BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 197/10 Verk374ndet am: 18. Februar 2011 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts K366ln vom 26. August 2010 wird auf Kosten des Kl344gers zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger war der Verwalter der beklagten Wohnungseigent374mer-gemeinschaft. Er hatte bei einer Bank im eigenen Namen ein Konto eingerichtet, 374ber das er den Zahlungsverkehr f374r die Beklagte abwickelte. 1 Die Wohnungseigent374mer beschlossen auf einer Versammlung im Oktober 2007, die in gutachterlichen Stellungnahmen vorgeschlagenen Sanierungsma337nahmen - u.a. die teilweise Freilegung der Kellerau337enwand, die Anbringung einer Sperrschicht und einer W344rmed344mmung - kurzfristig durchzuf374hren. Dabei gingen sie von einem Kostenvolumen von 4.000 200 aus. 2 Bei der Durchf374hrung der Instandsetzung gab der Kl344ger weitere Arbeiten in Auftrag und zahlte auf die daraus entstandenen Rechnungen von 374ber 18.000 200 aus dem von ihm gef374hrten Konto insgesamt 14.802 200, woraus sich ein negativer Saldo ergab. 3 - 3 - Der Kl344ger hat von der Beklagten verlangt, diese zu verurteilen, ihn von dem nach Beendigung der Verwaltung Ende Februar 2008 verbliebenen Negativsaldo in H366he von 6.130,71 200 zzgl. danach entstehender Zinsen und Bankgeb374hren freizustellen und an ihn eine Sonderverg374tung von 342,42 200 f374r die 334bernahme der Bauaufsicht zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Der Kl344ger hat danach Zinsen an die Bank in H366he von insgesamt 1.800 200 gezahlt. Er hat in der Berufungsverhandlung beantragt, die Berufung der Beklagten mit der Ma337gabe zur374ckzuweisen, dass diese verurteilt werde, ihn von dem noch verbliebenen Debetsaldo von 5.730,22 200 zzgl. der nach dem 5. Januar 2010 entstehenden Zinsen und Geb374hren freizustellen und 1.800 200 zzgl. Zinsen zu zahlen. Das Berufungsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kl344ger seine zuletzt gestellten Antr344ge weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, dass 374ber die Klage nach den in erster Instanz gestellten Antr344gen zu entscheiden sei. Den neuen Antrag h344tte der Kl344ger nur im Wege einer Anschlussberufung nach 247 524 ZPO verfolgen k366nnen, weil der Wert der Anspr374che auf Freistellung und auf Zahlung den Wert der in erster Instanz allein beantragten Freistellung 374bersteige. 5 Ein vertraglicher Aufwendungsersatzanspruch nach 247247 675, 670 BGB stehe dem Kl344ger nicht zu, weil die Kreditaufnahme ohne die Genehmigung der Wohnungseigent374mer schwebend unwirksam gewesen und auch nicht genehmigt worden sei. Aufwendungsersatz aus berechtigter Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag nach 247247 670, 677, 683 BGB k366nne der Kl344ger ebenfalls nicht 6 - 4 - verlangen, weil dessen Gesch344ftsf374hrung nicht dem mutma337lichen Willen der Wohnungseigent374mer entsprochen habe. Die Voraussetzungen eines Verwendungsersatzanspruchs aus unberechtigter Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag nach Bereicherungsgrunds344tzen gem344337 247247 684, 812 BGB l344gen ebenfalls nicht vor, da die Bereicherung aufgedr344ngt worden sei und der Kl344ger zu dem den Wohnungseigent374mern durch seine Gesch344ftsf374hrung zugeflossenen Wert nichts vorgetragen habe. 7 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand. 8 1. Das Berufungsgericht h344tte allerdings 374ber den von dem Kl344ger in zweiter Instanz modifizierten Zur374ckweisungsantrag (auf Freistellung und Zahlung) entscheiden m374ssen. 9 a) F374r die Anpassung des Freistellungsantrags und den (teilweise) 334bergang zu