BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 203/13 Verkündet am: 19. März 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558a, 566 Abs. 1 Der Käuf er einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und de m damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde. BGH, Urteil vom 19. März 2014 - VIII ZR 203/13 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19 . März 2014 durch d ie Richter in Dr. Mi lger als Vorsitzende , d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie d en Richter Kosziol für Recht erkannt: D ie Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1 1 . Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. Juni 2013 wird z u- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Tatbestand: Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgän gerin der Beklagten e ine Woh nung in F . . Mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 zwischen der Beklagten und ihre r Rechtsvorgänger in (im Folgenden: B . ) wurde der Grundbesitz, zu dem die der Klägerin vermietete Wohnung gehört, mit wir tschaftlicher Wirkung zum 1. Ja nuar 2006 ( " Eintritts stichtag " ) an die Be klagte veräußert . § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflicht en in die Mietverträge eintritt und die B . Mie t - und B e- triebskostenvorauszahlungen, die für die Zeit ab dem Eintrittsstichtag erbracht worden sind, an die Beklagte auskehrt. Ferner ist vorgesehen, dass die Bekla g- te bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch de n Mietern gegenüb er sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und g e- gebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozess e zu führen . 1 2 - 3 - Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte am 4. Mai 2010 . Die Bekla gte erteilte der Klägerin Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 und zog die sich daraus ergebenden Nachforderungen sowie die Mi e- ten ab 1. März 2007 ein. Ferner richtete sie mit Schreiben vom 20. Dezember 2006, 18. März 2008 und 24. Juli 2009 Mi e terhöhungsbegehren an die Klä gerin , denen diese jeweil s zustimmt e . Mit schriftlicher Vereinbarung vom 24. Juli 2012 trat die B . sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin " vorsorglich " nochmals an die Beklagte ab. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie die an die Beklagte für den Zei t- raum März 2007 bis 4. Mai 2010 auf die Miete und die Betriebskosten geleist e- die Beklagte ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur " vorgespiegelt " h a- be. Die auf Zahlung d es genannten Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt . Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revis ionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe k ein Anspruch auf Rückzahlung von Mie te und B e- triebskosten für die Zeit vom 1. März 2007 bis 4. Mai 2010 zu. Entgegen der 3 4 5 6 7 8 - 4 - Auffassung des Amtsgericht s ergebe sich das allerdi ngs nicht schon daraus, dass der notarielle Vertrag vom 16. März 2006 eine Abtretung dieser Forderu n- gen an die Beklagte enthielte. Aus der Formulierung " wird übertragen " könne lediglich eine Verpflichtung zur Abtretung entnommen werden, nicht aber die Verf ügung (Abtretung) selbst. Die Berechtigung der Beklagten, Miete und B e- triebskosten einzuziehen, ergebe sich aber daraus, dass der Regelung in § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages vom 16. März 2006 eine entsprechende E r- mächtigung (§ 185 B GB) zu entnehmen sei, die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend zu machen. Dass nicht nur eine Bevollmächtigung, sondern eine Ermächtigung gemeint sei, ergebe sich dabei daraus, dass au s- drücklich ein Handeln der Erwerberin " im eigenen Namen " vorgesehen sei. F erner ermächtige § 3 Ziffer 3 die Beklagte auch dazu, Betriebskostenabrec h- nungen zu erteilen und im eigenen Namen Mieterhöhungsbegehren an die Kl ä- gerin zu richten. Entgegen einer in der Literatur verbreiteten Meinung sei auch nicht a n- zunehmen, dass ein e inseitiges Rechtsgeschäft unwirksam sei, wenn es au f- grund einer nicht offen gele gten Ermächtigung vorgenommen wo rde n sei . Für die Geschäfts raummiete habe der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit einer E r- mächtigung eines Dritten durch den Vermieter selbst für eine einseitige gesta l- tende Willenserklärung wie eine Kündigung anerkannt (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96). Entgegen der Auffassung der Klägerin gelte für Wohnraummietverhältnisse nichts anderes. 