BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 195/10 Verk374ndet am: 4. Mai 2011 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 548 Abs. 2 Ersatzanspr374che des Mieters wegen Sch366nheitsreparaturen, die er w344hrend des Mietverh344ltnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausge-f374hrt hat, verj344hren nach 247 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverh344ltnisses. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10 - LG Freiburg AG Freiburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision des Kl344gers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 15. Juli 2010 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger und seine Ehefrau waren vom 1. November 2000 bis zum 31. Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in F. . Der Mietvertrag enth344lt in 247 13 eine Formularklausel, die den Mietern die Durch-f374hrung von Sch366nheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. 1 Der Kl344ger und seine Ehefrau lie337en die Wohnung vor der R374ckgabe am Ende des Mietverh344ltnisses zu Kosten von 2.687 200 renovieren. Sp344ter erfuhren sie, dass sie zur Ausf374hrung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Sch366nheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen waren. Der Kl344ger hat sich von seiner Ehefrau deren Anspr374che auf Erstattung von Renovierungskos-ten abtreten lassen. 2 - 3 - Mit der am 22. Dezember 2009 eingereichten und am 4. Januar 2010 zugestellten Klage hat der Kl344ger Zahlung von 2.687 200 nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re-vision verfolgt der Kl344ger sein Klagebegehren weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Freiburg, NZM 2011, 71) hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausgef374hrt: 5 Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen, weil der vom Kl344ger geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen gem344337 247 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit R374ckgabe der Mietsache verj344hre und dieser Zeitraum bei Klageerhebung be-reits abgelaufen gewesen sei. 6 247 548 Abs. 2 BGB umfasse nach seinem Wortlaut s344mtliche Aufwendun-gen des Mieters auf die Mietsache, nicht nur solche mit Fremdgesch344ftsf374h-rungswillen, sondern auch bereicherungsrechtliche Anspr374che wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchge-f374hrt habe. Dieser Bereicherungsanspruch unterliege somit einer k374rzeren Ver-j344hrung als der Anspruch auf R374ckgew344hr von Mietzahlungen. Dies sei aber, obwohl es sich bei der Vornahme von Sch366nheitsreparaturen wirtschaftlich um Entgelt f374r die Gebrauchs374berlassung handele, im Hinblick auf den Rechtsge- 7 - 4 - danken des 247 548 Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Entscheidender Gesichtspunkt sei der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung. 8 Der Anwendung des 247 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass der R374ckforderungsanspruch auf diese Weise ver-j344hren k366nne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs 374berhaupt bewusst werde. 247 548 Abs. 2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Anspr374chen. Eine solche Einschr344nkung sei auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Denn dieser Zweck bestehe vor allem darin, An-spr374che des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankomme, einer kurzfristigen Kl344rung zuzuf374hren. II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange-nommen, dass der vom Kl344ger wegen der rechtsgrundlos durchgef374hrten Sch366nheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch der kurzen Verj344hrungsfrist des 247 548 Abs. 2 BGB unterliegt, die hier vor Einreichung der Klage abgelaufen war. 9 Gem344337 247 548 Abs. 2 BGB verj344hren Anspr374che des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverh344ltnisses. In der Rechtspre-chung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob unter diese Vor-schrift auch Ersatzanspr374che des Mieters wegen Sch366nheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgef374hrt hat. 10 - 5 - 1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass 247 548 Abs. 2 BGB auf derartige Anspr374che des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verj344hrungsfrist von drei Jahren ma337geblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., 247 548 Rn. 10). Dies wird vor allem damit begr374ndet, dass 247 548 Abs. 2 BGB die kurze Verj344hrung nur f374r Anspr374che des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Verm366gensopfer - anord-ne; f374r Schadensersatzanspr374che sowie f374r Bereicherungsanspr374che aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schw344chen, der in Un-kenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Ge-sch344ftsbedingungen eine Renovierung ausgef374hrt habe (Wiek, aaO S. 537; Blank, WuM 2010, aaO). Im 334brigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil f374r Ersatzanspr374che des Mieters wegen nachvertraglich get344tigter Aufwendun-gen die Regelverj344hrung anzuwenden sei (Wiek, aaO). Schlie337lich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des 247 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzan-spr374che des Mieters f374r w344hrend der Mietzeit vorgenommene Sch366nheitsrepa-raturen passe, die am Ende des Mietverh344ltnisses bereits abgewohnt seien (Jacoby, aaO S. 337). 