BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 203/09 Verk374ndet am: 10. Dezember 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 7. Oktober 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 24. Juni 1992 verkaufte die Be-klagte der H. GmbH mehrere bebaute Grundst374cke. In 247 5 ist der Ausschluss jeder M344ngelhaftung vereinbart. Weiter hei337t es dort: 1 "Au337erdem wird darauf hingewiesen, dass die Holzbalkendecke im Laden des Geb344udes K. weg 57 a mit Holzschwamm befal-len war. Die erforderlichen Reparaturarbeiten hat die Stadt durch-gef374hrt." - 3 - 2 Tats344chlich waren im Bereich der 304mter der Beklagten weitergehende Erkenntnisse zum Schwammbefall vorhanden. Am 19. Oktober 1988 schrieb die K. Wohnungsbaugesellschaft an das Bauordnungsamt, dass im Bereich des K374chenfu337bodens der Wohnung Erdgescho337 links im Haus K. weg 57 Hausschwammbefall festgestellt worden sei und Ma337nahmen zur Beseitigung des Hausschwammes sowie zur vorbeugenden Schwammbek344mpfung einge-leitet worden seien. Mit Schreiben vom 22. November 1988 teilte die K. Wohnungsbaugesellschaft dem Sozialamt u.a. mit, dass die R344umung des von ihrem Untermieter genutzten Kellerraumes sowie der Abbruch der Trennw344nde im Haus K. weg 57 erforderlich gewesen seien, um den in der dar374ber lie-genden Kellerdecke festgestellten Hausschwammbefall beseitigen und vorbeu-gende Bek344mpfungsma337nahmen durchf374hren zu k366nnen. Sp344ter teilte die K. Wohnungsbaugesellschaft dem Bauordnungsamt der Beklagten mit, dass der gemeldete Befall von Hausschwamm zwischenzeitlich beseitigt worden sei. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags begann die K344uferin mit Sanie-rungsarbeiten an den Geb344uden. Im Sommer 2003 wurde bei dem Objekt K. weg 57 festgestellt, dass ein Teil der Deckenholzbalken mit Holzschwamm befallen war; weiterhin wurde die unsachgem344337e Teilsanierung von echtem Hausschwamm in den H344usern K. weg 55, 57 und 57 a festgestellt. 3 Die Kl344gerin hat die Grundst374cke inzwischen erworben. 4 Mit der Behauptung, der im Jahr 1988 vorhandene Hausschwammbefall, wie er von der K. Wohnungsbaugesellschaft beschrieben worden sei, sei nicht fachgerecht beseitigt worden und sei die Ursache f374r die im Jahr 2003 festgestellten Hausschwammsch344den, von denen die Beklagte Kenntnis gehabt und die sie der K344uferin arglistig verschwiegen habe, verlangt die Kl344gerin aus eigenem und abgetretenem Recht noch die Verurteilung der Beklagten zur Zah-lung von 474.416,33 200 nebst Zinsen und die Feststellung der Erledigung der 5 - 4 - Hauptsache wegen eines zun344chst um 250.000 200 h366heren Schadensersatzbe-trages. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Entscheidungsgr374nde: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlte den beiden Grundst374-cken, um die der Streit noch geht (K. weg 57 und 57 a), bei Abschluss des Kaufvertrags und der nachfolgenden 334bergabe keine zugesicherte Eigenschaft im Sinne von 247 463 BGB aF. Auch habe die Beklagte keinen Schadensersatz wegen arglistiger T344uschung zu zahlen. Zwar habe sie - die Behauptungen der Kl344gerin als wahr unterstellt - die K344uferin 374ber den Schwammbefall aufkl344ren m374ssen. Aber der Leiter des Liegenschaftsamts, der von der Beklagten als ver-tretungsberechtigtes Organmitglied f374r den Abschluss des Kaufvertrags bestellt worden sei, habe mangels Kenntnis von dem Schwammbefall den Mangel nicht arglistig verschwiegen. Ein Sachbearbeiter der mit dem Verkauf nicht befassten 304mter, Sozialamt und Bauordnungsamt, habe nicht gewusst, dass trotz der Sa-nierungsma337nahmen an einem der Geb344ude bei dem Abschluss