ECLI:DE:BGH:2018:080518BVIIIZR200.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 200/17 vom 8. Mai 2018 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Künd i- gungsausschlusses. BGH, Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider , Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf d ie Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. August 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwe rde, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gründe: I. Der Kläger begehrt die Räumun g und Herausgabe einer in einem Zwe i- familienhaus gelegenen Wohnung in K . . Die Beklagten hatte n di e- se Wohnung mit Vertrag vom 19. August 201 3 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet. Für den Vertrag war e in Formular verwendet worden , welches der B e- klagte zu 2 von der H aus & Grund GmbH erwo r- ben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit Nr. 1. a): 1 2 - 3 - " Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung d es Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietve r- hältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzl i- chen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentl i- chen Kündigung wird von dieser Regelung nicht be rührt. " Das Kästchen " Kündigungsverzicht " wurde bei Abschluss des Mietve r- tr ages hands chriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen " maximal vier Jahre " sowie " maximal vier Jahre ab Vertrag s- schluss " wurden gestrichen. Au ßerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schor n- steinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit ents tehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil dir ekt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrec h- nung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausd rücklich ; die Betriebs - und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden . D ie Beklagten verpflichtete n sich z u- dem , im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwa i- ger späterer Mieter des Erdgescho ss es (diese Wohnung stand bei Vertragsa b- schluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde. Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015 , wegen Eigenbedarfs . 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Bestimmung i n § 2 Nr. 1 . a ) des Mietvertrages als wirksame ( Individual - )V ereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung angesehen und die auf Räumung gerichtete Klage deshalb abgew iesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsg e- richtes abgeändert und der K lage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat a n- genommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vert ragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1 . a ) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG - rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlu s- ses Bedenken, weil damit ein " immerwährender Kündigungsausschluss " vorli e- ge, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der B e- schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO - ohne dass es deshalb auf die von der Nichtzulassungsbeschwerde eb enfalls erhobene Rüge ankäme, das angefochtene Urteil sei nicht von den an der mündlichen Verhandlung mitwi r- kenden Richtern unterschrieben worden - zur Aufhebung des Zurückweisung s- 5 6 7 - 5 - beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gew ährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Die Beklagten haben, wie die Nichtzulassungsbeschwerde - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwi derung - mit Recht rügt, in den Tatsache n- instanzen vorgetragen, dass die Verwendung des vo n de m Beklagten zu 2 zu den Vertragsverhandlungen mitgebrachten Vertragsformulars auf dem au s- drücklichen Wunsch der Rechtsvorgängerin des Klägers beruhte, die auf de r Verwendung eines Formulars von " H aus und Grund " bestanden habe. Ferner haben die Beklagten schon im erstinstanzlichen Verfahren zum Gang der Mie t- vertragsverhandlungen und einem intensiven Aushandeln verschiedener Ve r- tragsbedingungen , insbesondere bezügli ch der Zusatzvereinbarung zu den Heiz - und Nebenkosten und des Kündigungsverzicht s vorgetragen und in der Berufungsinstanz dar auf Bezug genommen. Sie hätten - auch vor dem Hinte r- grund beabsichtigter erheblicher Investitionen in das Mietobjekt - ein langfri st i- ges Mietverhältnis angestrebt und insbesondere eine Vermieterkündigung w e- gen Eigenbedarfs und nach § 573a BGB (erleichterte Kündigung im Zweifamil i- enhaus) ausschließen wollen, und zwar auch für den Fall eines Verkaufs. Dafür seien sie bereit gewesen, de r Vermieterin an anderer Stelle , etwa durch Übe r- nahme von Vermieterpflichten bezüglich der Heizölbeschaffung, entgegenz u- kommen. 2. Das Berufungsgericht ist auf d iese n - in der Revisionsinstanz mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts al s richtig zu unterstelle n- den - Sachvortrag der Beklagten nicht eingegangen. Das Berufungsurteil beruht auch auf diese r Gehörsverletzung , denn es ist nicht ausgeschlossen, dass es b ei Berücksichtigung dieses Vortrags, der für die Frage, ob eine Individualve r- 8 9 - 6 - einbarung vorlag oder es sich bei dem vereinbarten Kündigungsausschluss um eine von den Beklagten gestellte und wegen un an gemessener Benachteiligung der Vermieterseite unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, e r- sichtlich von zentraler Bedeutung ist , zu einer anderen Beurteilung gelangt w ä- re. a) Als wesentliches Charakteristikum Allgemeine r Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitig keit ihrer Auferlegung sowie den Umstand a n- gesehen , dass der andere Vertragsteil, der mit einer solche n Regelung konfro n- tiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnl ich keinen Einfluss nehmen kann ( BT - Drucks. 7/3919, S. 15 f. ). Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des " Stellens " im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf I nitiative einer Partei oder ihres Abschlussgeh ilfen (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 26/14, NJW - RR 2015, 738 Rn. 14 ) in die Verhandlu n- gen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wi rd ( S e- natsurteil e vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 2 6 /15, NJW 201 6 , 1230 Rn. 24; vom 17. Februar 2 0 10 - VIII ZR 67/0 9 , BGHZ 184, 259 Rn. 1 1 f. , 18 ). Dies e rechtlichen Vorgaben schließen es im Streitfall aber aus, die B e- dingungen des von H aus und Grund herausgegebenen Vertragsformulars, de s- sen Verwendung die Rechtsvorgängerin des Klägers nach dem revisionsrech t- lich als richtig zu unterstellenden (und zudem von dem darlegungs - und b e- weisbelasteten Kläger zu widerlegenden [vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 VIII ZR 67/09, aaO]) Vortrag der B eklagten ausdrücklich verlangt hat, allein deshalb als von de n Beklag t en gestellt anzusehen, wei l der Beklagte zu 2 de m von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorg en und zu den Vertragsverhandlungen mit zubringen . D enn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative 10 11 - 7 - der Vermieter seite (und nicht de r Beklagten ) in den Vertrag Eingang gefunden hat. Eine andere Beurteilung ist auch nicht etwa deshalb geboten, weil die Beklagten, wie das B erufungsgericht in anderem Zusammenhang ausführt, nach eigenem Vorbringen auf einem dauerhaften Kündigungsausschluss (durch Streichung des Klammerzusatzes bei der diesbezüglichen Formularklausel von H aus und Grund ) bestanden hätten. Zwar können Vertragsbed ingungen auch dann " gestellt " sein, wenn sie nicht schriftlich fixiert sind , sondern der Verwe n- der sie lediglich " im Kopf " gespeichert hat, um sie wiederholt zu verwenden ( BGH, U rteil e vom 10. März 1999 - VIII ZR 20 4/98, BGHZ 141, 108 , 109 ff. ; vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 20; jeweils mwN). Dafür, dass bei den Beklagten, die den Mietvertrag als private Mieter abgeschlossen haben, eine derartige Absicht bestanden h ätte , sind Anhaltspunkte jedoch nicht ersichtlich. b) Ferner hat das B erufungsgericht den detaillierten Vortrag der Bekla g- ten dazu , dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sei en , ebenf alls g e- hörswidrig unberücksichtigt gelassen . Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingu n- gen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind; selbst vorformulierte Klauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein (vgl. BT - Drucks. 7/3919 S. 15 ) . De shalb hätte sich das Berufungsgericht mit dem Vortrag der Beklagten auseinandersetzen müssen, sie hätten sogar über die Formularvorlage hinaus und inhaltlich losgelöst von de m Formularvertrag individuell auf einem dort ni cht vorgesehenen dauerhaften Kündigungsausschluss bestanden, seien aber der Vermieterin insoweit entgegengekommen, dass sie im Gegenzug bezüglich der 12 13 14 - 8 - Heizung als Mieter Pflichten übernommen hätten, die nach der gesetzlichen Regelung der Vermieterseite oble gen hä tten . Wie bereits ausgeführt, beruht das Berufungsurteil auch insoweit a uf der Gehörsverletzung, denn es kann nicht ausge schlossen werden, dass das Berufungsgericht den Kündigungsau s- schluss bei Berücksichtigung des betreffenden Beklagtenvortrags als Individua l - vereinbarung gewürdigt hätte. c) Es trifft zudem nicht zu , dass ein dauerha fte r Ausschluss der ordentl i- chen Kündigung - wie es das Berufungsgericht , ohne seine Entscheidung letz t- lich darauf zu stützen, erwogen hat - auch als Individualvereinb arung nicht wir k- sam vereinbart werden k ann . Wie der Senat bereits entschie den und das Berufungsgericht insowei t auch nicht verkannt hat, könn en die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinba rung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (vgl. Senatsurteil e vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/1 0 , NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 1) . E in e Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschl uss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier alle r- dings keine Anhaltspunkte ersichtlich sind - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, di e der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben . Die individuelle Verei n- barung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätz lich möglich. Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung (OLG Kar lsruhe, ZMR 2008 533; LG Berlin, GE 1992, 151 ; vgl. auch OLG Hamm NZM 1999, 753 ) und in der L itera tur ( Pala n dt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 544 Rn. 4; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 544 Rn. 6; Schmidt - Futtere r /Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 544 BGB Rn . 11 ; 15 16 - 9 - MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl., § 544 Rn. 5 ) allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzliche r Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236 , 239 ) . Diese Möglichkeit ist vorliegend allerdings nicht von Bedeutung , da seit dem Abschluss des Vertrages erst wenige Jahre vergangen sind. III. Bei der nach § 544 Ab s. 7 ZPO gebotenen Aufhebung des Berufungsu r- teils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahre n weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: S elbst wenn der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung eine von der Vermieterin gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der B e- klagten unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung gewesen wär e , dürfte dem Kläger e ine ordentliche Kündigung ver wehrt sein. Denn die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen soll (nur) den Vertragspartner des Verwe n- ders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Ina n- spruchnahme einseitig er Gestaltungsmacht s chützen (Senats urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16 , NZM 2017, 759 Rn. 19 mwN) . Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbe dingungen u n- eingeschr änkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt sein , sich auf die Unwirksamkeit zu berufen ( Senats urteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, aa O ). Diese Voraussetzung dürfte hier vorliegen , da die Beklagten - soweit ersichtlich - von Anfang an deutl ich 17 18 - 10 - gemacht haben, dass sie sich an dem beiderseitigen dauerhaften Kündigung s- ausschluss festhalten lassen wollten. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 02.12.2016 - 94 C 3252/15 - LG Düsseld orf, Entscheidung vom 23.08.2017 - 23 S 92/16 -
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