BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/12 Verkündet am: 3. Juli 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536a Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristl o- sen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mi eter bestehende Mängel der Mietwohnung berechti g- terweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils v om 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570). BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 191/12 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hesse l sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt : Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 25. Mai 2012 aufgehoben . D ie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger, die im Jahre 2003 eine in W . gelegene Wohnung der Beklagten gemietet haben, machen neben einem Kautionsrückzahlun gsa n- spruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, d en sie darauf stützen, dass sie aufgrund von Schimmel bildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gew e- sen seien. Nachdem sie A nfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemängelt und die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 24. Januar 2010 vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben vom 8. Februar 2010 erneut eine B eseitigung des Schimmelbefalls bis zum 25. Februar 2010 und droh t en für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des 1 - 3 - Rechtsanwalts beigefügt war, ist streitig. Mit weiterem Anwaltsschreiben vom 1. März 2010 kündigte n sie das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31. Mai 2010. Die Beklagte ließ diese Kündigung mit Schreiben vom 9. März 2010 unter anderem deshalb zurückweisen, weil der Kündigung unstre itig keine Vollmacht beigel e- gen ha t . Die Kläger räumten die Wohnung am 31. März 2010 und bezogen eine zwischenzeitlich angemietet e andere Wohnung . Den ihnen hier durch entsta n- denen Schaden einschließlich einer Mietdifferenz für die ersten drei Monate bez u z ü gl ich der Kosten für die vorgerichtliche Einh o- lung eines Sachverständigengutachtens in Höhe von 2 . l- lung des Schimmelbefalls und seiner Ursachen sowie vorgerichtlicher Recht s- zwar jeweils nebst Zinsen . Darüber hinaus wollen sie eine Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz eines Mietdifferen z- schadens für mindestens drei Jahre festgestellt wissen. Ferner begehren sie die Rückzahlung d er von ihnen in Höhe von 1 . e- lei s teten Mietkaution nebst Zinsen; hiergegen rechnet die Beklagte ihrerseits mit Nachzahlungsansprüchen aus einer früheren Nebenkostenabrechnung s o- wie rückständigen Mietzinsansprüchen für die Zeit ab März 2010 auf. Die Klage hat in den Vorinsta nzen keinen Erfolg gehabt . Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassene n Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebege h- ren in vollem Umfang weiter . 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidu ng, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Es könne dahin stehen, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache durch den Schimmel vorliege und ob dieser Mangel von Anfang an vorhanden gew e- sen sei. Zwar könne ein Kündigungsf olgeschaden unter Umständen durchaus unter den nach § 536a BGB zu ersetzenden Schaden fallen. Logische Vorau s- setzung für einen Kündigungsfolgeschaden sei aber - wovon offensichtlich auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281 /0 6 ) ausgegangen sei - eine wirksame Kündigung des Mieters aufgrund des Sch a- dens. An einer solchen wirksamen Kündigung fehle es hier, weil die Beklagte die durch Anwaltsschreiben erklärte Kündigung der Kläger vom 1. März 2010 wegen der fehlenden Beifügung einer Originalvollmacht gemäß § 174 BGB u n- verzüglich zurückgewiesen habe . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. D enn d as B e- rufungsgericht ist zu Unr echt davon ausgegangen, dass de r von den Klägern begehrte S chadens ersatz ungeach tet der von ihnen geltend gemachten Mängel der Miet wohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung aus einem formellen Grund nicht wirksam au s- gesprochen worden sei. 4 5 6 7 - 5 - 1. Nach § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines U m- stands entsteht , den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseit i- gung der Vermieter in Verzug gekommen ist , unbeschadet sein er Rechte aus § 536 BGB S chadensersatz verlangen. Das Berufungsgericht hat es - nach se i- nem Standpunkt folgerichtig - dahin stehen lassen, ob die Mie träume wegen einer von Anfang an in bauseitigen Ursachen angelegten Schimmelbildung mängelbehaftet sind. Für das Revisionsverfahren sind deshalb das Vorhande n- sein dieser Mängel und die nach den Behauptungen der Kläger davon ausg e- hende Gesundheitsgefahr zu unterstellen . Da die Beklagte ihre Verantwortlic h- keit für die zu unterstellenden Mängel in Abrede genommen hat und eine ihr zur Mäng elbeseitigung gesetzte Frist fruchtlos hat verstreichen lassen, ist damit zugleich von einem Recht der Kläger auszugehen , den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1 BGB fristlos zu k ündig en . 2. E ntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hä ngt die Ersat z- pflicht für die geltend gemachten Schäden, auch soweit es um diejenigen Schadensposten geht, welche durch den - unterstellt - mangelbedingten Umzug der Kläger in eine andere Wohnung veranlasst sind, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs de r danach an sich berechtigten Kündigung der Kläger ab. Das Erfordernis d er Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vo r- liegen eines Kündigungsgrundes ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - insbesondere nicht aus dem von ihm in Bez ug genommenen Senatsu r- teil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570 Rn. 9). Soweit dort au s- geführt ist, dass nach der ständigen, im Einzelnen näher bezeichneten Rech t- sprechung des Bundesgerichtshofs die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen a u- ßerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es - genauso 8 9 - 6 - wie in weiteren Fallgestaltun gen (vgl. Senatsurteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WuM 1974, 213 unter II 1; vom 3. Juni 1992 - VIII ZR 138/91, BGHZ 118, 282, 294 f.) - immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen. Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts ist, hat sich der Senat indessen nicht befasst. Diese Frage entscheid et der Senat nunmehr dahin, dass die von einem s achlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietve r- hältnisses, auch wenn sie - wie hier - an einem formellen M a ngel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen steht, die darauf beruhen, da ss der Mieter bestehende Mängel der Mietwo h- nung berechtigterweise zum Anlass nimmt , wegen einer nicht mehr vorhand e- nen Tauglich keit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den U m- ständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche E inschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend , dass diese u n- geachtet des Kündigungsgrundes , der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch f ormell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB nicht s her. Dieser knüpft für die Schadensersatzpflicht des Vermieters vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an . 10 - 7 - III. Nach alledem kann das Berufungsu rteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Enden t- scheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folg e- richtig - keine Feststellungen zum Vorhandensein der behaupteten Mängel und deren Kündigungserheblichkeit getroffen hat. Ebenso wenig hat es bislang Feststellungen zum (Fort - )Bestand des Mietverhältnisses und einer davon a b- hängigen Fälligkeit des Kautionsguthabens sowie zu Bestand und Höhe der dagegen zur Aufrechnung gestellt en Gegenforderungen getroffen. Der Recht s- streit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsg e- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Ents cheidung vom 14.09.2011 - 93 C 3367/10 (40) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 25.05.2012 - 3 S 127/11 - 11
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