BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 189/09 Verk374ndet am: 9. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 152 Abs. 2 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegen374ber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangs-verwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverh344ltnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangs-versteigerung selbst erwirbt. BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 4. Juni 2009 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin mietete mit Vertrag vom 1. M344rz 1996 von dem damaligen Eigent374mer M. eine Wohnung in H. . In der Folgezeit wechselten die Eigent374mer der Wohnung. Der sp344tere Vollstreckungsschuldner R. erwarb die Wohnung mit Kaufvertrag vom 7. April 2004 zu einem Kaufpreis von 108.000 200. Das Amtsgericht Siegburg ordnete mit Beschluss vom 7. M344rz 2007 die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung bez374glich der Wohnung an und bestellte den Beklagten zum Zwangsverwalter. Dieser erhielt von dem Voll-streckungsschuldner keine Kaution ausgeh344ndigt. Mit Beschluss des Amtsge-richts Siegburg vom 13. M344rz 2008 wurde das Versteigerungsobjekt der Kl344ge-rin als Meistbietender f374r 60.000 200 zugeschlagen. 1 - 3 - Mit ihrer Klage begehrt die Kl344gerin vom Beklagten die R374ckzahlung der nach ihrer Behauptung an M. geleisteten Mietkaution einschlie337lich der Kau-tionszinsen in H366he von 1.550,75 200 nebst Verzugszinsen sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht (LG Bonn, NZM 2009, 871) hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: 4 Die Kl344gerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Auszah-lung der Mietkaution. Da der Beklagte die Kaution nicht erhalten habe, k366nne sich der Anspruch der Kl344gerin nur aus 247 152 Abs. 2 ZVG ergeben. Der Miet-vertrag sei zwar nach dieser Vorschrift auch dem Beklagten als Zwangsverwal-ter gegen374ber wirksam gewesen, so dass der Beklagte auch die Kautionszah-lung an den Vermieter gegen sich gelten lassen m374sse. Voraussetzung f374r den Anspruch auf Kautionsr374ckzahlung sei jedoch, dass die Zwangsverwaltung je-denfalls zum Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs noch bestehe. Vorlie-gend habe jedoch die Zwangsverwaltung mit der Erteilung des Zuschlags ge-endet. Das Mietverh344ltnis sei sodann mit dem Zusammentreffen der Eigent374-mer- und der Mieterstellung in der Person der Kl344gerin beendet worden; es ha-be jedenfalls nicht vor dem Zuschlag und dem damit verbundenen Eigentums- 5 - 4 - wechsel geendet. Dann aber k366nne auch kein Anspruch gegen den Zwangs-verwalter bestehen, da dies voraussetze, dass der Verwalter der Mieterin bei Mietende noch wie ein Eigent374mer gegen374berstehe. 6 Etwas anderes folge auch nicht aus dem Sinn und Zweck des 247 566a BGB. Diese Ausnahmevorschrift solle lediglich sicherstellen, dass der jeweils letzte Eigent374mer auch im Hinblick auf die Kaution vollst344ndig in die Vermieter-stellung eintrete, damit die Rechtsposition des Mieters nicht durch den Eigen-tumswechsel geschm344lert werde. Der Beklagte als Zwangsverwalter sei jedoch nicht die letzte wie ein Vermieter zu behandelnde Person; vielmehr sei die Kl344-gerin selbst Eigent374merin geworden, und erst hierdurch sei das Mietverh344ltnis untergegangen. Das Gesetz sehe aber zu Recht nicht vor, dass zwischenzeitli-che Eigent374mer auch nach dem Verlust des Eigentums zur R374ckzahlung der Kaution verpflichtet blieben, selbst wenn sie diese nicht erhalten h344tten. Diese gesetzliche Wertung treffe auch auf den vorliegenden besonderen Fall zu. Die Kl344gerin werde auch nicht dadurch schlechter gestellt, dass sie keine M366glichkeit gehabt habe, die Kaution von ihrem Gebot in der Zwangsversteige-rung abzuziehen. Hierdurch werde sie nicht im Vergleich zu einem Ersteigerer benachteiligt, der nicht zuvor Mieter des Objekts gewesen sei, denn dieser h344t-te gem344337 247 57 ZVG in Verbindung mit 247 566a BGB ebenfalls einen Verlust in H366he der Kaution hinnehmen m374ssen, wenn ein Mietverh344ltnis mit dem Schuldner als Vermieter sp344ter beendet worden w344re. Dar374ber hinaus habe der Erwerb der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung keinen Einfluss auf den Anspruch der Kl344gerin auf R374ckzahlung der Kaution gegen374ber demjeni-gen, der sie tats344chlich erhalten habe. Lediglich das Insolvenz- und Vollstre-ckungsrisiko liege insoweit bei der Kl344gerin und nicht bei dem Zwangsverwalter. 