V ZR 187/11 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 187/11 Verkündet am: 12. Oktober 2012 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat a m 12. Oktober 2012 dur ch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird unter Zurückweisung des we i- tergehenden Rechtsmittels das Urteil des 4. Zivils enats des Bra n- denburgischen Oberlandesgerichts vom 10. November 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage stattgegeben worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilka m- mer des Landgerichts Potsdam vom 5. März 2010 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die in erster Instanz entstandenen Kosten des Rechtsstreits. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen der Kläger und der Beklagte je zur Hälfte. Von Rechts wegen Tatbestand : Mit notarielle m Vertrag vom 5. August 1994 kaufte der Kläger von dem im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Dr. A . ein Seegrundstück in Brandenburg, welches u.a. aus den Flurstücken 619 und 620 besteht. Der Kl ä- 1 - 3 - ger ist seit 1995 als Eigentümer eingetragen. Auf den genannten Flurstücken befinden sich ein Geräteraum sowie die Hälfte eines Bootshauses. Die andere Hälfte des Bootshauses steht auf dem Flurstück 600. Diese Bauwerke wurden von einer Produktionsgenossenschaft der Binnenfischer (PGB) in den 1960er bzw. 1970e r Jahren errichtet. Die vormals von der PGB und die übrigen, von der Handelsorganisation Gaststätten (HOG) genutzten Teile der Flurstücke 619 und 620 waren und sind nach dem Vorbringen des Beklagten durch eine Mauer voneinander getrennt. Der Beklagte nutzte die genannten Baulichkeiten zum Betr ieb der "F i- scherei M . ", und zwar ursprünglich aufgrund eines Pachtvertrages mit der Rechtsnachfolgerin der PGB, der D . GmbH & Co. KG. Im Jahr 1999 schloss der Beklagte zwei Verträge: In einer notariellen Urkunde vom 27. Januar 1999 traf der Beklagte mit der D . GmbH & Co. KG eine "Vere inbarung zur Übertragung von G e- bäudeeigentum". Darin "verkauft und überträgt mit dinglicher Wirkung" die KG für 50.000 DM das Gebäudeeigentum an Geräte raum und Bootshaus an den Beklagten. Zugleich erklärte sie die "Aufhebung und Aufgabe sämtlicher Rechte an allen Baulichkeiten auf dem Grundstück". Diese Aufgabeerklärung sollte dem Grundbuchamt zusammen mit dem Antrag auf Umschreibung des Flu r- stücks 600 a uf den Beklagten vorgelegt werden. In diesem Zusammenhang heißt es in der Urkunde, die Anlegung eines Gebäudegrundbuchs werde "al l- seits nicht gewünscht". Mit notariellem Vertrag vom 29. November 1999 kaufte der Beklagte das Flurstück 600 von der BVVG. In diesem Vertrag erklärte er die Aufgabe des im Eingang des Vertrages genannten Gebäudeeigentums, verbunden mit der An - 2 3 4 - 4 - weisung an den Notar, die Aufgabeerklärung erst nach Vollzug der Eigentums - umschreibung am Flurstück 600 bei dem Grundbuchamt einzureich en. Die Erklärung der Verkäuferin über die Aufgabe des Gebäudeeigentums ist zusammen mit dem Vertrag vom 29. November 1999 bei dem Grundbuc h- amt eingereicht worden. Nach einer Vermessung stellte sich heraus, dass die von der PGB errichteten Bauwerke gan z bzw. teilweise auf dem Grundstück des Klägers stehen. Der Kläger verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, die Herausgabe der jenseits der Trennmauer liegenden Teile der Flurstücke 619 und 620 nebst aufstehenden Gebäuden. Die Vorinstanze n haben der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat zudem eine in zweiter Instanz erh o- bene Widerklage des Beklagten abgewiesen, mit der er die Zustimmung des Klägers zu der Abschreibung der herausverlangten Teile von den Flurstücken 619 und 620 und z u deren Zuschreibung zum Flurstück 600 verlangt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge we i- ter. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht bejaht einen Herausgabeanspruch des Klägers nach § 985 BGB. Dieser sei Eigentümer der Flurstücke 619 und 620. Rechte des Beklagten an den aufstehenden Gebäuden bestünden nicht. Selbständiges Gebäudeeigentum sei nach den Rechtsvorschriften der DDR nicht entstanden 5 6 7 - 5 - und habe ihm daher von der Rechtsnachfolgerin der PGB nicht verschafft we r- den können. Dem Beklagten stehe auch kein Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB zu, da er nicht Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sei. Der Gebäudekaufvertrag lasse sich nicht in eine Vereinbarung über die A b- tretung de r Ansprüche des Nutzers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz umdeuten. Dem stehe die Erklärung der Verkäuferin über die Aufgabe ihres Eigentums am Gebäude entgegen. Die Verkäuferin habe auch keinen An - spruch auf sachenrechtliche Bereinigung gehabt. § 7 Abs. 2 Nr. 1 Sachen - RBerG erwähne nämlich nur die Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand, zu denen Unternehmen der Fischerei - wirtschaft nicht gehörten. Die Widerklage sei unbegründet, da der Kläger und nicht der Bekla gte Eigentümer der streitigen Teilfläche sei. II. Das hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand. A. Zur Klage: Der Kläger kann von dem Beklagten nicht nach § 985 BGB die Heraus - gabe der streitgegenständlichen Teilf lächen verlangen. 8 9 10 11 12 - 6 - 1. Allerdings bejaht das Berufungsgericht auf der Grundlage des festgestellten Vorbringens der Parteien das Eigentum des Klägers an den beiden Flurstücken 619 und 620 ohne Rechtsfehler. a) Danach hat der Kläger das Eigentum von de m als Eigentümer eing e- tragenen Dr. A . jedenfalls nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB gutgläubig erwo r- ben. Nach dieser Vorschrift gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten des Er - werbers als richtig. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich auch au f die Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aus denen sich in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Katasterkarte ersehen lässt, auf welchen Teil der Erdoberfläche sich das Eigentum bezie ht (vgl. Senatsurteil vom 2. De ze m- ber 2005 - V ZR 11/05, NJW - RR 2006, 662, 663 Rn. 8 mwN). Danach hat der Kläger die streitigen Teilflächen selbst dann von Dr. A . erworben, wenn sie diesem nicht gehört hätten; denn die Flurstücke 619 und 620 waren im B e- standsverzeichnis des Grundbuchs des veräußerten Grundstücks g ebucht und damit als diesem zu gehörig nachgewiesen. Für einen Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB ist eine Kenntnis des Erwe r- bers vom Grundb uchstand ebenso wenig erforderlich wie eine Kausalität zw i- schen diesem und dem Erwerb (Senat, Urteil vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79, NJW 1980, 2413, 2414). Ausgeschlossen ist ein gutgläubiger Erwerb nur, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber die Unrichti g- keit des Grundbuchs bekannt ist. Entspreche nde Feststellungen hat das Ber u- fungsgericht nicht g etroffen; die Revision zeigt auch keinen Vortrag des für die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs darlegung s - und beweispflichtigen Beklag ten (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79, aaO) auf. 13 14 15 - 7 - b) Auf die Ausführungen d es Berufu ngsgerichts, dass schon der Ver ä u- ßerer Dr. A . das Eigentum erworben habe, kommt es danach nicht an; die darauf bezogenen Angriffe der Revision gehen ins Leere. Liegen - wie hier - die in § 892 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen vor, kann da hinstehen, ob das Grundbuch vor dem Erwerb unrichtig war. Da nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB zugunsten des Erwerbers eines Grundstücks der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt, ist der gegenüber der Vermutung nach § 891 Abs. 1 BGB zulä s- sige Beweis des Gegen teils zuungunsten des Erwerbers ausgeschlossen (vgl. RGZ 86, 353, 356; 116, 177, 181; 123, 19, 21; BGB - RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 892 Rn. 47; MünchKomm - BGB/Kohler, 5. Aufl., § 892 Rn. 1; Staudin ger/ Gursky, BGB, [2012], § 892 Rn. 10). c) Ohne Erfolg macht die Revision gelte nd, dass