des Kaufver-trags noch Holzschwamm vorhanden gewesen sei. Hinsichtlich des anderen Geb344udes sei dem Sozialamt und dem Bauordnungsamt der Holzschwammbe-fall zwar bekannt gewesen; aber bei diesen 304mtern habe sich das mit dem Ver-kauf befasste Liegenschaftsamt nicht nach M344ngeln erkundigen m374ssen, viel-mehr h344tten die Erkundigungen bei dem Bauverwaltungsamt, Tiefbauamt und dem Gr374nfl344chenamt, die keine Kenntnis hatten, ausgereicht. Schlie337lich sei zu ber374cksichtigen, dass sich die K344uferin der Gefahr des Vorhandenseins von Hausschwamm vor dem Vertragsschluss bewusst gewesen sei. 6 - 5 - II. 7 Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. 8 1. Fehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings einen Schadensersatz-anspruch nach 247 463 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft verneint. Die Kl344gerin erhebt insoweit auch keine Beanstandungen. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch nach 247 463 Satz 2 BGB aF wegen arglistigen Verschweigens des von der Kl344gerin behaupteten akuten Schwammbefalls der H344user K. weg 57 und 57a ebenfalls verneint. Es ist nicht festgestellt, dass ein Mitarbeiter der Beklagten wusste, dass ein sol-cher Mangel noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vorlag. Auch die Kl344gerin zeigt in der Revisionsbegr374ndung keinen in den Tatsacheninstan-zen gehaltenen Vortrag auf, aus welchem sich diese Kenntnis ergibt. 9 3. Im Ergebnis ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht einen An-spruch nach 247 463 Satz 2 BGB aF wegen arglistigen Verschweigens eines fr374-heren Schwammbefalls des Hauses K. weg 57a verneint. 10 a) Nach der st344ndigen Rechtsprechung des Senats besteht bei Vertrags-verhandlungen, in denen die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, eine Pflicht, den anderen Teil 374ber solche Umst344nde aufzukl344ren, die den Ver-tragszweck des anderen vereiteln k366nnen und daher f374r seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffas-sung erwarten darf (siehe nur Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34). Von diesem Grundsatz ist auch das Berufungsgericht aus-gegangen. 11 - 6 - 12 b) Der Senat hat auch entschieden, dass bei dem Verkauf eines Haus-grundst374cks eine Pflicht zur Offenbarung verborgener M344ngel oder von Um-st344nden, die nach der Erfahrung auf die Entstehung oder Entwicklung bestimm-ter M344ngel schlie337en lassen, dann besteht, wenn es sich um Umst344nde han-delt, die f374r den Entschluss des K344ufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung zu mindern geeignet sind (Urteil vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074). In Fortf374hrung dieser Rechtsprechung hat der Senat schlie337lich entschieden, dass ein verkauftes Geb344ude auch dann einen Sachmangel aufweist, wenn der vor 25 Jahren aufgetretene Schwamm tech-nisch einwandfrei beseitigt wurde (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86, NJW-RR 1987, 1415, 1416). c) Nach dem Vorstehenden schuldete die Beklagte der Kl344gerin Aufkl344-rung 374ber den Schwammbefall des Hauses K. weg 57a im Jahr 1988. Ent-gegen der Ansicht des Berufungsgerichts entfiel diese Offenbarungspflicht nicht deshalb, weil die Mitarbeiter verschiedener 304mter der Beklagten, die zwischen 1988 und 1990 mit der Schwammproblematik befasst waren, keine Kenntnis davon hatten, dass die Sanierungsarbeiten nicht erfolgreich waren, und somit von einer fachgerechten Beseitigung des Hausschwamms ausgingen. 