BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 188/07 Verk374ndet am: 12. M344rz 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556a a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht ver-pflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Geb344udes mit Wasserz344hlern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Ent-w344sserung gem344337 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfl344che um, gen374gen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Ma337stabs nicht, um eine 304nderung des Umlageschl374ssels zu rechtfertigen. BGH, Urteil vom 12. M344rz 2008 - VIII ZR 188/07 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. M344rz 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 21. Mai 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Mietverh344ltnis beruht auf einem Mietver-trag vom 28. Oktober 1969. Durch Schreiben vom 29. Juli 1991 teilte die Kl344ge-rin den Beklagten mit, dass sie die Miete nunmehr auf Grundmiete und Be-triebskostenvorauszahlungen umstellen werde. In der Folgezeit rechnete die Kl344gerin die Betriebskosten, einschlie337lich der Kosten der Wasserversorgung und Entw344sserung, fl344chenbezogen ab. Seit M344rz 2003 sind - mit einer Aus-nahme - alle Wohnungen des Geb344udes mit einem Kaltwasserz344hler ausgestat-tet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung vom 14. November 2005 f374r den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Kl344gerin die Wasserkosten nach wie vor nach dem Verh344ltnis der Wohnfl344chen um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,06 200. Die daraus resul-tierende Nachzahlung in H366he von 99,60 200 beglichen die Beklagten nicht. Sie 1 - 3 - machten geltend, dass die Kl344gerin verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Ber374cksichtigung der von der Wasseruhr abge-lesenen Werte ergebe sich ein Betrag von nur 227,47 200 und dem entsprechend zu ihren Gunsten ein Guthaben von 229,99 200. Diesen Betrag brachten sie von der Miete f374r Januar 2006 in Abzug. 2 Mit der Klage hat die Kl344gerin die von ihr errechnete Betriebskostennach-forderung, restliche Miete f374r Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen. Mit ihrer vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr auf Klageab-weisung gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg, sodass das Rechtsmittel trotz der S344um-nis der Kl344gerin durch kontradiktorisches Urteil zur374ckzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 4 Die Kl344gerin k366nne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und restliche Miete f374r Januar 2006 gem344337 247 535 Abs. 2 BGB beanspruchen. Sie habe die Kosten der Be- und Entw344sserung nach dem Fl344chenma337stab umlegen d374rfen. Die Beklagten h344tten es vers344umt, von der Kl344gerin rechtzeitig 5 - 4 - vor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 Umstellung auf eine verbrauchs-abh344ngige Umlage der Wasserkosten zu verlangen. 6 Der bisher von der Kl344gerin praktizierte Umlagema337stab sei gem344337 247 14 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHG) als vereinbart anzusehen. Nach dieser Vorschrift seien Vermieter berechtigt gewesen, die Miete bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR geschlossenen Mietvertr344gen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erkl344rung auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Davon habe die Kl344gerin durch Schreiben vom 27. Juli 1991 Gebrauch gemacht. Dies habe die Wirkung einer vertraglichen Vereinbarung, die sich auch auf den vom Vermieter gew344hlten Abrechnungsma337stab erstrecke. An den - nicht schlechthin unbilligen - Fl344chenma337stab blieben die Par-teien grunds344tzlich gebunden. Eine Vertrags344nderung, die der Zustimmung beider Parteien bed374rfe, sei nur f374r die Zukunft zul344ssig. Einw344nde nach Ablauf der Abrechnungsperiode seien den Beklagten verwehrt. Damit bleibe ihre Beru-fung auch dann erfolglos, wenn ihnen ein Anspruch auf 304nderung des Vertei-lungsschl374ssels f374r die Zukunft grunds344tzlich zustehen sollte. 7 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand. 8 Der geltend gemachte Anspruch auf restliche Miete f374r den Monat Janu-ar 2006 (247 535 Abs. 2 BGB) sowie Nachzahlung von Betriebskosten f374r den Abrechnungszeitraum 2004 steht der Kl344gerin zu. Sie war berechtigt, an der Wohnfl344che als Umlageschl374ssel f374r die Kosten der Wasserversorgung und Entw344sserung festzuhalten. 