Unterg e- meinschaften die Beschlusskompetenz für die ihre jeweiligen Gebäude betre f- fen den Instandhaltungs - und Instandsetzungsmaßnahmen einräumen, ung e- achtet der mit der Umsetzung solcher Beschlüsse einhergehenden anteiligen Außenhaftung auch der nicht stimmberechtigten Wohnungseigentümer zulässig und wirksam sind ( BeckOGK/Falkner, WEG [01. 07.2017], § 10 Rn. 249; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer [2018] § 10 WEG Rn. 16 5, 167 ; Häublein, ZWE 2010, 149, 153; Hügel, NZM 2010, 8, 10; Merle, ZWE 2005, 164, 167; Moosheimer, ZMR 2014, 602, 608; Ott, ZWE 2016, 193, 19 5; Wenzel, NZM 200 6, 321, 324 ). ( 2 ) Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Diese Regelung ist Ausdruck der Privataut o- n omie der Wohnungseigentümer und lässt ihnen und dem teilenden Eigentümer bei der Ordnung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend freie Hand (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, NJW 2015, 3371 Rn. 13 ; Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 ) . Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB. Darüber hinaus unterliegen Bestimmungen, die wie die hier in Rede stehende Gemei n- schaftsordnung von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegeben wurden, 23 - 13 - einer Inhaltskontrolle, wobei der Senat bislang offen gelassen hat, ob sich diese an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB oder unter Berü cksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, aaO Rn. 7 mwN auch zum die s- bezüglichen Streitstand). Unzulässig sind jedenfalls Regelungen, die die pers o- nenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer aushöhl en oder in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingreifen ( Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, aaO Rn. 8). ( 3 ) Die den Untergemeinschaften in § 4 GO eingeräumte Beschlussko m- petenz hält sich innerhalb dieser Grenzen der Regelungsbefugnis der Wo h- nungseigentümer . (a) Sie verstößt nicht dadurch gegen zwingende Vorschriften des Wo h- nungseigentumsgesetzes , dass bei der Bildung von Untergemeinschaft en von den allgemeinen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes über die Stimmrechte der Wohnungseigentümer abgewichen wird. In der Rechtspr e- chung des Senats ist geklärt, dass Vereinbarungen zulässig sind , die von den Stimmrechtsregelungen in § 21 Abs. 3, § 28 Abs. 5 WEG für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse abweichen und bestimmen, dass allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entsc heiden haben (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, ZWE 2012, 494 Rn. 10). Nichts anderes gilt für die den Untergemeinschaften durch Vereinbarung eing e- räumte Kompetenz, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchfü h- rung von Instandhaltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude 24 25 - 14 - betreffen. In den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigent ü- mer würde hingegen eingegriffen, wenn die Regelung den Unter gemeinscha f- ten die Kompetenz einräumte, über Maßnahmen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere - nicht sämtlich zu der Untergemeinschaft gehörende - Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen beträfen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, ZW E 2012, 494 Rn. 11). Dies ist hier nicht der Fall. ( b ) Die Regelung greift auch nicht dadurch in den Kernbereich der Mi t- gliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer ein, dass sie den Untergemei n- schaften Beschlüsse ermöglicht, die im Außenverhältnis zu ei ner Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer quotalen Haftung der an den jeweiligen Beschlüssen nicht beteiligten Eigentümer führen. Diese werden durch die B e- schlusskompetenz der Untergemeinschaften auch nicht unangemessen b e- nachteiligt . ( aa) Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese anteilige Außenhaftung für die an der Untergemeinschaft nicht beteiligten Eigentümer nur mit einem geri n- gen wirtschaftlichen Risiko verbunden ist. Eine Regelung der Gemeinschaft s- ordnung, die den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz einräumt, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Unte r- gemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, ist nämlich nur zulässig, wenn sie - wie hier - in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG zulässigerweise (vgl. S e- nat, Urteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 231/11, ZWE 2012, 494 Rn. 10) zugleich bestimmt, dass die durch d iese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenve r- hältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind. Da die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung nur 26 27 - 15 - dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Aufb ringung der Mittel gesichert ist (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 17 mwN), hat diese Kostenverteilung im Innenverhältnis zur Folge, dass i n den Beschlüssen der Untergemeinschaften über die Durchführung von Instan d- haltungs - , Instandsetzungs - und Sanierungsmaßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden muss , die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit ei n- bezieht, etwa indem die Maßnahme aus der von der Untergemeinschaft g e- trennt gebildeten Instandhaltungsrücklagen, aus den la ufenden Wohngeldza h- lungen der Mitglieder der Untergemeinschaft oder aus einer nur von diesen a n- teilig zu zahlenden Sonderumlage beglichen wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich bereits die Inanspruchnahme eines nicht der Untergemeinschaft angeh ö- renden Wo hnungs - oder Teileigentümers als äußerst unwahrscheinlich dar. Sollte es gleichwohl zu einer solchen Inanspruchnahme kommen, kann der b e- troffene Eigentümer bei den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft R e- gress nehmen, die die mit der jeweiligen Maßn ahme verbundenen Kosten im Innenverhältnis allein zu tragen haben. Angesichts dessen besteht für die jewe i- ligen Mitglieder der Untergemeinschaften auch kein Anreiz, wirtschaftlich u n- vernünftige oder besonders kostspielige Maßnahmen zu beschließen. Daher te ilt der Senat nicht die von der Revision geäußerte Befürchtung, die Möglic h- keit der Delegation entsprechender Beschlusskompetenzen auf Untergemei n- schaften sei geeignet, die Solidarität innerhalb der Gesamtgemeinschaft und die Bereitschaft zu einem verantwo rtungsbewussten und vernünftigen Wir t- schaften zu untergraben. ( bb) De r anteiligen Haftung im Außenverhältnis steht als Vorteil einer weitgehenden Verselbständigung der Untergemeinschaften gegenüber, dass die diesen angehörenden Wohnungs - und Teil eige ntümer über Maßnahmen, die allein die zu ihrer jeweiligen Untergemeinschaften gehörenden Gebäude 28 - 16 - betreffen, allein beschließen können , ohne die Gesamtgemeinschaft befassen zu müssen . Zugleich werden sie von der Verwaltungsverantwortung für die G e- bäude der anderen Untergemeinschaften entlastet. Dieser Autonomiegewinn stellt sich als hinreichende Kompensation für das geringe Risiko der anteiligen Inanspruchnahme für die von anderen Untergemeinschaften verursachten Ko s- ten dar. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 BGB. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Hamburg - St. G eorg, Entscheidung vom 16.06.2015 - 980a C 41/13 WEG - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.07.2016 - 318 S 72/15 - 29
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