ECLI:DE:BGH:2018:110718UVIIIZR190.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 190/17 Verkündet am: 11. Juli 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Ve rfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider , Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wi rd das Urteil der 2. Zivilkammer des Landg erichts Bremen vom 27. Juli 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestan d: Die Klägerin begehrt Zustimmung zu r E rhöhung der Miete für eine von dem Beklagte n ge mietete 95,83 qm große Wohnung in einem Mehrfamilie n- haus in Bremen um 47,69 auf monatlich 518,93 Juli 2015. In ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 27. April 2015 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass die ortsüblich e Vergleichsmiete für seine Wohnung monatlich 5,45 meter Wohnfläche betrage und sich d ie Monatsmi e- te - unter Berücksichtig ung der Kappungsgrenze - auf 5,4 je Quadratmeter erhöhe. Das Mieterhöhungsverlangen nimmt zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachver ständ i- gen Dipl. - Ing. W . vom 20 . April 2015 , das Angaben zur ortsüblichen Ve r- 1 2 - 3 - gleichsmie te für die Zwei - bis Vier zimmerwohnungen des G ebäudes enthält . In dem Gutachten heißt es unter anderem : " D ie Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden od er sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verf ü- gung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnung s- beschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind . " Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom B e- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. E ntscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, weil d as Mieterhöhungsverlangen formell unwirksa m sei. D as zugrunde gelegte Sachverstän digengutachten entspreche den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutac h- ten zu genügen - und dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsve r- langen nachzuvollziehen und ansatzwe ise selbst zu prüfen - , sei eine Besicht i- gung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich ; bei Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellun gen zur 3 4 5 6 7 - 4 - ortsübliche n Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Au s- stattung und Be schaffenheit innerhalb der W ohnanlage beruhen . D urch die B e- schreibung der vom Sachverstä ndigen besichtigten Musterwohnung müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese in etwa der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. D as diesbezüglich widersprüchliche und unverständliche Gutachten der Sachverständigen W . sei für den Mieter nic ht nachvollziehbar. Die Sachve r- ständige habe keine der Wohnungen des Gebäudes besichtigt , sondern bezi e- he sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auftraggeber zur Verf ü- gung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, w o- rau f genau Bezug genommen werde . Zudem hätten der Sachverständigen, wie sie i n ihrem Gutachten ausführe, a ls Arbeitsunterlagen lediglich Angaben zur Wohnfläche und zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an e i- ner hinreichenden Beschreibung etwaige r Musterwohnungen und an Angaben zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen. Da das Gebäude nur einige wenige, flächenmäßig stark variierende Wohnungen aufweise, sei d arüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt als Musterwohnung geeignet seien. Zudem diff erenziere das Gutachten h i n- sichtlich des Modernisierungsgrades der Wohnungen nur i m Hinblick auf die - nicht genau beschriebenen - Badezimmer , nicht aber unter Berücksichtigung des " Gesamt zustand es " der Wohnungen. II. Diese Beurteilung hält rechtliche r Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend 8 9 10 - 5 - gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrte n Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. Ungeachtet des Umstan ds, dass eine Klage auf Zustimmung zur Miete r- höhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre , nicht aber - wie das Berufungsgericht meint - als unbegründet ( vgl. Senatsurte ile vom 13. N o- vember 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW - RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4), ha t das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen , das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidi g- ten Sachverständigen Dipl. - Ing. W . erklärte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 27 . April 2015 genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellenden formellen Anforderungen nicht . 1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverstä ndigen Bezug genommen werden. R echtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit ang e- nommen, das Mieterhöhungsverlangen sei namentlich bereits deshalb in fo r- me l ler Hinsicht unwirksam , weil dem zur Begründung in Bezug genommenen G utachten nicht zu entn ehmen sei, dass der Ermittlung de r ortsüblichen Ve r- gleichsmiete eine Besichtigung der Woh nung des Beklagten ( oder einer Wo h- nung gleichen Typ s) durch die Sachverständige vorausgegangen sei. a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sach verständige d ie konkrete - beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens jedenfalls ei ne ve r- gleichbare - Wohnung besichtigt haben müsse (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 41; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11 12 13 - 6 - 13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88 ; MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 26; BeckOKG - BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2018, § 558a BGB Rn. 61 f.), hängt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachve r- ständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der B esichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab. Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eige n- tumsrecht des Vermieters (BVerfG, WuM 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachve r- ständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in forme ller Hinsicht von d er Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung a b- hängig zu machen. aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt " ein mit Gründen versehenes Gu t- achten " . (1) Da s bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckb e- stimmung der Vorsc hrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen , die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des S e- nats; siehe nur Urteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10 , sowie VIII ZR 66/15 , ZMR 2016, 433 Rn. 9 ). Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht d a- zu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Verg leichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begrü n- dungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung 14 15 16 17 - 7 - des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nach zuvollziehen (Senatsurteile vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 11, sowie VIII ZR 66/15 , aaO Rn. 10 ). (2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der B e- gründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten A n- gaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung herg e- leitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berec h- tigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese s zumindest ansat z- weise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Au s- sage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beu r- teilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15 aaO Rn. 9 ; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [ zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gese t- zes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604 ] ). bb) Nach dies er Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwend i- gerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohn ung durch den Sachverständigen (vgl. Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17 , unter II 1 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt). ( 1) Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind (siehe be reits BT - Drucks. 7/2011, S. 10 [ zu § 2 Abs. 2 MHG ] ). Ob der Mieter ab er in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Miet erhöhungsverlangen s nachzugehen und diese zumindest ansatzweis e selbst zu überprüfen, hängt - wie die Revis i- on zu Recht geltend macht - davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (beziehungsweise einer vergleichbaren) W ohnung enthält, nicht ab er 18 19 20 - 8 - davon , auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächliche n Grundlage n für diese Angaben gewonnen hat . Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beurteilung der Qualität des G utachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuwe i- sen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug geno m- mene Gut achten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als du rch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat. (2 ) Auch aus de n vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herau s- gegebenen ( unverbindlichen) " Hinweise (n) für die Erstellung eines Sachve r- ständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG " ergibt sich nichts anderes . Zwar heißt es dort unter anderem: " Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheit en der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat " (WuM 1980, 189 , 190 ). Dies bedeutet indes nicht , dass d ie vorherige B e- sichtigung der Vertragsw ohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein sollte , die im Fall der Ni chtbeachtung zur U n- wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte , sondern eine - auch im Int e- resse des Vermieters liegende - Maßnahme darstellt , die geeignet ist, überflü s- sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außerger ichtlichen Einigung fördert. b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom 3. Februar 2016 ( jeweils juris Rn. 6 beziehungsweise Rn. 5 [ insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt ] ) war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine 21 22 - 9 - Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgega n- gen, so dass die se r Gesichtsp unkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan gens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war. c) Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur U n- wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen s nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W . die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus A nlass des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen s , aber bereits früher b e- sichtigt hat . Ebenso we nig kommt es darauf an , ob - was das Berufungsgericht in Frage gestellt hat - das Gebäude eine der Woh nung des Beklagten ve r- gleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutac h- ten s sein könnte. 2. Ebenfalls rechtsfehlerhaf t hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W . im Hinblick auf den Modern i- sierungsgrad nur bezüglich der Badezimmer differenziere, und es a uch dort an einer " ge nauen " Beschreibung fehlen lasse . E twaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits - mangels der nach § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung - aus formell en Gründen unwirksam w ä- re. a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, b e- schreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes . Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieb en ( " Bad alt " , " Bad ne u " ) und - was das Berufungsgericht übersehen hat - durch die B e- 23 24 25 26 - 10 - schreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die Sachverständige des Weiteren die Zwei - bis Vier zimmerwohnungen des G e- bäudes zunächst nach der Anzahl der Zimmer - u nter jeweiliger Angabe der Art der Zimmer , der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums - kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits " U r- sprung " , a ndererseits " modernisiert " ). Ergänzend hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung de s B e- klagten einzuordnen sei. Anders als die Revisionserwiderung meint, sind a uf diese Weise für den Mieter nachvollziehbar e und jedenfalls im Ansatz überprü f- bare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden. b) Soweit die Revisionserwiderung das Fehlen nähere r Angaben zum Vorha ndensein (oder zum Fehlen) von Balkonen sowie zu r Geschosshöhe b e- anstandet , hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen h a- be, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewe r- tung ein zustellen . Sofern die vorgenannt en Umstände für die ortsübliche Ve r- gleichsmiete von Belang wären, begründete eine davon abweichende Bewe r- tung durch die Sachverständige allenfalls einen inhaltlichen Fehler des Gutac h- tens, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formelle r Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen Zusti m- mungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, aaO mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Fe bruar 2014 - VIII ZR 220/13, NZM 2014, 349 Rn. 3). 27 - 11 - III. D as Urteil des Berufungsgerichts kann somit ke inen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist - da es tatsächlicher Festste l- lungen zur Begr ündetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf - nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr . Schmidt Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 08.07.2016 - 4 C 228/15 - LG Bremen, Entscheidung vom 27.07.2017 - 2 S 233/16 - 28
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