BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 193/01 Verkündet am: 17. Mai 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG § 120 Abs. 2 Ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volkse i - genen Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnu n - gen vertraglich genutzt hat. BGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 193/01 - OLG Naumburg LG Magdeburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Verhandlung vom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krger, Dr. Klein und Dr. Lemke fr Recht erkannt: Auf die Revision der Klger wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 10. April 2001 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entsche i - dung, auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Klger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebudewir t - schaft einen schriftlichen Mietvertrag ber eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem damals volkseigenen Grundstck G. Straße in I. . Mi t notariellem Vertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtstrger, dem Rat der Stadt, kauften die Klger "das in I. , G. Str. gelegene Eigenheim (1- Familienhaus)" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstck zu verleihen. Zur Durchfhrung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nu t - zungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 b e - - 3 - standskrftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentm e - rin des Grundstcks. Die Klger haben die Feststellun g beantragt, daû sie gegen die B e - klagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstcks nach dem Sachenrechtsb e - reinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Klger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstr e - ben. Die Beklagte beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klger auf Ankauf des Grundstcks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhltnis der Klger nur eine von mindestens zwei in dem Gebude befindlichen Wohnu n - gen zum Gegenstand gehabt habe. Dies hlt den Angriffen der Revision nicht stand. II. Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf Ankauf des Grundstcks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein E i - - 4 - genheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR ber dieses Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Die Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien auûer Streit, die Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Ber u - fungsgerichts, erfllt, wenn es sich bei dem Gebude um ein Eigenheim g e - handelt hat. 1. Allerdings lût der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des Berufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhltnis auf das Eigenheim als solches bezogen haben muû. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG Gebude, die fr den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, denen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der sich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klgerin zu 2, die Ehefrau des Kl - gers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Klger haben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a S achenRBerG nicht das auf dem Grundstck errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben, eine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies gengt indessen nach Sinn und Zweck der Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begrndung des Berein i - gungsanspruchs. a) Der Gebudekauf der Klger erfolgte auf der Grundlage des Gese t - zes ber den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und G e - bude fr Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkauf s - - 5 - gesetz 1973), das erst am 19. Mrz 1990 - also nach dem Vertragsschluû - durch das Gesetz ber den Verkauf volkseigener Gebude vom 7. Mrz 1990 (GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Ve r - kaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911), daneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bi l - deten die rechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2 SachenRBerG schtzt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schlieût an einen Teilb e - reich des Verkaufsgesetzes 1990, nmlich den Verkauf volkseigener Ein- und Zweifamilienhuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile (§ 5 VerkG; S e - nat, Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Ve r - kaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen (Vorspruch) diente, an. Dem Kufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem Untergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetz i - gen Eigentmer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht zum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff SachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingerumt. Bereits das Verkaufsg e - setz 1973 zhlte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch Zweifamilienhuser (§ 1 Abs. 1 der Durchfhrungsbestimmung vom 19. D e - zember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des Erwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daû der Erwerber beide Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulssig war auch der Erwerb zum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums der Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchfhrung des Verkauf s - gesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was a n - gesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gew e - sen wre, hieran keine Einschrnkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was den Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhuser angeht, nicht einmal die - 6 - ausdrckliche Voraussetzung, daû der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen Wohnzwecken dienen muûte. § 4 der Durchfhrungsverordnung vom 15. Mrz 1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an Brger (nach § 2 des Gesetzes Brger der DDR und Auslnder mit stndigem Wohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebude zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnten oder durch die die knftige persönliche Nutzung dieses Wohnraums gewhrleistet war. Eine Einschrnkung dahin, daû der Verkauf volkseigener Zweifamilienhuser (Wohngebude, die zwei selbstndige abg e - grenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchfhrungsver ordnung) nur an den gegenwrtigen oder knftigen Nutzer beider Wohnungen zulssig war, enthielten die Durchfhrungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhalt s - punkte dafr, daû die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch § 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks. 12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BT- Drucks. 12/8204, Beschluûempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der Senat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Re gelung habe vermieden werden sollen, daû ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum Zwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveruûerung ausbt (Urt. v. 14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Fr den Erwerb eines Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung, bleibt indessen Raum. b) Eine Bereinigung durch Begrndung und Veruûerung von Wo h - nungseigentum, die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes I n - strument der Bereinigung vorsieht (§§ 65 Abs. 2, 66 A bs. 2, 67 SachenRBerG; fr den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Di e - se Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage fr die Aufteilung des - 7 - Grundstcks in dem Fall ab, daû der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berec h - tigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet hatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG eine Abtrennung von Teilflchen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66 Abs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als ni cht möglich, wenn der Nutzer und der Grundstckseigentmer abgeschlossene Teile des Gebudes unter Ausschluû des anderen nutzen; der Grundstckseigentmer kann in diesem Fall, wie der Nutzer, die Begrndung und Veruûerung von Wohnungseige n - tum verlangen. Dies setzt aber voraus, daû der Grundstckseigentmer einen Tatbestand verwirklicht hat, der, wre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf B e - reinigung verschaffte (vgl. Krauû in Czub/Schmidt-Rntsch/Frenz, Sache n - rechtsbereinigungsgesetz, § 66 Rdn. 23). In Frage k ommen vor allem vom G e - setz erfaûte Investitionen. Sie wrden sich in dem von dem Nutzer zu erbri n - genden regelmûigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68 Abs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere Sachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu bercksicht i - gen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstck ung e - teilt oder nach Abschichtung von Teilflchen (§ 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu erwerben; unberhrt bleiben die Flle, in denen Wohnungseigentum deshalb gebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfhig (§§ 66 Abs. 2 Satz 1, 120 SachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmûig ist. 2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Fes t - stellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klgern gekauften Geb u - de um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen au f - - 8 - wies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden- - 9 - falls fr gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als möglich erscheinen. Nach Zurckverweisung der Sache wird das Berufungsg e - richt Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klren. Wenzel Tropf Krger Klein Lemke
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