einem Zahlungsantrag bedurfte es keiner Anschlussberufung nach 247 524 ZPO. 10 aa) Entgegen der Ansicht der Revision folgt dies allerdings nicht aus 247 533 ZPO. Die Vorschrift 344ndert nichts daran, dass der in erster Instanz erfolgreiche Berufungsbeklagte eine Klage344nderung nach 247 263 ZPO in der Berufungsinstanz nur im Wege einer Anschlussberufung herbeif374hren kann, die er innerhalb der Ausschlussfrist in 247 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO einlegen muss (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953, 1954). Diese Frist h344tte der Kl344ger hier vers344umt. 247 533 ZPO ist jedoch nicht einschl344gig, weil der 334bergang vom Freistellungs- zum Zahlungsanspruch keine Klage344nderung nach 247 263 ZPO, sondern eine denselben Anspruch betreffende Erweiterung des Klageantrags nach 247 264 Nr. 2 ZPO ist (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 51/93, NJW 1994, 944, 945). 11 - 5 - bb) Solche den zuerkannten Anspruch unber374hrt lassende Anpassungen des Klageantrags an die w344hrend des Berufungsverfahrens eingetretenen 304nderungen sind nach 247 264 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO zul344ssig, ohne dass es einer Anschlussberufung bedarf, wenn der Berufungsbeklagte mit den modifizierten Antr344gen nicht mehr erreichen will, als ihm in der Sache mit der erstinstanzlichen Entscheidung zugesprochen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2006 - VII ZR 73/04, NJW 2006, 669). 12 b) So ist es hier in Bezug auf die von dem Kl344ger auf den Kontokorrentkredit geleisteten Zahlungen auf Zinsen und Geb374hren in H366he von 1.800 200, die dieser monatlich erbracht hat, weil die Bank eine Erh366hung der Kreditlinie 374ber 6.000 200 hinaus nicht zulassen wollte. Der Kl344ger hat damit - anders als von dem Berufungsgericht angenommen - nicht mehr verlangt, als ihm erstinstanzlich zugesprochen worden ist, weil der von dem Amtsgericht zuerkannte Freistellungsanspruch die von dem Kl344ger gezahlten Zinsen und Geb374hren einschloss. 13 c) Der Verfahrensfehler f374hrt jedoch nicht zur Aufhebung des Berufungs-urteils, weil die die Klage insgesamt abweisende Entscheidung denselben Anspruch betrifft und Zweifel 374ber den Umfang der Rechtskraft des Berufungsurteils daher nicht entstehen k366nnen. 14 III. Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg. 15 1. Der Kl344ger kann von der Beklagten nicht verlangen, von seinen nach Beendigung des Verwaltervertrages verbliebenen Verbindlichkeiten gegen374ber der Bank freigestellt zu werden. 16 - 6 - a) Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht einen Aufwendungsersatzanspruch aus der Gesch344ftsbesorgung (247247 675, 670 BGB) verneint. 17 aa) Dem Verwalter steht allerdings grunds344tzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Gesch344ftsf374hrung f374r die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer entstandenen Aufwendungen nach 247 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Gesch344ftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH, Urteil vom 28. April 1993 - VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227). Es geh366rt zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausf374hrung solcher Vertr344ge nicht von dem Beauftragten, sondern von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Gesch344ftsbesorgung erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 1960 - II ZR 113/58, NJW 1960, 1568, 1569). Zu den nach 247 670 BGB zu ersetzenden Aufwendungen geh366ren auch die in Erf374llung des Auftrags von dem Beauftragten eingegangenen Darlehens-verbindlichkeiten (Aufwendungskredite). Insoweit kann er von seinem Auftraggeber nach 247 257 Satz 1 BGB Befreiung verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12. November 2009 - III ZR 113/09, NJW-RR 2010, 333, 334 mwN). 