ein gutgläubiger Eige n- tumserwerb nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht möglich gewesen sei, weil der Kläger und Dr. A . sich in Wirklichkeit nur über den Erwerb von Teilflächen der beiden Flurstücke (bis zur Mauer) geeinigt und den Vertragsgegenstand in der notariellen Ur kunde falsch bezeichnet hätten. aa) Für die Anwendung der Vorschrift des § 892 Abs. 1 BGB ist aller - dings kein Raum, wenn der Veräußerer und der Erwerber als Gegenstand der Auf las sung nicht das gesamte im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aus - gewiesene Grundstück, sondern nur einen bestimmten Te il des Grundstücks angesehen ha ben und dem Erwerber somit hinsichtlich des von der Auflassung nicht betroffenen Teils des Grundstücks der Erwerbswille gefehlt ha t (Senat, Urteil vom 8. Juni 1965 - V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173). Das Eigentum an dem Grundstück wird dann - auch wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt - mangels wirksamer Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nicht erworben (vgl. 16 17 18 - 8 - Senatsurteil vom 7. Dez ember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 mwN). bb) Das ist hier jedoch nicht der Fall. Die Ausführungen des Berufungs - gerichts, das einen von den beurkundeten Erklärungen abweichenden Vertrags - willen nicht festgestellt hat, halten den Angriffen d er Revision stand. (1) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Kaufvertragsparteien, wenn sie das Grundstück nach dem Grundbuch bezeichnen, dieses mit dem sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zu - schnitt und Um fang überei gnen wollen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10). Anders ist es, wenn die Vertragspa r- tei en das Grunds tück so veräußern wollen, w ie es sich ihnen nach seiner U m- grenzung in der Natur darstellt (Senatsurteile vom 7. D ezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10). Die Bezugnahme in dem Vertrag auf die Eintragungen im Grundbuch stellt sich dann als eine versehentliche Falschbezeichnung dar, mit der Folge, da ss nach § 133 BGB auch bei einem formbedürftigen Vertrag das wirklich Gewollte gilt (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 12 f.). Die Partei die sich auf einen solchen, von dem U r- kundstext abweichenden Vertragswillen beruf t, hat die dafür sprechenden U m- stände darzulegen und zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165). Ein diese Haupttatsache betreffendes B e- weisangebo t des Beklagten zeigt die Revision jedoch nicht auf. (2) Von einer versehentlichen Falschbezeichnung ist allerdings in der Regel auszugehen, wenn ein Grundstück auf Grund einer Besichtigung des 19 20 21 - 9 - Objekts veräußert wird, bei der dem Erwerbsinteressenten auf Grund der ta t- sächlichen Situation (hier durch die Abtren nung einer größeren zusammenhä n- genden Fläche mit einer Mauer) klar vor Augen tritt, welche Flächen Teil des Nachbargrundstücks sind (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040; OLG Hamm, NJW - RR 1992, 152, 153). Dass der Kläger das Grundstück im Jahr 1994 auf Grund einer Besichtigung erwo r- ben hat, ist indessen ebenfalls weder festgestellt noch von dem Beklagten vor - getragen un d unter Beweis gestellt worden. (3) S oweit d ie Revision meint, das Berufungsgericht hätte im Hinblick auf die Bezeichnung der Gebäude im notariellen Kaufvertrag und auf Grund des nachvertraglichen Verhaltens des Klägers von einem auf den tatsächlichen Grenzverlauf bezogenen Auflassungswillen ausgehen müssen, betr i ff dies die Würdigung von Indiztatsachen. Insoweit ist der Tatrichter jedoch grundsätzlich frei, welche Beweiskraft er den Indizien im Einzelnen und in der Gesamtschau für seine Überzeugungsbildung beimisst. Revisionsrechtlich ist sei ne Würd i- gung nur darauf zu überprüfen, ob er alle Umstände vollständig berücksichtigt und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/70, NJW 1991, 1894, 1895). Gemessen daran ist das Ber ufungsurteil nicht zu beanstanden. Ob - wie d ie Revision vorbringt - das Berufungsgericht den Vortrag des Beklag ten zu den in dem Kaufvertrag beschriebenen Ge bäuden auf dem verkauften Grundstück miss verstanden hat, kann dahinstehen. Auch die darauf bezoge n e Ver fahren s- rüge des Beklagten betrifft keine entscheidungserhebliche Indiz tatsa che, weil nach Ansicht des Berufungsgerichts die Bezeichnung der Gebäude auf dem Grundstück, die als dessen wesentliche Bestandteile mit veräußert wurden, den Kaufgegenstand nu r beschreiben, jedoch nicht bestimmen sollte. Diese Würd i- 22 23 - 10 - gung verstößt nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze. Dem Indiz k o m mt danach keine erhebliche Beweiskraft für die Behauptung des Beklagten zu, die Vertragsparteien hätten das Grundstück nicht m it dem in der Kaufve r- tragsurkunde wiedergegebenen Grundbuchstand übereignen wollen. Auf den Umstand, dass die Streitigkeiten erst nach dem Aufdecken des tat sächlichen Grenzverlaufs nach einer Neuvermessung entstanden sind, musste das Ber u- fungsgericht wegen der Ambivalenz der Indiztatsache nicht eingehen. Dieser Umstand lässt sich nämlich auch mit dem Vorbringen des Klägers vereinba ren, das Grundstück mit den sich aus dem Grundbuch ergebenden Flächen erwo r- ben zu haben; denn auch bei dieser Konstellation tret en Streitigkeiten oft erst auf, nachdem die lange Zeit unbemerkt gebliebene Grenzüber schreitung bei einer Neuvermessung festgestellt wird (vgl. das Senatsurteil vom 2. Dezember 2005 - V ZR 11/05, NJW - RR 2005, 662, 664 Rn. 15). 2. Zu Unrecht verneint d as Berufungsgericht jedoch ein Recht zum B e- sitz des Beklagten nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 1 EGBGB. a) Zutreffend geht es allerdings davon aus, dass das Recht zum Besitz aus dem sogenannten Moratorium nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB über den 31. Dezember 1994 hinaus nur noch in dem Umfang fortbesteht, wie der Besitzer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz von dem Eigentümer die Übertragung oder Belastung des Grundstüc ks verlangen kann (Senat, Urte i- le vom 4. Jul i 1997 - V ZR 54/96, BGHZ 136, 212, 216 und vom 9. Juli 1999 - V ZR 148/98, VIZ 1999, 614). Richtig ist auch, dass die Regelbeispiele in § 5 Abs. 1 Nr . 3 SachenRBerG (für Eigenheime) und in § 7 Abs. 2 SachenRBerG (für andere bauliche Nutzungen) den Anwend ungsbereich des Gesetzes nicht abschließend bestimmen, sondern bei einer nicht unter eines der Regelbeispi e- 24 25 - 11 - le fallenden baulichen Investition auf fremde m Grund nach dem in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Nachzeichnungsgrundsatz geprüft werden muss , ob dieser Sachverhalt ebenfalls nach den Regelungen des Gesetzes zu bereinigen ist (vgl. Senat, Urteile vom 16. Oktober 1998 - V ZR 390/97, VIZ 1999, 40, 41 und vom 16. Juli 2004 - V ZR 228/03, VIZ 2004, 499). b) Rechtsfehlerhaft ist aber der von de m Berufungsgericht aus dem Re - gelbeispiel in § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG gezogene Umkehrschluss, dass die Bebauungen volkseigener Grundstücke durch PGBn nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung seien, weil in dieser Vorschrift - anders als in § 1 des Gesetzes der DDR über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken (vom 14. Dezember 1970 - GBl. I, S. 372 - im Folgenden: Nu t- zungsrechtsgesetz) - nur die an Genossenschaften mit gewerbliche m oder handwerklichem Gegenstand verliehenen Nu tzungsrechte genannt werden. Das kollidiert mit dem Nachzeichnungsgrundsatz, da - wie das Berufungsgericht selbst feststellt - nach dem Recht der DDR Nutzungsrechte an volkseigenen Grundstücken allen sozialistischen Genossenschaften verliehen werden kon n- te n (Rhode (Hrsg.), Lehrbuch des Bodenrechts [1976], S. 279), was - wenn dies geschah - gemäß § 4 Abs. 4 des Nutzungsrechtsgesetzes die Ent stehung sel b- ständigen Gebäudeeigentums zur Folge hatte. Die Möglichkeit einer Absich e- rung der bau lichen Investition dur ch ein Nutzungsrecht führt grund sätzlich zur Anwendbarkeit des