BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 195/04 Verk374ndet am: 16. Dezember 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG 247247 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3 a) Der Verf374gungsberechtigte darf das Grundst374ck zur Finanzierung von au337ergew366hnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen verm366gensrechtlicher An-spr374che vorliegen. b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Bauma337nahme an dem Grundst374ck ist im Sinne von 247 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgef374hrt, wenn die Mittel des aufgenommenen Kredits dem Grundst374ck nicht oder nur zu einem vernachl344ssi-genswerten Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Ma337nahmen im Wert des Grundst374cks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an. c) Eine Tilgung nach 247 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das urspr374ngli-che Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird. (Fortf374hrung von Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887) BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg LG Halle/Saale - 2 - - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 14. September 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als 374ber die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 und deren Widerklage gegen den Kl344ger entschieden worden ist. Die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Rechtsvorg344nger des Kl344gers erwarb 1932 das Grundst374ck F. stra337e 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem B374rogeb344ude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervor-gegangene, inzwischen aufgel366ste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- 1 - 4 - ter bis zu deren Aufl366sung die Beklagten waren, das Grundst374ck in einer Unter-nehmensrestitution wieder zur374ck, nahm zwei Darlehen 374ber zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und lie337 das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mietertr344gen bedient. Das Grundst374ck wurde dem Kl344ger durch das Amt zur Regelung offe-ner Verm366gensfragen 374bertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 374bergeben. Der Kl344ger verlangt von den Beklagten vollst344ndige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 200. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kl344ger Zahlung von 154.160,26 200 nebst Zinsen f374r Instandsetzungs-ma337nahmen. 2 Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Kl344gers von der Grundschuld in H366he von 209.629,67 200 verurteilt sowie die Klage gegen die fr374here Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kl344ger abgewiesen. Auf die Berufungen des Kl344gers und der Beklagten hat das Ober-landesgericht unter Zur374ckweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Kl344gers mit Anspr374chen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Kl344gers. 3 - 5 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, der Kl344ger k366nne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Bauma337nahmen nicht durchgef374hrt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach 247 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten h344tten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der R374ck374bertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen h344tten ausgehen d374rfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendun-gen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus 247 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kl344ger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Miet-einnahmen wirksam aufgerechnet. 4 II. Diese Erw344gungen halten einer revisionsrechtlichen Pr374fung nicht stand. 5 1. Einen Anspruch des Kl344gers auf vollst344ndige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundst374ck lastenden Grundschuld hat das Berufungsge-richt allerdings zu Recht verneint. 6 a) Nach 247 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kl344ger vollst344ndige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kredit-aufnahme entsprechende Bauma337nahmen nicht durchgef374hrt worden sind. Das hat der Kl344ger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. 7 - 6 - aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entspre-chenden Unterlagen und Belegen erl344utert, dass sich das Anwesen bei seiner R374ck374bertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kl344ger nicht vorgetragen. Er st374tzt den Anspruch auf (vollst344ndige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsma337nahmen nach dem gerichtlichen Sachverst344ndigengutachten nicht im Wert des Anwesens nieder-geschlagen h344tten. Darauf kommt es nach 247 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Bauma337nahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Ma337nahmen entnommen werden. Der Revi-sion ist auch einzur344umen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur 334-bernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditauf-nahme entsprechende Bauma337nahme an dem Grundst374ck durchgef374hrt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stie337 n344mlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Pr374fung, inwieweit sich Ma337nahmen des Verf374gungsberechtigten wert-steigernd oder wertmindernd auswirken, f374r unvertretbar und wollte den Berech-tigten allein auf die Abschl344ge nach 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgef374hrt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser 334berlegung ist der Bundesgesetz-geber uneingeschr344nkt und unter im Wesentlichen w366rtlicher 334bernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Aussch374sse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach 247 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundst374ck als Sicherungsobjekt f374r Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundst374ck nicht oder nur zu einem vernach- 8 - 7 - l344ssigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Mei-nung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Bauma337nahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Abl366sung von Bau-finanzierungspfandrechten, sondern anderen Zwecken diente (Fie-berg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, 247 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Verm366gensfragen, 247 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, 247 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kl344ger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Bauma337nahmen im Wert des Grundst374cks einen Nieder-schlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von 247 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Ges-talt der Abschreibungss344tze nach 247 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Ber374cksichtigung finden. bb) Etwas anderes k366nnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundst374cks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsma337nahmen ausgeschlossen erscheinen lie337e. