BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 204/01 Verkündet am: 19. Juli 2002 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichts hofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Gaier für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivils enats des Kammergerichts in Berlin vom 11. April 2001 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11. April 1996 erwarb die Kläg e - rin von der Beklagten ein 15.138 qm großes Grundstück für 2 Mio. DM. § 4 Abs. 10 la u tet: "Bei der Bemessung des Kaufpreises für Grund und Boden sind die Parteien davon ausgegangen, daß für die bauliche Ausnu t - zung des Kaufgegenstandes eine GFZ von mindestens 0,59 g e - geben ist. Sollte eine höhere oder niedrigere GFZ auf dem Grundstück objektiv erzielbar sein und der Käufer diese mit se i - nem Bauvorhaben ganz oder teilweise ausnutzen, so erhöht bzw. senkt sich der Kaufpreisteil für Grund und Boden gemäß Abs. 1 - 3 - um DM 33.900 pro GFZ-Vernderung von 0,01, ggf. anteilig. Der Kaufpreis gemû Abs. 1 betrgt jedoch mindestens DM 1.700.000,00. GFZ-Vernderungen, die erst nach dem 31.12.2000 eintreten, bleiben unbercksichtigt. Über vor diesem Datum liegende GFZ- Vernderungen hat der Kufer den Verkufer unaufgefordert u n - verzglich zu unterrichten. ..." In § 5 Abs. 2 heiût es u.a.: "Der Verkufer bernimmt fr die Beschaffenheit und Verwen d - barkeit sowie die Richtigkeit der Grundbuchangaben, fr die Gr - ûe und Maûe der Flche des Kaufgegenstandes keinerlei G e - whr." In §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 wurde ein Rcktrittsrecht fr Verkufer und Kufer fr den Fall vereinbart, daû auf dem Vermgensgesetz, dem Investit i - onsvorranggesetz oder auf Restitutionsansprchen ffentlich-rechtlicher K r - perschaften beruhende Hindernisse fr den Eigentumsbergang nicht inne r - halb einer bestimmten Frist beseitigt werden k n nen. In § 8 verpflichtete sich die Klgerin zu einer Inve stition von ca. 20 Mio. DM durch Errichtung von ca. 100 Wohnungen mit ca. 7.600 qm Woh n - raum innerhalb von zwei bis vier Jahren nach Erteilung einer rechtskrftigen Baugenehmigung. Zur Sicherung der Kaufpreisforderung hinterlegte die Klgerin bei dem beurkundenden Notar eine selbstschuldnerische Brgschaft in Hhe des Kau f - preises. - 4 - Ein Bebauungsplan fr das Kaufgrundstck ist noch nicht in Kraft getr e - ten. Deshalb hat die Klgerin ihre Investitionsverpflichtung bisher nicht erfllt. Mit der Behauptung, d as Bauvorhaben sei endgltig gescheitert, weil der von der Gemeinde bereits beschlossene Bebauungsplan wegen Einwendungen bergeordneter Behrden nicht wirksam werde, hat die Klgerin von der B e - klagten verlangt, den Notar zur Herausgabe der Brgschaftsurkunde an die Klgerin zu ermchtigen; auûerdem hat sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 0,75 % Zinsen aus dem Brgschaftsbetrag seit dem 10. Septem- ber 1997 beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klgerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision, deren Zurckweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klgerin ihre Klageantrge weiter. Entscheidungsgrnde: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klgerin die Rcka b - wicklung des Kaufvertrags weder nach den Grundstzen vom Wegfall der G e - schftsgrundlage noch nach den ber das Nichterreichen des vereinbarten Zwecks noch im Wege der ergnzenden Vertragsauslegung verlangen, weil die tatschlichen Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute nicht gegeben seien. Das hlt einer revisionsrechtlichen Nachprfung