BUNDESGERICHTSHOF I M N AMEN DES VOLKES U RTEIL V ZR 196/11 Verkündet am: 11. Mai 2012 Lesniak Justiz angestellte als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 16 Abs. 2 a) Ein Erwerber von Wohnungseigent um, der den Erwerbsvertrag vor En t- stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemei n- schaft erlangt (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 5. Juni 2008 V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 ff.). b) Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der W ohnung, wenn der Erwe r- ber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist. BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11 - LG Stuttgart AG Nürtingen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Mai 2012 durch den Vorsit zenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landg e- richts Stuttgart vom 28. Juli 2011 wird auf Ko sten der Klägerin z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte war Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Nach wie vor ist sie Eigentümerin einer Wohnung und zweier Tiefgaragenstellplätze, die sie mit notariel lem Vertrag vom 14. Juli 2004 verkaufte. Für die Erwerberin wurde am 19. Juli 2004 eine Auflassungsvormerkung i n d as Grundbuch eingetragen. Z u einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt überließ ihr die Beklagte die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Am 22. September 2004 wurde der erste weitere Erwerber in d as Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlang t von der Beklagten unter anderem Z ahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahre n 2009 und 2010 , jeweils bezogen auf die genannte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen . Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat Erfolg 1 3 gehabt. Dagegen wendet sich die Kläge rin mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt , und verfolgt ihren zuletzt gestellten Zahlungsantrag weiter. Entscheidungsgründe : I. Das Berufungsgericht meint, für die Nachzahlungsbeträge und die rückständigen Hausgelder hafte nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen , sondern ausschließlich die Erwerberin. D ie se sei als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen und trage als solche an Stelle des teilenden Eigentümers sämtlich e Rechte und Pflichten. Eine gesamtschuldnerische Haftung des Veräußerers scheide daneben aus . Aufgrund der Auflassungsvormerkung sei aus dem Grundbuch ersichtlich, wer die mit dem Wohnungs - bzw. Teilei gentum verbundenen Pflichten trage . II. Die Revision hat keinen Erfolg . D ie Annahme des Ber ufungsgericht s, nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin, sondern nur die Erwerberin als werdende Wo hnungseigentümerin schulde die geltend gemachten Beträge , hält rechtlicher Nachprüfung stand. 1. Die Erwerb erin ist als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen. 2 3 4 4 a) D er Senat hat für die Entstehungsphase einer Wohnungseigentüme r- gemeinschaft entschieden, dass anders als bei einem sogenannten Zweite r- werb von Wohnungseigentum jedenfalls im Innenverhältnis z wischen dem te i- lenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsges etzes geboten sein kann (Beschluss vom 5. Juni 2008 V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 ff. ; für den Zweiterwerb vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 1983 VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 141 ff. ; Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 V ZB 6/88, BGHZ 106 , 113, 118 ff. ; Beschluss vom 18. Mai 1989 V ZB 14/88, BGHZ 107 , 285 ff. ) . Voraussetzung ist , dass d e r Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposit ion ein berechtigtes Interesse daran erlangt ha t , die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkung s- rechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition ist entstanden , wenn ein wirksamer , auf die Übereignung von Wohnu ngseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsa n- spruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und de r Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008, aaO, Rn. 14) . Dies hat zur Folge, d ass der werdende Wohnungseigent ü- mer einerseits die M itwirkungsrechte ausüben