BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 19/07 Verk374ndet am: 14. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 535, 556 Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07 - LG G366rlitz AG G366rlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts G366rlitz vom 15. Dezember 2006 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 15. Februar 2007 wird zur374ckge-wiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin nimmt die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten in Anspruch. 1 Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kl344gerin in G. . Das Mietverh344ltnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 f374r den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Kl344gerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgeb374hr in H366he von 30,74 200. Diese war ihr von dem f374r sie t344tigen Abrechnungsunter-nehmen f374r den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der Abrechnungs- 2 - 3 - periode bedingten Nutzerwechsel bez374glich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 30,74 200 nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl344gerin die Wieder-herstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision der Kl344gerin hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG G366rlitz, WuM 2007, 265) hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 Zwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgeb374hren ge-h366rten, seien grunds344tzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grunds344tzlich in den Risikobe-reich des Vermieters falle. Bei der Nutzerwechselgeb374hr handele es sich nicht um umlegbare Betriebskosten. Weder k366nne auf die Anlage 3 zu 247 27 der II. Berechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zur374ckgegriffen werden. Die Nutzerwechselgeb374hr werde nicht durch den Verbrauch ausgel366st und stelle keine periodischen, regelm344337ig wiederkehrenden Kosten dar. Da die Parteien die Erstattung von Nutzerwechselgeb374hren nicht ausdr374cklich verein-bart h344tten und das Mietverh344ltnis nicht au337erordentlich und aufgrund vom Mie-ter zu vertretender Umst344nde beendet worden sei, fehle es an einer Rechts-grundlage, dem Mieter die Nutzerwechselgeb374hr aufzuerlegen. 6 - 4 - II. 7 Diese Ausf374hrungen halten der revisionsrechtlichen Nachpr374fung im Er-gebnis stand. 8 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl344gerin ge-gen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzer-wechselgeb374hr verneint. Unter der Nutzerwechselgeb374hr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veran-lassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Ger344te und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu verstehen. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgeb374hr gesetzlich nicht geregelt ist und die hier-aus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grunds344tzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem Grundsatz des 247 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten tr344gt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird. 9 Eine solche Vereinbarung bez374glich der Nutzerwechselgeb374hr haben die Parteien hier jedoch weder ausdr374cklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus 247 7 Abs. 2, 247 9b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten daf374r zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241). 10 a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der Nutzerwechselgeb374hr um - nicht umlagef344hige - Kosten der Verwaltung (zur 11 - 5 - Legaldefinition vgl. 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar 2004) oder um - umlagef344hige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gem344337 247 7 Abs. 2, 247 9b Heiz-kostenV handelt. 12 aa) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwech-selkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie ausl366sende Mieterwechsel grunds344tzlich in den Risikobereich des Vermieters falle (AG M374nster, WuM 1996, 231; AG Augsburg, WuM 1996, 98; AG Rendsburg, WuM 1981, 105; AG Braunschweig, WuM 1982, 170 - nur Leitsatz). bb) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten tragen (AG Coesfeld, WuM 1994, 696 [hiergegen: AG M374nster, WuM 1999, 405]; AG K366ln, WuM 1997, 648). 13 cc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigef374hrt hat: Der Vermieter oder der ausziehende Mieter (AG L366rrach, WuM 1993, 68; LG Berlin, GE 2003, 121; von Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem Verhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegr374ndung sieht als Verursacher den ausziehenden Mieter an. 14 dd) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verh344ltnism344-337ig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls - bei Leerstand - dem Vermieter aufzuteilen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., 247 9b Rdnr. 11 ff., 15; ders. in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 247 9b HeizkostenV Rdnr. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegr374ndung hilfswei-se bei. 15 - 6 - ee) Die Gegenauffassung h344lt es nicht f374r gerechtfertigt, den Vermieter einerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusam-men mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des Nutzerwechsels zu be-lasten. Sie meint, diese Kosten fl366ssen in die Gesamtkosten f374r die Betriebs-kostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien (AG Hamburg, WuM 1996, 562; AG Rheine, WuM 1996, 715; AG Oberhausen, DWW 1994, 24; Wall in: Eisenschmid/Rips, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 3001; Schmid, aaO, Rdnr. 6243; Wall, WuM 2007, 415, 424; Ropertz, WuM 1992, 291, 292; L374tzenkirchen, Anw-Handbuch Mietrecht, 3. Aufl., L, Rdnr. 207; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556a Rdnr. 33; Both, Betriebskostenle-xikon, 2. Aufl., Teil 1, Rdnr. 13; aA Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 4). 16 b) Die unter aa) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den Nut-zerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagef344hige Be-triebskosten. Nach der Legaldefinition in 247 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleich lau-tend mit 247 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, g374ltig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigent374mer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundst374ck oder durch den bestimmungsm344337igen Gebrauch des Geb344udes, der Nebengeb344ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst374cks laufend entstehen. Hiernach geh366rt zu den tatbestandlichen Vor-aussetzungen, dass es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muss sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, unter II 1, 2). Daran fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgeb374hr f344llt nicht in wiederkehren- 17 - 7 - den, periodischen Zeitr344umen an, sondern im Laufe eines Mietverh344ltnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG G366rlitz, Entscheidung vom 17.02.2006 - 5 C 371/05 - LG G366rlitz, Entscheidung vom 15.12.2006 - 2 S 39/06 -
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