11 2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Sch366nheitsreparaturen als "Aufwendungen" im Sinne des 247 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzanspr374che die kurze Ver-j344hrung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/B366rstinghaus, Miete, 3. Aufl., 247 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., 247 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, 247 548 Rn. 10; Bamber-ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., 247 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 12 - 6 - 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des 247 548 BGB ab, der auf eine m366glichst schnelle Kl344rung der wechselseitigen Anspr374-che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Be-griff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse s344mtliche ver-m366genswerte Ma337nahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wieder-herstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 48). 3. Der letztgenannten Ansicht geb374hrt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu 247 558 BGB aF, der Vorg344ngervorschrift des jetzigen 247 548 BGB, entschie-den, dass mit dem damals verwendeten Begriff der "Verwendungen" alle Auf-wendungen zu verstehen sind, die das Grundst374ck in seinem Bestand verbes-sern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254 unter 2 a). F374r den Begriff der "Aufwendungen" im jetzigen 247 548 BGB gilt nichts an-deres, da mit der entsprechenden 304nderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche 304nderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO). 13 a) Vom Mieter durchgef374hrte Sch366nheitsreparaturen dienen der Verbes-serung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des 247 548 Abs. 2 BGB. Anspr374che, die der Mieter wegen der Durchf374hrung solcher Arbei-ten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verj344hrung des 247 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend ge-machten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verj344hrungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts st374tzt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III). 14 - 7 - b) Die kurze Verj344hrung des 247 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverh344ltnisses alsbald Klarheit 374ber bestehende Anspr374che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa-che erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in 247 548 Abs. 2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverh344ltnis nicht unn366tig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsur-teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NZM 2008, 519 Rn. 16; Gsell, aaO S. 77). Hieraus folgt, dass s344mtliche Anspr374che, die der Mieter wegen der Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach 247 548 BGB und nicht nach 247247 199, 195 BGB verj344hren, mithin auch der An-spruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach 247 812 Abs. 1 BGB (Leistungs-kondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24). Auch f374r einen et-waigen Schadensersatzanspruch aus 247 280 Abs. 1, 247 241 Abs. 2, 247 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Sch366nheitsreparaturklau-seln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verj344hrung des 247 548 Abs. 2 BGB Anwendung. 15 c) Die Verj344hrung des vom Kl344ger geltend gemachten Anspruchs begann deshalb mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 als dem Zeitpunkt der Be-endigung des Mietverh344ltnisses und lief Ende Juni 2007 ab. Darauf, dass die Beklagten von der Unwirksamkeit der in 247 13 des Mietvertrags vorgesehenen Renovierungsklausel erst sp344ter erfahren haben und das Senatsurteil zum Be-reicherungsanspruch des Mieters erst am 27. Mai 2009 ergangen ist, kommt es nicht an. Zwar beginnt die regelm344337ige Verj344hrung gem344337 247 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gl344ubiger Kenntnis von den den Anspruch begr374ndenden Umst344nden erlangt hat oder ohne grobe Fahrl344ssigkeit h344tte erlangen m374ssen. Im Rahmen der kurzen Verj344hrung des 247 548 Abs. 2 BGB kommt es aber nicht 16 - 8 - auf die Kenntnis des Gl344ubigers an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverh344ltnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundst374cksver344u337erung als tats344chlicher Vorausset-zung f374r die Beendigung des Mietverh344ltnisses ging (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO Rn. 18). Eine weitere Ausnahme bez374glich der Kenntnis der tats344chlichen Umst344nde, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, ist nicht geboten. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Freiburg, Entscheidung vom 05.03.2010 - 6 C 4050/09 - LG Freiburg, Entscheidung vom 15.07.2010 - 3 S 102/10 -
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