BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 201/13 Verkündet am: 2. April 2014 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Ermittelt der Vermi eter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden B e- triebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die A b- rechnung nicht deshalb aus formellen Gründen un wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 201/13 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April 2014 durch d en Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, d ie Richt e- rin n en Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. Juni 2013 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 978,77 Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufu ngsgericht zurück ver wiesen. Tatbestand: Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Klägerin weist für die Beklagt en auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Kl ä- gerin in Höhe sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht . 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe e i- nes Betrages von 978,71 Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt a bgewiesen und die A n- schlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrag Entscheidungsgründe: Die Revision hat überwiegend Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Wa s- ser sei die Abrechnun g der Klägerin um in Klägerin insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die gebotene Abrechnung nach Wohnfläche zu entsprechend geringere n Kosten zu Lasten der Beklagten führe . Die Heizkosten mit dem von der Klägerin er r echneten Betrag von die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten aus formellen Gründen unwirksam sei. Denn die Klägerin habe als Gesamtkosten einen bereits bere i- nigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung deutlich zu machen. Die Klägerin erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrec h- nungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer " Simulationsrechnung " des 2 3 4 5 6 - 4 - Energieversorgers, d ie auf den internen Z wischenabrechnungen des Hausmei s- ters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den B e- klagten erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort l e- diglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit se i- en nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden , ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vo r- wegabzug nachzuprüfen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die A b- rechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den G e- samtbetrag der im Kalenderjahr u m zulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das j e- weilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschri t- 7 8 - 5 - te beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, d er im Abrechnungszeitrau m für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist . Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht u m lagefähige Kostenbestandteile, e t- wa bei den Hauswart kosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). E i- ne derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter au s jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalende r- jahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforde r- lichkeit auch der Angabe nicht umlagefähige r K osten möglicherweise nicht fes t- zuhalten sein wird ( vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f. ). III. Das Urteil des Berufungsgericht s kann daher keinen Bestand haben, s o- weit es wegen der von ihm angenommen en Unwirksa mkeit der Heizkostena b- rechnung eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Kläg e- rin begehrten Nachforderung (1.382, 5 Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht ang e- griffen hat , verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 9 10 - 6 - 978,7 7 es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weiterg e- hende Revision ist zurückzuweisen. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsg e- richt keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkoste na brechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Ber u- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 23.11.2012 - 221 C 107/12 - LG Köln, Entscheidung vom 21.06.2013 - 10 S 1/13 - 11
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