ECLI:DE:BGH:2016:130416UVIIIZR198.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 198/15 Verkündet am: 13. April 2016 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Zur Mi etminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 198/15 - LG Berlin AG Berlin - Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bun desgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsit zende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten w ird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 4. August 2015 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 15. Oktober 2014 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverf ahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin , die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26. März 1997 geschlossenen Zusatzverein barung hatte die Klägerin eine Gesamtmiete i n Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 auf die Einbauküche entfiel. Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene K ü- cheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 22. März 2010 ihr Einverständnis, das sie an verschiedene Bedingungen knüp f- te. In dem genannten Schreiben heißt es unter anderem : 1 2 - 3 - " 4. Sämtliche durch die Veränderung freiwerdenden Bauteile bzw. Ei n- richtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfäh i- gem Zustand erhalten bleiben. 5. Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintr e- tenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der g e- mäß Ziffer 4 aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig. 7. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie v unser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so rech t- zeitig auf Ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt. " Das Schreiben schließt mit der Erklärung ab: " Wenn Sie von dieser G e- nehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an . " Die Klägerin lagerte die ausgebauten Küchenteile in dem zu r Mietw o h- nung gehörenden Kellerraum , wo sie am 9. Februar 2014 entwendet wur den. Die V ersicherung der Klägerin zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 für die Küche, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie den in der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 für die Nutzung der Ei n- bauküche der Beklagten vorgesehenen Betrag , den sie mi t 15,59 , so lange nicht mehr entrichten müsse, als ihr diese oder eine gleichwertige K ü- che nicht von der Beklagten zur Verfügung gestellt werde. Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um mona t- lich 15,59 Aug ust 2014 Zeitraum von März bis Juli 2014 gerichtete Klage abgewiesen. Mit ihrer Ber u- fung hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Miete ab 1. März 2014 um gemindert sei. Diesem Begehren hat das Lan dgericht entsprochen. 3 4 5 - 4 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entsche idung , soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig. Die Klägerin habe gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung de r von ihr geltend gemachten Mi n- derung, da ansonsten das Auflaufen eines kündigungsrelevanten Zahlung s- rückstands drohe. Die Klage sei auch begründet. Die von der Klägerin ges chuldete Miete sei aufgrund des Abhandenkommens der Einbauküche gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 15,59 gemindert. Es liege ein Sachmangel vor, weil es hierdurch an der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache fehle. Die Beklagte habe sich im Mietvertrag beziehungsweise in der hierzu getroffenen Zusatzvereinbarung ve r- pflichtet, der Klägerin eine Einbauküche im Küchenraum der Wohnung zur Ve r- fügun g zu stellen. Die Vereinbarung vom 22. März 2010 , mit der die Beklagte der Klägerin gestattet habe, eine eigene Küche einzubauen und die Einbauk ü- che der Beklagten an anderer Stelle auf eigenes Risiko zu lagern, habe an di e- ser Verpflichtung nichts geändert. Denn die Beklagte habe der Klägerin die K ü- che weiterhin zur Nutzung überlassen müssen, wenn auch nicht mehr im K ü- chenraum der Mietw ohnung. 6 7 8 9 - 5 - Es liege auch eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, die die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich einschränke. Dass die Klägerin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe und sich der Verlust der ausgebauten Küche deshalb tatsächlich nicht nachteilig auswirke, sei nicht maßgeblich . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Miete fü r die Wohnung der Klägerin ist nicht wegen eines Sachm angels gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) . Das Berufungsgericht hat die unter den Parteien getroffene Vereinbarung vom 22. März 2010 rechtsfehlerhaft ausgelegt und i n- folgedessen der hinsichtlich einer Einbauküche geschuldeten Gebrauchsg e- währungspflicht der Beklagten (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen unzutreffenden Inhalt beigemessen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) der Klägerin an der Feststel lung einer Mietminderung und somit die Zulässigke it der Klage bejaht. Dies greifen Revision und Revisionserwid e- rung auch nicht an. 2. Die Klage ist jedoch unbegründet, weil ein Sachmangel nicht vorliegt und die Miete deshalb nicht gemindert ist. a) G emäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert. Ein derart i- ger Mangel, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächl i- 10 11 12 13 14 - 6 - chen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus . Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinb a- rungen der Mietvertragsparteien (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. Septe m- ber 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18 ) . b) Mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen über den vertraglich vorausgesetzten Z u- stand der Mietsache rechts fehlerhaft ausge legt hat (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist dem Berufungsgericht , anders als die Revision meint, nicht anzulasten, dass es bereits den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 rechts fehlerhaft beurteilt hat. Jedoch hat es zu Unrecht angen ommen, die von der Beklagten nach dem ursprünglichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung geschuldete Verpflichtung zur Ausstattung de r Miet wohnung mit der bauseits vorhandene n Einbauküche habe durch die im Genehmigungsschreiben der Beklagten gestel l- ten und von der Klägerin akzeptierten Bedingungen keine maßgeblichen Änd e- rungen erfahren . a a ) Die Auslegung einer Indi vidualvereinbarung - wie hier der Zusatzve r- einbarung zu m Mietvertrag vom 26. März 1997 nebst der Änderungsregelung vom 22. März 2010 - durch den Tatrichter is t vom Revisionsgericht nur eing e- schränkt daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Au s- legungsregeln, d ie Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind , wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die A usl e- gung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr. ; vgl. BGH, U rteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 4 2 ; vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 201 5, 79 Rn. 37 ; jeweils mwN; vom 10. Juni 2015 15 16 - 7 - - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 13). Ein derartiger Rechtsfehler fällt dem Berufungsgericht hier zur Last. b b ) Allerdings ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 nicht zu beanstanden. Denn a n- ders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht den Inhalt dieser Verei n- barung nicht dahin ausgelegt, dass nur die reine Überlassung der beschrieb e- nen Einbauküche , nicht dagegen auch deren betriebsbereiter Einb au geschu l- det gewesen sei. Das Berufungsgericht ist vielmehr davon ausgegangen, dass Gegenstand der Zusatzvereinbarung die sich im Küchenraum der Wohnung befindliche funktionstüchtige Einbauküche war, die im Rahmen der der Bekla g- ten " obliegenden Instandset zungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue [Küche] zu ersetzen " gewesen wäre . cc) Jedoch widerspricht - w ie die Revision mit Recht rügt - die Auslegung des I nhalt s der am 22. März 2010 zwischen den Parteien getroffenen Abspr a- chen bezüglich der v on der Klägerin angemieteten Einbauküche der Be klagten durch das Berufungsgericht allgemein anerkannte n Auslegungsgrundsätze n . (1) Im Ansatzpunkt ist das Berufungsgericht noch zutreffend davon au s- gegangen, dass die im Schreiben der Beklagten vom 22. M ärz 2010 genannten Bedingungen für den von der Klägerin gewünschten Austausch der Küche I n- halt des Mietvertrags geworden sind. Denn die Beklagte hat diese Bedingungen zumindest stillschweigend akzeptiert, indem sie im Anschluss an das genannte Schreiben di e Küche der Beklagten ausgebaut und eine eigene Kücheneinric h- tung eingebaut hat. Die Beklagte hat durch den in dem genannten Schreiben abschließend erteilten Hinweis, " wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Beding ungen an " , auf den Zugang einer Annahmeerklärung ausdrücklich verzichtet (§ 151 Satz 1 BGB). 