BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 20/06 Verk374ndet am: 6. Oktober 2006 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 157 D; ErbbauVO 247 9a Abs. 1 Ist in einem vor dem Inkrafttreten des 247 9a ErbbauVO (23. Januar 1974) geschlos-senen Erbbaurechtsvertrag die H366he des Erbbauzinses in der Weise an den Grundst374ckswert gekoppelt, dass in bestimmten Zeitabst344nden die 304nderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, wenn sich der Grundst374ckswert um einen be-stimmten Prozentsatz ge344ndert hat, kann die erg344nzende Vertragsauslegung erge-ben, dass eine Erh366hung des Erbbauzinses auch dann m366glich ist, wenn seit der letzten Erh366hung der Grundst374ckswert nicht oder nicht in dem vereinbarten Ma337 gestiegen ist, die vorhergehende Erh366hung jedoch wegen der Kappungsgrenze in 247 9a Abs. 1 ErbbauVO nicht die nach der Vereinbarung m366gliche H366he erreicht hat. BGH, Urt. v. 6. Oktober 2006 - V ZR 20/06 - LG Stade AG Langen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 6. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Rich-ter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landge-richts Stade vom 8. Dezember 2005 wird auf Kosten der Beklag-ten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 22. Juni 1967 bestellte die Kl344-gerin den Beklagten ein bis Ende des Jahres 2066 befristetes Erbbaurecht. Das belastete Grundst374ck ist mit einem Wohnhaus bebaut. In 247 5 des Vertrags hei337t es u.a.: 1 "Der Erbbauzins betr344gt j344hrlich 6 % des jeweiligen Grundst374cks-wertes, der f374r heute mit 12,00 DM je qm angesetzt wird. Das sind jetzt j344hrlich 484,56 DM. Die Zahlung erfolgt monatlich im Voraus ab 1.8.1967 mit je 40,38 DM. Soweit sich der Grundst374ckswert 344ndert, kann jede Seite 304nde-rung des Erbbauzinses fordern und zwar ab dem n344chstigen Mo-natsersten von dem Tage an, an dem diese 304nderung begehrt wird. ... - 3 - 304nderungen unter 5 % k366nnen nicht verlangt werden, im 334brigen sind sie auch nur in Zeitabst344nden von 5 Jahren ab 1.8.1972 je-weils m366glich." Die Beklagten akzeptierten letztmalig eine von der Kl344gerin - unter Zugrundelegung eines Anstiegs der wirtschaftlichen Verh344ltnisse von 281,91 % seit dem Vertragsschluss - verlangte Erh366hung des Erbbauzinses auf monatlich 61,96 200 ab dem 1. April 1998. Damals betrug der Wert des Grundst374cks der Kl344gerin im unerschlossenen Zustand 80 DM pro qm; er hat sich seitdem nicht ver344ndert. 2 Nunmehr verlangt die Kl344gerin die Erh366hung des Erbbauzinses auf 88,79 200 monatlich seit dem 1. Mai 2004. In diesem Zeitpunkt war der f374r die Berechnung der allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse ma337gebende Index gegen374ber dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses um 330,20 % gestiegen. Ihre auf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 295,13 200 f374r die Monate Mai 2004 bis M344rz 2005 gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewe-sen. 3 Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zu-r374ckweisung die Kl344gerin beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt die Erbbauzinserh366hungsklausel f374r nach 247 3 W344hrG genehmigungspflichtig, weil die Erh366hung an die Steigerung des Grund-st374ckswerts gekoppelt sei. Da eine Genehmigung fehle, sei im Wege der er-g344nzenden Vertragsauslegung eine genehmigungsfreie Klausel zu bestimmen, welche die beiderseitigen Bed374rfnisse und Interessen der Parteien wahre. Die- 5 - 4 - ses Ziel k366nne durch die Vereinbarung eines genehmigungsfreien Leistungsvorbehalts erreicht werden. Eine solche Klausel gelte als von Anfang an vereinbart. Weiter