18 bb) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Verwalter von Wohnungseigentum - abweichend von den allgemeinen Grunds344tzen der Gesch344ftsbesorgung - grunds344tzlich nicht Aufwendungsersatz f374r Kreditverbindlichkeiten verlangen kann, auch wenn er die Darlehen zur Finanzierung erforderlicher Instandhaltungsma337nahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat (OLG Celle, NZM 2006, 633, 634; Elzer, NZM 2009, 57, 60). Eine Befugnis zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Gesch344fte steht dem Verwalter nach 247 27 Abs. 1 WEG nicht zu; hierf374r bedarf es vielmehr eines erm344chtigenden oder genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigent374mer (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1993 - VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227, 1228). Daran fehlt es hier. 19 - 7 - cc) Ob diese Gesichtspunkte einen Ersatzanspruch des Verwalters nach 247247 675, 670 BGB f374r die Aufwendungen zur Bezahlung von Instandhaltungs-ma337nahmen stets ausschlie337en, wenn er diese (auch) durch einen Kontokorrentkredit finanziert hat, ist allerdings deshalb zweifelhaft, weil der Verwalter einen Beschluss der Wohnungseigent374mer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach 247 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unverz374glich durchzuf374hren hat und andernfalls schadensersatzpflichtig werden kann (BayObLG NJW-RR 1996, 657, 658; 2000, 1033, 1034; NZM 2002, 705, 706; Heinemann in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 27 Rn. 24; Merle in B344rmann, WEG, 10. Auflage, 247 27 Rn. 36). Die Befugnis des Verwalters, die Durchf374hrung des Beschlusses zu verweigern, wenn ihm die Wohnungseigent374mergemeinschaft die n366tigen Mittel im Wege eines Vorschusses nach 247 669 BGB - 374blicherweise aus der Instandsetzungsr374cklage oder aus einer zu beschlie337enden Sonderumlage (vgl. Timme/Elzer, WEG, 247 21 Rn. 261) - nicht bereitstellt (vgl. BGH, Urteile vom 27. M344rz 1980 - VII ZR 214/79, BGHZ 77, 60, 63 und vom 20. Mai 1985 - VII ZR 266/84, BGHZ 94, 330, 334), hilft in den F344llen nicht, in denen sich erst bei Auftragsausf374hrung herausstellt, dass die f374r die Durchf374hrung der beschlossenen Ma337nahme vorhandenen Mittel unzureichend sind. 20 dd) Diese Fragen bed374rfen hier jedoch keiner Entscheidung, weil das Be-rufungsurteil aus einem anderen Grund im Ergebnis richtig ist. Der Kl344ger war nicht zur Vergabe (weiterer) Auftr344ge mit einem Kostenvolumen von 374ber 18.000 200 berechtigt. Der Verwalter muss - wie jeder im fremden Interesse handelnde Gesch344ftsbesorger (vgl. RGZ 90, 129, 131) - die Beschl374sse der Wohnungseigent374mer gem344337 dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigent374mer durchf374hren. Der Verwalter ist deshalb nicht - wie die Revision meint - befugt, zur Erreichung des Sanierungsziels Auftr344ge in unbegrenzter H366he zu vergeben, wenn in einem Beschluss der Wohnungseigent374mer zur Durchf374hrung einer Instandsetzung weder der Umfang der auszuf374hrenden Ma337nahmen bestimmt noch eine 21 - 8 - Kostenobergrenze f374r die zu vergebenden Auftr344ge genannt worden ist. Ma337gebend f374r die Durchf374hrung eines Beschlusses durch den Verwalter ist vielmehr der Wille der Wohnungseigent374mer, wie er sich f374r ihn aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt. Gemessen daran musste der Kl344ger bei der Vergabe von Auftr344gen