k a nn und andererseits ge mäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen ha t (Senat, aaO , Rn. 14, 21) . Der Senat hat darüber hinaus entschieden , dass die solchermaßen erlan g- te Rechtsposition nicht dadurch endet, dass ein anderer Erwerber als Eigent ü- mer in das Grundbuch eingetragen wird und damit die endgültige Wohnungse i- gentümergemeinschaft entsteht (aaO, Rn. 16) . O ffen gelassen hat er bislang , ob und gegebenenfalls wie lange au ch ein Ersterwerber, der erst nach diesem Zeitpunkt eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, als werdender Wohnungse i- gentümer zu behandeln ist (aaO, Rn. 19 ff.) . b) Gemessen daran steht zwar nicht fest, ob die Erwerbsposition der Käuferin schon vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft g e- 5 6 5 sichert war, weil aus dem Urteil nicht hervorgeh t , wann s ie den Besitz erlangt ha t . Das Berufungsgericht hat sie aber zu Recht als werdende Wohnungseige n- tümerin behandelt. Fest steht nämlich, dass vor Entstehu ng der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft am 22. September 2004 sowohl der E r- werbsvertrag abgeschlossen wurde als auch die Eintragung der Auflassung s- vormerkung erfolgte. So llte die Erwerberin wie die Klägerin in der Revision s- begründung vorträgt den Besitz erst im Jahr 2006 erlangt haben , wäre ihre Erwerbsposition zwar erst zu einem Zeitpunkt gesichert gewesen , in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war. Ungeachtet dessen wäre sie aber von der Besitzeinräumung an als werdend e Wohnungse i- gentümerin anzusehen. aa) Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 5. Juni 2008 ang e- deutet , dass jedenfalls für einen gewissen Zeitraum auch diejenigen Ersterwe r- ber, die eine gesicherte Erwerbsposition erst nach der Entstehung de r Wo h- nungseigentümergemeinschaft erlangen, als werdende Wohnungseig entümer anzusehen sein könnten (Senat, aaO, Rn. 21 mwN) . I m Ergebnis kam es darauf in der entschiedenen Fallkonstellation allerdings nicht an . Diese Ausführungen sind teilweise auf Zustimmu ng gestoßen. Als Abgrenzungskriterium in zeitlicher Hinsicht ist eine Anlehnung an das Verjährungsrecht vorgeschlagen worden (Wenzel, NZM 2008, 625, 627 f. ; zustimme nd Timme in Timme, WEG, § 1 Rn. 45 f. ). Andere meinen, verlässliche Abgrenzungskriterien li eßen sich nicht entwickeln. Daher seien bis zu der Veräußerung der letzten Einheit sämtliche Ersterwerber ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des Erlangens einer gesiche r- ten Erwerbsposition als werdende Wohnungseigentümer anzusehen (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 18 ; Reymann, ZWE 2009, 233, 241 ff. ). Nach verbreiteter Auffassung ist eine solche Ausdehnung der werdenden Wo h- nungseige ntümergemeinschaft insgesamt abzu lehn en mit der Folge, dass von dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft an nur noch die Eintr a- 7 6 gung als Eigentümer in das Grundbuch zu der Ausübung der mit dem Wo h- nungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten berechtigt ( Hügel in H ü- gel/Scheel, Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Teil 2 Rn. 23; Becker, ZfIR 2008, 869 , 871 ; Elze r, ZMR 2008, 808, 810 f.; Müller, FS Merle [ 2010 ] , 255, 258 ; zweifelnd auch Demharter, EWiR 2008, 637, 638 ). bb) Der Senat teilt die zuletzt genannte Auffassung nicht, weil s ie zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ung leichbehandlung der Ersterwerber führt. Die se haben unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der Wohnungse i- gentümergemeinschaft ein berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsm acht des teilenden Eigentümers. Die gegen die Einbezi e- hung der später hinzutretenden E rwerber gerichteten Argumente ü berzeugen nicht. Zwar ist es richtig, dass sich der Verkauf von einem Bauträger über me h- rere Jahre hinziehen kann mit der an sich nicht erwünschten Folge, dass Buc h- position einerseits und Mitgliedschaftsrechte und - pflichte n andererseits für g e- raume Zeit auseinanderfallen . D ies gilt aber gleichermaßen für diejenigen E r- werber, die die gesicherte Erwerbsposition vor der Entstehung der Wohnung s- eigentümergemeinschaft erlangen, und ist deshalb kein taugliches Argument