BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 185/09 Verk374ndet am: 12. Mai 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 5 Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: feh-lende Umlagef344higkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegen374ber einer fr374he-ren Abrechnung erhoben hatte. BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/09 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 3. Juni 2009 wird zur374ckgewie-sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorg344ngerin des Kl344gers mit Ver-trag vom 1. M344rz 2002 eine Wohnung in M. . Der Kl344ger trat als Erbe der Vermieterin in das Mietverh344ltnis ein und rechnete die Betriebskosten f374r das Jahr 2003 mit Schreiben vom 8. Oktober 2004 ab. Nachdem er mit An-waltsschreiben vom 8. November 2004 die aus der Abrechnung sich ergebende Nachforderung angemahnt hatte, erhoben die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 17. Dezember 2004 verschiedene Einwendungen, mit denen sie unter an-derem die Umlagef344higkeit der Grundsteuer und anderer Betriebskosten bean-standeten. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 16. November 2005 rechnete der Kl344ger unter Einbe-ziehung der Grundsteuer die Betriebskosten f374r das Jahr 2004 ab. Die Beklag-ten erkannten im Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2006 einen Teil der vom Kl344ger errechneten Nachforderung an, wandten aber unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 17. Dezember 2004 unter anderem ein, dass die Grundsteuer nach wie vor nicht zu erstatten sei. 2 Mit Schreiben vom 14. Dezember 2006 rechnete der Kl344ger die Betriebs-kosten f374r das Jahr 2005 ab. In der vom Kl344ger errechneten Nachforderung in H366he von 521,43 200 war die anteilig umgelegte Grundsteuer mit einem Betrag von 270,72 200 enthalten. Die Beklagten zahlten auf diese Abrechnung am 6. M344rz 2007 einen Teilbetrag von 79,04 200; zu der Abrechnung 344u337erten sie sich nicht. 3 Mit seiner daraufhin erhobenen Klage hat der Kl344ger eine Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt 791,04 200 nebst Zinsen - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hin-sichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begr374ndung abgewiesen, der Miet-vertrag sei dahin auszulegen, dass die Grundsteuer nicht umlagef344hig sei; hin-sichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung des aus dieser Abrechnung noch offenen Betrages von 271,30 200 nebst Zinsen mit der Begr374ndung verurteilt, dass die Beklagten es vers344umt h344tten, gegen die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 Ein-wendungen innerhalb der gesetzlichen Frist geltend zu machen. Das Landge-richt hat die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese wei-terhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 begehren. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 7 Das Amtsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagten mit dem Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Be-triebskostenabrechnung 2005 gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausge-schlossen seien. Die Beklagten h344tten jedenfalls nicht bewiesen, dass sie in-nerhalb der ab Zugang der Betriebskostenabrechnung laufenden Zw366lf-Monats-Frist gegen374ber dem Kl344ger den Einwand, es fehle an einer Vereinbarung 374ber die Umlage der Grundsteuer, m374ndlich oder schriftlich erhoben h344tten. Das Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2006 betreffe die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2004 und nicht die erst am 14. Dezember 2006 erstellte Abrech-nung f374r das Jahr 2005. Mit dem Schreiben vom 5. Januar 2006 h344tten die Be-klagten auch nicht vorsorglich bereits f374r alle zuk374nftigen, ihnen noch unbe-kannten Abrechnungen den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung erho-ben. Auch aus dem Zahlungsverhalten der Beklagten ergebe sich nicht, dass diese den Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung in Bezug auf die Be-triebskostenabrechnung 2005 erhoben h344tten. Zwar schreibe 247 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine besondere Form f374r die Einwendungen vor. Jedoch m374sse der Einwand "mitgeteilt" werden. Allein der Umstand, dass die Beklagten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung ohne weitere Erl344uterung nur einen Teil-betrag bezahlt h344tten, lasse aus der Sicht eines objektiven Dritten nicht erken-nen, warum die Beklagten weniger bezahlt h344tten; auch aus der H366he des Teil-zahlungsbetrages (79,04 200) sei dies nicht ersichtlich. - 5 - Die Mitteilung des Einwands der fehlenden vertraglichen Vereinbarung gegen374ber der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 sei vorliegend auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagten bereits die Betriebskostenab-rechnungen f374r die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 insoweit beanstan-det h344tten. Weder aus dem Wortlaut des 247 556 Abs. 3 Satz 5 BGB noch aus Sinn und Zweck der Vorschrift erg344ben sich Hinweise darauf, dass ein Mieter Einwendungen gegen374ber einer Betriebskostenabrechnung in den nachfolgen-den Jahren nicht wiederholen m374sse. Schlie337lich versto337e der Kl344ger auch nicht gegen Treu und Glauben (247 242 BGB), indem er sich auf den Einwen-dungsausschluss berufe. 