BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 205/06 Verk374ndet am: 25. Oktober 2007 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 133 B, 157 B, 633 a.F. F374r die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bautr344ger 374bernimmt, kann ein dem Erwerber 374bergebener Prospekt ausschlaggebend sein. BGB 247247 195, 199 Abs. 1 Nr. 2; EGBGB Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 Richtet sich die Verj344hrung nach der regelm344337igen Verj344hrungsfrist des 247 195 BGB, so ist ihr Fristbeginn in 334berleitungsf344llen nach Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BGHZ 171, 1). BGH, Urteil vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - OLG D374sseldorf LG D374sseldorf - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Dr. Kuffer, Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Halfmeier f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 28. September 2006 wird zu-r374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger verlangt Schadensersatz aus einem mit der Beklagten ge-schlossenen Bautr344gervertrag. 1 Er erwarb mit notariellem Vertrag vom 7. Mai 1998 eine aus zwei Etagen bestehende, von der Beklagten noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In dem von der Beklagten herausgegebenen Verkaufsprospekt bewarb die Be-klagte die Wohnung als Dachgeschoss-Maisonettewohnung; in der Grundriss-zeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nacht-schr344nkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die Wohnung wurde am 10. Mai 1999 abgenommen und durch die Beklagte f374r den Kl344ger vermietet. Im Jahre 2 - 3 - 2002 untersagte das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohn-zwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum. 3 Der Kl344ger verlangt mit der am 28. April 2005 zugestellten Klage Scha-densersatz in H366he von 13.357,85 200 zuz374glich Zinsen wegen Minderwertes der Wohnung. 4 Das Landgericht hat die Klage wegen der von der Beklagten erhobenen Einrede der Verj344hrung abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben und die Revision zugelassen. 5 Die Beklagte erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des land-gerichtlichen Urteils. 6 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist unbegr374ndet. 7 I. 1. Das Berufungsgericht erachtet die Werkleistung der Beklagten als feh-lerhaft, 247 633 Abs. 1 BGB a.F. Zu den Zustandsmerkmalen, welche die Woh-nung habe aufweisen sollen, habe geh366rt, dass der Raum im Spitzboden zul344s-sigerweise als Wohnung genutzt werden k366nne. Dem stehe nicht entgegen, dass die bauordnungsrechtlich unbedenkliche Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken in der eigentlichen Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefun- 8 - 4 - den habe. Eine Beschaffenheitsvereinbarung k366nne sich nicht nur aus der Ver-kaufsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umst344nden ergeben, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirkten. F374r die Bestimmung des Vertrags-inhalts k366nne sogar die nur einseitige Vorstellung einer Vertragspartei von Be-deutung sein, wenn der Erkl344rungsempf344nger den wirklichen Willen des Erkl344-renden erkenne und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschlie337e. Die Vorstellungen des Erwerbers 374ber die zul344ssige uneingeschr344nkte Nutzbarkeit des Spitzbodens zu Wohnzwecken seien Vertragsinhalt geworden. Aus dem Prospekt ergebe sich, dass die Beklagte eine Maisonettewohnung, also eine zweigeschossige Wohnung "im Ausbau" angeboten habe. Da im Prospekt Mo-biliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Auch in dem dem Kl344ger 374berlassenen Berechnungsbeispiel des Wirtschaftspr374fers sei eine Wohnfl344che von 42 m262 angegeben. Unter Abzug des Spitzbodens weise die Wohnung lediglich eine Wohnfl344che von rund 34,68 m262 auf. 2. Das Berufungsgericht h344lt den geltend gemachten Schadensersatzan-spruch f374r nicht verj344hrt. 9 Auszugehen sei zun344chst von einer drei337igj344hrigen Verj344hrungsfrist nach 247 195 BGB a.F., beginnend mit der am 10. Mai 1999 erfolgten Abnahme, weil die Beklagte den Mangel arglistig im Sinne des 247 638 Abs. 1 BGB a.F. ver-schwiegen habe. Gem344337 Art. 229 EGBGB finde das ab das zum 1. Januar 2002 geltende neue Verj344hrungsrecht auch auf die an diesem Tag noch nicht verj344hrten Anspr374che Anwendung. 