ECLI:DE:BGH:2019:140319BVZR186.18.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 186/18 vom 14. März 2019 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss des 7. Zivilsenats des Schleswig - Holsteinischen Oberlandes gerichts vom 19. Juni 2018 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 210.000 Gründe: I. Mit notariellem V ertrag v om 20. September 2012 kauften die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für lett reno- vierte 1 - 3 - 4 - Z immer - mer Vor Vertragsschluss hatte die Beklagte den Klägern einen Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben. In dieser ist für das Kaufobjekt Souterrain sind bauordnungsrechtlich wegen zu geringer Deckenhöhe nicht zum Wohnen zugelassen. Gestützt darauf, die Beklage habe sie arglistig über die Wohnraumquali- tät der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht, verlangen die Klä- ger die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung des Annah- meverzugs und der weiteren Schadensersatzve rpflichtung der Beklagten. Das Land gericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das Ober- landesgericht durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hier- gegen wenden sich die Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Die Beklag- te beantragt die Zurückweisung der Beschw erde. II. Das Berufungsgericht meint, Ansprüche der Kläger auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und auf Schadensersatz aufgrund vorvertraglicher Pflichtver- letzung schieden aus, weil die Beklagte nicht vorsätzlich falsche Angabe n zur Wohnnutzung gemacht habe. In der zu dem Exposé gehörenden Grundriss - die vorherige Übergabe der Teilungserklär ung seien die Kläger über die tat- 2 3 4 - 4 - sächlichen Verhältnisse der Wohnung informiert worden. Zwar habe die Beklag- te als Maklerin wissen müssen, dass ein nicht fachkundiger potentieller Käufer uf der so bezeichneten Fläche zulässig sei. Die Unterscheidung zwischen Wohnfläche und zusätzlicher Nutzfläche im Souterrain hätte sich für die Kläger aber aus der Teilungserklärung und der Grundrisszeichnung eindeutig ergeben. III. Die Nichtzulassu ngsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht den An- spruch der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen und An- träge der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu zie- hen (vgl. nur Senat, Beschluss vom 22. Oktober 2015 - V ZR 146/14, NJW - RR 2016, 210 Rn. 4). Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn be- sondere Umstände deutlich machen, dass das Vorbringen der Beteiligten ent- weder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung er- sichtlich nicht erwogen worden ist (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Oktober 2015 - V ZR 146/14, NZM 2016, 180 Rn. 4). 2. So verhält es sich hier, soweit das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten nicht dargelegt , dass die Beklagte vorsätzlich falsche Angaben zu der möglichen Wohnnutzung der Räum e in dem Souterrain gemacht habe. 5 6 7 8 - 5 - a) Das Berufungsgericht verweist zur Begründung darauf, sowohl in der Teilungserklärung als auch in den Grundrisszeichnungen sei eindeutig zwi- schen Wohnfläche und (zusätzlicher) Nutzfläche im Souterrain unterschieden worden. b) Damit übergeht das B erufungsgericht den Vortrag der Kläger in der Berufungsbegründung, bei der Besichtigung habe die Beklagte die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen, obwohl sie gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulä ssig sei. Die Souterrainräume seien von der Beklagten zu Wohnzwecken genutzt und entsprechend eingerichtet gewesen. In der Grundrisszeichnung sei d as Souter- rain mit als Wohn bereich ge kennzeichnet gewesen. Die Beklagte habe den Vor- schlag gemacht, dass der Souterrainbereich in eine Einliegerwohnung für den Sohn der Kläger verwandelt werden könne, wenn dieser älter sei. Deswegen hätten sie, die Kläger, der Unterscheidung zwischen Wohn - un d Nutzfläche in dem Grundriss und in der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung zu- gemessen, sondern auf die Aussagen der Beklagten vertraut, insbesondere auch deswegen, weil diese von Beruf Maklerin gewesen sei. c) Der übergangene Sachvortrag ist entscheidungserheblich. aa) Bei Zugrundelegung des Vortrags der Kläger hat die Beklagte in Kenntnis der Bedeutung dieses Umstands für die Entschließung der Kläger vor- sätzlich falsche Angaben über die zulässige Wohnnutzung der Räume im Sou- terrainberei ch gemacht. Sie hat durch ihr Verhalten bei der Besichtigung den bereits durch das Exposé erweckten Eindruck verstärkt, dass es sich um Wohn- räume handelt , obwohl eine solche Nutzung nach den Feststellungen des Beru- 9 10 11 - 6 - fungsgerichts wegen zu niedriger Deckenhöh e bauordnungsrechtlich nicht zu- gelassen ist und sie dies nach dem vom Landgericht wiedergegebenen eigenen Sachvortrag wusste. Ihr war auch bewusst , dass die Wohnnutzung für die Klä- ger von Interesse war . bb) Diese durch aktives Tun hervorgerufene Vors tellung der Kläger