BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 202/00 Verkündet am: 22. Juni 2001 K a n i k Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ----------------------------------- SachenRBerG § 121 Abs. 2 DDR: VerkaufsG § 5 Der Käufer eines ehedem volkseigenen Miteigentumsbruchteils an einem mit einem Eigenheim bebauten Grundstück kann nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG zum Ankauf des Bruchteils von dessen jetzigem Inhaber b e - rechtigt sein. BGH, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 202/00 - OLG Naumburg LG Halle - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und di e Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 16. Dezember 1999 au f - gehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem Jahre 1950 Mieterin des auf dem Grundstück S.straße 14 a in H. erricht eten Einfamilienhauses. Durch notariellen Vertrag vom 5. Juni 1990 mit dem "Justitiar beim Rat der Stadt H.", der den Oberbü r - germeister der Stadt vertrat, kaufte sie eine Miteigentumshälfte an dem Grun d - stück, die 1954 in Volkseigentum überführt worden war. Der Vertrag wurde im Grundbuch nicht mehr vollzogen. Mit Bescheid vom 19. August 1995 wurde der Miteigentumsanteil von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen an die Beklagte, die Erbin der früheren Miteigentümerin, zurückübertragen. - 3 - Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, daß ihr ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das den Miteigentumbruchteil zum Gegenstand hat. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Obe r - landesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin als Nutzerin und Käuferin eines Eigenheims nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG. Nach dem Gesetzeswortlaut könne nur ein Gebäudekauf Ansprüche des Nutzers ausl ö - sen. Zwar liege es nicht fern, den Kauf eines Eigenheimgrundstücks einzub e - ziehen. Dies gelte aber nicht für den Kauf eines volkseigenen Miteige n - tumsanteils, denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG lasse diesen Fall, obwohl er im Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157) - im folgenden: Verkaufsgesetz/VerkaufsG - vorgesehen gewesen sei, unberücksichtigt. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht in Frage, denn ein Miteigentumsanteil könne nicht Gegenstand eines Erbba u - rechts sein, sein Ankauf durch den Nutzer sei nicht vorgesehen und laufe dem Ausgleichszweck des § 121 Abs. 2 SachenRBerG entgegen, denn der Zutritt eines neuen Teilhabers bringe Konfliktstoff in die Gemeinschaft. - 4 - Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand. II. Die Klägerin hat das auf dem Grundstück, um dessen hälftiges Mite i - gentum die Parteien streiten, errichtete Eigenheim (Gebäude für den Wohnb e - darf mit einer oder zwei Wohnungen, § 5 Abs. 2 SachenRBerG) aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrags an diesem Tag und zu eigenen Wohnzwecken am 1. Oktober 1994 genutzt. Die Vorau s - setzungen, die § 121 Abs. 2 Buchst. a und c SachenRBerG für die Ansprüche des Nutzers nach Kapitel 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, darunter das geltend gemachte Ankaufsrecht, aufstellen, sind damit erfüllt. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts liegt aber auch das weitere Erfordernis, der Abschluß eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrags mit einer staatlichen Stelle der DDR bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 (§ 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG) vor. Über die Wirksamkeit des Vertrags streiten die Parteien nicht. Die aufgrund der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl. I S. 255) entstandene Stadt H., die jedenfalls nach Art. 231 § 8 Abs. 2 EGBGB als Ve r - tragspartnerin der Klägerin gilt, ist als Trägerin der mittelbaren Staatsverwa l - tung "staatliche Stelle" im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Der Kaufvertrag mit der Stadt hatte auch, wie es die Vorschrift verlangt, das von der Klägerin genutzte Eigenheim ("dieses Eigenheim") zum Gegenstand. 