meint das Berufungsgericht, dass die Kl344gerin einen Anspruch auf die verlangte Erh366hung des Erbbauzinses habe, obwohl der Grundst374ckswert seit dem letzten Erh366hungsverlangen gleich geblieben sei. Denn die zum 1. April 1998 eingetretene Erh366hung habe nicht entsprechend der Steigerung des Grundst374ckswerts vorgenommen werden k366nnen, sondern sei nach 247 9a ErbbauVO auf die seit dem Abschluss des Erbbaurechtsbestellungsvertrags eingetretene 304nderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse be-schr344nkt gewesen. Die Anwendung dieser erst nach Vertragsschluss in Kraft getretenen Vorschrift d374rfe nicht dazu f374hren, dass eine nach der Anpassungs-klausel m366gliche Erh366hung des Erbbauzinses ausgeschlossen sei, weil die Entwicklung der Grundst374ckspreise und die der allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse unterschiedlich verlaufen seien. Wenn zun344chst die Grundst374cks-preise wesentlich st344rker gestiegen seien als der Index f374r die allgemeinen wirt-schaftlichen Verh344ltnisse, dann aber stagnierten oder nur unwesentlich stiegen, w344hrend der Index f374r die allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse weiter an-steige, k366nne der Grundst374ckseigent374mer nicht an dem nach 247 9a ErbbauVO gekappten Erbbauzins mit der Begr374ndung festgehalten werden, dass sich zwi-schenzeitlich zwar die allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse, nicht aber die Grundst374ckswerte ver344ndert h344tten. Insoweit enthalte die Erh366hungsklausel eine Regelungsl374cke, welche im Wege der erg344nzenden Vertragsauslegung zu schlie337en sei. Das f374hre unter Zugrundelegung des hypothetischen Parteiwil-lens dazu, dass Erh366hungen der Grundst374ckspreise, die zun344chst wegen der Schranke des 247 9a ErbbauVO nicht vollst344ndig auf die Erh366hung des Erbbau-zinses durchschlagen k366nnten, auch sp344ter zu ber374cksichtigen seien, wenn seit der letzten Erbbauzinserh366hung die Grundst374ckspreise nicht mehr gestiegen 6 - 5 - seien, die allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse sich jedoch den Grund-st374ckspreisen angen344hert h344tten. Da seit der Erh366hung des Erbbauzinses ab dem 1. April 1998 der Index f374r die allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse gestiegen sei, damals der gestiegene Grundst374ckswert nicht vollst344ndig habe ber374cksichtigt werden d374rfen und der f374r eine neue Erh366hung vereinbarte Zeit-raum von f374nf Jahren abgelaufen sei, d374rfe jetzt der urspr374nglich vereinbarte Erbbauzins um 330,20 % - entsprechend der Steigerung des Indexes f374r die allgemeinen Lebenshaltungskosten - auf 88,82 200 monatlich erh366ht werden. Das h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung stand. 7 II. 1. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die vereinbarte Erbbau-zinserh366hungsklausel bed374rfe der Genehmigung nach 247 3 W344hrG. Denn die Vorschrift wurde durch Art. 9 247 1 des Euro-Einf374hrungsgesetzes vom 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) aufgehoben; seit dem 1. Januar 1999 gelten f374r die Ge-nehmigung von Preisklauseln die Vorschriften in 247 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes. Zudem sind seit dem 1. Januar 1999 Zinserh366hungsklau-seln jeder Art in Erbbaurechtsbestellungsvertr344gen mit einer Laufzeit von min-destens 30 Jahren nach 247 1 Nr. 4 der Preisklauselverordnung vom 23. September 1998 (BGBl. I S. 3043) genehmigungsfrei; das gilt auch, wenn - wie hier - die Klausel in einem fr374her geschlossenen Vertrag vereinbart wurde (Schmidt-R344ntsch, NJW 1998, 3166, 3169). War bis zum Inkrafttreten der Preisklauselverordnung