BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 197/11 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a, 556 Abs. 3 a) Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erh ö- hung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolge n- den Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht in s- gesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. b) Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 2 - Der VIII . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 201 2 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin nen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie d en Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Rev ision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 7. Juni 2011 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnun g des Klägers in Berlin. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, über Za h- lungsansprüche des Klägers aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietve r- einbarung und aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 20 07/2008. Der Mietvertrag vom 17. Juli 2002 enthält in § 3 folgende Vereinbarung: " Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung. " 1 2 - 3 - Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten R ückseite der Hausordnung heißt es: " Die Miete staffelt sich wie folgt: Ab 1.9.2003 863,14 ab 1.9.2004 889,04 ab 1.9.2005 915,72 ab 1.9.2006 943,20 ab 1.9.2007 971,50 ab 1.9.2008 1.000,65 ab 1.9.2009 1.030,67 ab 1.9.2010 1.061,59 ab 1 .9.2011 1.093,44 ab 1.9.2012 1.126,25 Bei W eiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %. " In den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2006/2007 und 2007/2008 sind jeweils die auf die Nutzereinheit der Beklagten entfallend en Heiz kosten berechnet . Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Kosten sind in den Abrechnungen nicht in Ansatz geb racht. Mit seiner Klage macht der Kläger unter anderem rückständige Mieten aus der Staffel mietvereinbarung sowie die der Höhe nach unstreitigen Heizk o s- ten aus den vorgenannten A brechnungen abzüglich einer Mietminderung von 5 % geltend. Er hat die Beklagten - unter Einbeziehung weiterer Ansprüche - auf Zahlung von insgesamt 8 .475,85 en in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kl ä- ger 1.548,83 b- rechnung der Kaution zu zahlen ; die weitergehende Klage hat es abgewiesen . Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 5.651,17 n- 3 4 5 6 - 4 - gegen Abrechnung der Kaution zu za h len. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstr e- ben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgeric ht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Int e- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Staffelmietvereinbarung der Parteien zu U n- recht für insgesamt unwirksam gehalten. Auch wenn sich diese Vereinbarung auf der Rückseite der Hausor dnung befinde, sei die Schriftform gewahrt, weil die Parteien diese gesondert unterzeichnet hätten . Dass die Staffelmietverei n- barung jedenfalls ab dem 31. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 557a Abs. 1 Halbsatz 2 BGB unwirksam sei, da die Erhöhungsschritt e nur noch in einem Prozentbetrag angegeben würden, werde auch von dem Kläger nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führe jedoch gemäß § 139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar sei und angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten zehn Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem elften Jahr vereinbart hätten. Dem stehe die Rechtsprechung des Bu n- desgerichtshofs, nach der ein in einem Staffelmietve rtrag formularmäßig ve r- einbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zei t- raum von vier Jahr en überschreite, insgesamt unwirksam sei, nicht entgegen. Der vorliegende Fall liege anders. Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterli e- 7 8 9 - 5 - ge - auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte - gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der AGB - rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlege. Die Berufung habe ebenfalls Erfolg, soweit der Kläger die Nachza h- lungsbeträge aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlange. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger nicht ausdrücklich a n- gegeben habe, dass er in den Heizko stenabrechnungen zugunsten der Bekla g- ten keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht habe. Hätte der Kläger in den Abrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Beklagten ausdrüc k- lich mit " Null " beziffert, beständen an der Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Beklagten tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet hätten, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe. Es könne nach Auffassung der Kammer für die Wirksamkeit der Abrechnung ke i- nen Unterschied mac hen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit " Null " beziffere oder Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtige, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen " Null " betrügen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorausza h- lungen in Abzug gebracht worden seien. Dies möge für den Mieter Anlass sei n , di e inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Vorau s- zahlungen zu bestreiten, doch bleibe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit " Null " gedanklich und rec h- nerisch nachvollziehbar , und nur hierauf komme es für die Wirksamkeit der A b- rechnung an. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass de m Kläger die aus der Staffelmietverein barung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rüc k- ständig er Miete zustehen. Denn die Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger di e Ansprüche herleitet , wirksam. a) Der Senat hat für eine unter der Geltung de s Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht in s- gesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damal s zulässige Höchstdauer von zehn Jahre n hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587 , zu einer formularvertraglichen Staffelmiete). Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar find et auf die Verei n- barung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwe n- dung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung ein er gesetzlichen Höchstdauer , sondern deshalb unwirksam , weil die jeweilige Er höhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsja h- re - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557 a Abs. 1 BGB. Das ist nicht im Streit . Die Teilnichtigkeit der Staffelm ietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier o f- 11 12 13 14 15 - 7 - fensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den n ichtigen Teil abgeschlo s- sen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Parteien , wenn ihnen das gesetzliche E r fordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gew e- sen wäre, die erhöhte Miete - ebenso wie für die ersten zehn Jahre - auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staff elmietverei n- barung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten , für die sie den gesetzl i- chen Anforderungen entspricht . In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung de r Miete um 3 % e i- nig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in d e- nen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Ste i- gerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben . Das Vorbring en der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen E r- fordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, vol l- kommen andere Zeitabstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festge stellten Sachverhalt keine Stütze. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass d ie Parteien auf eine Staffe l- mietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietverei n- barung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssiche r- heit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 16 17 18 - 8 - BGB ausgeschlossen sind . Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, s ondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, aaO Rn. 13 ). Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Ent scheidung des Lan d- gerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietverei n- barung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilwe i- se) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6 . Aufl., § 557a Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den g e- setzlichen Anforderungen entspricht und ein e (unzulässige) prozentuale Steig e- rung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen. b) Aus dem Senatsurteil vom 25. J anuar 2006 (VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059) ist , wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine andere Beurteilung herzuleiten . Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffe l- mietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ins gesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt ( aaO Rn. 20 ). Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig , weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts betri fft , nicht die Wirksamkeit der 19 20 21 - 9 - Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgeseh e n unterliegt , wie das Ber u- fungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche V ereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil s ie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, aaO). 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008 bejaht . a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des S e- nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam , wenn sie den allgeme i- nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusamme n- stellung der Einnahmen und Ausgaben enth ält. Soweit keine besonderen Abr e- den getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostena b- rechnung aufzunehmen: e ine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Ang a- be und - so weit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteile r- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleist e- ten Vorauszahlungen ( S enatsurteil vom 8. Dezem ber 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN ). Dabei hat der Senat mehrfach deutlich gemacht, dass an die Abrec h- nungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. D ie Anforderungen an die Wirksamkeit eine r Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren . Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verse t- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechn e- risch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. R s pr.; Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21 22 23 24 - 10 - mwN). Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll - statt der Ist - Vorauszahlungen - stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nac h- prüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN). Das gilt ebenso , wenn der Vermieter - wie hier - überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht g e- schehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Fr a- ge gestellt. In einem solchen Fall wäre es, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eine sinnlose Förmelei, wenn der Vermieter in der Abrec h- nung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit " Null " zu beziffern hätte. b) Von diesen Maßstäben ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass aus ihnen für die Beklagten zweifels frei hervorging, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Denn ein Abzug g e- leistete r Vorauszahlungen wird in diesen Abrechnungen - anders als in der v o- rangegangenen Abrechnung 2005/2006 - nicht vorgenommen . Ob der Kläger einen Abzug vo n Vorauszahlung en zu Recht unterlassen hat, d as h eißt ob die Beklagten tatsächlich keine Vorauszahlung en geleistet hatten, betrifft , wie au s- geführt , allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen, nicht deren Wir k- samkeit. Das Vorbringen der Revisio n rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass aus den Heizkostenabrechnungen deutlich 25 26 27 - 11 - hervorgeht, dass der Kläg er keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat , meint aber, er hätte gleichwohl eine Rubrik " geleistete Vorauszahlungen " in die Abrechnung aufnehmen und diese mit " Null " beziffern müsse n , weil für die B e- klagten nicht erkennbar sei, ob der Kläger geleistete Vorauszahlungen schlicht vergessen habe oder aber bewusst nicht in Ansatz gebracht habe. Auf die Mot i- vationslage des Vermieters und deren Erkennbarkeit für den Mieter kommt es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 08.06.2 010 - 15 C 576/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 63 S 393/10 -
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