1. Allerdings hat die Klägerin nicht das Gebäude gekauft, denn Gebä u - deeigentum (§ 288 Abs. 4 ZGB) war nicht begründet worden. Gegenstand des Kaufs war vielmehr das Grundeigentum, dieses wiederum beschränkt auf einen - 5 - ideellen Bruchteil. Der Senat hat, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, bereits entschieden, daß § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG auch Kaufve r - träge über Eigenheimgrundstücke erfaßt (Urt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, WM 1999, 2034). Anders als der Kauf eines Grundstücks mitsamt dem Gebäude (§ 295 ZGB) stellte indessen auch nach dem Recht der DDR der Erwerb eines Miteigentumsanteils keine rechtliche Grundlage für die alleinige und dauernde Nutzung des Eigentums dar. Die Nutzungsbefugnisse der Miteigentümer w a - ren, in den Grundzügen mit dem geltenden Recht vergleichbar, gemeinschaf t - lich, die Verwaltung des Eigentums stand allen Teilhabern gemeinschaftlich zu (§§ 35, 36 ZGB); gegen den Verlust der Nutzungsbefugnis durch Aufhebung der Eigentümergemeinschaft waren die Miteigentümer, in den Grenzen des § 41 ZGB, nicht gefeit. Gleichwohl genügt der vor der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag über den volkseigenen Bruc h - teil des Eigenheimgrundstücks den Anforderungen des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Denn das Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, das die regelm ä - ßige Grundlage für den Vertrauensschutz bildet, den § 121 Abs. 2 Sachen- RBerG dem Käufer gewährt (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 121 Rdn. 102), sah den Verkauf volkseigener Miteige n - tumsanteile an Ein- und Zweifamilienhäusern vor (§ 5 VerkaufsG). Das Ve r - kaufsgesetz verzichtete mithin darauf, den Verkauf volkseigenen Grundverm ö - gens an die Bedingung zu knüpfen, daß der Erwerber die Befugnis zur allein i - gen Nutzung des Wohnraums erlangte und gegen deren Verlust durch Aufh e - bung der Gemeinschaft gesichert war. Nach den Durchführungsbestimmungen (§ 4 DVO/VerkaufsG) war den Zwecken des Verkaufs Genüge getan, wenn der Käufer das Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnte oder die künftige persönliche Nutzung durch ihn gesichert war. Das Sachenrechtsbereinigung s - gesetz hat in § 121 Abs. 2 den Vertrauensschutz zwar auf Mieter (Pächter und - 6 - sonstige vertraglich Nutzungsberechtigte) beschränkt, weitergehende Bedi n - gungen an das Recht zum Ankauf oder zum Erwerb eines Erbbaurechts aber nicht gestellt. Die Zielsetzung des Verkaufsgesetzes, in der sich angesichts des bevorstehenden Beitritts die Vermögensmehrung durch Auskehr öffentl i - chen Grundeigentums mit gewerbefördernden und wohnungswirtschaftlichen Vorstel lungen vermischte, hat es nicht verlassen. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schützt mithin den Vermögenserwerb des Käufers auch dann, wenn die Ve r - wendung des Eigentums zu Wohnzwecken rechtlich nur unvollkommen abges i - chert ist. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Befugnis des Käufers eines volkseigenen Miteigentumsanteils, aus § 121 Abs. 2 Sachen- RBerG Rechte herzuleiten, mit den Grundsätzen des Kapitels 2 des Gesetzes, auf die die Vorschrift verweist, vereinbar. a) Zwar kommt ein Anspruch des Nutzers auf Bestellung eines Erbba u - rechtes (§§ 3, 15 Abs. 1, 32 ff SachenRBerG) nicht in Frage, denn die Bel a - stung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem solchen Recht ist nicht möglich. Die Bestellung des Erbbaurechts für den Nutzer ist aber nur eines von mehreren Instrumenten der Sachenrechtsbereinigung, die dem Nutzer nicht in jedem Falle nebeneinander zur Auswahl stehen. Die g e - setzlichen Ansprüche des Nutzers können, wie § 15 Abs. 2 und Abs. 3 Sachen- RBerG zeigen, in besonderen Fällen auf den Ankauf des Grundstücks oder den Erwerb des