10 Demgem344337 trete an die Stelle der drei337igj344hrigen Frist eine regelm344337ige Frist von drei Jahren (247 195 i.V.m. 247 634a Abs. 3 Satz 1 BGB n.F.), die gem344337 247 199 BGB n.F. mit dem Schluss des Jahres beginne, in dem der Anspruch 11 - 5 - entstanden sei und der Gl344ubiger von den den Anspruch begr374ndenden Um-st344nden und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe oder ohne gro-be Fahrl344ssigkeit h344tte erlangen m374ssen. Dabei d374rfe gem344337 247 634a Abs. 3 Satz 2 BGB n.F. die f374nfj344hrige Verj344hrungsfrist des 247 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. nicht unterschritten werden. 12 Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB sehe weiter vor, dass die k374rzere Ver-j344hrungsfrist nach dem neuen Verj344hrungsrecht vom 1. Januar 2002 an be-rechnet werde. Danach w344re die dreij344hrige Verj344hrungsfrist am 31. Dezember 2004 abgelaufen. Insoweit werde 374berwiegend die Meinung vertreten, dass zur Bestimmung des Fristbeginns die Vorschrift des 247 199 Abs. 1 BGB n.F. hinzu-zuziehen sei. Dem schlie337e sich der Senat an. Da nicht festzustellen sei, dass der Kl344ger vor dem 1. Januar 2002 die danach erforderliche Kenntnis gehabt habe, k366nne die Verj344hrungsfrist nicht vor Ende 2002 nicht zu laufen begonnen haben. Dann aber sei die Verj344hrung rechtzeitig durch Klageerhebung unter-brochen worden. II. Die hiergegen gerichteten R374gen der Revision haben keinen Erfolg. 13 Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagte einen Man-gel (1.) der Wohnung arglistig (2.) verschwiegen hat. Die Beklagte erhebt ohne Erfolg die Einrede der Verj344hrung (3.). 14 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Wohnung des Kl344-gers mangelhaft ist und von der vereinbarten Beschaffenheit erheblich abweicht (247 633 BGB a.F.). Dabei ist das Berufungsgericht von zutreffenden rechtlichen 15 - 6 - Erw344gungen ausgegangen und hat keine anerkannten Auslegungsgrunds344tze verkannt. 16 a) Richtig und von der Revision auch nicht angegriffen ist die Ansicht des Berufungsgerichts, dass bei Fehlen von Angaben 374ber Wohnfl344chen in Erwer-bervertr344gen die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers f374r den Inhalt des Vertrags ma337geblich sind, wenn der Bautr344ger in eigener oder ihm zurechenba-rer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschlie337t (BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, BauR 2004, 847 = ZfBR 2004, 359 = NZBau 2004, 269). Dass der Beklagten die aus den von ihr 374bergebenen Unterlagen resul-tierende Vorstellung des Kl344gers 374ber die Nutzbarkeit des Spitzbodens als Wohnung bekannt war, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. 17 b) Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der von der Beklagten geschuldeten werkvertraglichen Leistungen zu Recht dem Prospekt der Beklag-ten wesentliche Bedeutung beigemessen, der eine zweigeschossige Maisonet-tewohnung "im Ausbau" und in der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett mit Nachtschr344nkchen und weiteres Mobiliar auswies. Ohne Erfolg weist die Revision insoweit darauf hin, dass im notariellen Vertrag nur auf eine Beschrei-bung verwiesen wird, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der Wohnfl344-chenberechnung des Architekten als "Abstellraum" (Spitzboden) bezeichnet wird. Dies steht jedoch nicht einer Beurteilung entgegen, die bei der Ver-tragsauslegung in entscheidender Weise den Prospekt