ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR193.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 193/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b, Abs. 2 Satz 2; § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Ve r- mieters zur fristlosen Kündigung des Mietv erhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rücksta n- des vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW - RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]). b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berecht igterweise) geminderte Miete, sondern auf die ve r- traglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16) . BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16 - LG Potsdam AG Nauen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27 . September 201 7 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , die Richt e- rin nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision de r Klägerin wird das Urteil de r 4 . Zivil kammer des Land gerichts Potsdam vom 3 . August 2016 im Kostenpunkt und insoweit a ufgehoben, als hinsichtlich des Klageantrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zum Nachteil der Kläg e- rin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 30. Dezember 2015 z u- rückgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Kl ä- gerin 18 Prozent und die Beklagte 82 Prozent , von den Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin 10 Prozent und die Bekla g- te 90 Prozent zu tragen . Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen T atbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 1999 von der Rechtsvorgängerin der Kläg e- rin eine Zweizimmerwohnung in D . . Die monatliche M iete be tr ug zuletzt - mit 1 - 3 - Ausnahme der Heiz kosten - pro Monat, insgesamt mithin 479,96 Im September 2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis Ende O k- tober 2014 den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages vorha n- denen - damals neuen - Teppichboden zu er setze n , da dieser abgenutzt und stellenweise schadhaft sei. Anderenfalls werde sie ab November 2014 die M iete um 15 Prozent mindern. Zugleich kündigte die Beklagte eine Minderung der M iete um weitere 20 Prozent ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieter in Raumspray in die geöffneten Fenster der Wohnung der Beklagten sprühe . Die Klägerin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die E r- neuerung des Teppichbodens für die Zeit ab dem 1. Dezember 2014 an; letz t- lich konnte ein Austausch des Teppichbodens jedoch nicht erfolgen, da die B e- klagte die von der Klägerin hierzu angebotenen Termine ablehnte . Ab Oktober 2014 zahlte die Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Für Januar 2015 jew Am 9. Januar 2015 nahm sie eine Teilnachza h- lung in Höhe auf die Zahlungsrückstände vor, wovon stehend genannten Monatsmieten verrechnet werden sollte n . Auf die Mi ete für Februar 2015 zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von Der von ihr für den Monat März wurde dem Konto der Klägerin am 16. März 2015 gutgeschrieben. Mit Schreiben ebenfalls vom 16. März 2015, da s der Beklagten am d a- rauf folgenden Tag zuging, erklärte die Klägerin die fristlos e , hilfsweise die o r- dentlich e Kündigung des Mietverhältni s ses wegen Zahlungsverzugs. 2 3 4 - 4 - Ein vollständige r Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate Februar und März 201 5 erfolgte in der Folgezeit - auch innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - nicht. Vielmehr sprach die Klägerin mehrfach (unter anderem) wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mie tverhältnisses aus. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin vo n de r Beklagten die Za h- lung restlicher M iete und einer Betriebskostenn achforderung , jeweils nebst Zi n- sen, sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Beklagte hat im Wege de r Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Erneuerung des Teppichbodens für das W ohnzimmer und das Arbeitszimmer erstrebt . Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt ; die Widerklage hat es a b- gewiesen . Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insg e- samt abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit der vom Berufungsg e- richt zugelassenen Revision verfolgt d ie Klägerin ihr Räumungs - und Herau s- gabebegehr en weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I . Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung , soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen An spruch auf Räumung der Wohnung. Keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen habe das Ve r- 5 6 7 8 9 - 5 - tragsverhältnis der Parteien beendet. Die fristlose Kündigung vom 16. März 2015 sei unwirksam. D ie Beklagte sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht g e- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen - den Betrag einer Monatsmiete übersteigenden - Teils der Miete in Verzug g e- wesen. Eine Kündigung müsse sowohl zum Zeitpunkt ihre s Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatb e- stand erfüllen. Für die fristlose Kündigung sei es nicht ausreichend, dass ein Kündigungstatbestand einmal entstanden und zumindest bis zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht wieder erloschen sei. Denn gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB sei für die Wirksamkeit einer empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Kündigung stets auf deren Zugang abzustellen. Sei der Vermieter in der