13 d) Die Kl344gerin verkennt jedoch, dass die K344uferin in 247 5 des Kaufver-trags 374ber den fr374heren Schwammbefall in dem Haus K. weg 57a und auf die durchgef374hrten erforderlichen Reparaturarbeiten hingewiesen worden ist. Dieser Hinweis ist ausreichend. Es ist nicht festgestellt, dass seinerzeit au337er der genannten Holzbalkendecke weitere Teile des Geb344udes mit Schwamm befallen waren; es ist auch nicht festgestellt, dass Mitarbeitern der Beklagten ein weiterer (sp344terer) Schwammbefall bekannt war. Die Kl344gerin zeigt nicht auf, dass ihr Vortrag in den Tatsacheninstanzen solche Feststellungen geboten h344tte. 14 - 7 - 15 4. Mit Erfolg r374gt die Kl344gerin, dass das Berufungsgericht auch einen An-spruch nach 247 463 Satz 2 BGB aF wegen arglistigen Verschweigens eines fr374-heren Schwammbefalls des Hauses K. weg 57 verneint hat. Seine Auffas-sung beruht auf einer Verkennung der von dem Senat entwickelten Grunds344tze zur Wissenszurechnung bei juristischen Personen des 366ffentlichen oder priva-ten Rechts. a) Der Vertragspartner einer Gemeinde soll nicht schlechter, aber auch nicht besser gestellt sein als derjenige einer nat374rlichen Person (Gleichstel-lungsargument). Die Schlechterstellung wird dadurch vermieden, dass das in-nerhalb der Gemeinde typischerweise auf mehrere Wissenstr344ger aufgespalte-ne Wissen der Gemeinde auch dann zugerechnet wird, wenn nicht ein Wis-senstr344ger selbst, sondern eine andere Person f374r die Gemeinde den Vertrag abschlie337t. Diese Wissenszurechnung beruht auf dem Gedanken, dass bei ei-ner Gemeinde die wichtigen Informationen typischerweise in den Akten oder in elektronischen Dateien festgehalten werden und f374r den f374r die Gemeinde Han-delnden verf374gbar sind (Dokumentationsargument). Hieraus folgt die Pflicht zur ordnungsgem344337en Organisation der internen Kommunikation. Dazu geh366rt zu-n344chst die grunds344tzliche Pflicht, wichtige Informationen zu speichern; weiter ist es notwendig, dass solche Informationen von der Stelle, die sie erlangt hat, an die Stellen weitergeleitet werden, die es (auch) angeht; diese m374ssen solche Informationen abfragen, wenn sie bei ihnen gebraucht werden. Aus dem Verbot der Besserstellung ergeben sich allerdings pers366nliche und zeitliche Grenzen bei der Beachtung dieser Pflichten. Das als Wissen Zuzurechnende darf nicht zu einer Fiktion entarten, welche die Gemeinde mehr als eine nat374rliche Person belastet. Vielmehr muss f374r denjenigen, f374r den die Zurechnung gelten soll, eine reale M366glichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem eigenen Ged344chtnis, aus Speichermedien oder von Anderen zu beschaffen. Die Frage, ob Wissen zuzurechnen ist, beantwortet sich demnach danach, ob die 16 - 8 - Informationen 374ber den ma337geblichen Umstand 374berhaupt gespeichert werden mussten. Das h344ngt davon ab, mit welcher Wahrscheinlichkeit sie sp344ter rechtserheblich werden k366nnten. Zu beurteilen ist das nach dem Zeitpunkt der Wahrnehmung und nicht nach einem erst sp344ter erreichten Wissensstand. Zu-dem muss hinsichtlich der Dauer der Speicherung von Informationen unter-schieden werden. Je erkennbar wichtiger ein Umstand ist, desto l344nger muss er gespeichert bleiben. Wird die Speicherung zu fr374h aufgehoben, beendet das die Wissenszurechnung nicht. Schlie337lich kann man als Wissen den Inhalt von Speichermedien nur zurechnen, soweit ein besonderer Anlass besteht, sich seiner in der konkreten Situation (noch) zu vergewissern. Auch das richtet sich nach der Zumutbarkeit; ma337geblich sind die Bedeutung des Anlasses und die Schwierigkeit der Sache (siehe zu allem Senat, Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 36 ff.). b) Die Revisionserwiderung der Beklagten gibt Anlass zu dem Hinweis, dass es f374r die Wissenszurechnung