Erbbaurechts beschränkt sein; in anderen Fällen (§ 15 Abs. 4 i.V.m. §§ 81 ff SachenRBerG) steht dem Nutzer weder das eine noch das a n - dere Recht zu, vielmehr ist er auf eine Teilhabe am Vermögenswert verwiesen. Der Käufer des ehedem volkseigenen Miteigentumsanteils ist, mit diesen - 7 - Grundsätzen übereinstimmend, auf das Recht, den Anteil des nunmehrigen Eigentümers, regelmäßig gegen die Hälfte des Bodenwertes, anzukaufen (§§ 65, 68 ff SachenRBerG), beschränkt. b) Allerdings ist im Sachenrechtsbereinigungsgesetz die Entstehung einer Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Nutzer und dem bisherigen Allei n - eigentümer des Grundstücks nicht vorgesehen. Beschränkt sich der Anspruch des Nutzers auf eine Teilfläche (§§ 22 ff SachenRBerG), ist deren Abschre i - bung aber nicht möglich oder zweckmäßig, verweisen §§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG die Beteiligten auf die Begründung und den Ankauf von Wohnungs- und Teileigentum. Ebenso bestehen Bedenken, mehrere Inhaber eines Nutzungsrechtes jeweils für sich zum Ankauf eines ideellen Bruchteils am Grundstück zuzulassen (vgl. Krauß, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz aaO, § 65 Rdn. 19). Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bietet keine Grundlage dafür, in das dem Grundeigentümer nach Ausübung der Rechte des Nutzers verbleibende Eigentum einzugreifen. Als Inhaber eines verbleibenden Miteigentumsanteils wäre er dem Anspruch seines Teilhabers, jederzeit die Gemeinschaft aufzuheben (§ 749 BGB), vor allem aber auch dem Aufhebung s - recht des Gläubigers ausgesetzt, der den Miteigentumsanteil des Nutzers g e - pfändet hat (§ 751 Satz 2 BGB; Krauß aaO und Rdn. 28; Vossius, S a - chenRBerG, 2. Aufl., § 66 Rdn. 11). Hierum geht es im Streitfalle aber nicht. Die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück besteht fort. Die Beklagte verliert ihr Eigentum, den restituierten Bruchteil, vollständig. Der Mitberechtigte, de s - sen Rechtsstellung durch den Anspruch der Klägerin keine Beeinträchtigung finden darf, war den Risiken der Bruchteilsgemeinschaft schon bisher ausg e - setzt. - 8 - c) Die Überlegungen, die dazu führten, dem Mieter das Vorkaufsrecht nach dem Vermögensgesetz zu versagen, wenn nur ein Eigentumsbruchteil Gegenstand der Restitution ist (§ 20 Abs. 2 VermG), lassen sich auf das A n - kaufsrecht des Nutzers nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht übertragen. Ein auf den restituierten Eigentumsbruchteil beschränktes Vorkaufsrecht liefe leer, wenn die Miteigentümer gemeinsam das gesamte Grundstück veräußern (Plesse, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 20 Rdn. 16). Das Ankaufsrecht des Nutzers am Bruchteil läßt sich auf diese Weise nicht überspielen, denn er kann es jederzeit ausüben; für den Fall der Verä u - ßerung gewährt ihm die Eintragung eines Vermerks über die Eröffnung des Vermittlungsverfahrens in das Grundbuch Schutz (§ 92 Abs. 5 und 6 Sachen- RBerG). d) Der Hinw eis schließlich, dem vom Ankaufsrecht des Nutzers nicht betroffenen Miteigentümer dürfe kein (störender) Teilhaber aufgezwungen we r - den, geht fehl. Dieser Möglichkeit ist er als Teilhaber einer Bruchteilsgemei n - schaft ohnehin ausgesetzt. Den Ausgleich der Interessen, auf den das Ber u - fungsgericht abhebt, sucht § 121 Abs. 2 SachenRBerG im Verhältnis des Nu t - zers zum weichenden Miteigentümer, nicht dagegen zu dessen künftigem Tei l - haber herbeizuführen. III. Von der Verfassungsmäßigkeit des § 121 Abs. 2 SachenR BerG hat der Senat im Hinblick auf die Gesetzeskraft des Beschlusses des Bundesverfa s - sungsgerichts vom 16. Mai 2001 [1 BvR 933/99] auszugehen (§ 31 Abs. 2 BVerfGG). - 9 - IV. Das Urteil der ersten Instanz ist mithin wieder herzustellen (§ 565 Abs. 3 ZPO). Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte (§§ 91, 97 Abs. 1 ZPO). Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
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