am 1. Januar 1999 eine bis dahin erforderliche Ge-nehmigung nach 247 3 W344hrG nicht versagt worden, wurde eine bis dahin schwe-bend unwirksame Klausel ab diesem Zeitpunkt endg374ltig wirksam. Somit liegt hier eine wirksame Erh366hungsklausel vor, ohne dass gekl344rt werden muss, ob die Klausel 374berhaupt genehmigungsbed374rftig war. 8 - 6 - 2. Zu Recht meint das Berufungsgericht, die von den Parteien getroffene Vereinbarung 374ber die Erh366hung des Erbbauzinses m374sse im Hinblick auf die nach Vertragsschluss in Kraft getretene Regelung zur Begrenzung der Erbbau-zinserh366hung in 247 9a ErbbauVO erg344nzend ausgelegt werden. Die Auslegung selbst ist ebenfalls nicht zu beanstanden. 9 a) Voraussetzung f374r eine erg344nzende Vertragsauslegung ist, dass die Vereinbarung der Parteien eine Regelungsl374cke - eine planwidrige Unvollst344n-digkeit - aufweist (siehe nur BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, WM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Sie liegt u.a. dann vor, wenn sich die bei Ver-tragsschluss bestehenden rechtlichen Verh344ltnisse nachtr344glich ge344ndert haben (vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1998, X ZR 21/97, NJW-RR 1999, 923, 924). Das ist hier mit dem Inkrafttreten von 247 9a ErbbauVO am 23. Januar 1974 ge-schehen. 10 b) Bei der erg344nzenden Vertragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abw344gung ihrer Interessen nach Treu und Glauben vereinbart h344tten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht h344tten (siehe nur BGH, Urt. v. 25. November 2004, I ZR 49/02, NJW-RR 2005, 687, 690 m.w.N.). Von diesem Grundsatz geht das Berufungs-gericht aus. Seine darauf beruhende Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden; denn diese verst366337t nicht gegen anerkannte Auslegungs- und Erg344nzungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungss344tze und l344sst auch nicht wesentliche Umst344nde unbeachtet (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, WM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Entgegen der R374ge der Revision fehlt es nicht an den f374r das Auslegungsergebnis notwendigen Tatsachenfeststellun-gen. Das Berufungsgericht hat den Wert des Grundst374cks der Kl344gerin am 1. April 1998 (letzte Erh366hung des Erbbauzinses) und am 1. Mai 2004 (Beginn der jetzt verlangten Erh366hung), die 304nderung der allgemeinen wirtschaftlichen 11 - 7 - Verh344ltnisse zu diesen beiden Zeitpunkten seit dem Vertragsschluss und weiter festgestellt, dass die letzte Erbbauzinserh366hung die Kappungsgrenze nach 247 9a Abs. 1 ErbbauVO und deshalb nicht die vertraglich vorgesehene H366he erreicht hat. c) Die nach allem rechtsfehlerfreie erg344nzende Vertragsauslegung ergibt, dass eine Erh366hung des Erbbauzinses auch dann m366glich ist, wenn seit der letzten Erh366hung zwar der Wert des Erbbaugrundst374cks nicht oder weniger als 5 % gestiegen ist, aber die letzte Erh366hung nach 247 9a Abs. 1 ErbbauVO auf die seit dem Vertragsschluss eingetretene 304nderung der allgemeinen wirtschaftli-chen Verh344ltnisse begrenzt und deshalb die nach der vertraglichen Vereinba-rung an sich m366gliche Erh366hung des Erbbauzinses auf 6 % des Grundst374cks-werts nicht zul344ssig war, sofern der tats344chliche Grundst374ckswert bei Beginn der jetzt verlangten Erh366hung den anhand des letztmalig erh366hten Erbbauzin-ses zu errechnenden fiktiven Grundst374ckswert um wenigstens 5 % 374bersteigt. Das best344tigen die folgenden 334berlegungen. 