BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 190/06 Verk374ndet am: 12. Dezember 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 3 Eine nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-ten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters 374bersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteil-ten Abrechnung 374bersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06 - LG Dortmund AG Dortmund - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Oktober 2007 durch die Richter Wiechers und Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 8. Juni 2006 wird zur374ckgewie-sen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in D. . Am 1. Dezember 2004 erstellte die Kl344gerin die Abrechnung f374r das Jahr 2003 374ber die von den Beklagten 374bernommenen Nebenkosten. Nach der den Beklagten 374bersandten Abrechnung stand diesen unter Ber374cksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in H366he von 208,73 200 zu. Mit Schreiben vom 23. Februar 2005 korrigierte die Kl344gerin in einigen Positionen ihre Abrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag von 115,06 200 zu Las-ten der Beklagten auswies. 1 - 3 - Die Beklagten erkl344rten gegen den Anspruch der Kl344gerin auf Zahlung der Miete f374r Mai 2005 die (Teil-)Aufrechnung mit dem urspr374nglich ausgewie-senen Guthaben in H366he von 208,37 200 und behielten die Miete in entsprechen-der H366he ein. 2 3 Die Kl344gerin hat den einbehaltenen Differenzbetrag sowie die Kosten f374r die R374cklastschrift in H366he von 8,66 200 gerichtlich geltend gemacht. Das Amts-gericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen die Klage insgesamt ab-gewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Dortmund, WuM 2007, 447) hat zur Begr374n-dung ausgef374hrt: 5 Der urspr374nglich aus 247 535 Abs. 2 BGB begr374ndete Mietzinsanspruch der Kl344gerin sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten habe zum Zeit-punkt der Aufrechnungserkl344rung eine wirksame Gegenforderung in H366he von 208,37 200 zugestanden. Durch die Abrechnung vom 1. Dezember 2004 h344tten die Beklagten einen Anspruch auf R374ckzahlung des ausgewiesenen Guthabens erworben. Die erst am 23. Februar 2005 erfolgte Korrektur der Nebenkostenab-rechnung habe sich nicht mehr zum Nachteil der Beklagten auswirken k366nnen, 6 - 4 - weil Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann ausgeschlossen seien, wenn sich aus der fristgerechten Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ergebe. Dies folge aus einer sach- und interessengerechten Auslegung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. 7 Nach dem Wortlauf der Vorschrift seien s344mtliche Nachforderungen aus-geschlossen. Dies umfasse der Wortbedeutung nach nicht nur den die Summe der Vorauszahlungen 374bersteigenden Betrag, sondern alle zum Zeitpunkt des Fristablaufs nicht geforderten Betr344ge. Dazu geh366re auch die bei Fristablauf als Guthaben ausgewiesene Summe, die der Vermieter erst mit der nachtr344glichen Korrektur als - weiteren - Teil seines mietvertraglichen Anspruchs auf Erstattung der Nebenkosten geltend mache. Dies werde besonders deutlich, wenn der Guthabensbetrag dem Mieter nach fristgerechter Abrechnung bereits zur374ck-gew344hrt worden sei. Dann k366nne kein Zweifel daran bestehen, dass jede 374ber den innerhalb der daf374r vorgesehenen Frist abgewickelten Status hinausge-hende Forderung als "Nachforderung" aufzufassen sei. Nichts anderes k366nne gelten, wenn der Vermieter den Guthabenbetrag nicht umgehend zur374ckgezahlt habe, obwohl der Mieter dies sogleich mit der Erteilung der Abrechnung habe beanspruchen k366nnen. Auch bei einer systematischen Betrachtung k366nne sich der Ausschluss von Nachforderungen im Fall einer fristgem344337 erteilten Abrechnung nur auf de-ren Ergebnis - und nicht auf die geleisteten Vorauszahlungen - beziehen. Dies unterliege keinem Zweifel im Fall einer fristgerechten Abrechnung, deren Er-gebnis die Summe der geleisteten Vorauszahlungen 374bersteige. Warum sich der Bezugspunkt f374r den Ausschluss von "Nachforderungen" (Ergebnis der fristgerechten Abrechnung) allein durch den Inhalt der Abrechnung (ober- oder unterhalb der Summe der Vorauszahlungen) 344ndern solle, sei nicht ersichtlich. 8 - 5 - Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn noch keine Abrechnung erteilt worden sei. Dann liege ein Abrechnungsergebnis als Bezugsgr366337e f374r den Nachforde-rungsausschluss nicht vor, so dass auf einen Vergleich mit der Summe der Vorauszahlungen zur374ckgegriffen werden m374sse. 9 F374r diese Auslegung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche insbesonde-re auch der Sinn und Zweck der Norm. Die Ausschlussfrist diene der Abrech-nungssicherheit f374r den Mieter und solle Streit vermeiden. Sp344testens nach ei-nem Jahr solle der Mieter zuverl344ssig erfahren, ob und inwieweit er die Voraus-zahlungen zur374ckverlangen k366nne oder eine Nachzahlung zu leisten habe. Die-ser Zweck, zeitnah Gewissheit 374ber die H366he des Guthabens bzw. der Nach-zahlung zu erlangen, werde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben auch weit nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden k366nne. II. Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 10 1. Die Restmietforderung der Kl344gerin f374r den Monat Mai 2005 ist gem344337 wirksamer Aufrechnung seitens der Beklagten mit ihrer Forderung auf Auszah-lung ihres Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2003 vom 1. Dezember 2004 nach 247 389 BGB erloschen. Der Senat schlie337t sich der ein-gehenden und insgesamt 374berzeugenden Begr374ndung des Berufungsgerichts an. Lediglich erg344nzend ist auszuf374hren: 11 Zwischen den Parteien ist allein streitig, ob der Vermieter eine Betriebs-kostenabrechnung nach Ablauf der in 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Frist bis zur H366he der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen wirksam korrigieren 12 - 6 - kann. Das hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Eine nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn - wie die Kl344gerin meint - nach Ablauf der in 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genann-ten Frist ein die geleisteten Vorauszahlungen 374bersteigender Betrag gefordert wird. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer be-reits erteilten Abrechnung 374bersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn die-ses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. a) Dies entspricht, wie auch die Revision nicht verkennt, der vom Beru-fungsgericht zutreffend wiedergegebenen Rechtsprechung des Senats. Danach dienen die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf der Abrechnungssicherheit f374r den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gew344hrleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem 374ber-schaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in welcher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 2; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 226 VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 b). Dieser Zweck w374rde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgem344337en Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden k366nnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der H366he der abgerechneten Einzelpositionen und unabh344ngig von dem Ausma337 der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst sp344ter erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgem344337 vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt 374berschreiten darf (Senatsurteil vom 13 - 7 - 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dementsprechend liegt eine nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung unter anderem dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der zw366lfmonatigen Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Ab-rechnung 374bersteigt (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 226 VIII ZR 261/06, z.V.b., unter II 2 a aa (1)). Das schlie337t den hier gegebenen Fall ein, dass diese Ab-rechnung mit einem Guthaben des Mieters endet. b) Gegen diese Rechtsansicht wendet die Revision ohne Erfolg ein, da-mit st374nde der Vermieter besser, der binnen Jahresfrist 374berhaupt keine Ab-rechnung erteile, denn dieser Vermieter k366nne noch bis zur H366he der geleiste-ten Vorauszahlungen nachberechnen, w344hrend bei fristgerecht erteilter Ab-rechnung der Vermieter auf deren H366he begrenzt werde. Wie das Berufungsge-richt bereits zutreffend ausgef374hrt hat, besteht f374r den Vermieter kein Anreiz, auf eine fristgem344337e Abrechnung - die mit einem Guthaben des Mieters enden k366nnte - zu verzichten. Denn dies w374rde seine Rechtsposition unter mehreren Gesichtspunkten schw344chen und kann zu erheblichen Kosten und Nachteilen f374hren. So kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgem344337en Abrechnung klagen. Bereits die da-durch verursachten und letztlich vom Vermieter zu tragenden Kosten werden vielfach den vermeintlichen Vorteil, noch kein Guthaben ausgewiesen zu ha-ben, 374bersteigen. Auch steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zur374ck-behaltungsrecht aus 247 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvoraus-zahlungen zu. Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausgef374hrt hat, begibt sich der Vermieter, der nicht fristgem344337 abrechnet, ohne Not der M366glichkeit, 374ber die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen gel-tend zu machen. 14 - 8 - 2. Die Kl344gerin hat hiernach keinen Anspruch auf Ausgleich der Kosten f374r die R374cklastschrift nach 247 280 BGB. Mit ihrem Widerspruch gegen die Ab-buchung eines Teils der Miete f374r Mai 2005 haben die Beklagten keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. In der fraglichen H366he war die Miete bereits durch die vorgenommene Aufrechnung beglichen. 15 Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Dortmund, Entscheidung vom 07.12.2005 - 104 C 7084/05 - LG Dortmund, Entscheidung vom 08.06.2006 - 11 S 26/06 -
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