zur Sanierung der Kellerau337enwand ber374cksichtigen, dass die Wohnungseigent374mer nach den gutachterlichen Stellungnahmen und einer Kostensch344tzung des Architekten von einem kleineren, auf etwa 4.000 200 eingesch344tzten Instandsetzungsaufwand ausgingen. Die Vergabe weit dar374ber hinausgehender Auftr344ge f374r eine Sanierung der gesamten Kellerau337enwand bis zur Bodenplatte war nicht von dem Beschluss gedeckt und daher auftragswidrig, so dass dem Kl344ger ein Aufwendungsersatzanspruch nach 247 670 BGB nicht zusteht. ee) Daran 344ndert auch der Umstand nichts, dass der Kl344ger, nachdem er die weiteren Arbeiten bereits in Auftrag gegeben hatte, die Wohnungseigent374mer unverz374glich dar374ber unterrichtete, dass der Instandsetzungsaufwand h366her als bei der Beschlussfassung angenommen sei und auf sie deshalb Kosten von 8.000 bis 10.000 200 statt der veranschlagten 4.000 200 zuk344men. Der Inhalt des sich aus dem Beschluss der Wohnungseigent374mer ergebenden Auftrags an den Verwalter 344ndert sich nicht schon dann, wenn der Verwalter anzeigt, dass er die Grenzen des Auftrags 374berschritten hat, und die Wohnungseigent374mer sich dazu nicht erkl344ren. Zu einer solchen eigenm344chtigen Vergabe von Arbeiten f374r Rechnung der Wohnungseigent374mer ist der Verwalter nicht befugt (vgl. BayObLG NZM 2002, 706; 2004, 390). 22 b) Dem Kl344ger steht ein Anspruch auf Ausgleich des Debetsaldos auch nicht entsprechend 247247 670, 257 BGB unter dem Gesichtspunkt einer Notgesch344ftsf374hrung zu (vgl. OLG Hamm OLGR 1997, 141, 142, Bub ZWE 2009, 245, 250). Schuldner dieses Anspruchs w344re allerdings ebenfalls die 23 - 9 - beklagte Wohnungseigent374mergemeinschaft (OLG Hamm, OLGR 2008, 135, 136; OLG M374nchen, NJW-RR 2008, 534, 535). aa) Ein Notgesch344ftsf374hrungsrecht des Kl344gers l344sst sich nicht - wie das Berufungsgericht meint - schon deswegen verneinen, weil der drohende Schaden allein das Sondereigentum eines Wohnungseigent374mers betroffen h344tte, wenn bei einem Zuwarten bis zu einer von dem Kl344ger einzuholenden Entscheidung der Wohnungseigent374mer 374ber die Vergabe weiterer Auftr344ge bei st344rkerem Regen 204nur223 eine Wohnung unter Wasser gestanden h344tte. 24 Richtig ist zwar, dass sich das Notgesch344ftsf374hrungsrecht nicht aus 247 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ergibt. Dieses Recht kn374pft daran an, dass das Gemeinschaftseigentum gef344hrdet ist, wenn nicht umgehend gehandelt wird (BayObLG, WuM 1997, 398, 399; NZM 2004, 390), woran es fehlt, wenn die ein sofortiges Einschreiten erfordernde Gefahrenlage 204nur223 ein Sondereigentum betrifft. 25 Nicht ber374cksichtigt hat das Berufungsgericht jedoch, dass eine Ma337nahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nur dann ordnungsgem344337 ist, wenn sie so durchgef374hrt wird, dass - soweit m366glich - Sch344den am Sondereigentum vermieden werden (vgl. Senat, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 18/98, BGHZ 141, 224, 229). Der Verwalter ist daher - 374ber die in 247 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestimmte Befugnis hinausgehend - nach 247247 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Verm366gens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigent374mer berechtigt, die Ma337nahmen zu ergreifen, die zur Abwehr eines durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens am Sondereigentum notwendig sind. 26 bb) Das Berufungsgericht hat jedoch im Ergebnis zu Recht einen Auf-wendungsersatzanspruch aus einem Notgesch344ftsf374hrungsrecht verneint. Dieses berechtigt den Verwalter n344mlich nur zu den Ma337nahmen, welche