12 aa) Der Erbbauzins soll hier j344hrlich 6 % des jeweiligen Grundst374cks-werts betragen. Bereits aus der Verwendung des Worts "jeweiligen" ergibt sich, dass die Parteien w344hrend der gesamten Vertragslaufzeit die H366he des Erb-bauzinses an den Verkehrswert des Erbbaugrundst374cks koppeln wollten. Zur Klarstellung dieses Willens wurde weiter vereinbart, dass jede Seite die 304nde-rung des Erbbauzinses verlangen kann, soweit sich der Grundst374ckswert um wenigstens 5 % ver344ndert. Steigt oder f344llt der Grundst374ckswert um wenigstens diesen Prozentsatz, soll auch der Erbbauzins steigen oder fallen. Dieses Ziel wird ohne die Regelung in 247 9a Abs. 1 ErbbauVO ohne weiteres erreicht, so-lange sich der Grundst374ckswert innerhalb des vereinbarten Zeitraums von f374nf Jahren seit der letzten Erh366hung um wenigstens 5 % ver344ndert. In dem hier gegebenen Fall des Anstiegs des Grundst374ckswerts kommt die Kl344gerin alle 13 - 8 - f374nf Jahre in den Genuss einer der Wertsteigerung entsprechenden Erh366hung des Erbbauzinses. bb) Dieser Vorteil wird ihr durch die Regelung in 247 9a Abs. 1 ErbbauVO genommen, wenn - wie hier - der Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Ver-h344ltnisse hinter dem des Grundst374ckswerts zur374ckbleibt. Das muss sie hinneh-men. Sie kann jedoch nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinba-rung 374ber die H366he des Erbbauzinses bei einem ausbleibenden Anstieg des Grundst374ckswerts nicht an dem Betrag festgehalten werden, den die Beklagten seit der letzten Erh366hung schulden. Vielmehr ist zu berechnen, welchem Grundst374ckswert der derzeitige Erbbauzins entspricht; sodann ist zu pr374fen, ob der Grundst374ckswert bei Beginn der jetzt geltend gemachten Erh366hung den fiktiven Wert im Zeitpunkt der letzten Erbbauzinserh366hung um wenigstens 5 % 374bersteigt. Ist das der Fall, kann die Kl344gerin die vertraglich vereinbarte Erh366-hung des Erbbauzinses verlangen. 14 cc) So liegt es hier. Der Erbbauzins betr344gt derzeit j344hrlich 743,52 200 (61,96 200 pro Monat). Das entspricht bei einer Zinsh366he von 6 % einem Grund-st374ckswert von 12.392 200. Tats344chlich hatte das Grundst374ck der Kl344gerin bei Beginn der jetzt verlangten Erh366hung einen Verkehrswert von 27.527,95 200. Die-ser 374bersteigt den fiktiven Verkehrswert somit um weit mehr als 5 %. 15 3. Ebenfalls zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass nach 247 9a Abs. 1 ErbbauVO auch jetzt die Erh366hung des Erbauzinses nicht 374ber die seit dem Vertragsschluss eingetretene 304nderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verh344ltnisse hinausgehen darf; ebenso ist seine - auf den unbestrittenen Vor-trag der Kl344gerin gest374tzte - Berechnung dieser 304nderung anhand der Entwick-lung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverh344ltnisse nicht zu be-anstanden. Beides steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. 16 - 9 - nur BGHZ 77, 188, 190; Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 396/01, WM 2003, 648, 651). 4. Da der vertraglich vereinbarte Zeitabstand von f374nf Jahren seit der letzten Erh366hung verstrichen ist, schulden die Beklagten somit seit dem 1. Mai 2004 einen Erbbauzins von 88,82 200 pro Monat statt der bisher gezahlten 61,96 200; sie m374ssen f374r den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum bis zum 31. M344rz 2005 einen Betrag von 295,46 200 zahlen. Die Vorinstanzen haben der Kl344gerin - antragsgem344337 - 295,13 200 zugesprochen. Deshalb ist die Revision der Beklagten erfolglos. 17 III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 18 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Langen, Entscheidung vom 24.03.2005 - 2 C 1039/04 (IV) - LG Stade, Entscheidung vom 08.12.2005 - 4 S 28/05 -
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