hat die Beklagte nicht durch spätere Aufklärung wieder beseitigt. Die Übergabe der war hierzu nicht ausreichend. Der Ver- käuf er, der falsche Angaben gemacht hat, genügt seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage ver- setzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorg erufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart. Die Beklagte war deshalb ver- pflichtet, die Kläger auf die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnut- zung des Souterrains ausdrücklich hinzuweisen (vgl. S enat, Urteil vom 27. Mai 1977 V ZR 201/75, WM 1977, 1088 f.). cc ) Etwas anderes folgt nicht aus der vom Landgericht herangezogenen Entscheidung, in der der Senat ausgesprochen hat, dass den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, keine weitergehende Auf- klärungspflicht trifft , weil der Kaufinteressent nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) und den im Verkehr herrschenden Anschauungen nicht erwarten kann, auch darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zum Verkauf ste- hende Haus nach den für deren Ermittlung einschlägigen Normen (DIN 283, §§ 42 bis 44 II. BV aF, §§ 2 bis 4 WoFlV) hat (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 29) . Hier geht es nämlich nicht um die Rich- 12 13 - 7 - tigkeit von Grundrisszeichnungen bzw. einer daraus abgeleiteten Wohnfläche, sondern um die Frage, ob Räume überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. dd ) Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eig enschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird auch nach Gefahr- übergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmange ls nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 19 ff.; Urteil vom 6. Novem - ber 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 24 mwN). Der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er ist berechtigt, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getä- tigten Aufwendungen zu verlangen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 V ZR 256/16, NJW - RR 2018, 752 Rn. 12 mwN ) . IV. Der Verstoß gegen das rechtliche Gehör der Kläger führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Für die erneute Sachbehandlung weist der Senat darauf hin, dass auch eine Haftung der Beklagten nach §§ 434 ff. BGB in Betracht kommt : 14 15 16 - 8 - 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt e in Sachmangel vor , soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bau ordnungsrecht- lich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käu- fer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu ge- hören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW - RR 2012, 1078 Rn. 16; Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7). Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nac h § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann , setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7; Urteil vom 19. Januar 2018 V ZR 256/16, NJW - RR 2018, 752 Rn. 10; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21). Danach durften die Kläger erwarten, dass das Souterrain zur Wohnnutzung zugelassen ist. Tatsächlich ist das nicht der Fall. 2. Die insoweit unzutreffende öffent liche Äußerung der Beklagten ist nicht im Zeitpunkt des Ver tragsschlusses im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB in gleichwertiger Weise berichtigt worden. Dazu hätte es eines eindeutigen Hinweises de r Beklagten bedurft, woran es fehlt. Den in der Tei- lungserklärung und in der Grundrisszeichnung gemachten Ang a ben zur Nutz- fläche des Souterrains konnten die Kläge r nicht klar entnehmen , dass entgegen der Angabe in dem Exposé eine Wohnnutzung der Souterrainräume bauord- nungsrechtlich unzulässig ist. Eine Berichtigung ist auch nicht in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags erfolgt. Dort heißt es: und Souterrain. Die Wohnung hat gemäß der Teilungserklärung eine Wohnflä- 17 18 - 9 - Ein ausdrüc klicher Hinweis auf die Unzulässigkeit der Wohnnutzung ergibt sich daraus nicht. 3. Auf den in dem Kau f vertrag vereinbarte n Haftungsausschluss, der auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigen- schaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12), kann die Beklagte sich nicht berufen, wenn sie arglistig ge- handelt hat (§ 444 BGB). Die objektive Seite einer arglist igen Täuschung ist regelmäßig gegeben, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine 19 - 10 - solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt (vgl. Se- nat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10 ) . Nichts anderes gilt, wenn Räume als Wohnraum angeboten werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige bauliche Beschaffenheit (hier: Deckenhöhe) nicht gegeben ist. Stresemann Schmidt - Räntsch Kaze- le Haberkamp Hamdorf Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 30.11.2017 - 12 O 164/16 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 19.06.2018 - 7 U 118/17 -
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