Sachrechtsbereinigungsgesetzes, da für die Nachzeichnung entscheidend ist, ob eine solche Absicherung im Recht der DDR vorgesehen war (Senat, Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 228/03, VIZ 2004, 4 99). Das Ber u- fungsgericht hat zudem die Vor schrift in § 9 Abs. 3 Satz 1 Sa chenRBerG nicht berücksichtigt, nach de r alle in § 46 des LPG - Gesetzes vom 2. Juli 1982 (GBl. I, S. 443) erwähnten Genossenschaften Landwirtschaftliche Produktionsgeno s- senschaften (L PGn) im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sind. 26 - 12 - Bauliche Investitionen der PGBn auf ehemals volkseige nen Grundstücken sind deshalb den in dem Regelbeispiel in § 7 Abs. 2 Nr. 5 SachenRBerG erwähnten Bebauungen durch LPGn gleichzustellen. Dasselbe g ilt nach § 9 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG für die durch Umwandlung einer PGB entstandene Verkäuferin. c) Das der Verkäuferin zustehende Recht zum Besitz gegenüber dem Kläger als Grundstückseigentümer ist mit dem Gebäudekaufvertrag vom 27. Januar 1999 auf den Beklagten übergegangen. aa) Seit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes geht das Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i.V.m. §§ 3, 4, 9 SachenRBerG mit dem Übergang der Rechtsstellung des Nutzers aus diesem Gese tz auf den Rechtsnachfolger über, ohne dass es einer besonderen Abrede zum Besitzübergang oder dessen Anzeige an den Grundstückseigentümer nach Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 2 EGBGB bedarf (Senatsurteil vom 12. Deze m- ber 2008 - V ZR 89/08, NJW - RR 2009, 663, 665 Rn. 27). bb) Die Rechte des Nutzers aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz werden nach § 14 Abs. 2 SachenRBerG durch Abtretung der Ansprüche über - tragen, wobei zu unterscheiden ist, ob Gebäudeeigentum besteht oder nicht. Ist der Nutzer Gebäudeeigentü mer (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG) , kann er die Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur zusammen mit dem Eigentum an dem Gebäude übertragen. Die Rechtsnachfolge tritt erst ein, wenn die Übertragung des Eigentums wirksam geworden ist (vg l. Senat, Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 200 8, 27, 28 und Beschluss vom 15. März 2012 - V ZR 164/11, ZOV 2012, 131). In den in § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG bezeichneten Fällen der mit Billigung staatlicher Stellen erfol g- ten, jedoch nicht du rch ein Nutzungsrecht und selbständiges Gebäudeeigentum 27 28 29 - 13 - abgesicherten Bebauungen (sog. hängende Fälle) gehen die Nutzerrechte d a- gegen schon mit der Abtretung der Bereinigungsansprüche auf den Zessionar über (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2012 - V ZR 1 64/11, ZOV 2012, 131). cc) So ist es hier, da selbständiges Gebäudeeigentum der Verkäuferin nicht entstanden war. Das Berufungsgericht führt rechtsfehlerfrei aus , dass an den in den 60er und 70er Jahren des 20. Jahrhunderts errichteten Bauwerke n kein selbständiges Gebäudeeigentum der PGB entstehen konnte, weil die Vo r- s chriften des LPG - Gesetzes vo m 3. Juni 1959 (GBl. I. S. 577) auf die PGBn nicht an zu wenden waren, der Rechtsvorgängerin der Verkäuferin auch kein Nutzungsrecht an dem damals volkseigenen G rundstück verliehen worden war und die Vorschriften des LPG - Gesetzes von 1982 im Zeitpunkt der Bebauung noch nicht galten. dd) Entgegen der Auffassung des B erufungsgerichts kann dem Gebä u- dekaufvertrag vom 27. Januar 1999 deswegen aber nicht jede Bedeu tung a b- gesprochen werden. Zwar ist die Auslegung de r individual - vertraglichen Abr e- den in dem Gebäudekaufvertrag durch das Berufungsgericht von dem Revis i- onsgericht nur darauf zu überprüfen, ob der Tatrichter die gesetzlichen und al l- gemein anerkannten Ausle gungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungs sätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfa h- rensfehler ermittelt hat (std. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 16. Sep tember 2011 - V ZR 236/10, NJW - RR 2012, 218, 219 Rn. 5 m.w.N.). Die Aus legung des B e- rufungsgerichts ist aber auch in diesem Rahmen zu beanstanden, weil sie g e- gen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstößt. 30 31 - 14 - ( 1) Richtig ist allerdings, dass die vertraglichen Vereinbarungen zur Auf - gabe und zur Übertragung des Eigentums i nsowe it perplex sind, als ein Verkä u- fer das von ihm aufgegebene Gebäudeeigentum dem Käufer nicht nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verschaffen kann. Gerad e bei einer solchen Sachlage b e- darf es jedoch einer Auslegung, mit der vom Wortlaut ausgehend der Sinngeh - a lt der vertraglichen Regelungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - VI ZR 110/06, NJW - RR 2007, 1470, 1471). Dabei ist im Zweifel anzunehmen, da ss die Vertragsparteien das Ve r- nünftige gewollt haben , und de r Auslegung der Vorzug zu geben, die zu einer sachgerechten, mit Inhalt und Zweck des Gesetzes zu vereinbaren den Reg e- lung führt (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - IX ZR 69/96, BGHZ 1 34, 325, 329). Gegen diesen Aus legungsgrundsatz hat das Berufungsgeri cht verstoßen. (2) Mit dem Kaufvertrag über die Gebäude wollten die Vertragsparteien einen Leistungsaustausch gemäß § 433 B GB herbeiführen, bei dem der B e- klagte für den von ihm entrichteten Kaufpreis von 50.000 DM die Bauwerke der Verkäuferin erwerben sollte. Die Abrede, dass das Eigentum an den Gebäuden von der Verkäuferin mit dinglicher Wirkung übertragen und von dem Käufer e r- worben wird, bringt den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, dass der Beklagte in die Rechtsstellung der Verkäuferin einr ücken sollte. Die in dem Kaufvertrag erklärte Aufgabeerklärung der Verkäuferin diente dagegen einem vereinfachten Vollzug; der Beklagte sollte kraft Gesetzes nach Art. 233 § 2b Abs. 4 i.V.m. § 4 Abs. 6 Satz 3 EGBGB das Eigentum dadurch erwerben, dass mit E inreichung der Aufgabeerklärung der Verkäuferin bei dem G rundbuchamt die Bauwerke wesent liche Bestandteile seines Grundstücks w u rden (vgl. BT - Drucks. 12/2480, S. 80; Senatsurteil vom 12. Januar 2007 - V ZR 268/05, WM 2007, 517, 519). 32 33 - 15 - (3) Vor diesem Hi ntergrund sind die Vereinbarungen, nach denen das Gebäudeeigentum mit dinglicher Wirkung auf den Beklagten übergehen sollte, dahin umzudeuten (§ 140 BGB), dass die Verkäuferin die ihr aus der Bebauung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehenden Ans prüche an den Be klagten abgetreten hat. (a) Die Umdeutung kann der Senat - entgegen den von dem Kläger in der Revisionsverhandlung erhobenen Einwendungen - selbst vornehmen, da es dafür einer Geltendmachung seitens der Parteien nicht bedarf, sondern d er Richter die Voraussetzungen der Vorschrift ü ber die Umdeutung von Amts w e- gen zu beachten hat (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61, NJW 1963, 339, 340) und für eine solche Umdeutung keine weitere n Festste l- lungen erforderlich sind. Das stellt keine nach § 139 Abs. 2 ZPO unzulässige Überraschungsentscheidung dar, weil die Möglichkeit einer Umdeutung der Vorschrift im Hinblick auf ein von dem Bekl agten eingewandtes Recht zum B e- sitz in beiden Tatsacheninstanzen erörtert worden ist. (b) Die Umdeutung eines mangels Bestehens von Gebäudeeigentum nach § 306 BGB aF unwirksamen notar iellen Kaufvertrags über ein Ge bäude, der alle wesentlichen Merkmale für eine Abtretung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthält, ist vorzune hmen, wenn davon ausz u- gehen ist, dass die Vertragsparteien eine solche Abtretung gewollt hätten, wenn sie erkannt hätten, dass die V erkäuferin zwar nicht Gebäudeei gentümerin, aber zur Teilnahme an der Sachenrechtsbereinigung berechtigte Nutzerin war (vgl. Senat, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 224/03, VIZ 2004, 326, 327). So ist es hier, da durch die Ab tretung annähernd derselbe wirt schaftliche Erfolg hätte erreicht werden können (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2007 - XI ZR 132/06, BGHZ 174, 39, 47 Rn. 