9 - 5 - I I. Diese Beurteilung hält rechtlich er Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Rückzahlung der im streitigen Zei t- raum an die Beklagte auf Miete und Betriebskosten erbrachten Zahlungen zu. Ein - allein in Betrach t kommender - Anspruch aus ungerechtfertigter Bereich e- rung ( § 812 Abs. 1 BGB ) scheidet aus, weil die Zahlun gen nicht ohne Recht s- grund erfolgt sind. 1. Es kann dahinstehen, ob sich die Berechtigung der Klägerin zum Ei n- zug der Forderungen bereits aus dem notarielle n Vertrag vom 16. März 2006 ergi b t . Selbst wenn das nicht der Fall wäre, läge jedenfalls in der am 24. Juli 2012 vorsorglich nochmals erklärten Abtretung eine Genehmigung der durch die Beklagte vorgenommene Forderungseinziehung gemäß § 185 Abs. 2 Satz 1 1. Alt. BGB, so dass ein Bereicherungsanspruch der Klägerin ausscheidet. 2. Auch bezüglich der Nachzahlungen, die die Klägerin auf die Betrieb s- kostenabrechnungen für die Jahre 200 7 und 200 8 erbracht hat, steht ihr kein R ückforderungsanspruch zu. I nsoweit hat die Klägerin ebenfalls auf berechtigte Ford erungen der Beklagten und deshalb mit Rechtsgrund geleistet. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die für diese Jahre erteilten Betriebskostenabrechnungen nicht deshalb unwirksam, weil sie vo n der Bekla g- ten zu einem Zeitpunkt erteilt wurden, als sie mangels Eintragung im Grun d- buch noch nicht in die Stellung der Vermieterin (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) eing e- rückt war. Der Vermieter braucht die Abrechnung von Betriebskosten - selbs t- verständlich - nic ht persönlich vorzunehmen, sondern kann sich dafür Hilfspe r- sonen oder Dritter bedienen. In einem solchen Fall ist regelmäßig schon aus 10 11 12 13 14 - 6 - den Umständen - nämlich dem Bezug zur Wohnung des Mieters - ersichtlich, dass mit der von einem Dritten erstellten Abrech nung die Abrechnungspflichten des Vermieters erfüllt werden sollen. So ist es auch hier. Dass es der Beklagte n aufgrund des mit der B . abgeschlossenen Vertrages oblag, ab dem Eintritt s- stichtag die fälligen Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Schließlich steht der Klägerin auch bezüglich der Beträge, die auf die in den Jahren 2006, 2008 und 2009 vereinbarten Mieterhöhungen entfallen , kein Rückforderungsanspruch zu. Auch diese Zahlungen sind mit Rechtsgru nd erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revision sind die zwischen den Parteien insoweit zur Mietanpassung getroffenen Vereinbarungen nicht deshalb unwir k- sam, weil die Beklagte nicht berechtigt gewesen wäre, im eigenen Namen Z u- stimmung zu der jeweils verla ngten Mieterhöhung zu begehren. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Recht s- inhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltung s- rechts im eigenen Namen ermächtigen (BGH, Urteil e vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/9 6, NJW 1998, 896 unter II 2 , sowie vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389, unter II 6, jeweils zum Kündigungsrecht; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218 Rn. 26 ff. zur Modernisierungsankündigun g). Eine derartige Ermächtigung zur Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist, wie das Be rufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung ang e- nommen hat , der Regelung in § 3 Ziffer 3 des Vertrages vom 16. März 200 6 zu entnehmen. b) Entgegen der Auffassung der Revision steht § 566 BGB einer solchen rechtsgeschäftlich erteilten Ermächtigung nicht entgegen. § 566 BGB ordnet für 15 16 17 - 7 - den Fall de r Veräußerung vermieteten Eigentums an , dass der Erwerber für die Dauer seine s Eigentums in die Vermieterstellung einrückt. Dies schließt es nicht aus, dass der bisherige Vermieter schon zu einem früheren Zeitpunkt Anspr ü- che aus dem Mietverhältnis abtritt oder einem Erwerber eine Ermächtigung zur Geltendmachung im eigenen Namen ert eilt. Auch für die von der Revision b e- fürwortete Differenzierung, eine Ermächtigung nur bezüglich einer Kündigung oder einer Modernisierungsankündigung, nicht aber bezüglich eines Mieterh ö- hungsverlangen s zuzulassen, besteht kein sachlicher Grund. c) Sc hließlich erfordern auch Gesichtspunkte des Mieterschutzes keine abweichende Beurteilung. Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzg e- richte und in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten, dass ein einseit i- ges Rechtsgeschäft, das von einer vom Vermieter dazu ermächtigten Person vorgenommen wird, nur wirksam sei , wenn die Ermächtigung offen gelegt we r- de ( LG Berlin GE 2009, 326; Börstin g haus , NZM 2009, 681, 683; Sternel , Mie t- recht Aktuell, 4. Aufl., IV Rn. 81 ; Schmidt - Futterer/ Streyl, Mietrech t, 11. Aufl., § 566 BGB Rn. 46) . Zur Begründung wird angeführt, dass die Offenlegung der Ermächtigung dem Mieter bei einem einseitigen Rechtsgeschäft die Möglichkeit g ebe , das Rechtsgeschäft entsprechend § 18 2 Abs. 3, § 111 BGB zurückz u- weisen, falls di e Er mächtigung nicht in schriftlicher Form beigelegt gewesen sei (Schmidt - Futterer/Streyl, aaO). Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Anders als die Stellvertretung gestattet die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln im eigenen Namen, so dass es ein es Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedarf . Es besteht auch kein Anlass, von diesem Grundsatz für den hier vorli e- genden Fall abzuweichen, dass von einer Ermächtigung im Rahmen eines Mietverhältnisses Gebrauch gemacht wird . 18 19 - 8 - Zu U nrecht meint die Revision, nur durch das Erfordernis einer Offenl e- gung der Ermächtigung könne e ine doppelte Inanspruchnahme des Mieters vermieden werden . D e nn de r Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer and e- ren Person als seinem ursprünglichen Vermieter in Anspruch genommen wird, kann sich zunächst dessen Berechtigung nachweisen lassen , wenn er Zweifel daran hat, ob eine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung vorliegt oder ein Rechtsübergang nach § 566 BGB stattgefunden hat. Dies hat die Klägerin aber gerade nicht getan, sondern den Mieterhöhungsverlangen der Beklagten jeweils zugestimmt. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es auch keiner Entsche i- dung, ob der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, das ihm (wie hier die Bekla g- te) der noch nicht e ingetragene Erwerber aufgrund einer Ermächtigung des bi s- herigen Vermieters stellt, analog § 180 Abs. 1 , § 174 BGB oder - wie die Rev i- sion meint - entsprechend § 18 2 Abs. 3 , § 111 BGB z u rückweisen kann, wenn ihm ke ine Urkunde beigefügt ist, aus der sich die Ermächtigung zur Geltendm a- chung des Mieterhöhungsverlangens ergibt. Denn eine Zurückweisung hätte jedenfalls nur unver zü glich erfolgen können ; hieran mangelt es bei der von der Klägerin mit Schreiben vom 31. Mai 2012 erklärte n Zurückweisung der in den Jah ren 2006, 2008 und 2009 gestellten Mieterhöhungsverlan gen . E ntgegen der Auffassung der Revision käme es insoweit auf den Zeitpunkt des Zugangs des jeweiligen Mieterhöhungsverlangens an und nicht auf den späteren Zeitpunkt, in dem der Klägerin bekannt gewor den ist, dass der Eigentumswechsel im Grun d- buch erst im Jahr 2010 vollzogen w urde und die Beklagte die vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen nicht aufgrund einer ihr nach § 566 Abs. 1 BGB zu - 20 21 - 9 - stehenden Vermieterstellung, sondern aufgrund einer entsprechenden Ermäc h- tigung der bisherigen Vermieterin gestellt hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main Außenstelle Höchst, Entscheidung vom 16 .11.2012 - 387 C 824/12 - 98 - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 27.06.2013 - 2 - 11 S 369/12 -
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