nicht darauf ankommt, ob die bei einem Grundst374cksverkauf zu offenbarenden Umst344nde einem Bediensteten einer Gemeinde im Rahmen von derer privatrechtlicher oder 366ffentlich-rechtlicher T344-tigkeit bekannt geworden sind. Eine solche Unterscheidung bei der Kenntniser-langung hat der Senat bisher nicht vorgenommen. F374r sie spricht - entgegen der von dem Prozessbevollm344chtigten der Beklagten in der m374ndlichen Ver-handlung vertretenen Ansicht - auch nicht das Gleichstellungsargument (s. vor-stehend unter a)). Selbstverst344ndlich muss eine nat374rliche Person bei einem Grundst374cksverkauf einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstands, der ihr auf 366ffentlich-rechtlicher Grundlage bekannt geworden ist (z.B. eine beh366rdliche Nutzungsuntersagung), offenbaren (Senat, Urteil vom 10. Juni 1988 - V ZR 125/87, WM 1988, 1449, 1450; Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87, BGHZ 109, 327, 330). 17 - 9 - 18 c) Danach durfte das Berufungsgericht die Wissenszurechnung zu Las-ten der Beklagten nicht verneinen. 19 aa) Der im Oktober 1988 festgestellte Schwammbefall im Bereich des K374chenfu337bodens in einer Wohnung im Haus K. weg 57 stellt einen bei dem Abschluss des Kaufvertrags offenbarungspflichtigen Mangel dar, auch wenn er beseitigt worden ist (siehe vorstehend unter 3.). bb) Die von dem Bauordnungsamt und dem Sozialamt Ende 1988 er-langte Information 374ber diesen Schwammbefall musste gespeichert werden. Denn auch nach damaligem Erkenntnisstand war nach der allgemeinen Ver-kehrsanschauung mit der Wiederkehr des Schwamms zu rechnen; es lag der Verdacht nahe, dass das Haus erneut von Schwamm befallen werden k366nnte (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 1968 - III ZR 32/66, WM 1968, 1220, 1221). Die-ser Dokumentationspflicht sind die beteiligten 304mter zwar nachgekommen. 20 cc) Sowohl das Bauordnungsamt als auch das Sozialamt waren aber nicht die einzigen Stellen, die der Schwammbefall anging. Wegen der - auch schon nach der damaligen Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86, NJW-RR 1987, 1415, 1416) - 374berragenden rechtlichen Bedeutung, die ein - auch ein beseitigter - Schwammbefall bei dem Verkauf des Grundst374cks erlangt, durften beide 304mter ihre Erkenntnisse nicht f374r sich behal-ten, sondern mussten sie an das f374r Grundst374cksverk344ufe zust344ndige Liegen-schaftsamt weiterleiten. Das ist nicht geschehen. Der notwendige Informations-austausch war nicht durch organisatorische Ma337nahmen sichergestellt. Wegen dieser Pflichtverletzung muss sich die Beklagte so behandeln lassen, als w344re die Kenntnis bei dem Liegenschaftsamt und damit auch bei dessen Leiter, der die Beklagte bei dem Abschluss des Kaufvertrags vertreten hat, vorhanden ge-wesen. 21 - 10 - 22 dd) Schlie337lich war der Leiter des Liegenschaftsamts zur Einholung von Informationen 374ber einen eventuellen fr374heren Schwammbefall verpflichtet. Er hat nach dem Vermerk vom 8. Mai 1990 am 19. April 1990, also mehr als zwei Jahre vor dem Abschluss des Kaufvertrags, an einer Besprechung teilgenom-men, in der es um den Verkauf auch des Hauses K. weg 57 ging. Der da-malige Gesch344ftsf374hrer der K344uferin, der einer der beiden Gesellschafter der Kl344gerin ist, hat in diesem Gespr344ch auf die M366glichkeit von Schwammbefall hingewiesen. Das musste den Leiter des Liegenschaftsamt sp344ter veranlassen, nicht nur - wie geschehen - bei dem Bauverwaltungsamt, dem Tiefbauamt und dem Gr374nfl344chenamt, sondern auch bei anderen 304mtern, die mit der Bewirt-schaftung des Kaufgegenstands befasst waren und deshalb Kenntnis 374ber tat-s344chliche Umst344nde