VIII ZR 185/14 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 185/14 Verkündet am: 18. März 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme la u- fender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovi e- rungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, das s sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beu r- teilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen G e- - 2 - samtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Ei n- zelfalles maßgeblichen Umstände. d ) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, o b- liegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wo h- nung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darl e- gungs - und Beweislast für die Gewähr ung einer angemessenen Ausgleich s- leistung trifft den Vermieter. BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 - LG Berlin AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen den Zahlungsanspruch zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts Te m- pelho f - Kreuzberg vom 9. August 2013 im Kostenpunkt und hi n- sichtlich des Zahlungsanspruchs abgeändert. Die Klage wird hinsichtlich des Zahlungsanspruchs insgesamt a b- gewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbesta nd: Die Beklagten waren seit dem 1. Oktober 2002 Mieter einer aus vier Zimmern nebst Küche, Diele, Bad und Balkon bestehenden Wohnung der Kl ä- enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen: "§ 4 Nr. 6 Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfalle n- den Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschl ießlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. § 14 Nr. 1 Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre , in Wohn - und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Unter § 12 Nr. 2 des Mietvertrages ist nach dem vorgedruckt en Text " Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen g e- troffen: "Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15. Oktober 2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vo r- nimmt. 1 2 - 5 - Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis zum 30. November 2011 und gaben die Wohnung am 29. Dezember 2011 zurück. Mit Schreiben vom 6. Januar 2012 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 25. Januar 2012 unter anderem zur Vo rnahme näher bezeichneter Schönheit s- reparaturen auf. Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Male r- betriebes vom 6. Februar 2012 Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt . Die Beklagten haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsb e- dürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche R e- novierung sei durch die Gegenleistung der Kläger in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht abgegolten worden. Das Amtsgericht hat der Klage - unter deren Abweisung im Übrigen - in Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung nur in Höhe von u- rückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die B e- klagten ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich de s Zahlungsanspruchs we i- ter. 3 4 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Schadensers atzanspruch gegen die Beklagten zu, weil diese fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hätten. Das Ber u- fungsgericht folge der Bewertung des Amtsgerichts, wonach davon auszugehen sei, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheit srep a- raturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des Mietvertrages wirksam sei. Die Reg e- lung sei nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil die Wohnung bei Anmietung nicht (vollständig) renoviert gewesen sei und die Beklagten unstre i- tig Renovierungsarbeiten vor genommen hätten, für die sie keinen diesen Lei s- tungen entsprechenden Ausgleich erhalten hätten. Zwar sei im Mietvertrag vom 1. Oktober 2002 vorgesehen, dass die Mi e- ter noch Renovierungsarbeiten in drei Zimmern vornehmen und der Beginn der Mietzahlungsp flicht deshalb auf den 15. Oktober 2002 verschoben werde. Eine die Mieter unzumutbar belastende Benachteiligung dadurch, dass ihnen sowohl die Anfangs - als auch die laufende Renovierung übertragen worden sei, ergebe sich aus dem Zusammenspiel dieser Regelu ngen aber nicht, denn die Mieter seien nicht verpflichtet gewesen, diese Arbeiten zu Beginn des Mietverhältni s- ses in bestimmter Art und Weise sowie in bestimmter Frist auszuführen. Die formularmäßige Regelung stelle auch im Übrigen keine für den Mi e- ter unzumutbare Benachteiligung dar. Wie der Bundesgerichtshof noch durch Urteil vom 20. Oktober 2004 (VIII ZR 378/03) unter Bezugnahme auf seinen 7 8 9 10 11 - 7 - Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86) entschieden habe, sei die Überwälzung der Verpflichtung zur Vorn ahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nach Maßgabe eines - wie hier - nicht starren Fristenplans wirksam, selbst wenn ein Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung ausgeschlossen sei, wenn die Ren o- vierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen. Davon sei indessen auszugehen, weil sich die Regelungen im Mietvertrag mangels anderer Vereinbarungen nach ihrem Sinngehalt auf diesen Vertrag und seine Laufzeit beschrän kten. Ob der Bundesgerichtshof, wie der Beschluss vom 20. Januar 2014 (VIII ZR 352/12) nahelege, von dieser über Jahrzehnte vertretenen Rechtsansicht Abstand nehmen werde, stehe derzeit nicht fest. Schönheitsreparaturen seien in dem Umfang, den das Amts gericht se i- nem Urteil zugrunde gelegt habe, auch fällig. Dafür spreche bereits die Dauer des Mietverhältnisses von etwa neun Jahren; nach allgemeiner Erfahrung wü r- den Schönheitsreparaturen in dieser langen Zeit bei üblicher Nutzung fällig. Die Beklagten kö nnten sich nicht erfolgreich damit verteidigen, dass der vorgefu n- dene Zustand demjenigen bei Mietbeginn entspreche. Da die Vereinbarung zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf sie wirksam sei, schuld e- ten sie jedenfalls während des Mietverhä ltnisses fällig gewordene Arbeiten. Bei der Dauer des Mietverhältnisses wirke sich nicht mehr aus, dass und