7 - 5 - Da ein Anspruch auf Auszahlung der Kaution nicht gegeben sei, bestehe auch kein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt, dass der Beklag-te keine R374ckstellung im Hinblick auf die Kaution gebildet habe. 8 II. 9 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. Die gegen den Beklagten als ehemaligen Zwangsver-walter gerichtete Klage auf Auszahlung einer nach dem Vorbringen der Kl344gerin an den urspr374nglichen Vermieter geleisteten Mietkaution hat keinen Erfolg. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings verkannt, dass die Klage, soweit sie auf einen vertraglichen R374ckzahlungsanspruch aus dem Mietverh344ltnis in Verbindung mit 247 152 Abs. 2 ZVG gest374tzt wird, nicht unbegr374ndet, sondern wegen fehlender Prozessf374hrungsbefugnis des Beklagten bereits unzul344ssig ist. Darauf weist die Revisionserwiderung zutreffend hin. 10 Der Senat hat entschieden, dass ein Zwangsverwalter, der auf R374ckgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, zur F374hrung des Prozesses nicht mehr befugt ist, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtsh344n-gigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist; in diesem Fall ist die Klage als unzul344ssig abzuweisen (Senatsurteil vom 25. Mai 2005 - VIII ZR 301/03, WuM 2005, 463, unter II 1 und 2). Diese Voraussetzungen, die das Revisionsgericht abweichend von 247 559 Abs. 1 ZPO selbst344ndig festzustellen hat (Senatsurteil, aaO, unter II 1), sind hier erf374llt. 11 a) Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangs-verwalter als Partei kraft Amtes f374r Anspr374che des Mieters, die vom Zwangs-verwalter nicht erf374llt worden sind, nicht mehr gerichtlich in Anspruch genom-men werden; dies gilt auch f374r einen Anspruch auf R374ckzahlung der Mietkauti- 12 - 6 - on. Die Anspr374che des Mieters aus dem Mietverh344ltnis sind nach Aufhebung der Zwangsverwaltung entweder wieder gegen den vormaligen Vollstreckungs-schuldner zu richten, dessen Stellung als Vermieter nur f374r die Dauer der Zwangsverwaltung gem344337 247 152 Abs. 2 ZVG auf den Zwangsverwalter 374berge-gangen ist, oder - bei einem Eigentumswechsel im Rahmen der Zwangsverstei-gerung - gegen den Erwerber, der als neuer Eigent374mer in ein bei Erteilung des Zuschlags noch nicht beendetes Mietverh344ltnis gem344337 247247 566 ff. BGB in Ver-bindung mit 247 57 ZVG eintritt (Senatsurteil, aaO, unter II 2). b) Im vorliegenden Fall wurde die Zwangsverwaltung mit Beschluss vom 8. April 2008, der dem Beklagten am 10. April 2008 zugegangen ist, aufgeho-ben. Zu diesem Zeitpunkt entfiel somit die passive Prozessf374hrungsbefugnis des Beklagten f374r einen etwaigen Anspruch der Kl344gerin auf R374ckzahlung der Mietkaution, den die Kl344gerin mit der am 16. Juli 2008 dem Beklagten zugestell-ten Klage geltend gemacht hat. An der fehlenden passiven Prozessf374hrungsbe-fugnis des Beklagten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung 344ndert sich nichts dadurch, dass durch den Zuschlag vom 13. M344rz 2008 nicht ein Dritter, sondern die Kl344gerin selbst das Eigentum an der Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. 13 2. Die Klage ist auch nicht, wie die Revision meint, unter dem Gesichts-punkt zul344ssig und begr374ndet, dass der Beklagte pers366nlich der Kl344gerin ge-gen374ber zum Schadensersatz verpflichtet w344re (247 154 ZVG). Die Revision be-gr374ndet dies damit, dass der Beklagte als Zwangsverwalter gem344337 247 155 ZVG verpflichtet gewesen w344re, die Auszahlung der Mietkaution an die Kl344gerin als Verwaltungsaufgabe vorweg zu bestreiten und daf374r entsprechende Vorkeh-rungen zu treffen. Auch unter diesem Gesichtspunkt hat die Klage keinen Er-folg. Ein Versto337 gegen 247 155 ZVG liegt nicht vor, weil ein Anspruch der Kl344ge-rin gegen den Beklagten auf Auszahlung der Mietkaution nicht entstanden ist. 14 - 7 - Bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestand ein Kautions-r374ckzahlungsanspruch gegen374ber dem Beklagten aus 247 152 Abs. 2 ZVG in Ver-bindung mit dem Mietvertrag schon deshalb nicht, weil das Mietverh344ltnis bis dahin nicht beendet war. Auch durch den der Kl344gerin erteilten Zuschlag wurde ein solcher Anspruch gegen374ber dem Beklagten nicht begr374ndet. 15 16 a) Ein Anspruch auf Kautionsr374ckzahlung gegen einen Zwangsverwalter kann durch den Zuschlag nicht begr374ndet werden. Denn der Zuschlag in der Zwangsversteigerung f374hrt nicht zur Beendigung des Mietverh344ltnisses, son-dern zu dessen Fortsetzung mit dem Ersteher, der gem344337 247 57 ZVG in Verbin-dung mit 247247 