bez374glich des Kaufgegenstands haben konnten, unter Be-zugnahme auf den Kaufvertragsentwurf anzufragen, ob aus dortiger Sicht Ver-trags344nderungen oder -erg344nzungen notwendig seien. H344tte er diese Anfrage auch an das Bauordnungsamt und an das Sozialamt gerichtet, h344tte dort auffal-len m374ssen, dass der Hinweis auf einen fr374heren Schwammbefall in dem Kauf-vertragsentwurf nicht vollst344ndig war. Beide 304mter h344tten das Liegenschaftsamt von dem Vorhandensein eines fr374heren Schwammbefalls auch in dem Haus K. weg 57 informieren k366nnen und m374ssen. Da der Leiter des Liegen-schaftsamts seiner Pflicht zur Einholung von Informationen nicht nachgekom-men ist, ist wiederum der Beklagten das bei dem Bauordnungsamt und bei dem Sozialamt vorhanden und verf374gbar gewesene Wissen zuzurechnen. Sie muss sich wiederum so behandeln lassen, als habe der Leiter des Liegenschaftsamts Kenntnis von dem fr374heren Schwammbefall gehabt (vgl. zu allem Kr374ger in Kr374-ger/Hertel, Der Grundst374ckskauf, 9. Aufl., Rn. 42). d) Rechtlich nicht haltbar sind auch die Erw344gungen, mit denen das Be-rufungsgericht den Anspruch wegen Fehlens eines Fahrl344ssigkeit 374bersteigen- 23 - 11 - den Grades des Verschuldens der Mitarbeiter des Liegenschaftsamts, des So-zialamts und des Bauordnungsamts verneint hat. 24 Die Wissenszurechnung f374hrt dazu, dass derjenige, der den Kaufvertrag abgeschlossen hat, rechtlich so behandelt wird, als h344tte er von dem fr374heren Schwammbefall Kenntnis gehabt. Offenbart er diese Kenntnis nicht, handelt er arglistig, wenn er wei337 oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen h344tte (siehe nur Senat, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 100/02, WM 2003, 1956, 1957 mwN). Diese Voraussetzungen sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erf374llt. Denn aufgrund der gesamten Umst344nde dr344ngte es sich auf, dass die K344uferin keine anderen Erkenntnisse 374ber fr374heren Schwammbefall als die hatte, die dem Hinweis in 247 5 des Kaufvertrags zu entnehmen waren; aufgrund des in dem Gespr344ch am 19. April 1990 angesprochenen eventuellen Schwammbe-falls dr344ngte es sich auch auf, dass die K344uferin bei Offenlegung eines weiteren Schwammbefalls den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt, wie geschehen, abgeschlossen h344tte. Beides hat der Leiter des Liegenschaftsamts billigend in Kauf genommen. Zu keiner anderen Beurteilung f374hrt der Umstand, dass sei-nerzeit die M366glichkeit des Schwammbefalls von einem der Gesellschafter der Kl344gerin angesprochen worden ist, und zwar im Hinblick auf die kaufvertraglich zu vereinbarenden Regelungen 374ber die Sanierung und Modernisierung der vorhandenen Altbebauung. Dies zeigt vielmehr, dass die K344uferin den Vertrags-inhalt wenigstens in diesem Punkt von der Schwammproblematik abh344ngig ma-chen wollte. III. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- 25 - 12 - richt zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es hat bisher - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht 374ber die Aktivlegitimation der Kl344gerin befunden. Auch muss es dem Vortrag der Beklagten nachgehen, dem Leiter ihres Liegen-schaftsamts sei bekannt gewesen, dass die K344uferin von Anfang an den Abriss der Geb344ude K. weg 57 und 57a geplant habe. Schlie337lich fehlen Feststel-lungen zur Anspruchsh366he. Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Br374ckner Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 08.06.2007 - 3 O 2/05 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 07.10.2009 - 6 U 30/07 -
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