17 18 19 - 8 - (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Mietvertrag durch die Vereinbarung vom 22. März 2010 jedoch in der Weise geändert wo r- den, dass die Ve rpflichtung der Beklagten, die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten, zu mindest für den Zeitraum, in dem die Klägerin eine von ihr a n- geschaffte Kücheneinrichtung nutzt, entf allen ist. (a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Pa rte i- en gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende o b- jektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vo r- zunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; v om 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW - RR 2015, 243 Rn. 15 ; Beschluss vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen in s- besondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interesse nlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sin n- gehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN ; vom 13. November 2014 - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8). (b) Gegen diese Auslegungsg rundsätze hat das Berufungsgericht mit seiner Auslegung , die bisherigen Vereinbarungen seien nur insoweit abgeä n- dert w orden, als die Einbauküche sich nicht mehr im Küchenraum der angemi e- teten Wohnung befinden, so ndern anderweitig sorgfältig gelagert werden mü s- se, in mehr facher Hinsicht verstoßen. Zum einen widerspricht eine solche De u- tung bereits dem Wort laut der Vereinbarung vom 22. März 2010 . Zum anderen verstößt die Auslegung des Berufungsgerichts gegen den Gru ndsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. Mai 2000 - VIII ZR 329/98, WM 2000, 1648 unter II 2 b mwN; vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 15) . Die de r Vereinbarung 20 21 22 - 9 - vom 22. März 2010 b eizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind ( vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 11). (aa) In dem detailliert gefassten Genehmigungsschreiben vo m 22. März 2010, dessen Inhalt die Klägerin akzeptiert hat, ist allein die Rede von einer Verpflichtung der Klägerin zu einer sachgerechten Aufbewahrung der ausg e- bauten Küche (Ziffer 4) , nicht aber da von , dass diese be fugt sein sollte, die für d en Küchenra um der angemieteten Wohnung infolge des Einbaus einer eig e- nen Kücheneinrichtung derzeit nicht benötigte Einbauküche der Beklagten in dieser Zeit weiter zu nutzen , etwa als im Kellerraum befindlicher S taur aum zur Lagerung von Sachen. Damit gibt schon der Wo rtlaut der im Genehmigung s- schreiben von der Beklagten formuliert en und von der Klägerin akzeptierten Vorgaben nichts dafür her, dass d er Klägerin die Berechtigung hätte erhalten bleiben sollen, die von ihr für den Küchenraum - zumindest derzeit - nicht ben ö- tigte Einbauküche der Beklagten auf andere Weise beziehungsweise an and e- rer Stelle zu nutzen, und demzufolge die Beklagte hätte verpflichtet sein sollen, auch für diese Zeitspanne eine im Kellerraum lagernde, funktionsfähige Ei n- bauküche zu stellen. (b b) Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts spricht auch die be i- derseitige Interessenlage, die ihren Ausdruck in dem Genehmigungsschreiben vom 22. März 2010 gefunden hat . An einer wie auch immer gearteten Nutzung der ausgebauten und im Kellerraum gela gerten Küche hatte die Klägerin infolge der von ihr neu ang e- schafften Kücheneinrichtung kein nennenswertes Interesse . Vielmehr ko n- zentriert e sich ihr Interesse d arauf , die bauseits vorhandene Küche entfernen und künftig durch eine Küche nausstattung eigener Wahl ersetzen zu dürfen. 23 24 25 - 10 - Tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass sie daneben noch ein Nutzungsinteresse an der ausgebauten Küche neinrichtung gehabt hätte, sind weder vom Ber u- fungsgericht festgestellt noch der Vereinbarung vom 22. März 2010 zu entne h- men und a uch sonst nicht ersichtlich . Die i n de m - von der Klägerin akzeptie r- ten - Genehmigungsschreiben vom 22. März 2010 geforderte sachgerechte L a- gerung der ausgebauten Küche diente er kennbar allein dem Interesse der B e- klag ten, die sich die Möglichkeit erhalten wollte, nach Beendigung des Mietve r- hältnisses mit der Klägerin die Wohnung erneut mit d er Einbauküche ausgesta t- tet anbieten zu können (vgl. Ziffer 7 des