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtli-che Sachverst344ndige hat festgestellt, dass sich das Grundst374ck jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsma337nahmen voraus, l344sst jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten In-standsetzungsma337nahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umst344n-den kann der Kl344ger Vollfreistellung nach 247 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen. 9 - 8 - b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus 247 678 BGB oder aus 247 823 Abs. 2 BGB iVm 247 3 Abs. 5 VermG wegen Ver-letzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kl344ger ebenfalls nicht zu. 10 aa) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verf374gungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von 247 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit 247 3 VermG begr374nde-ten gesetzlichen Schuldverh344ltnis oder nach 247 823 Abs. 2 BGB iVm 247 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. M344rz 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Ankn374pfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Versto337 gegen die Vergewisserungspflicht des 247 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Versto337 gegen das Unterlassungsgebot des 247 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach 247 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenst344ndige gesetzliche Verpflichtung des gegenw344r-tig Verf374gungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsma337stab, den der Verf374gungsberechtigte entweder nach 247 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (ent-spricht 247 276 Abs. 2 BGB) oder nach 247 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er 374ber das Grundst374ck verf374gen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu versto337en, solche Verf374gungen bei Vorhandensein verm366gensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach 247 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens verm366gensrechtlicher Anmeldungen ausnahms-weise nicht ein, braucht sich der Verf374gungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen. 11 - 9 - bb) Ein Versto337 gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verf374gungen 374ber den Restitutionsgegenstand, die der Verf374gungsberechtigte nach 247 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, geh366rt grunds344tzlich aller-dings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht un-eingeschr344nkt. Nach 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verf374gungs-berechtigte zur Vornahme von Rechtsgesch344ften zur Erhaltung und Bewirt-schaftung des Grundst374cks befugt. Das schlie337t au337ergew366hnliche Erhal-tungsma337nahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach 247 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verf374-gungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu n366tigen tats344chlichen Ma337-nahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderli-chen Rechtsgesch344fte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgesch344f-ten geh366rt, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsf344higkeit der Kosten hierf374r bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finan-zierung solcher Ma337nahmen (Urt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt f374r die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie k366nnten n344mlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten v366llig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen 366ffentlich gef366rderte Kredit aufgenommen und nach dem Vor-trag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisier-ten Vortrag hat der Kl344ger nicht substantiiert bestritten. Dazu w344re es erforder-lich gewesen, sich mit den behaupteten Ma337nahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Ma337nahmen schl374gen sich nicht im Wert des Grundst374cks nieder, gen374gt demgegen374ber nicht. 12 - 10 - cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorg344ngerin der Beklagten das Grundst374ck 374bertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umst344nde von der M366glichkeit einer Anmeldung des Kl344gers ausgehen mussten. Der f374r eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Versto337 gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus. 13 c) Schlie337lich steht dem Kl344ger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach 247 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm 247 678 BGB wegen Verletzung der Interes-sen des Kl344gers bei der Durchf374hrung der Instandsetzung zu. Nach 247 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verf374gungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte au337ergew366hnliche Instandsetzung so ausf374hren, wie das Interesse des Kl344gers mit R374cksicht auf seinen wirklichen oder mutma337lichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon dar-aus, dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Ma337nahmen zur Instandset-zung im Wert des Grundst374cks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gr374nden die Beklag-ten bei der Auswahl und Durchf374hrung der Ma337nahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutma337lichen Willen des Kl344gers missachtet haben. Daran fehlt es. 14 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kl344ger ein An-spruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundst374ck zusteht. 15 a) Dieser Anspruch folgt aus 247 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 S344tze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grund-st374cks ein Grundpfandrecht ungek374rzt zu 374bernehmen hat, von demjenigen, der 16 - 11 - es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach 247 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu 374bernehmen w344re. Eine solche Pflicht besteht nach 247 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grund-st374cks nicht aufgehoben oder gek374rzt, sondern vollst344ndig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu sch374tzen (BT-Drucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach 247 16 Abs. 2 S344tze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitu-tionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit w374rde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in 247 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gek374rzt; insoweit erlischt nach 247 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehens-verpflichtung. Diese