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagten den Einwand der fehlenden Umlagef344higkeit der Grundsteuer gegen374ber der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 we-gen Vers344umung der in 247 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelten Frist nicht mehr geltend machen k366nnen (247 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). 9 Nach 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Ein-wendungen gegen die j344hrliche Betriebskostenabrechnung sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die versp344tete Geltendmachung nicht zu vertreten. Diese Voraussetzungen f374r einen Einwendungsausschluss sind hier erf374llt. 10 1. Nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten nicht be-wiesen, dass sie den Einwand der fehlenden Umlagef344higkeit der Grundsteuer 11 - 6 - gegen374ber der am 14. Dezember 2006 erstellten Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 innerhalb der Zw366lf-Monats-Frist m374ndlich oder schriftlich erhoben h344tten. 12 Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass in der am 7. M344rz 2006 erfolgten, nicht n344her erl344uterten Zahlung eines Teilbetrags von 79,04 200 auf die vom Kl344ger in der Abrechnung vom 14. Dezember 2006 erho-bene Nachforderung von 521,43 200 nicht die (konkludente) Mitteilung gesehen werden kann, dass die Beklagten die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Umlagef344higkeit der Grundsteuer beanstandeten. Auch dagegen wendet sich die Revision nicht. Danach ist das Berufungsgericht mit Recht davon ausgegangen, dass die Beklagten erst im vorliegenden Rechtsstreit - mit Schriftsatz vom 8. Oktober 2008 - gegen374ber der Betriebskostenabrechnung 2005 geltend gemacht haben, dass die Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht umlagef344hig sei. Damit haben die Beklagten die in 247 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geregelte Frist vers344umt mit der Folge, dass sie die Einwendung der fehlenden Umlagevereinbarung f374r die Grundsteuer nicht mehr geltend machen k366nnen, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagten die Vers344umung der Frist nicht zu vertreten h344tten (247 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). 13 2. Vergeblich macht die Revision geltend, eine Beanstandung der Be-triebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 sei entbehrlich gewesen, weil die Beklagten bereits gegen374ber den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt h344tten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten; angesichts dessen h344tten die Beklag-ten diesen Einwand gegen374ber der Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 nicht zu wiederholen brauchen. Dies trifft nicht zu. Sowohl der Wortlaut als 14 - 7 - auch der Sinn und Zweck des 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verlangen, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegen374ber einer Be-triebskostenabrechnung f374r ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zw366lf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilt; die Bean-standung einer fr374heren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mittei-lung grunds344tzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. a) Der Senat hat entschieden, dass zu den Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters, die der Mieter sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgem344337en Ab-rechnung geltend machen muss, auch der Einwand geh366rt, dass es f374r einzel-ne, nach 247 556 Abs. 1 BGB grunds344tzlich umlagef344hige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung 374ber deren Umlage fehlt (Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 24). Zu solchen Einwendungen ge-h366rt auch der von den Beklagten erhobene Einwand der fehlenden Umlagef344-higkeit der Grundsteuer. Da somit auch dieser Einwand unter 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB f344llt, hat der Mieter den Einwand der fehlenden Umlagef344hig-keit der Grundsteuer nach dem Wortlaut dieser Bestimmungen gegen374ber jeder j344hrlichen Betriebskostenabrechnung, in der die Grundsteuer umgelegt worden ist, innerhalb der Zw366lf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Denn jede j344hr-liche Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf. 15 b) Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Bestim-mungen des 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB im vorliegenden Fall nicht deshalb unanwendbar sind, weil die Beklagten die ihrer Auffassung nach fehlende Um-lagef344higkeit der Grundsteuer bereits gegen374ber den fr374heren Betriebskosten-abrechnungen f374r die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 geltend gemacht hatten. Einer derartigen Einschr344nkung des Anwendungsbereichs der Vorschrif- 16 - 8 - ten 374ber den Einwendungsausschluss steht nicht nur der Wortlaut, sondern auch der Sinn und Zweck des Gesetzes entgegen. 