ECLI:DE:BGH:2018:080618UVZR195.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 195 /17 Verkündet am: 8. Juni 2018 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 16 Abs. 3 Eine wirks ame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kos tenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 12; Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 16). BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 195/17 - LG I tzehoe AG Eutin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Rech t erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landg e- richts Itzehoe vom 16. Juni 2017 wird auf Kosten der Beklagten zu 2 zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs - und Teileigentüm e r- gemeinschaft. Die als Hochhaus konzipierte Anlage umfasst über 400 - verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. § 11 der Teilungserkl ä- rung regelt die Verteilung der La sten und Kosten des gemeinschaftlichen Eige n- tums. Eine Öffnungsklausel enthält die Teilungserklärung nicht. In einem Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes vom 7. Deze m- ber 1993, verlängert durch Vertrag vom 16. Januar 1996, und in einem Vertrag üb er die technische Betreuung vom 15. September 2009 sind Vereinbarungen 1 2 - 3 - zwischen der Betreibergesellschaft des Hotels und der Wohnungseigentüme r- gemeinschaft getroffen worden. Die darin enthaltene Kostenverteilung weicht von der Teilungserklärung ab. In dem Vertrag über die Kosten des Pförtnerei n- satzes ist geregelt, dass die Hotelgesellschaft den Wohnungseigentümern die Lohnkosten für die Pförtner zuzüglich eines Aufschlags von 15% auf die ta t- sächlichen Lohnkosten abzüglich eines Anteils von 37% auf die so er mittelten Kosten zuzüglich Mehrwertsteuer in Rechnung stellt. In dem Vertrag über die technische Betreuung ist geregelt, dass die Wohnungseigentümer (Alt - und Neuresidenz) als Vergütung für den auf sie entfallenden Anteil an den in dem Vertrag geregelten L eistungen der Hotelgesellschaft an diese monatlich brutto Der Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes ist durch bestand s- kräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt worden. In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 201 5 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 folgenden Beschluss: n- tümergemeinschaft ist im Jahr 2011 durch die M . mbH erfolgt. Hierfür sind Kosten in H Von diesen Kosten trägt die M . mbH für ihre So n- Weiterberechnung an die Eigentümergemeinschaft. Die gegenüber der Eigentüm ergemeinschaft abgerechneten Kosten in Höhe von - und Neures i- denzen (Sondereigentumseinheiten Nr. 1 bis 250, 253 bis 382 und 386 U nter TOP 7 beschlossen sie: . mbH hat im Jahr 2011 Pförtnerdienstlei s- tungen für die Eigentümergemeinschaft erbracht. Hierfür sind Kosten in 3 4 - 4 - die M . mbH für ihre Sondereigentumseinheiten die Eigentümergemeinschaft. Die gegenüber der Eigentümergemei n- brutto werden unter den Eigentümern der Alt - und Neuresidenzen (Sondereigentum s- einheiten Nr. 1 bis 250, 253 bis 382 und 386 bis 461) nach Miteige n- Auf die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtung s- klage der Kläge r hat das Amtsgericht - soweit von Interesse - den zu TOP 7 gefassten Beschluss für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich des zu TOP 4 gefassten Beschlusses abgewiesen. Das Landgericht hat auch den Beschluss zu TOP 4 für ungültig erklärt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rev i- sion, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, will die Teileigentümerin des Hotels, die Beklagte zu 2, die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht der B eschluss zu TOP 4 über die Verteilung der Kosten für die technische Betreuung der Anlage den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der darin zugrunde gele g- te Verteilerschlüssel nicht der Teilungserklärung entspreche. Die Beklagten könnten sich nicht auf den Vertrag vom 15. September 2009 berufen. Selbst wenn dieser durch einen bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigent ü- mer genehmigt worden sein sollte, sei mit einem solchen Beschluss der Verte i- lerschlüssel der Teilungserklärung nicht geändert wor den. Denn der Beschluss wäre wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. 