gegen374ber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll 247 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einr344umt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesi-cherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO 247 16 VermG Rdn. 121-123; R344dler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Verm366gen in der ehemaligen DDR, 247 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, 247 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestell-ten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungs-s344tzen des 247 16 Abs. 5 Satz 2 iVm 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet. - 12 - b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grund-pfandrecht bestellt hat. Das ist gew366hnlich der gegenw344rtig Verf374gungsberech-tigte, weil die 334bertragung des Eigentums an einem Grundst374ck vor dem rechtskr344ftigen Abschluss der wegen des Grundst374cks anh344ngigen Restituti-onsverfahren an der Versagung der Grundst374cksverkehrsgenehmigung schei-tert. Ob das hier mit R374cksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundst374ck im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten 374bertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, 247 128 HGB. 17 c) Nach 247 16 Abs. 5 S344tze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu 374bernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch n344her aufzukl344renden Um-fang vor. 18 aa) Die H366he der Freistellung wegen Abschreibungen h344ngt nach 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Geb344ude auf dem Grundst374ck ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsge-richt nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grund-st374cks eingeholten gerichtlichen Sachverst344ndigengutachten hat das Geb344ude vier selbst344ndig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das best344tigen, erg344be sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- 19 - 13 - schuld f374r 7 Jahre. Das entspr344che einer Teilfreistellung von 80.528,47 200. An-ders w344re es nach 247 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Geb344ude weni-ger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann w344ren es 2% des Nenn-werts der Grundschuld f374r 7 Jahre, mithin 64.422,78 200. bb) N344here Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden urspr374nglichen, zu einem erheblichen Teil zur374ckgef374hrten Darlehen an die Rechtsvorg344ngerin der Beklagten 374ber zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen pers366nlich aufgenommenes Abl366sungsdarlehen 374ber 550.000 DM. Darin liegt eine Teilr374ckf374hrung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 200). Zu diesem Aspekt, der bislang 374bersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellung-nahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, w344re die Klage in H366he weiterer 178.952,16 200 begr374ndet. 20 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kl344ger hilfsweise erkl344rten Aufrechnung mit einem An-spruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gem344337 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen. 21 a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Auf-wendungsersatzanspruch gegen den Kl344ger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus 247 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch 247 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverh344ltnis besteht. Die Beklagten k366nnen vielmehr analog 22 - 14 - 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen f374r die Instand-setzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie dar-374ber hinaus Ersatz f374r die Instandsetzung etwa aufgewendeter zus344tzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verf374gungsberechtigte muss zwar die gew366hnli-chen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht f374r au337ergew366hnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den f374r solche Ma337nahmen entstehenden Aufwand (Dar-lehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Ver-f374gungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). b) Der Verf374gungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht un-eingeschr344nkt Ersatz der Kosten f374r solche au337ergew366hnlichen Instandsetzun-gen verlangen. Sein Anspruch beschr344nkt sich vielmehr auf Ersatz f374r den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer sol-chen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben n344mlich einger344umt, dass sie und ihre Rechtsvorg344ngerin das Anwesen vermietet und die urspr374ng-lichen Darlehen wie auch das Abl366sungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 w344ren abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Neben-kosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschrei-bungen nach 247 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzf344hig ist nur 23 - 15 - der Betrag der Aufwendungen abz374glich der so zu berechenden Nettomieter-tr344ge. III. Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Beru-fungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu kl344ren haben: 24 1. Zur Klage ist zun344chst zu pr374fen, ob das Geb344ude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das best344tigen, w344re die Klage im Um-fang von 64.422,78 200, sonst im Umfang von 80.528,47 200 begr374ndet. Sodann ist festzustellen, ob die urspr374nglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten pers366nlich von November 1997 abgel366st worden sind. Sollte sich das best344tigen, w344re die Klage in H366he weiterer 178.952,16 200 begr374ndet. Dieser Betrag w374rde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erh366hen. 25 2. Zur Widerklage ist zun344chst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zus344tzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklag-ten und ihre Rechtsvorg344ngerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon w344ren die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach 247 16 Abs. 10, 5 iVm 247 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden 334ber-schusses k366nnte die Widerklage wegen der hilfsweise erkl344rten Aufrechnung abgewiesen werden. 26 - 16 - 3. Die rechtskr344ftige Abweisung der gegen die fr374here Beklagte zu 4 ge-richteten Klage steht nur der inhaltlichen 304nderung der zu deren Gunsten er-gangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren f366rmlichen Aufhebung entge-gen, damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Ber374cksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der fr374heren Beklagten zu 4 ge-troffen werden kann. 27 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -
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