17 aa) Die auf Empfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bun-destages in das Gesetz aufgenommenen Bestimmungen des 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB stellen im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungs-ausschluss f374r den Vermieter (247 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) einen Einwen-dungsausschluss f374r den Mieter mit entsprechender Frist gegen374ber; damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit 374ber die wechselseitig geltend gemachten Anspr374che besteht (BT-Drs. 14/5663, S. 79; Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, aaO, Tz. 25). Das nach der Gesetzesbegr374ndung angestrebte Ziel der Rechtssicher-heit (BT-Drs. 14/5663, aaO) erfordert es, dass das Einwendungsrecht des Mie-ters gegen374ber jeder Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist, die der Mieter nicht innerhalb der Zw366lf-Monats-Frist beanstandet hat. Denn das Ziel des Gesetzes, durch Fristablauf Klarheit 374ber die Anspr374che aus der Betriebs-kostenabrechnung f374r ein bestimmtes Jahr zu erlangen, w374rde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer fr374heren Abrechnung f374r eine sp344tere Be-triebskostenabrechnung nicht mehr zu verlangen w344re, dass diese Abrechnung innerhalb der Frist (erneut) beanstandet wird, sondern die sp344tere Abrechnung auch nach Ablauf von zw366lf Monaten noch unter Bezugnahme auf die gegen-374ber einer fr374heren Abrechnung erhobene Einwendung angegriffen werden k366nnte. Deshalb ist die erneute und wiederholte Geltendmachung von Einwen-dungen gegen die vertragliche Umlagef344higkeit von Betriebskosten nicht, wie die Revision meint, eine unn366tige F366rmelei, sondern geboten, um das vom Ge-setzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen. Es ist dem Mieter auch zuzumuten, eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zw366lf-Monats-Frist und nicht erst danach erneut zu beanstanden, wenn er 18 - 9 - diese Abrechnung aus dem gleichen Grund wie eine fr374here Abrechnung f374r nicht gerechtfertigt h344lt. 19 bb) Die Revision meint dagegen, es verstehe sich von selbst und sei dem Kl344ger auch bewusst gewesen, dass die Beklagten an dem Einwand der fehlenden Umlagef344higkeit der Grundsteuer auch f374r die Zukunft h344tten festhal-ten wollen, nachdem sie die Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2003 und 2004 insoweit bereits beanstandet hatten. Dies trifft nicht zu und rechtfertigt es nicht, die gesetzlichen Bestimmungen 374ber den Einwendungsausschluss im vorliegenden Fall auf die Betriebskostenabrechnung f374r das Jahr 2005 nicht anzuwenden. Entgegen der Auffassung der Revision ist es, wie auch der vorliegende Fall zeigt, keine Selbstverst344ndlichkeit, dass ein Mieter eine Einwendung gegen die Umlagef344higkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegen374ber einer fr374he-ren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegen374ber einer sp344teren aufrechterh344lt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtslage - wie hier - zun344chst zweifelhaft und auch im Zeitpunkt der sp344teren Abrechnung noch nicht gekl344rt ist. In einer solchen Situation ist es nicht ungew366hnlich, dass eine der Parteien auf ihrem Standpunkt nicht weiter beharrt - sei es, dass der Ver-mieter streitig gewordene Betriebskosten in einer sp344teren Abrechnung nicht wieder umlegt oder dass der Mieter eine gegen374ber einer fr374heren Abrechnung erhobene Einwendung gegen374ber einer sp344teren nicht wieder aufgreift. Des-halb ist es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erfor-derlich, dass der Mieter gegen fr374here Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestehen, auch gegen374ber sp344teren Ab-rechnungen innerhalb der f374r diese Abrechnungen laufenden Zw366lf-Monats-Frist geltend macht. Anders ist Klarheit auch dar374ber, ob der Mieter an einer 20 - 10 - Einwendung gegen eine fr374here Abrechnung auch gegen374ber einer sp344teren Abrechnung festhalten will, nicht zu erlangen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 17.12.2008 - 8 C 245/08 - LG Mannheim, Entscheidung vom 03.06.2009 - 4 S 17/09 -
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