in den Vordergrund stellt, auf dessen Angaben nach den getroffenen Feststellungen der Erwerbs-entschluss des Kl344gers ma337geblich beruhte. Die auf dieser Grundlage ange-stellten Erw344gungen des Berufungsgerichts zum Umfang der werkvertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Wohnung versto337en nicht gegen anerkannte 18 - 7 - Auslegungsgrunds344tze und sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn sich das Berufungsgericht in seinem Urteil nicht ausdr374cklich mit der Bau-beschreibung und dem Auszug aus dem Bauplan auseinandergesetzt hat. 19 2. Die Revision wendet sich vergeblich dagegen, dass das Berufungsge-richt ein arglistiges Verschweigen der Beklagten annimmt. 20 a) "Arglistig verschweigt", wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Um-stand f374r die Entschlie337ung seines Vertragspartners erheblich ist, nach Treu und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart (BGH, Urteil vom 23. Mai 2002 - VII ZR 219/01, BauR 2002, 1401 = ZfBR 2002, 680 = NZBau 2002, 503). Entscheidend hierf374r ist nicht, dass der Unternehmer bewusst die Folgen einer vertragswidrigen Ausf374hrung in Kauf nimmt. Arglist erfordert auch keine Sch344digungsabsicht und keinen Vorteil. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Beklagten be-wusst, dass der Charakter der verkauften Eigentumswohnung als Maisonette-wohnung, also einer 374ber zwei Etagen zu Wohnzwecken geeigneten und bau-rechtlich nutzbaren Wohnung, f374r die Kaufentscheidung des Kl344gers bedeutsam war und dieser bei Kenntnis der wahren Umst344nde den Vertrag nicht mit die-sem Inhalt abgeschlossen h344tte. Als gesichert sieht es das Berufungsgericht zudem an, dass die Beklagte, die die Baugenehmigung eingeholt hat, wusste, dass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht genehmigt war. Demgegen374ber kommt den von der Revision als ausschlaggebend f374r die Beur-teilung der Arglist angesehenen Umst344nden, im Erwerbsvertrag und den ihm beigef374gten Unterlagen sei der Spitzboden auch als Abstellraum ausgewiesen, keine wesentliche Bedeutung zu. Diese Umst344nde widerlegen nicht die Arglist der Beklagten, sondern best344tigen diese eher. 21 - 8 - 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass f374r den Beginn der Verj344hrungsfrist nach Art. 229 247 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB in Verbindung mit 247 195 BGB nicht allein der 1. Januar 2002 ma337gebend ist, sondern auch die Voraussetzungen des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. vorliegen m374ssen. 22 23 Die streitige Frage, wie in den von Art. 229 247 6 Abs. 4 EGBGB geregel-ten 334bergangsf344llen die kenntnisabh344ngige Dreijahresfrist des 247 195 BGB zu berechnen ist - weswegen auch das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat -, hat der XI. Senat des Bundesgerichtshofs zwischenzeitlich entschieden (Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BauR 2007, 871 = NJW 2007, 1584 = BGHZ 171, 1). Er hat die vom Berufungsgericht vertretene Rechtsmeinung best344tigt. Der Senat h344lt diese Beurteilung, die auch von der Revision hinge-nommen wird, f374r zutreffend und schlie337t sich ihr an. Nach den weiteren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-richts kann von einer Kenntniserlangung des Kl344gers im Sinne des 247 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. erst im Jahre 2002 ausgegangen werden. Zutreffend ist daher, 24 - 9 - dass die regelm344337ige Verj344hrungsfrist des 247 195 BGB n.F. erst mit Schluss des Jahres 2002 zu laufen begann und zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage am 28. April 2005 noch nicht abgelaufen war. Dressler Kuffer Bauner Safari Chabestari Halfmeier Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 09.12.2005 - 6 O 128/05 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 28.09.2006 - I-5 U 17/06 -
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