Genehmigungsschreibens) . Daran ä n- dert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin nach ihrem eigenen Vor bri n- gen die im Keller gelagerte Küche zur Unterbringung insbesondere von Winte r- kleidung und einer Zeltausrüstung verwendet hat. Das Interesse der Beklagten ging er sichtlich dahin, einerseits der Kläg e- rin deren Wunsch, eine eigene Küche einzubauen, zu er füllen, andererseits aber durch die Genehmigung dieser Maßnahme keine rechtlichen oder wir t- schaftlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müs sen. Dies kommt in der der Kl ä- gerin zugewiesenen Verantwortlichkeit für eine sachgerechte Lagerung der u r- sprünglichen Küc heneinrichtung und deren Eintrittspflicht für eventuelle Sch ä- den oder den Verlust der Küchenteile zum Ausdruck. Weiter lässt sich dieses Interesse aus dem Umstand ableiten , dass die Parteien die Miethöhe anlässlich der Vereinbarung vom 22. März 2010 nicht um den Anteil, der auf die Nutzung der bislang von der Beklagten gestellten Kücheneinrichtung entfiel, gekürzt h a- ben und die Klägerin auch nach dem Ausbau der Küche der Beklagten die ve r- einbarte Gesamtmiete unverändert weiter gezahlt hat. (cc) In Anbetr acht der beschriebenen Interessenlage und des Wortlauts der Vereinbarung vom 22. März 2010 ist diese dahin auszule gen, dass die Pa r- teien hierdurch die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten 26 27 - 11 - dahin abgeändert haben, dass diese ab dem Ausba u der von ihr gestellten Ei n- bauküche jedenfalls so lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die Wo h- nung selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine ( we i- tere ) Küche hatte. D as Abhandenkommen der im Keller eingelagerten Küche hat deshalb - jedenfalls bislang - nicht zu einer Abweichung der Ist - Beschaffenheit der Mietsache von der Soll - Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) nicht vo r- liegt. Ob die Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten wieder " aufleb en " würde , wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernt e oder diese unterg inge , bedarf keiner Entscheidung, da ein solche r Fall nicht vorliegt. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verhält sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie d en von der V ersicherung der Klägerin gezahlte n Betrag in Höhe von 2.790 derzeit eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Die Beklagte macht lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüc he geltend und " kassiert " insoweit nicht doppelt. Die Revisionserwiderung , die dies anders sieht, verkennt, dass der von der V ersicherung de r Klä gerin geleistete Entsch ä- digungsbetrag allein als geldwerter Ausgleich (§ 249 Abs. 2 BGB) für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile e n t standenen Schaden bestimmt war . Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, o b die Klägerin für die abhanden geko m- mene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat . Denn die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinb a- 28 29 - 12 - rung vom 22. März 2010. Dana ch blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche die Kl ä- gerin kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte. Die vereinbarte Gesamtmiete ist damit - zumindest für den genannten Zeitraum - für eine Wohnung ohne eine von der Beklagten als Vermieterin gestellte Einbauküche zu zahlen. Folglich ändert sich an der Zahlungspflicht der Klägerin auch nichts dadurch, dass sich die von der Klägerin derzeit nicht benötigte Küche neinrichtung nicht mehr im Kellerraum befindet. Die Sichtweise der Revisionserwiderung, die der Beklagten nur dann e i- nen Anspruch auf Zahlung von 15,59 den Entschädigungsbetrag für die Anschaffung einer Ersatzküche verwendet, liefe darauf hinaus, die Beklagte zu zwingen, allein zum Zwecke der Einlag e- rung in einem Kellerraum eine ne ue Kücheneinrichtung anzuschaffen, für die die Klägern derzeit keinen Bedarf hätte. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil we i- tere Feststellung en nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä - 30 31 - 13 - gerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. D as Fehlen der Ei n- bauküche im Keller führt nicht zur Minderung der Miete. Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 15.10.2014 - 2 C 231/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.08.2015 - 63 S 378/14 -
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