BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 192/10 vom 28. April 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, die Ric h terin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 22. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 26. August 2010 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewi e sen. Der G egenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 221.263,49 Gründe: I. Mit notariellem Vertrag vom 25. Juni 2008 erwarb die Klägerin als B e- rechtigte nach dem Ausgleichsleistungsgesetz landwirtschaftliche Flächen von der mit der Privatisierung dieser Fl ächen beauftragten Beklagten. Der vereinbarte und von der Klägerin gezahlte Kaufpreis von 608.013,49 aus eigenen Verkäufen im Rahmen von bedingungsfreien Bieterverfahren e r- mi t telt worden. Di e B e klagte meint, er entspreche den Vorgaben des § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG aF (Verkehrswert abzüglich 35 %). Die Klägerin hält den angesetzten Verkehrswert für überzogen und einen um 221.756,72 e- ren Preis für berechtigt. Vor diesem Hintergrund haben die Parteien ve r einbart, dass die Kaufpreisbildung gerichtlich überprüft und der Kau f preis gemäß der rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung a n gepasst wird. 1 2 - 3 - Auf die entsprechende Klage hat das Landgericht die Beklagte nach Ei n- holung eines Verke hrswertgutachtens verurteilt, an die Klägerin 221.263,49 nebst Zinsen zurückzuzahlen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das Kammergericht hat die Revision nicht zugela s- sen; dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbe schwerde der Bekla g ten. II. Das Berufungsgericht meint, der Verkehrswert der Flächen sei mittels e i- nes Sachverständigengutachtens zu ermi t teln, da die nach § 5 Abs. 1 Satz 2 und 3 FlErwV aF maßgeblichen regionalen Wertansätze durch die Preisen t- wic k lung ü berholt und daher für die Wertermittlung ungeeignet seien. Das ers t- instanzlich eingeholte Gutachten sei auf zutreffender rechtlicher Grundlage e r- stellt worden. Der Sachverständige habe die von dem regionalen Gutachte r- ausschuss ermittelten Verkaufsfälle zu Grunde legen dürfen und nur die stati s- tisch abweichenden Werte einer Prüfung unterziehen müssen. Es sei nicht e r- forderlich gewesen, alle Feststellungen des Gutachterausschusses zu hinte r- fragen. Dass die Grundstücke aus diesen Verkaufsfällen nicht frei am M arkt a n geboten worden seien und in der Landwirtschaft "Unter - der - Hand - Verkäufe" üblich seien, sei nicht erkennbar. Entgegen der Auffassung der Beklagten mü s- se der Verkehrswert nicht ausschließlich anhand von Verkäufen ermittelt we r- den, die in einem bedingu ngsfreien Bieterverfahren erzielt worden seien. Etwas anderes e r gebe sich auch nicht aus europarechtlichen Vorgaben. Die EU - Kommission akzeptiere in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem Au s- gleichslei s tungsgesetz, in denen naturgemäß keine Ausschreib ung stattfinde, die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen unabhängigen Sachverständ i- gen zur Ermittlung des Marktwerts. Ein Unterschied zwischen dem Verkehr s- wert nach § 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne europäischer Vo r gaben bestehe nicht. 3 4 - 4 - III. D ie Nichtzulassungsbeschwerde bleibt ohne Erfolg, da die Rechtssache keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und eine Entscheidung auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sich e- rung einer einheitlichen Rechtsprechu ng erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Beschwerde bedarf die Frage, nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert von Grundstücken zu ermitteln ist, die von der öffentlichen Hand, insbesondere im Anwendungsbereich der Regelu n- gen des Ausgleichsleistungsgesetzes und der Flächenerwerbsverordnung, ve r- äußert werden, keiner Kl ä rung. Wie der Verkehrswert eines Grundstücks zu bestimmen ist, ergibt sich aus der Wertermittlungsverordnung 1988 bzw. seit dem 1. Juli 2010 aus der Immobi lienwertermittlungsverordnung (vom 19. Mai 2010, BGBl I. S. 639). Die Annahme des Berufungsgerichts, bei der Verkehrswertermittlung sei nicht nach der jeweiligen Vermarktungsform zu u n terscheiden, ist ohne Zweifel richtig und bedarf daher keiner höchstrich terlichen Überprüfung in einem Revisionsverfa h- ren. 2. Nicht ernsthaft in Frage stellen lässt sich auch die Annahme des Ber u- fungsgerichts, zwischen dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gebe es keine n Unte r schied. Im deutschen Recht lässt sich diese Gleichsetzung aus der Änderung von § 194 BauGB durch Art. 1 Nr. 60 des Europarechtsanpassung s gesetzes Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl . I S. 1359, 1376) ablesen, nach der es in der Vo r- schrift jetzt heißt: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis b e stimmt 5 6 7 8 - 5 - Seitens der europäischen Institutionen wird der Begriff des Marktwerts ebenfalls nicht in einem abweichenden Sinn verstanden. In der Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Bei hi l fe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand (ABl. EG Nr. C 209/3 vom 10. Juli 1997) heißt es zwar, der Verkauf "nach einem hinreichend publizierten, allg e- meinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bi e- ter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe". Im Umkehrschluss folgt hieraus aber nicht, dass der Ve r- kehrswert in Fälle n, in denen kein Bieterverfahren stattfindet, nur auf der Grun d- lage von Verkäufen ermittelt werden darf, denen ein solches Verfahren zugru n- de lag. Vielmehr akzeptiert die Kommission in diesen Fällen ausdrüc k lich die Wertermittlung mittels Verkehrswertgutac htens (Nr. II. 2. der Mi t teilung). Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus dem Urteil des Europäischen G e richtshofs vom 16. Deze m ber 2010 (2. Kammer - C - 480/09 P, ABl EU 2011, Nr. C 55, 15). Schließlich kann die Beklagte für ihren Rechtsstandpunkt nic hts aus der Definition de r Kommission in Nr. II . 2. a der genannten Mitteilung herleiten, w o- nach es sich bei dem Marktwert um den Preis handelt, "der zum Zei t punkt der r- kaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche B e ziehungen verbund e angeboten wurde, die Mark t verhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Be deutung des Objekts angemessene Ve r- handlungszeit zur Verfügung steht". Mit dieser Definition soll erkennbar der Normalfall eines Grundstücksverkaufs beschrieben und zum Maßstab für die Wertermittlung gemacht werden. Für diesen ist es - auch nach deutschem Rechtsverständnis - typisch, dass die Kaufgelegenheit prinzipiell für jede r mann bestand ("offen am Markt"). Als Vergleichswerte ausgeschlossen sind danach 9 10 - 6 - Verkäufe, die von dem Üblichen abweichen, also unter ungewöhnlichen Ve r- hältnissen zustande gekommen s ind. Das ist im deutschen Recht nicht a n ders (vgl. § 7 Imm o WertV). 3. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Krüger Lemke Schmidt - Räntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 27. 10.2009 - 37 O 396/08 - KG Berlin, Entscheidung vom 26.08.2010 - 22 U 202/09 - 11
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