ob dek o- rative Details der Wohnung bereits bei Anmietung verbraucht oder nicht fachg e- recht ausgeführt gewesen seien. II. Diese Beurteilung hält re chtlicher Nachprüfung nicht stand. Die auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparat u- ren gerichtete Klage ist unbegründet. Den Klägern steht ein Anspruch auf 12 13 14 - 8 - Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1) nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren Senatsrechtsprechung orientiert (grundlegend: Senatsb e- schluss [Rechtsentscheid ] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff., zu § 9 AGBG), ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen - wie der Senat nunmehr entscheidet - gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung b ei Vertrag s- beginn - wie hier - den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. a) Allerdings hat der Senat - worauf das Berufungsgericht abgestellt hat - in der Vergangenheit entschieden, dass Vornahmeklau seln auch bei unren o- viert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierung s- leis tungen verpflichtet werde (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO, S. 268 ff.). Durch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.) hat der Senat diese Beurteilung auf Qu o- tenabgeltungsklauseln übert ragen. In der Folgezeit hat der Senat seine Rech t- sprechung zu den Vornahmeklauseln mehrfach bestätigt (Urteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc; vom 20. Oktobe r 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425 unter II 1 a; vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426 unter II; Hinweisbeschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 2). Dies kann nicht aufrechterhalten werden. 15 16 - 9 - b) Festzuhalten ist je doch an dem Ausgangspunkt der vorgenannten S e- natsrechtsprechung, wonach der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovie r- ten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedi n- gungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renov ierung s- leistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangeme s- senen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wo hnung belastet werden, die bereits in einem vorve r- traglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 265 f., 268; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 85 f.). aa) In der Vergangenheit hat d er Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden R e- novierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahinge hend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem B e- ginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 268 f.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 84 ff.). Dabei ist der Se nat von der Vorstellung ausgegangen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer u n- renovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. bb) An dieser Sichtweise kann jedoch unter Berücksichtigung der weit e- ren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßst ä- ben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht mehr festg e- halten werden. Bei Erlass der genannten Rechtsentscheide entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich von Allgemeinen 17 18 1 9 - 10 - Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf § 242 BGB in einer Weise einz u- schränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende R eduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Diese Handhabung wurde durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des S e- nats zum Erfordernis eines flexib len Fristenplans (dazu unten zu (1)) und später zusätzlich durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu unten zu (3)) abgelöst. (1) Die Entwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle wird zunächst durch die Rec htsprechung des Senats zu "flexiblen" Renovierungsfristen ve r- deutlicht. Die oben genannten Rechtsentscheide gingen noch davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan ausgeführt we r- den, mithin nach (allerdings damals nicht so b ezeichneten) "starren" Fristen. Mit Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) hat der Senat seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklauseln einen flexiblen Fristenplan voraus setzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfo r- dert. Der (Ausnahme - )Fall, dass die Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz Ablauf üblicher Renovierungsfristen noch nicht erforderlich ist, wurde damit nicht mehr - wie bisher - über eine korrigierende Auslegung (§§ 133, 157 BGB) oder Anwendung von § 242 BGB vom Anwendungsbereich der Formularklausel ausgenommen, sondern führt seit der Entscheid ung vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) dazu, dass die Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt, insgesamt unang e- messen und unwirksam ist. 20 - 11 - (2) Das Senatsurteil vom 26. September 20 07 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat die Entwicklung zu einer strengeren Inhaltskontrolle von Vo r- nahme - und Quotenabgeltungsklauseln fortgesetzt. In diesem Urteil, welches eine Quotenabgeltungsklausel betraf, hat der Senat Zweifel erkennen lassen, ob ei ne entsprechende Klausel bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standhält. Der Senat hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder - wenn der Miete r während der Mietzeit keine Schönheitsrepar a- turen durchgeführt habe - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den Vo r- mieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter - sofern er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe - doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl bezi e- hungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vo rmieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vol l- ständig abgenutzt habe (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 20). Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder reno vierungsbedürftig überla s- sener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betre f- fende Wohnung renoviert übergeben worden war (Senatsurteil vom 26. Se p- tember 2007 - VIII ZR 143/06, aaO). (3) Im Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285 /12, NJW 2013, 2505 ) hat der Senat dann - unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung - eine Quotena b- geltungsklausel, die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes bestimmte, - entgegen der im Re chtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO, S. 82 ff.) vertr e- tenen Auffassung - für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden 21 22 - 12 - Abgeltungsklausel diejenige Ausleg ung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung z u- kommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrde ut i- gen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im - hier gegebenen - Individualprozess von mehreren möglichen Deutu n- gen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur U n- wirksamkeit der Klausel führt (B GH, Urteile vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8). Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwender s auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individua l- prozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwir k- sam zu erklären wäre (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12 aaO Rn. 20; vom 29. April 2008 - KZR 2 /07, aaO). (4) In seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135 Rn. 5) hat der Senat schließlich angedeutet, dass die im Senatsurteil vom 26. September 2007 genannten Erwägungen auf die Inhaltskontrolle von Vornahmeklauseln übertra gbar sein könnten, mit der Folge, dass bei einer u n- renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als unangemessene Benachte i- ligung des Mieters angesehen werden könnte. Denn auch e ine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, so n- dern der Vormieter verursacht habe. 2. Gemessen an der dargestellten Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen 23 24 - 13 - Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflich tet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vo r- mieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. a) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietve r- hältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wor t- laut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abn utzung s- spuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verurs a- chung, sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schli e- ßen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselw erk (§ 4 Nr. 6 des Mietvertrages) ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen Mi e- ter als Gegner des Klauselverwenders ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar be reits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht. Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dek o- ration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslau f- zeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpfl ichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovi e- ren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist 25 26 - 14 - nach dem Grundsatz der kundenfeindli chsten Auslegung zugrunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben. b) Die von der f rüheren Senatsrechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses ist demgegenüber nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mi e- ters einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überla ssenen Wohnung zu verhindern. Der noch im Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 ( VIII ARZ 9/86, aaO) vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist bereits durch die ab 2004 ei n- setzende Rechtsprechung des Senats, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönhei tsreparaturen den Mieter nur dann nicht unangemessen benac h- te i ligt, wenn ein vorgesehener Fristenplan "flexibel" ausgestaltet ist, die Grun d- lage entzogen worden. Flexible Fristen stellen auf den tatsächlichen Erha l- tungszustand beziehungsweise einen bestehe nden Renovierungsbedarf ab. Der Mieter ist bei einer flexiblen Renovierungsfrist zur Ausführung der Schö n- heitsreparaturen verpflichtet, sobald es der (abgenutzte) Erhaltungszustand der Dekoration erfordert, und zwar unabhängig davon, inwieweit dieser vom M ieter oder seinem Vormieter verursacht worden ist. 3. Entgegen einer vereinzelt in Rechtsprechung und Schrifttum vertret e- nen Auffassung (AG Dortmund, NZM 2014, 826, 828; Schach, ZMR 2014, 944) ist eine Vornahmeklausel allerdings nicht schon deshalb unwi rksam, weil sie so formuliert ist, dass sie sowohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder ren o- vierungsbedürftig überlassene Wohnungen Anwendung finden kann. Zwar e r- folgt die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB auf der Grundlage einer generalisi e- renden Bet rachtungsweise des Klauselinhalts; sie darf aber den konkreten Ve r- tragsgegenstand nicht außer Acht lassen. Bei der Inhaltskontrolle ist im Indiv i- 27 28 - 15 - dualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Ren o- vierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Wohnung ist (Recht s- entscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264; Staudinger/Coester, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rn. 113; siehe auch Pfeiffer in Wolf/Lind acher/ Pfeiffer, AGB - Recht, 6. Aufl., § 307 BGB Rn. 86). 4. Nach diesen Grundsätzen bedarf es in Fällen, in denen streitig ist, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsb e- dürftig übergeben worden ist, tatrichterlicher F eststellungen (§ 286 Abs. 1 ZPO). a) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abg e- wohnten Mieträumen unterschieden (vgl. Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264). Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer ni cht renovierten und einer renovierungsb e- dürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauch s spuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsen t- scheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 269). Um vorvertr agliche Abnutzungs - und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einze l- fall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeit en genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs - und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei l e- bensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, 29 30 31 - 16 - ob die überla ssenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wo h- nung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unte r- liegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurt eilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. b) Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu bewe i- sen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierung s- bedürftig war. Die Darlegungs - und Beweislast für tatsächlich e Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB - Regelung ergibt, trägt im Individua l- prozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, Urteile vom 18. Mai 1983 - VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854 unter II 3 ; vom 29. Mai 1991 - IV ZR 187/90, NJW 1991, 2763 unter II 3 a; vom 21. November 1995 - XI ZR 255/94, NJW 1996, 388 unter II 2 b bb; vom 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148, 155; Staudinger/Coester, aaO, § 307 Rn. 104; Dammann in Wolf/Lindacher/P feiffer, aaO, Vor §§ 308, 309 BGB Rn. 19; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB - Recht, 11. Aufl., Vorb. v. § 307 BGB Rn. 109; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rn. 9; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 307 - 309 Rn. 21; Baumgä r- tel/Schmidt - Eichhorn, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., § 307 BGB Rn. 2; Lehmann - Richter, NZM 2014, 818, 819). Zwar kann dies Beweisschwierigkeiten aufwerfen, zumal sich die Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Renovierungsverpflic h- tung auf d en Mieter häufig erst bei Vertragsende stellt. Jedoch stehen dem Mi e- ter insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietb e- ginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Verm ieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. 32 33 - 17 - Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mi e- ters dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwand ten - und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden. c) Nach dieser Maßgabe war die von den Beklagten gemietete Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert. Nach den Feststellungen des Beru fungsg e- richts haben die Kläger den Beklagten die Wohnung bei Mietbeginn mit G e- brauch s spuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum übergeben, weil in drei Zimmern noch Streicharbeiten vorzunehmen waren. 5. Allerdings kann die formularvertragliche Überwälz ung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsb e- dürftig übergebenen Wohnung gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungssp u- ren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 1995 - VIII ZR 258/94, NJW 1996, 389 unter II 2 d; vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, BGHZ 114, 238, 246 mwN). Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Au s- gleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rec htsausschusses, BT - Drucks. 14/5663, S. 76). Die Darlegungs - und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligun g des Ve r- tragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. BGH, U r- teil vom 29. Mai 1991 - IV ZR 187/90, aaO; Staudinger/Coester, aaO). 34 35 36 - 18 - Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Z u- stand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mussten Anfang Oktober 2002 Streicharbeiten in drei Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug haben die Parteien vereinbart, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entri chten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete. Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betro f- fen waren, keine taugliche Kompensation dar. 6. Nach dieser Maßgabe ist im Streitfall die Übertragung der Verpflic h- tung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des Mietvertrages insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit kann nicht auf diejen i- gen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder ren ovierungsbedürftig überlassen worden sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt wegen des Verbots der geltungserha l- tenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, aaO Rn. 23 mwN). Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturve r- pflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung. Die streitigen Klauseln sind nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertra u- ensschutzes für das hier gegebene Vert ragsverhältnis als wirksam zu beha n- deln. Dies macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Zwar hat der S e- nat in früheren Entscheidungen Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen als wirksam erachtet. Selb st in Fällen, in denen eine vergleichbare Klausel zuvor nicht beanstandet worden ist, hat ihr Verwender aber - unbeschadet besonders gelagerter Sachverhalte - im Allgemeinen das Risiko zu tragen, dass die Klausel in späteren höchstrichterl i- chen Entscheidun gen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertrag s- 37 38 39 - 19 - partners als unwirksam beurteilt wird (Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438 Rn. 20; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 63; jeweils mwN). An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das b e- deutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsrep a- raturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, aaO). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; im Umfang der Anfechtung ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der S e- nat entscheidet in der Sache selbst, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sach - 40 41 - 20 - verhalt erf olgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in vo l- lem Umfang abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 09.08.2013 - 22 C 57/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2014 - 65 S 388/13 - 42

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