Zwischenzeit teilweise befriedigt worden, könn e die fristlose Kündigung jede n- falls dann keine Wirksamkeit mehr entfalten, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt ihres Zugangs nicht mehr vorl ä- gen. An diesem Ergebnis ändere auch die Heilungsvorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nichts, wonach im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter vorher befriedigt werde. In der Rechtsprechung und in der Literatur werde zwar regelmäßig vertreten, dass eine einmal erklärte Künd igung nur dann ihre Wirksamkeit verliere, wenn der Mieter vor dem Zu g an g des Kündigungsschreibens den vollständigen Mietrüc k- stand ausgleiche; eine Teilleistung reiche insofern nicht aus. Dies entspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der b ereits entschieden h a- be, dass bei allen Mietverhältnissen die fristlose Kündigung wegen Zahlung s- verzugs nur dann ausgeschlossen sei, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt werde. 10 - 6 - Die Kammer folge dieser Rechtsauffassung jedoch nicht. Die Erforde r- lichkeit einer vollständigen Zahlung sei weder sachgerecht noch ergebe sie sich aus dem Gesetz. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB sei insofern une r- giebig, als er lediglich eine vorherige Befriedigung des Vermieters voraussetze. Eine vollständige Befriedigung durch Begleichung sämtlicher Rückstände werde nicht verlangt. Schließlich stelle die genannte Heilungsvorschrift eine Schut z- vorschrift zugunsten des Mieters dar, deren Zweck in das Ge genteil verkehrt würde, wenn eine einmal ausgesprochene Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses führen würde, obwohl zum Zeitpunkt ihres Zugangs ein Kü n- digungsgrund und damit die Tatbestandvoraussetzungen einer Kündigung nicht mehr vorlägen. Die Sch utznorm dürfe mithin nicht zu Lasten des Mieters ausg e- legt werden. Im Streitfall hätten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 1 7 . März 2015 die Kündigungsvoraussetzungen nicht mehr vorgelegen. Denn ausgehend von einer ab Februar 2015 geschuldeten M Teppichbodens) habe sich durch die am Tag vor dem Zugang der Kündigung erfolgte (Teil - )Zahlung der Beklagten deren Zahlung s- rückstand fü r die Monate Februar und März 2015 - mi t- hin von mehr als eine r Monatsmiete - Auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB hätten nicht vorgelege n. Denn der bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung aufgelaufene Zahlungsrückstand der betragen und selbst vor der Gutschrift der oben genannten (Teil - ) Zahlung der Beklagten habe sich der g esamte Rückstand nur auf lauf en und erreiche d a- 11 12 13 - 7 - her die in der genannten Kündigungsvorschrift vorausgesetzte Miete für zwei Monate nicht. Das Mietverhältnis sei auch weder durch die im Schreiben der Klägerin vom 16. März 2015 hilfsweise erklär te ordentliche Kündigung noch durch die weiteren Kündigungserklärungen der Klägerin beendet worden. Die Widerklage sei begründet, da de r Beklagten gegen die Klägerin g e- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Erneuerung des Teppichb o- dens im Wohnzimm er und im Arbeitszimmer der Wohnung zu stehe . Dass die Beklagte die von der Klägerin angebotenen Termine für einen Austausch des Teppichbodens abgelehnt habe, änder e hieran nichts. II . Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung , soweit sie dieser au f- grund des Revisionsangriffs unterliegt , nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen - allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden - Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 9 85 BGB) verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist , anders als das Berufungsgericht angeno m- men hat, durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16. März 2015 beendet worden . D as B e- rufungsgericht h at zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unang e- griffen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verneint. Es hat jedoch verkannt, dass die Klägerin ge mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigt war, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen . D er Wirksamkeit dieser Kündigung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der 14 15 16 17 - 8 - Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Beklagten die Miete für einen Monat (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr überstieg . Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisse s entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fris tlose Kündigung des Mietverhältnisses in s- besondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. A ls nicht unerheblich ist der rückständige Teil d er Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) . Dies ist hier der Fall. a ) Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision hing e- nommenen Feststellungen des Berufungsgerichts betrug die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete in den Monaten Februar und März 2015 - unter Zugrundelegung einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in unverä n- derter vom Berufungsgericht als berechtigt an gesehenen Mietminderung von fünf Prozent wegen des Z u- stands des Teppichbodens - Statt dieses Betrages zahlte die Bekla g- Auf die Märzmiete zahlte sie erst am 16. März itpunkt befand sie sich , w o- von auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bezogen auf die beiden vorbezeichneten aufeinanderfolgenden Monate mit einem Gesamtbetrag Das Berufungsgericht hat allerdings b ei der Beurte i- lung, ob d ieser Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 18 19 - 9 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zu Unrecht auf die (berechtigterweise) geminderte oben genannten Miete abg e- stellt. Miete im Sinne der § 543 A bs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rüc k- stand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete ( vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 9 6/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK - BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47 ). Im Streitfall wirkt sich dies indes nicht aus, da der Za h- rsteigt. Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung mit ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene n Gegenrüge gegen die Höhe des vorb e- zeichneten Zahlungsrückstands ein, das Berufungsgericht habe bei dessen B e- rechnung übersehen, dass die Beklagte die Aufrechnung mit einer auf die B e- triebskosten bezogenen Rückforderung erklärt habe . Dieser Einwand greift b e- reits deshalb nicht durch, weil sich den von der Revisionserwiderung angefüh r- ten Schreiben der Beklagten lediglich de r en Weigerung, auf die Betriebskosten Nachzahlungen und erhöhte Vorauszahlungen zu erbringen , nicht hingegen eine Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen entnehmen lässt. Demen t- sprechend haben die Tatsachengerichte - rechtsfehlerfrei - weder hinsichtlich der vorbezeichne ten Schreiben der Beklagten noch hinsichtlich deren sonstigen Vortrags eine Aufrechnungserklärung festgestellt. Die von der Revisionserwid e- rung hiergegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet . Von einer Begr ündung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. 20 - 10 - b ) An der dar aus folgenden Berechtigung der Klägerin zu einer außero r- dentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a , § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hat - entgegen d er Auffassung des Berufungsgerichts - die vorstehend erwähnte, einen Tag vor dem Zugang des Kündigungsschreibens erfolgte Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 ist der vorbezeichnete Zahlungsrüc k- stand der Beklagten nich t vollständig ausgeglichen worden; es verblieb vie l- mehr, was auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, eine Restforderung der Klägerin für die beiden hier in Rede stehenden Mo nate in Höhe von 101 Die Beklagte ist damit nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Au s- schluss der fristlosen Kündigung vorausgesetzt, " vorher " - mithin vor dem Zugang der Kündigung - " befriedigt " worden. Zu Unrecht meint das Beru fungsgericht, die einmal entstandenen Künd i- gungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB müssten auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Künd i- gungserklärung gegeben sein und die Kündigung sei auch dann nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher hinsichtlich des Zahlung srückstands nicht vollständig befriedigt werde . aa) Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgä n- gervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]) entschiede n, dass - entspr e- chend allgemeiner Auffassung - das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Za h- lungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermi e- ters entfällt . I m Urteil vom 23. September 1987 ( VIII ZR 265/86, NJW - RR 1988, 77 unte r II 2 a [zu § 554 BGB aF] ) hat der Senat bekräftigt, dass die fristlose Kü n- 21 22 23 24 - 11 - digung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nur dann ausgeschlossen ist , wenn der Verzug vor dem Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands bese itigt wird . Von d iesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seine m Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahl ung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB] ) sowie in seine n Urteil en vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb ) , vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [ jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]) , vom 21. April 2010 ( VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12 ) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [ jeweils zur Schonfristza h- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ]) ausgegangen (vgl. ferner auch S e- natsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f. ; S e- natsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5 ). D iese Rechtsprechung des Senats hat, wie die Revision zutreffend au s- führt und auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verk a nnt hat , s o- wohl bei den Berufungsgerichte n (s iehe nur KG, KGR 2008, 935; GE 2016, 459 Rn. 22 f.; LG Köln , ZMR 2002, 428 , 429 ; LG Flensburg, ZMR 2014, 984; siehe ferner LG Köln, NJW - RR 1991, 208 f.; LG Berlin, ZMR 1997, 143 , 144 ; GE 2007, 847 Rn. 16 ) als auch in der Literatur (siehe nur Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63.1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 543 Rn. 23, 27; Schmidt - Futterer/ Blank , Mietrecht, 1 3 . Aufl., § 543 BGB Rn. 125, 136 ; Erman/Lützenkirchen, BGB, 1 5 . Aufl., § 543 Rn. 34; B eckOGK/Mehle, Stand 1. Juli 2017 , § 543 Rn. 201; BeckOK Mietrecht/Schach, Stand 15. Februar 2017, § 543 Rn. 57; siehe ferner MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 543 Rn. 55 ) , soweit ersichtlich, einhellige Zustimmung gefunden. Die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung angefü hrten amtsg e- 25 26 - 12 - richtliche n Entscheidungen (AG Hamburg - Bergedorf, ZMR 2005, 876 , 877 ; AG Halle (Saale), WuM 2009, 651 ) sind vereinzelt geblieben. Der Senat hat seine oben dargestellt e ständige Rechtsprechung zuletzt - nach Erlass des Berufungsurteils - durc h Urteil vom 24. August 2016 ( VIII ZR 261/15 , NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt , dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten V or - aussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB w ird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzü g- lich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Künd i- gung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der V ermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen En t- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befried igung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung). Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufung s- gericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige B efriedigung des Ve r- mieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN ). bb) Die vom Berufungsgericht hiergegen vorg ebrachten Argumente ve r- mögen bereits im Ansatz nicht zu überzeugen . Insbesondere beruht die v orst e- hend dargestellte Rechts prechung des Senats n icht , wie das Berufungsgericht 27 28 29 - 13 - meint, auf einer unzulässigen Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB , wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird " , dafür, dass die Voraussetzu n- gen diese r - grundsätzlich eng auszulegende n (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 3 34 unter II 2 c) - Ausnahmevo r- schrift nicht bereits dann erfüllt s ind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt. Den n eine solche Teilzahlung ist mit der in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB geforderten Befriedigung des Vermieters ersichtlich nicht gemeint. (2) Diese Auslegung entspricht auch dem aus den Gesetzesmaterialien zu entnehmenden Willen des Gesetzgebers. D ieser hat d urch das Mietrechtsr e- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) das Recht zur fristlosen Künd i- gung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 BGB als zentraler Vorschrift zusammengefasst. Hierbei ging d er Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereins timmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT - Drucks. 14/4553, S. 43 f. ; siehe hierzu auch BT - Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfris tzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB] ). 30 31 - 14 - (3) Die vom Berufungsgericht vorgenommene gegenteilige Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist schließlich auch mit dem Sinn und Zweck di e- ser Vorschrift nicht zu vereinbaren. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumu t- bar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Teil der M iete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter - und Vermieterinteressen bedarf ( v gl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 35 mwN). Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der e i- nen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengeko m- men, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugang s der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Ve r- mieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristl ose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ]) . Dem Vermi e- ter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mi e- ter mithin nur dann zu gemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgegl i- chen werden (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37). Diesen vom Gesetzgeber bezweckten angemessenen Ausgleich der I n- teressen des Vermieter und des Mieters im Falle des Zahlungsverzug s verkennt das Berufungsgericht grundlegend, wenn es meint, in die Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dürften allein mieterschützende Erwägungen einfließen. 32 33 34 - 15 - Mit Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass der vertragsuntreu e Mieter es anderenfalls in der Hand hätte, einer b e- rechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch mehrfach - dadurch zu entgehen, indem er lediglich eine Teilz ahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze d es für eine solche Künd i- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderliche n Betrages verringert . Ein e solche Möglichkeit des Unterlaufen s des Kündigungsrechts des Vermi e- ters soll durch die vom Gesetzgeber gewählte Regelungskonzeption jedoch verhindert w erden. 2. D a die Beklagte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Ber u- fungsgericht den Zahlungsrückstand hinsichtlich der hier in Rede stehenden Monate Februar und März 2015 auch nicht innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (vollst ändig) beglichen hat, bleibt es auch insoweit bei der Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen außerordentlichen fris t- losen Kündigung des Mietverhältnisses. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang des Revisionsangriffs keinen Besta nd haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der S e- nat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Ber ufung der Beklagten und zur Wiederherstellung 35 36 37 - 16 - des Urteil s des Amtsgerichts , soweit die Beklagte zur Räumung und Herausg a- be der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Nauen, Entscheidung vom 30.12.2015 - 16 C 17/15 - LG Potsdam, Entscheidung vom 03.08.2016 - 4 S 4/16 -
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