9 - 5 - 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ein vom Vermieter gew344hlter Umlageschl374ssel im Anwendungsbereich von 247 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, der durch das Miet374berleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) als Ersatz der bis dahin in den neuen L344ndern geltenden Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1270) einge-f374hrt wurde, als vereinbart gilt. Es kommt dar374ber hinaus auch nicht darauf an, ob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach dem Anteil der Fl344che der Mietwohnung an der Gesamtwohnfl344che umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 7). Denn zugunsten der Beklagten kann unterstellt werden, dass die Partei-en, wie die Revision geltend macht, einen solchen Abrechnungsma337stab f374r die Wasserkosten nicht vereinbart haben. Haben die Vertragsparteien nichts ande-res vereinbart, sind die Betriebskosten bereits nach dem gesetzlichen Abrech-nungsma337stab des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB - vorbehaltlich anderweitiger Vor-schriften, die im vorliegenden Fall keine Bedeutung haben - nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegen. 10 Entgegen der Ansicht der Revision haben die Parteien durch den Einbau eines Kaltwasserz344hlers in der Wohnung der Beklagten nicht stillschweigend vereinbart, dass die Wasserkosten nunmehr verbrauchsabh344ngig abzurechnen seien. Es mag sein, dass der Einbau eines Wasserz344hlers durch den Vermieter eine einseitige Erwartung des Mieters wecken kann, nunmehr f374r den tats344chli-chen Wasserverbrauch in Anspruch genommen zu werden, auch wenn ein Wasserz344hler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG Berlin, GE 1999, 1052, 1053). Ein rechtsgesch344ftlicher Erkl344rungswert im Sinne einer dahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der blo337en Installation eines Wasserz344hlers jedoch nicht zu. Besondere Umst344nde, aus denen sich 11 - 6 - etwas anderes ergeben k366nnte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; 374bergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 12 2. Aus 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB folgt nicht, dass die Kl344gerin nach dem Einbau des Wasserz344hlers in der Wohnung der Beklagten f374r den Abrech-nungszeitraum 2004 von dem Verh344ltnis der Wohnfl344chen als Abrechnungs-ma337stab f374r die Wasser- und Abwasserkosten abgehen musste. Betriebskos-ten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abh344ngen, sind nach dieser Vorschrift nach einem Ma337stab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tr344gt. Wie auch die Revision nicht verkennt, setzt dies voraus, dass eine Verbrauchserfassung f374r alle Mieter stattfindet (Staudin-ger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556a Rdnr. 15; M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556a Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 556a Rdnr. 4; Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach es auf "die Mieter" ankommt. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Geb344udes mit Wasserz344hlern ausgestattet sind. Das ist entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht anders, wenn - wie hier im Abrechnungszeitraum 2004 - der Wasserverbrauch lediglich in einer Woh-nung nicht erfasst werden kann, weil deren Mieter den Einbau einer Wasseruhr verweigert hat. Der Umlage der Wasserkosten nach Wohnfl344che steht auch nicht entge-gen, dass die Kl344gerin zwar den (geringen) Wasserverbrauch eines Optiker-Gesch344fts zusammen mit den vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, w344h-rend sie den Wasserverbrauch des im Geb344ude befindlichen China-Restaurants verbrauchsabh344ngig erfasst hat. Der Vermieter nimmt einen gebo-tenen, jedenfalls aber zul344ssigen Vorwegabzug der Kosten f374r Gewerbefl344chen 13 - 7 - in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten vor, wenn die auf die Gewerbefl344-chen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter f374hren (vgl. Senatsurteile vom 8. M344rz 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 16, und vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 12 ff.). So ist es hier. Die Kl344gerin bezweckt ersichtlich, eine Mehrbelastung der Wohnraummieter zu vermeiden, die ohne Vorwegabzug durch den nicht unbetr344chtlichen Wasserverbrauch beim Betrieb des Restau-rants entst374nde. 3. Entgegen der Auffassung der Revision gen374gen blo337e Zweifel an der Billigkeit des Umlagema337stabs nicht, um ein auf 304nderung des gesetzlichen Umlageschl374ssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen. Lediglich f374r besondere Ausnahmef344lle ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Fl344chenschl374ssel entstehen kann. So soll der Mieter "auch zuk374nftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagema337stabs" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, Tz. 15, und vom 20. September 14 - 8 - 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 21). Die so umschriebene Voraus-setzung f374r einen 304nderungsanspruch ist hier jedoch nicht erf374llt. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 05.01.2007 - 11 C 238/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.05.2007 - 62 S 62/07 -
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