BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 202/09 Verk374ndet am: 9. Juli 2010 Weschenfelder, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 16 Abs. 3 und 4 a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschl374ssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach 247 16 Abs. 3 WEG ge344ndert werden. b) Die Ab344nderung eines Umlageschl374ssels nach 247 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierf374r gen374gt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schl374ssel zugrunde gelegt wird. c) Eine r374ckwirkende 304nderung des Umlageschl374ssels nach 247 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Ver-waltung. d) 247 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigent374mern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsr374cklagen betreffenden Vertei-lungsschl374ssel zu 344ndern. BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - LG Koblenz AG Montabaur - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Land-gerichts Koblenz vom 27. Oktober 2009 wird auf Kosten der Be-klagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigent374mergemein-schaft. In der Eigent374merversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitglie-dern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kl344ger angefochtene - Be-schl374sse gefasst: 374ber die "Entlastung des Beirats f374r das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), 374ber die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur F344lligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), 374ber die "Entlastung der Verwaltung f374r das Gesch344ftsjahr 2007" (TOP 5) sowie 374ber den "Wirtschafts-plan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss hei337t es, der Wirt-schaftsplan gelte r374ckwirkend ab Januar 2007 und behalte seine G374ltigkeit, bis 374ber einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen 247 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserkl344rung, wonach die Kosten des ge- 1 - 3 - meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des 247 16 WEG (a.F.) um-zulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschl374ssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Geb344udezuf374hrungsr374cklage, Haus-meister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen oh-ne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der f374r das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschl374ssel. Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem dar374ber, ob wirksam eine von dem in der Tei-lungserkl344rung bestimmten Schl374ssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht die angefochtenen Beschl374sse f374r ung374ltig erkl344rt. Mit der zugelassenen Revision m366chten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kl344ger beantragt die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschl374sse entspr344chen nicht den Ma337st344ben einer ordnungsgem344337en Verwal-tung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entge-gen. Zwar k366nnten die Wohnungseigent374mer nach 247 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der 374ber die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelab-rechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschl374ssel be- 3 - 4 - schlie337en. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserkl344rung abwei-chenden Verteilungsschl374ssels habe jedoch nicht zu einer 304nderung des ver-einbarten Schl374ssels gef374hrt. Erforderlich sei ein nur f374r die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzul344ssige R374ckwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderwei-tige Regelung schon f374r das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle. II. Die Revision ist unbegr374ndet. 4 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Kl344gers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des 247 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzul344s-sig. Der nach dem Interesse nur des Berufungskl344gers an der Ab344nderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jenni337en in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 49a Rdn. 1) 374bersteigt 600 200. 5 Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kl344ger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschl374sse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in H366he von insgesamt 166,22 200 beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erh366hung nach 247 49a GKG zug344nglich ist. Aus den Er-w344gungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlasten-den Beschl374sse (TOP 3 und 5) "mangels wertm344337iger Fassbarkeit" im Wege der Sch344tzung einen Wert von jeweils 300 200 angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und f374hrt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (247 5 6 - 5 - ZPO) die Berufungssumme 374berschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch f374r die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Kl344gers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erh366hen ist. Dass das Beru-fungsgericht die Zul344ssigkeit der Berufung nicht ausdr374cklich unter dem rechtli-chen Gesichtspunkt des 247 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO er366rtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Ge-h366rs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach 247 547 Nr. 6 ZPO unsch344dlich. Aus den Ausf374hrungen zum Kostenstreit-wert wird hinreichend deutlich, von welchen Erw344gungen sich das Berufungsge-richt bei der Bejahung der Zul344ssigkeitsvoraussetzung nach 247 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschl374sse f374r ung374ltig erkl344rt. 7 a) Die nicht auf dem von der Teilungserkl344rung vorgegebenen Abrech-nungsschl374ssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwaltung. 8 aa) Allerdings er366ffnet nunmehr 247 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigen-t374mern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die M366glichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschl374ssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu 344ndern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in 247 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven ge-setzlichen Umlageschl374ssel der Ab344nderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschl374ssel der Ab344nderung nach 247 16 Abs. 3 WEG un-terliegen, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu 247 16 9 - 6 - Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Ver366ffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des 247 16 Abs. 5 WEG best344tigt (vgl. auch Becker in B344rmann, WEG, 10. Aufl., 247 16 Rdn. 75; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., 247 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompe-tenz r374ckwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, l344sst sich dem Ge-setz nicht entnehmen. Eine solche Einschr344nkung widerspr344che auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten St344rkung der Privatautonomie der Woh-nungseigent374mer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgem344337en Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall. (1) Das Wohnungseigentumsgesetz enth344lt keine der mietrechtlichen Vorschrift des 247 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschr344nkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschl374ssel durch einseitige Erkl344rung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebs-kosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigent374mern die Befugnis zuste-hen soll, dar374ber zu befinden, ob verbrauchsabh344ngig abzurechnen ist, an den Regelungen der 247247 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BT-Drucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in 247 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte R374ck-wirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. F374r die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im 334brigen - anders als etwa bei Heiz- und Warmwasserkosten nach 247 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes R374ckwirkungsverbot. 10 (2) Das 344ndert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigent374mer grunds344tzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer 304nderung des Vertei- 11 - 7 - lungsschl374ssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisheri-gen) Schl374ssel umgelegt werden (344hnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, 247 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht f374hrt dieser Vertrauens-schutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Ab-rechnungszeitr344ume r374ckwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umst344nde in Be-tracht, etwa wenn der bisherige Schl374ssel unbrauchbar oder in hohem Ma337e unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen f374hrt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig f374r das Vorliegen solcher Ausnah-metatbest344nde sind bei der Beschlussm344ngelklage die beklagten Wohnungsei-gent374mer. Anders verh344lt es sich dagegen bei noch laufenden Zeitr344umen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzw374rdiges Vertrauen her-ausgebildet hat, etwa wenn f374r das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grund-lage des alten Schl374ssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vor-sch374sse auf der Grundlage des alten Verteilungsschl374ssels erhoben worden sind, vermag kein schutzw374rdiges Vertrauen zu begr374nden (vgl. auch Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 104). Gemessen an diesen Grunds344tzen kann eine r374ckwirkende 304nderung des Umlageschl374ssels f374r das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umst344nde, die eine solche R374ckwirkung aus-nahmsweise zulassen w374rden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grunds344tzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verst344rkt, dass die Ab344nderungsm366glichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach 247 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist. 12 - 8 - 13 bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Vertei-lung von unter 247 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, erg344be sich unbe-schadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspr344che die angeord-nete R374ckwirkung jedenfalls den Grunds344tzen einer ordnungsgem344337en Verwal-tung. b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Be-schluss 374ber den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11). 14 aa) Einer wirksamen 304nderung des Kostenverteilungsschl374ssels zur An-sammlung der sog. Geb344udezuf374hrungsr374cklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von 247 16 Abs. 4 WEG be-trifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Ma337nahme und ersch366pft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Ver366ffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsr374ckstellungen nicht f374r eine einzige Ma337nahme, sondern f374r den zuk374nftigen - noch nicht konkret vor-hersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verh344lt, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem In-halt des Beschlusses 374ber den Einzelfall hinausreichende 304nderung des Schl374ssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach 247 16 Abs. 4 WEG ge-deckt und daher nichtig (so etwa Becker in B344rmann, aaO, 247 16 Rdn. 116; Tim-me/Bonifacio, WEG, 247 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das n366tigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ung374ltigerkl344rung abzu344ndern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.). 15 bb) Die 304nderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschl374ssels nach 247 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch f374r k374nftige F344lle ma337gebliche Ab- 16 - 9 - 344nderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schl374ssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdr374cklich hervor, dass der von der Teilungserkl344rung vorgegebene Schl374s-sel ge344ndert worden ist. Das f374hrt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG D374sseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jenni337en in Jenni337en, aaO, 247 16 Rdn. 37). Derart weitreichende 304nderungen m374ssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigent374merversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungs-schl374ssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (247 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdr374ckliche Regelung 374ber die 304nderung des Verteilungsma337sta-bes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschl374sse binden auch Sondernach-folger (247 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen wer-den, die Teilungserkl344rung, die von den Wohnungseigent374mern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschl374sse einzusehen, nicht aber, dass sie 374berpr374fen, ob der in Wirtschaftspl344nen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schl374ssel dem bislang geltenden Schl374ssel entspricht. Daher muss die Neure-gelung des Kostenverteilungsschl374ssels so gestaltet werden, dass sie einem verst344ndigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssamm-lung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht. c) Schlie337lich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschl374sse zu TOP 3 und 5 374ber die Entlastung der Verwaltung und des Ver-waltungsbeirats f374r ung374ltig erkl344rt hat. Die Entlastung der Verwaltung wider-spricht einer ordnungsgem344337en Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verh344lt es sich hier. F374r die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts ande-res (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO). 17 - 10 - III. 18 Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- - LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -
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