5 6 - 5 - Eine Beschlusskompetenz ergebe sich nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Die in dem Vertrag geregelten Kosten stellten keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeins chaftlichen Eigentums dar. Es sei weder vorgetragen noch ersich t- lich, dass die technische Betreuung der Anlage durch Nutzungen notwendig werde, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums im Zusammenhang stehen. Es handle si ch auch nicht um Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne der Vorschrift. Die Verwaltung sei bei dem Abschluss des Vertrages vom 15. September 2009 im Rahmen i h- rer üblichen Aufgaben gemäß § 27 WEG tätig geworden. Auch der Beschluss zu TOP 7 widerspreche den Grundsätzen or d- nungsmäßiger Verwaltung. Die Verteilung der Kosten für die Pförtnerdienstlei s- tungen entspreche nicht der Teilungserklärung. Der den Vertrag über die Ko s- ten des Pförtnereinsatzes bestätigende Beschluss der Wohnungseigentüme r sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Die Voraussetzungen von § 21 Abs. 7 WEG lägen nicht vor. II. Die zulässige Revision (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2015 V ZR 244/14, NJW 2015, 3651 Rn. 7, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 207, 9 9) ist unbegründet. 1. Das Berufungsgericht hat den Beschluss zu TOP 4 über die Verteilung der Kosten für die technische Betreuung der Wohnungseigentumsanlage im Jahr 2011 zu Recht für ungültig erklärt. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon au s, dass der Beschluss zu TOP 4 nicht schon allein deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Ve r- waltung widerspricht, weil der darin zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel nach 7 8 9 10 - 6 - den - von der Revision nicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsg e- richts n icht dem in der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel entspricht. Der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung ist nämlich dann nicht maßgeblich, wenn er wirksam geändert wurde. Das Berufungsg e- richt prüft daher zu Recht, ob eine solch e Änderung in einem den Vertrag über die technische Betreuung vom 15. September 2009 genehmigenden Meh r- heitsbeschluss liegen könnte. Die Wirksamkeit eines solchen Mehrheitsb e- schlusses setzte allerdings voraus, dass die Wohnungseigentümer hierfür die entspr echende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) ergeben kann (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 12 mwN). Liegt die erforderliche Kompetenzzuweisung nic ht vor, ist ein dennoch gefasster B e- schluss nichtig (vgl. Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 305/16, NJW 2018, 1254 Rn. 6 mwN). Da hier die Teilungserklärung keine Öffnung s- klausel enthält, die eine Mehrheitsentscheidung zulässt, kommt eine Komp e- tenz zuweisung nur aufgrund Gesetzes in Betracht. aa) Eine Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Kostenverteilung s- maßstab der Teilungserklärung für die technische Betreuung der Anlage mit Stimmenmehrheit zu ändern, ergibt sich - wie das Berufungsgericht rech tsfe h- lerfrei annimmt - nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer die Regelung der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsau f- wand mit Stimmenmehrheit besc hließen. (1) Die Kosten für die technische Betreuung der Wohnungseigentumsa n- lage stellen keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. 11 12 - 7 - Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteig erten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhe r- gehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Ko s- ten wahrscheinlich machen (vgl. Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010 V ZR 220/09, NJW 2010, 3508 Rn. 9). Ob die Voraussetzungen der besond e- ren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfüllt sind, hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 81). Die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die technische Betreuung der Anlage durch Nutzungen no t- wendig werde, die mit einem über die gewöhnliche Nutzung hinausgehenden gesteigerten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums im Zusammenhang st e- hen, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Entgegen der Auffass ung der Revision lassen sich daraus, dass - wie die Revision vorträgt - einige technische Anlagen allen Eigentümern, andere nur den Eigentümern der Alt - und Neuresidenzen und wieder andere nur dem Hotel dienen, keine Schlussfolgerungen im Hinblick auf eine besondere Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG ziehen. Der U m- stand, dass die Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage nicht einheitlich, sondern teilweise durch unterschiedliche technische Anlagen, die jeweils nur bestimmten Einheiten dienen, versorgt werd en, besagt für sich allein nichts über eine gesteigerte Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums und dadurch verursachte Kosten für die technische Betreuung. (2) Bei den Kosten der technischen Betreuung der Wohnungseigentum s- anlage handelt es sich auch nicht