die 27 - 10 - Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht zur Beauftragung solcher Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (OLG Celle, NJW-RR 2002, 303; BayObLG ZWE 2001, 418, 419; Bub, ZWE 2009, 245, 248), deren Erstattung der Kl344ger hier verlangt. Dass die Gefahr des Eindringens von Wasser nur durch die sofortige Durchf374hrung der kompletten Sanierung (Aufgraben bis zur Bodenplatte, Drainagereparatur, Anbringung einer Abdichtung und einer W344rmed344mmung) und auch nicht vor374bergehend durch eine Notabdeckung abgewendet werden konnte, ergibt sich aus dem Vorbringen des Kl344gers nicht. Der Hinweis der Revision, dass sich der zu sanierende Bauschaden (Feuchtigkeit und Schimmelbildung) bei einer Baustillegung weiterentwickelt h344tte, sagt nichts 374ber die zur Abwendung einer dringenden Gefahr (Wassereinbruch) notwendigen, sondern nur etwas 374ber den Umfang der zur Instandsetzung (zur Beseitigung der Schadensursache) erforderlichen Ma337nahmen aus. 28 c) Dem Kl344ger steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer berechtigten Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag nach 247247 683, 670, 257 BGB zu. Die Voraussetzung dieses Anspruchs hat das Berufungsgericht f374r die hier zu beurteilende Freigabe weiterer Leistungen unter Bezugnahme auf die der Beschlussfassung zugrunde liegende Sch344tzung der Kosten auf 4.000 200 rechtsfehlerfrei verneint. Ein Ersatzanspruch des Kl344gers best374nde daher selbst dann nicht, wenn die sofortige Vergabe weiterer Arbeiten wegen des tats344chlich bestehenden Sanierungsbedarfs und der mit einer Baueinstellung verbundenen Mehrkosten eine f374r die Wohnungseigen-t374mer objektiv vorteilhafte Entscheidung gewesen sein sollte. 29 2. Die auf fehlenden Sachvortrag des Kl344gers zu einem Wertzuwachs gest374tzte Abweisung eines Verwendungsersatzanspruchs nach Bereicherungsgrunds344tzen aus unberechtigter Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag gem344337 247 684 Satz 1, 247 812 Abs. 2 BGB (vgl. OLG D374sseldorf, NJW-RR 1996, 30 - 11 - 913, 914; OLG Hamburg, ZMR 2006, 546, 548) ist schon deshalb nicht zu beanstanden, weil die Revision auf keinen Tatsachenvortrag des Kl344gers dazu verweist. 3. Rechtlicher Pr374fung stand h344lt schlie337lich die Abweisung eines Anspruchs auf eine Sonderverg374tung, die der Kl344ger nach 247 6 Abs. 2 des Verwaltervertrags f374r die Kosten einer eventuellen Bauleitung und Bau374berwachung schuldet. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist vor dem Hintergrund, dass solche vorformulierten Vertragsklauseln so auszulegen sind, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2002 - V ZR 78/02 , VIZ 2003, 240, 241 ), nicht zu beanstanden. Nach der Klausel sollen 374ber die normale Verwaltert344tigkeit hinausgehende Leistungen honoriert werden. Gemessen daran ist die Bestimmung so zu verstehen, dass Leistungen des Verwalters in Erf374llung der ihm nach 247 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegenden Pflicht, die Instand-setzungsarbeiten wie ein Bauherr zu 374berwachen (Merle in B344rmann, WEG, 10. Aufl., 247 27 Rn. 46), als normale Verwaltert344tigkeit nicht besonders zu honorieren sind. Dar374ber hinausgehende Leistungen bei der Bau374berwachung und -leitung hatte der Kl344ger jedoch dem Architekten 374bertragen. 31 - 12 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 32 Kr374ger Stresemann Czub Roth Br374ckner Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 04.09.2009 - 150 C 118/08 - LG K366ln, Entscheidung vom 26.08.2010 - 29 S 177/09 -
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