nicht stand. - 5 - - 6 - II. 1. Dem Berufungsgericht ist schon insoweit nicht zu folgen, als es z u - nchst eine Rckabwicklung des Kaufvertrags nach den Grundstzen vom Wegfall der Geschftsgrundlage prft. Erweisen sich, wie hier, die beiderseit i - gen Vorstellungen der Vertragspartner ber die Durchfhrung eines Bauvorh a - bens als irrig, ist zunchst zu klren, ob dem Vertrag im Wege der ergnze n - den Auslegung zu entnehmen ist, welche Regelung die Parteien getroffen h a - ben wrden, wenn sie an ein Scheitern des Bauvorhabens gedacht htten ( S e natsurt. v. 3. Oktober 1980, V ZR 100/79, WM 1981, 14, 15). 2. Soweit das Berufungsgericht das Vorhandensein einer Vertragslcke verneint, ist seine Auslegung fehle r haft. a) Di e Auslegung einzelvertraglicher Regelungen durch das Berufung s - gericht kann von dem Revisionsgericht darauf berprft werden, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundstze, Denkgesetze, Erfa h - rungsstze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Ausl e - gungsstoff unbercksichtigt geblieben ist (st. Rspr., s. nur Senatsurt. v. 1. Okto- ber 1999, V ZR 168/98, WM 1999, 2513, 2514; Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 56/00, Umdr. S. 5 [insoweit nicht in BGH-Report 2001, 817 f abgedr uckt]). Insoweit rgt die Revision allerdings ohne Erfolg einen Verstoû gegen die Denkgesetze, weil das Berufungsgericht nicht erkannt habe, daû die Ermittlung des endgltigen Kaufpreises aufgrund der in einem Bebauungsplan festg e - setzten GFZ die rechtliche Mglichkeit der Bebauung voraussetze. Das Ber u - fungsgericht hat nmlich zu Recht bercksichtigt, daû der Mindestkaufpreis von 1,7 Mio. DM von der GFZ unabhngig ist. Jedoch gehrt zu den ane r - - 7 - kannten Auslegungsgrundstzen die Bercksichtigung der Interessenlage der Vertragspartner ( Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Dagegen hat das Ber u - fungsgericht verstoûen. Seine Auslegung bercksichtigt weder die Interessen der Klgerin noch die der Beklagten ausreichend. Beide Parteien gingen n m - lich unstreitig davon aus, daû auf dem Kaufgegenstand ca. 100 Wohnungen errichtet werden knnen; an einem bloûen Grundstcksgeschft ohne Beba u - ungsmglichkeit fr die Klgerin waren sie dagegen nicht interessiert, ohne jedoch fr diesen Fall eine Regelung getroffen zu haben. aa) Der Annahme einer Regelungslcke steht nicht entgegen, daû die Klgerin zwar nach § 8 Abs. 2 des Vertrags zur Rckbertragung des Grun d - stcks verpflichtet ist, wenn sie nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach Erteilung der rechtskrftigen Baugenehmigung die vorgesehenen Bauma û - nahmen durchfhrt, sie aber nicht zur Rckabwicklung des Vertrags im Fall der rechtlichen Undurchfhrbarkeit des Vorhabens berechtigt ist. Denn aus dem Fehlen einer ausdrcklichen Regelung kann nicht geschlossen werden, daû die Parteien diesen Punkt in einem bestimmten anderen Sinn geregelt haben. Eine solche Auslegung htte zur Folge, daû es keine Vertragslcken gbe und damit fr eine ergnzende Ve r tragsauslegung niemals Raum wre. bb) Auch der in § 5 des Vertrags vereinbart e Gewhrleistungsausschluû spricht nicht gegen eine Vertragslcke fr den Fall der Unbebaubarkeit des Grundstcks. Zwar rgt die Revision insoweit ohne Erfolg, das Berufungsg e - richt habe sich verfahrensfehlerhaft nicht mit dem Einwand der Klgerin befaût, die Klausel in dem ihr vom Berufungsgericht gegebenen Sinn verstoûe gegen § 3 AGBG; hierzu enthlt das Berufungsurteil auf Seite 6 oben ausreichende Überlegungen. Das Berufungsgericht hat aber bersehen, daû sich