um Kosten für einen besonderen Verwa l- tungsaufwand im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG. Ein besonderer Verwaltung s- aufwand liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des g e- meinschaftlichen Eigentums überschritten ist (Senat, Urteil vom 18. M ärz 2016 - V ZR 75/15, NJW 2016, 2177 Rn. 42). Das Berufungsgericht geht rechtsfe h- le r frei davon aus, dass die technische Betreuung der Anlage das normale Maß 13 14 - 8 - bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht überschreitet. Die dagegen gerichteten Ein wände der Revision führen nicht zu einer anderen B e- urteilung. Ihr erneuter Hinweis, dass einige technische Anlagen allen Eigent ü- mern, andere nur den Wohnungseigentümern und wieder andere nur dem Hotel dienten, besagt nichts darüber, ob die technische Betre uung der Wohnungse i- gentumsanlage über eine übliche technische Betreuung hinausgehende Ma ß- nahmen erfordert. Auch der Vortrag der Revision, dass die Hotelgesellschaft technischen Betreu ung trage, während an die Eigentümergemeinschaft nur der auf Wohnungseigentümer entfallende Anteil weitergegeben werde, vermag das Vorliegen eines besonderen Verwaltungsaufwands nicht zu begründen. Die Kostenverteilung des Vertrages lässt für sich genommen dazu keine Schlus s- folgerungen zu. bb) Die Revision beanstandet allerdings zu Recht, dass das Berufung s- gericht nicht geprüft hat, ob sich eine Kompetenz zur Änderung des durch die Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels für die Kosten der t echn i- schen Betreuung aus § 16 Abs. 3 WEG ergibt. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der darin näher bezeichneten Betriebs - und Verwaltungskosten den gesetzlichen oder den im Wege der Vereinbarung (vgl. Senat, Urteil vom 1. Ju ni 2012 - V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 12) festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob und in welchem Umfang es sich bei den von dem Vertrag vom 15. September 2009 über die techn ische Betreuung erfassten Kosten um so l- che im Sinne von § 16 Abs. 3 WEG handelt, lässt sich auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen. Insbesondere lässt sich nicht erkennen, ob es sich um einen so genannten Vollwartungsve rtrag handelt, 15 16 - 9 - der über die laufenden Wartungs - und Pflegemaßnahmen hinaus auch Instan d- haltungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, deren Kosten nicht auf der Grun d- lage von § 16 Abs. 3 WEG abweichend vom allgemeinen Verteilungsmaßstab verteilt werden können (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 16 Rn. 92). Weder das Berufungsurteil noch das Urteil des Amtsgerichts, auf dessen Ta t- bestand das Berufungsgericht Bezug nimmt, enthalten Feststellungen zu dem näheren Inhalt des Vertrages und den von ihm konkret erfasste n Kosten. Der u- zu, welche konkreten Kosten Gegenstand des Vertrages sind. cc) Der Annahme einer Bes chlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG steht nicht entgegen, dass der Vertrag vom 15. September 2009 nach dem Vorbringen der Revisionserwiderung eine unmittelbare Abrechnung zwischen der Hotelgesellschaft in ihrer Eigenschaft als Teileigentümerin einerseits und in ihrer Eigenschaft als Dienstleisterin andererseits regelt. Wird ein Wohnungse i- gentümer als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft für diese en t- geltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen auch de r- gestalt geregelt werden , dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den G e- samtkosten abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen Wo h- nungseigentümern zu begleichen ist. Nicht möglich wäre es al lerdings, die R e- gelung so auszugestalten, dass nur der von den übrigen Wohnungseigent ü- mern zu tragende Zahlungsbetrag konkret abgerechnet wird, die Höhe der G e- samtkosten für die Wohnungseigentümer aber nicht nachvollziehbar ist. Eine solche Regelung wäre n icht hinreichend transparent, da sie nicht erkennen li e- ße, ob sich auch der unmittelbar von dem die Dienstleistungen erbringenden Wohnungseigentümer zu tragende und von ihm vorab abgezogene Anteil an 17 - 10 - dem festgelegten Verteilungsschlüssel orientiert bzw. na ch welchem Maßstab die Kosten künftig verteilt werden. b) Die Rüge der Beklagten, das Berufungsgericht habe § 16 Abs. 3 WEG nicht geprüft, führt gleichwohl nicht zum Erfolg der Revision. Auch bei Bestehen einer entsprechenden Beschlusskompetenz setzt ei ne wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseige n- tümer das B ewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für kü nftige Abrechnungen zu beschließen (vgl. Senat, Urteil vom 11. No - vember 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 