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners in das Mietver-h344ltnis eintritt. Mit dem Zuschlag endet lediglich das Mietverh344ltnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die dem Zwangsverwalter gem344337 247 152 Abs. 2 ZVG vor374bergehend zugewiesene Vermieterposition. An die Stelle des f374r den Vollstreckungsschuldner handelnden Zwangsverwalters tritt aber der Ersteher als neuer Vermieter. Durch den Zuschlag entsteht daher kein Kautionsr374ckzahlungsanspruch gegen374ber dem Vollstreckungsschuldner beziehungsweise dem Zwangsverwalter als bisherigem Vermieter. b) Daran 344ndert sich nichts dadurch, dass mit dem Zuschlag im vorlie-genden Fall nicht ein Dritter, sondern die Kl344gerin das Eigentum an der Miet-wohnung erworben hat. Auch die Kl344gerin trat mit dem Zuschlag gem344337 247 57 ZVG in Verbindung mit 247247 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners und des als Zwangsverwalter handelnden Beklagten in das Mietverh344ltnis ein, so dass der Beklagte mit dem Zuschlag aus seiner Vermieterposition aus-schied, ohne dass dadurch ein Kautionsr374ckzahlungsanspruch gegen ihn be-gr374ndet wurde. 17 - 8 - Anspr374che aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverh344ltnis richteten sich vom Zuschlag an gegen den Ersteher, das hei337t im vorliegenden Fall gegen die Kl344gerin selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Parteien des Mietvertrags in der Person der Kl344gerin vereinigten, erlosch das Mietverh344ltnis der Kl344gerin insgesamt durch Konfusion (vgl. dazu Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076, Tz. 16). Damit erlosch auch ein etwaiger - durch die Beendigung des Mietverh344ltnisses aufschiebend bedingter - Kautionsr374ckzahlungsanspruch der Kl344gerin gegen sich selbst. 18 Anstelle des erloschenen Kautionsr374ckzahlungsanspruchs konnte kein neuer Kautionsr374ckzahlungsanspruch der Kl344gerin gegen374ber dem Beklagten entstehen. Denn durch den Zuschlag war lediglich der Beklagte aus seiner Vermieterposition ausgeschieden, nicht aber das Mietverh344ltnis insgesamt be-endet worden. Die durch 247 57 ZVG angeordnete Fortsetzung des Mietverh344lt-nisses mit dem Ersteher ist gerade die Voraussetzung daf374r, dass das Mietver-h344ltnis im vorliegenden Fall infolge des Eintritts der Kl344gerin in die Vermieterpo-sition erlosch. Die Beendigung des Mietverh344ltnisses war nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter in der Person der Kl344gerin. 19 c) Dieses Ergebnis wird auch, wie das Berufungsgericht zutreffend aus-gef374hrt hat, der Interessenlage gerecht. Die Kl344gerin steht in ihrer Position als neue Eigent374merin der Mietwohnung wirtschaftlich nicht schlechter da als ein Dritter im Falle der Zuschlagserteilung an ihn gestanden h344tte. Ein solcher Ersteher w344re gem344337 247 57 ZVG, 247 566a BGB dem aufschiebend bedingten Kautionsr374ckzahlungsanspruch der Kl344gerin ausgesetzt gewesen und h344tte nicht die von der Kl344gerin f374r sich beanspruchte M366glichkeit gehabt, den in der Zwangsversteigerung zu zahlenden Preis f374r die Wohnung durch Inanspruch- 20 - 9 - nahme des Zwangsverwalters um den Kautionsbetrag zu mindern. Es besteht kein Grund, die Kl344gerin als neue Eigent374merin insoweit besser zu stellen. 21 Mit Recht hat das Berufungsgericht auch darauf hingewiesen, dass die Kl344gerin Anspruch auf R374ckzahlung der Kaution gegen374ber demjenigen ihrer fr374heren Vermieter hat, der sie nach ihrem Vorbringen erhalten hat. Dieser An-spruch der Kl344gerin als bisherige Mieterin gegen den fr374heren Vermieter, der die Kaution in H344nden hat, wird durch das Erl366schen des Mietverh344ltnisses in-folge Konfusion nicht ber374hrt. 3. Auch ein Anspruch der Kl344gerin aus 247 566a Satz 2 BGB, 247 152 Abs. 2 ZVG ist gegen374ber dem Beklagten nicht entstanden. Nach dieser Bestimmung ist der bisherige Vermieter weiterhin zur R374ckgew344hr verpflichtet, wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses die Sicherheit von dem Ersteher als neuem Vermieter nicht erlangen kann. Die subsidi344re Haftung des fr374heren Vermieters setzt das Bestehen des Anspruchs gegen den neuen Vermieter vor-aus. Daran fehlt es hier, weil der Anspruch der Kl344gerin auf R374ckgew344hr der 22 - 10 - Mietkaution aufgrund des Erwerbs der Wohnung durch die Kl344gerin selbst infol-ge Konfusion erloschen ist. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 09.01.2009 - 111 C 179/08 - LG Bonn, Entscheidung vom 04.06.2009 - 6 S 51/09 -
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