der G e - - 8 - whrleistungsausschluû nicht auf die fehlende rechtliche Mglichkeit der Wohnbebauung erstrecken kann. Es ist nmlich weder festgestellt noch sonst ersichtlich, daû nach dem Inhalt des Vertrags die Bebaubarkeit des Grun d - stcks bereits in dem nach § 459 BGB a.F. maûgeblichen Zeitpunkt des Übe r - gangs der Gefahr auf die Klgerin vorhanden sein sollte. Vielmehr haben die Parteien ihren Überlegungen eine sptere Bebaubarkeit zugrunde gelegt. In einem solchen Fall finden die Vorschriften der §§ 459 ff BGB a.F. von vornhe r - ein keine Anwendung ( Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, WM 1977, 118). Deswegen kann sich der Gewhrleistungsausschluû hinsichtlich der Verwendbarkeit des Grundstcks nur auf dessen tatschliche Beschaffenheit b e ziehen. cc) Schlieûlich steht der Annahme einer Regelungslcke auch nicht der Vortrag der Beklagten entgegen, daû der Kaufpreis dem fr Bauerwartung s - land ortsblichen und angemessenen Preis entsprochen habe. Zwar liegt auch beim Kauf von Bauerwartungsland das Risiko einer Enttuschung der Baue r - wartung beim Kufer (Senat, BGHZ 74, 370, 375). Hier besteht aber die B e - sonderheit, daû nach den Vorstellungen beider Parteien das Risiko der B e - baubarkeit nicht bestand; offen war lediglich das Maû der zulssigen Beba u - ung. Dieser Fall ist dem Kauf von Bauerwartungsland nicht vergleichbar, denn dort setzen die Vertragspartner die knftige Bebaubarkeit des Kaufgege n - stands gerade nicht als sicher voraus. Somit verbietet es sich hier, aus der H - he des Kaufpreises auf eine Verteilung des Risikos, daû das Grundstck be r - haupt bebaut werden kann, zu schlieûen. b) Die Auslegung des Berufungsgerichts, aufgrund derer es eine Ve r - tragslcke verneint, hat deshalb keinen Bestand. Weitere tatschliche Fes t - - 9 - stellungen kommen nicht mehr in Betracht. Das Revisionsgericht ist damit zu eigener Auslegung befugt ( Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Sie fhrt dazu, daû die Parteien keine Regelung fr den Fall getroffen haben, daû die Beba u - barkeit des Grundstcks aus Rechtsgrnden, nmlich dem Scheitern der Au f - stellung eines Bebauungsplans, endgltig nicht gegeben ist. 3. Die vom Berufungsgericht unterlassene ergnzende Vertragsausl e - gung kann der Senat aufgrund der seiner Nachprfung unterliegenden tatsc h - lichen Grundlagen (§ 561 ZPO a.F.) nachholen, weil die hierzu erforderlichen tatschlichen Feststellungen ebenfalls getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind ( Senatsurt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, NJW 1998, 1219). Die ergnzende Auslegung des Kaufvertrags ergibt hier, daû er bei fehlender rechtlicher Mglichkeit der Wohnbebauung nicht durchgefhrt werden soll. Das fhrt entsprechend den in §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 des Vertrags fr andere Flle des Scheiterns der Wohnbebauung aus Rechtsgrnden g e - troffenen Vereinbarungen zu einem Rcktrittsrecht der Klgerin, dessen Au s - bung in der Erhebung der Klage zu sehen ist. Da es sowohl fr die Klgerin als auch die Beklagte beim Vertragsschluû entscheidend darauf ankam, daû auf dem Grundstck ca. 100 Wohnungen errichtet werden, wre eine andere Auslegung weder interessengerecht noch mit Treu und Glauben verei n bar. - 10 - 4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurckzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F.), damit es aufkl - ren kann, ob eine Wohnbebauung auf dem Grundstck endgltig unmglich ist. Wenzel Tropf Klein Lemke Gaier
Full & Egal Universal Law Academy