12; Urteil vom 9. Juli 2010 V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 16). Nur so ist die erforderliche Transp a- renz gewährleistet und die Neuregelung der Kostenverteilung insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse g e- bunden ist, durch Einsicht in die Beschlusssammlung klar ersichtlich (vgl. BeckOGK/Falkner, [1.3.2018], § 16 WEG Rn. 163). Dass die Wohnungseige n- tümer einen Beschluss gefasst haben, mit dem sie die Teilungserklärung ä n- dern wollten, kann auf der Grundlage des Revisionsvorbringens nicht ang e- nommen werden. aa) Soweit sich die Revision darauf stützt, dass der Vertrag über die technische Betreuung vom 15. September 2009 von den Wohnungseigent ü- mern genehmigt worden sei, trägt dies die Annahme eines den bisherigen Ve r- teilungsschlüssel ändernden Beschlusses nicht. Die Revision weist auf kein rechtserhebliches Vorbringen in den Tatsacheninstanzen hin, dass aus diesem Beschluss der Wille der Wohnungseigentümer deutlich wird , über die bloße Ve r tragsgenehmigung hinaus auch eine Änderung des Kostenverteilung s- schlüssels der Teilungserklärung herbeizuführen. 18 19 - 11 - bb) Eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels lie gt auch nicht in dem zu TOP 4 gefassten Beschluss. Darin werden lediglich die im Jahr 2011 angefallenen Kosten der technischen Betreuung verteilt; eine abstrakt - generelle Regelung über die künftige Verteilung der Kosten enthält er hingegen nicht. 2. Im Ergebnis zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass auch der Beschluss zu TOP 7 über die Verteilung der Kosten für den Pförtnerdienst für das Jahr 2011 nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. a) Nach den von der Revision nicht b eanstandeten Feststellungen des Berufungsgerichts weicht die in TOP 7 vorgesehene Verteilung der Kosten für Pförtnerdienstleistungen von dem in der Teilungserklärung vorgegebenen Ve r- teilungsschlüssel ab. Sie orientiert sich an den Vorgaben des - nach den F es t- stellungen des Berufungsgerichts - durch bestandskräftigen Beschluss gene h- migten Vertrages vom 7. Dezember 1993, verlängert durch Vertrag vom 16. Januar 1996. Auch wenn mit der Genehmigung dieser Verträge durch die Wohnungseigentümer zugleich eine Änder ung des Kostenverteilungsschlüssels der Teilungserklärung beschlossen worden sein sollte, kann sich die in TOP 7 vorgenommene Kostenverteilung hierauf nicht stützen. Eine mit Stimmenmeh r- heit beschlossene Änderung der Teilungserklärung wäre mangels Beschlus s- kompetenz nichtig. aa) Eine Beschlusskompetenz ergibt sich weder aus § 16 Abs. 3 WEG noch aus § 21 Abs. 7 WEG. Diese Vorschriften, die die Möglichkeit der Änd e- rung des geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss regeln, sind erst am 1. Jul i 2007 in Kraft getreten und können schon deshalb nicht Grundlage für eine in den 1990er Jahren beschlossene Änderung des Verte i- lungsschlüssels in der Teilungserklärung sein. 20 21 22 23 - 12 - b) Ebenso wenig könnte sich ein Beschluss über die Änderung des Ko s- tenverteil ungsschlüssels auf § 21 Abs. 3 WEG stützen. Nach dieser Vorschrift, die bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 galt, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftl i- chen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimme n- mehrheit beschließen, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eige n- tums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist. Die V o- raussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor, denn di e Verteilung der Pförtnerkosten ist hier in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt. Eine Ä n- derung des in der Teilungserklärung geregelten Kostenverteilungsschlüssels konnte vor Inkrafttreten der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes daher nur durc h Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Ein verei n- barungsändernder Mehrheitsbeschluss war mangels Beschlusskompetenz nic h- tig (vgl. Senat, Beschluss vom 25. September 2003 - V ZB 21/03, BGHZ 156, 192, 196 mwN). 24 - 13 - b) In dem Beschluss zu TOP 7 selb st liegt keine Änderung des Verte i- lungsschlüssels der Teilungserklärung. Es werden lediglich die im Jahr 2011 für die Pförtnerdienstleistungen angefallenen Kosten verteilt. Eine abstrakt - generelle Regelung über eine Änderung des Verteilungsschlüssels der T e i- lungserklärung ist nicht getroffen worden. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO . Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Eutin, Entscheidung vom 20.06.2016 - 29 C 67/15 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 16.06.2017 - 11 S 61/16 - 25 26
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