für eine Un gleichbehandlung; es entspricht inzwischen näml ich einhelliger Ansicht, dass die einmal erlangte Stellung als werdender Eigentümer nicht entfällt, selbst wenn sich die anschließende Umschreibung des Eigentums über Jahre hinzieht (Senat, aaO, Rn. 16 mwN) . Der Minderheitenschutz wird von dem Entstehen der Wohnungseigent ü- mergemeinschaft an auch nicht dadurch gewährleistet, dass der eingetragene Erwerber oder die in diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden Wohnungse i- gentümer Be schlussmängelklage erheben könn en . D ie ser Personenkreis r e- präsentiert nicht ohne weiteres auch die Interessen der später hinzukomme n- 8 9 1 0 7 den Erwerber . Vielmehr besteht auch im Verhältnis der Ersterwerber untere i- nander ein berechti gtes Interesse an der Herstellung gleicher Mitwirkungscha n- cen ( C oester, NJW 1990, 3184, 3185; Reymann, ZWE 2009, 233, 241 f.) . Schließlich ist die unterschiedliche Behandlung von Erst - und Zweite r- werbern auch nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft sachlich begründet. Denn der Erwerb von Wohnungseigen tum in der Entst e- hungsphase von einem Bauträger unterscheidet sich insbesondere wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung und wegen der typischen Interessenkonflikte von Erwerbern und Bauträ gern grundlegend von dem E igentumse rwerb i n einer b e- stehenden Gemeinschaft (vgl. nur Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Heismann, ZMR 2004, 10, 11) . cc) Eine zeitlich e Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft au f die Ersterwerber hat der Senat lediglich im Hinblick darauf erwogen, dass der teilende Eigentümer nach einer längeren Vorratshaltung einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte ( Senat, aaO, Rn. 21; vgl. Wenzel, NZM 2008, 625, 627) . In Betracht käme d ies, wenn der Erwerbsvertrag als erster Bestandteil einer gesicherten Erwerbspos i- tion erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen w ird . Ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien finden la s- sen oder ob einer zeitlich unbegrenzten Anwendung auf Ersterwerber der Vo r- zug zu geben ist , bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Ist nämlich wie hier der Erwerbsvertrag bereits vor der Entstehung der Wohnungseigentüme r- gemeinschaft geschlossen worden, gibt es selbst dann k eine sachliche Rech t- fertigung für eine zeitliche Begrenzung, wenn die Erwerbsposition erst geraume Zeit nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Ei n- tragung der Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes ges i- cher t w ird. Be ides kann der Erwerber häufig ebenso wenig wie die Entstehung 11 12 8 der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung eines anderen Erwerbers beeinflussen . Während sich die Eintragung i n das Grundbuch durch behördeni nterne Abläufe verzögern kann , hängt die Besitzübergabe unter and e- rem von der Fertigstellung der Wohnung ab . Der darauf bezogene zeitliche A b- lauf kann deshalb keine untersch iedliche n Rechtsfolgen nach sich ziehen . 2. Zutreffend ist auch die Folgerung des Berufungsgerichts, dass die persönlich e Verpflichtung der Beklagten zur Lastentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfällt, obwohl sie in dem Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. a) Allerdings soll n ach verbreiteter Ansicht eine Gesamtschuld zwischen dem Veräußerer und dem E rwerber entste he n (Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 203; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rn. 621; Elzer, ZMR 2007, 714, 715; Müller, FS Merle [2010], 255, 260 f.). Andernfalls könne nicht in die verkaufte Wohnung vollstreckt werd en (Müller, aa O, 261; Drasdo, NZI 2009, 823, 824; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58). Nach der Gegena uffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, tritt der werdende Eigentümer im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pfli chte n an die Stelle des Veräußerers, dem nur in sachenrechtlicher Hinsicht das Eigentum verbleibe (Schneider, ZWE 2010, 341, 34 2 f.; Wenzel, NZM 2008, 625, 628 ; so im Ergebnis wohl au ch Sauren, ZWE 2008, 375, 377 ; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58 ). b) De