27 ), während der Beklagte andernfalls 50.000 DM g e- 34 35 36 - 16 - zahlt hätte, ohne eine Gegenleistung der Verkäuferin zu erhalten. Bei einer A b- tretung der Ansprüche aus dem Sachenrechts bereinigungsgesetz hätte der B e- klagte zudem das bebaute Grundstück zu den gleichen Kondi tionen erwerben können wie bei einer Übertragung von Gebäu deeigentum. d) Die gegenüber dem Besitzrecht des Beklagten von dem Kläger erh o- benen Einwendungen sind unbegründet. aa) Es kann dahinstehen, ob der Be klagte bei dem Abschluss des G e- bäudekau fvertrags mit einer von ihm manipulierten Lageskizze gearbeitet hat und ob die D . GmbH & Co KG sowie die BVVG nicht mit dem Beklagten, sondern mit dem Kläger kontrahiert hätten, wenn sie bemerkt hätten, dass die ehemaligen PGB - Bauwerke sich ganz od er überwiegend auf dem Grundstück des Klägers bef i nden. Aus einer von dem Kläger behaupteten Täuschung über die Lage der Bauwerke könnte sich für die Verkäuferin zwar ein Recht zur A n- fechtung des Vertrags nach § 123 Abs. 1 BGB ergeben. Wenn dieses nicht au sgeübt wird, ist der Vertrag jedoch wirksam und damit geeignete Grundlage für den Erwerb der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz durch den Beklagten. bb) Diese Ansprüche sind nicht dadurch erloschen, dass der Be klagte nach dem Erwerb des Flurstücks 600 die Erklärung über die Aufgabe des G e- bäudeeigentums bei dem Grundbuchamt eingereicht hat. Die von einem Nutzer in der irrigen Annahme des Bestehens von Gebäudeeigentum bei dem Grun d- buch amt eingereichte Aufgabeerklärung nach § 875 BGB kann z war als ein Verzicht auf die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu ve r- stehen sein, weil darin der Wille des Nutzers zum Ausdruck kommt, dass das Eigentum am Gebäude und das Eigentum am Grundstück nicht länger ause i- 37 38 39 - 17 - nanderfallen sollen. Ein da hingehender Wille lässt sich aber nur dann an - nehmen, wenn der Eigentümer des Grundstücks mit demjenigen identisch ist, zu dessen Gunsten der Nutzer auf das Gebäudeeigentum verzichten will. Daran fehlt e es hier , weil Begünstigter der Aufgabeerklärung der B eklagte als Eige n- tümer des Flurstücks 600 und nicht der Kläger als Eigentümer der Flurstücke 619 und 620 sein sollte. B. Zur Widerklage: Die Widerklage ist zu Recht abgewiesen worden. 1. Der Beklagte könnte selbst dann von dem Kläger nicht d ie Berichti - gung des Grundbuchs nach § 894 BGB hinsichtlich der streitigen Teilflächen verlangen, wenn dieser zu Unrecht als deren Eigentümer eingetragen wäre. Dieser Anspruch steht nämlich nur dem wirkl ichen Rechtsinhaber zu (BGH, U r- teil vom 14. März 2000 - IX ZR 14/99, NJW 2000, 2021). Der Beklagte ist je - doch nicht Eigentümer der streitigen Teilflächen. Dies gilt auch in Ansehung der Möglichkeit, dass nach dem zwischen der BVVG und dem Beklagten geschlossenen Vertrag abweichend von der B e- schreibung des Kaufgegenstands und der darauf bezogenen Auflassung nicht nur das Flurstück 600, sondern die g esamte, ehemals von der Fischer eigeno s- senschaft genutzte Fläche veräußert werden sollte, insoweit also eine Falsc h- bezeichnung vorgelegen hat (vgl. dazu oben I I.1.c). Dessen Folge wäre nämlich nur ein vertraglicher Anspruch des Beklagten gegen die BVVG auf Verscha f- fung des Eigentums auch an dieser Fläche (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 10). 40 41 42 43 - 18 - 2. Der Beklagte kann die Zustimmung zur Umschreibung der Teilflächen auch nicht deshalb verlangen, weil ihm die Ansprüche aus dem Sachenrecht s- bereinigungsgesetz zustehen. Ein Anspruch auf Übereignung der Teilflächen nach § 6 4 Abs. 1 SachenRBerG setzt einen zw ischen dem Nutzer und dem Grund stückseigentümer nach §§ 61 ff. S achenRBerG abgeschlossenen Kau f- vertrag voraus. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Czub Kazele Vorinstanzen: LG Potsdam, Entscheidung vom 05.03.2010 - 10 O 89/09 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 10.11.2010 - 4 U 65/10 - 44 45

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