r Senat teilt die zuletzt genannte Auffassung . aa ) Richtig ist allerdings, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres in das Wohnungseigentum eines werdenden Eigentümers vollstrecken kann . Die Zwangsvollstreckung aufgrund eines gegen d en Erwe r- ber gerichteten persönlichen Titels sc heitert daran, dass er nicht als Eigentümer i m Grundbuch eingetragen ist (§ 17 Abs. 1, § 146 ZVG). Nach der Rechtspr e- 13 14 15 16 9 chung des Senats geht mit der Anerkennung der werdenden Wohnungseige n- tümergemeinschaft keine Verschiebung oder Vorwegnahme der sachenrechtl i- chen Zuordnung einher, an die das Zwangsvollstreckungsrecht in formalisierter Weise anknüpft (Beschluss vom 23. September 2009 V ZB 19/09, NZM 2009, 912 , Rn. 4). Die titulierte Hausgeldforderung stellt auch kein eingetragenes Recht im Sinne von § 147 ZVG dar; eine analoge A nwendung dieser Vorschrift auf nicht eingetragene Rechte scheidet aus (Senat, aaO , Rn. 4 f. ). Die vollstreckungsrechtlichen Folgen können für sich genommen aber nicht die persönliche Ha ftung des teilenden Eigentümers neben dem werde n- den Eigentümer begründen. Ohnehin wäre auch die Vollstreckung in das Wo h- nungseigentum aufgrund eines gegen den Veräußerer gerichteten persönlichen Titels praktisch aussichtslos (Schneider, ZWE 2010, 341, 346 und 349) . Eine Zwangsverwaltung scheiterte nämlich an sein em fehlenden Eigenbesitz ( BGH, Urteil vom 26. September 1985 IX ZR 88/84, BGHZ 96, 61 ff. ) . Auch d ie Zwangsversteigerung wäre im Ergebnis ohne Erfolgsaussicht, weil die Aufla s- sungsvormerkung gegen über einem persönlichen Tite l vorrangig ist . Eine Vol l- streckung in das Wohnungseigentum wäre d eshalb allenfalls dann möglich, wenn eine von der persönlichen Haftung des Veräußerers unabhängige g e- genüber der Auflassungsvormerkung vorrangige dingliche Ha ftung des Wo h- nungseigentums gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für den nach dieser Vorschrift bevorrechtigten Teil der Kosten und Lasten anzunehmen wäre (vgl. BGH, B e- schluss vom 12. Februar 2009 IX ZB 112/06, NJW - RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21. Juli 2011 I X ZR 120/10, NJW 2011, 309 8 Rn . 23 jeweils zu § 49 InsO; für eine dingliche Haftung Becker in Bä rmann , WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 185; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 10 Rn. 19 , § 52 Rn. 3 ; Alf, ZWE 2010, 105, 106; Schneider, ZMR 2009, 165 ff.; ders., ZWE 2010, 3 41, 347 f.; aA Kesseler, NJW 2009, 121 ff.; Fabis, ZfIR 2010, 354 , 357 f. ) . 17 10 bb) Gegen eine persönliche Haftung des Veräußerers spricht entsche i- dend, d ass d er werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle tritt . Hat er die Kosten und Lasten des Wohnungse i- gentums in analoger Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG zu tragen , bedarf es im Hinblick auf den eingetragenen Eigentümer einer teleologischen Reduktion der Norm. Ihm könnten nämlich nur dann weiterhin Pflichten auferleg t werden , wenn i hm zugleich die Rechte eines Wo hnungseigentümers zugestanden wü r- den. Insbesondere muss das Stimm - und Anfechtungs recht mit der Verpflic h- tung korrespondieren , Kosten und Lasten zu tragen (insoweit zutreffend Elzer, ZM R 2007, 714, 715; aA Pause , aaO , Rn. 621 ff.). Stimmberechtigt ist jedoch allein der werdende Wohnungseigentümer (vgl. OLG Hamm, ZMR 2007, 712, 713 f.) , und zwar unabhängig davon, ob das Kopf - , das Objekt - oder das A n- teilsstimmrecht gilt. Denn e s widerspräche dem mit der Anerkennun g der we r- denden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeit i- gen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde. Eine Verdoppelung des Stimmrechts, wie sie teilweise vorgeschlagen wird (Elzer, ZMR 2007, 714, 715 ; Heismann, Werde n- de Wohnungseigen tümergemeinschaft, 2003, S. 214 ff. ), wäre zudem mit den Belangen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbar (vgl. auch Sena t, U r- teil vom 27. April 2012 V ZR 211/11 , juris ) . 18 11 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Nürtingen, Entscheidung vom 21.10.2010 - 18 C 1367/10 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 28.07.2011 - 2 S 49/10 - 19
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