BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 205/11 Verkündet am: 22. Februar 2012 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Cl, 535 Auch w enn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangeme s- sen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch ein en gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.). BGH, Urteil vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 205/11 - LG Traunstein AG Trau nstein - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: A uf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Traunstein - 7. Zivilkammer - vom 26. Mai 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin entschi e- den worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Ver handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war vom 1. Juli 2005 bis zum 30. September 2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten in T . . Im Mietvertrag sind die Schö n- heitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt; außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparat u- ren heißt es in § 13 Ziffer 3 des Mietvertrags: " Die Arbeiten müsse n in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerks - gerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertrag s- ende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk da rf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasier t . Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der A n- 1 - 3 - strich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu e r- folgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung de s Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten. " Die Klägerin führte am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparat u- ren an den Decken und Wänden d er Wohnräume durch. I m Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungsk lausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution einen Betrag in Höhe von 650 . D ie Klägerin ist der Ansicht, dass die Schönheitsreparatur klauseln wegen unang e- messener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ung e- kürzt auszuzahlen sei; für die von i hr durchgeführten Schönheitsreparaturen schulde der Beklagte Wertersatz in Höhe von 1 . 036,95 Die Klägerin hat Zahlung von und vorgerichtl i- che r Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unte r Zurückwe i- sung der weitergehenden Berufung dahin abgeändert, dass der Beklagte zur nebst Zinsen verurteilt ist. Mit der vom Ber u- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klag e anspruch weiter. 2 3 - 4 - Entscheid ungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Wertersatz der von ihr durchgefüh r- ten Schönheitsreparaturen nicht zu, weil die in § 13 des Mietvertrags vorges e- hene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin wirksam sei und die Klägerin diese Leistungen deshalb mit Rechtsgrund erbracht habe. Die fo r- mularmäßige Vorgabe, dass die Wohnung bei Rückgabe weiß gestrichen sein müsse, be nachteilige die Klägerin nicht unangemessen, weil sie die Wohnung in diesem Zustand übernommen habe. Entscheidend sei, dass der Beklagte der Klägerin die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses mit einem weißen Neuanstrich übergeben und damit zu erkennen gegeben habe, welchen Wo h- nungszustand er bei der Neuvermietung für angemessen halte und welchen Zustand er bei der Rückgabe vorzufinden wünsche. Das Interesse des Mieters an einer dezent farblichen Gestaltung sei dadurch ausreichend gewahrt, dass er sie ve rwirklichen könne, wenn der Vermieter zustimme. Der Klägerin stehe aber ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 261,24 Unrecht einbehalten habe. Für die Abnutzung der Dekoration an Türen, Türza r- gen , Heizkörper n und Kellerraum könne der Beklagte aufgrund der Quotena b- geltungsklausel nur einen Betrag von 388,69 as Renovi e- rungs intervall, das der Berechnung des Abgeltungsbetrages zu Grunde zu l e- 4 5 6 7 - 5 - gen sei, betrage wegen der geri ngen Abnutzung während der Mietzeit der Kl ä- gerin 14 Jahre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. D ie Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die vom B e- klagten verwendete ( unzulässige ) Farbwahlkl ausel nicht wirksam auf die Kläg e- rin übertragen, so dass dem Beklagten anteilige Schönheitsreparaturkosten nicht zustehen und ein Anspruch der Klägerin auf Wertersatz für die am Ve r- tragsende teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht mit der vom B e- rufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden kann. 1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie au s- schließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspr ucht und dem Mi e- ter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.; Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 198 /10, WuM 201 1, 96 Rn. 1 sowie VIII ZR 218 /10, WuM 2011, 2 12 Rn. 1). 2. Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und W änden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. 8 9 10 - 6 - a) Es kann dahinstehen, ob die Regelung in § 13 Ziffer 3 Satz 2, der für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführung s- art vorgibt, so ausgelegt werden kann, dass auch d ie in § 13 Ziffer 3 Satz 5 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, den Anstrich von Decken und W ände n weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbe i- ten gilt . Denn eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Farbvorgabe " weiß " - ebenso wie die in § 13 Ziffer 3 Satz 1 geregelte Vorgabe einer handwerksg e- rechten Qualität der a uszuführenden Arbeit - auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gilt, ist zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spielt es für die Beu r- teilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass die Klägerin die Wohnung zu B e- ginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen ha t- te. Denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Inte resse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorz u- schreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich vielmehr da rauf , die Wohnung am Ende der Mie tzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weite r- vermietung nicht entgegensteht (Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 218/10 , aaO Rn . 3 sowie VIII ZR 198/10, aaO R n. 3 ). Diesem Intere s- se kann der Vermieter jedoch - wie ausgeführt - mit einer Klausel Rec h nung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt . Schließlich rechtfertigt auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender 11 12 13 - 7 - Farbe einzuholen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine and e- re Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermi e- ters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, braucht sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu la s- sen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 10). c) Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwä l- zung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schle chthin (Senat s- urteil vom 18. Juni 2008 - VII I ZR 224/07, aaO Rn. 20). III. Das Urteil des Berufungsgericht s kann deshalb keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Kläg e- rin entschieden hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentsche i- dung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertr e- tenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum Wert der von der Klägerin ohne Rechtsgrund erbrachten Schönheitsreparaturen getroffen 14 15 - 8 - hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Trau nstein, Entscheidung vom 17.09.2010 - 312 C 825/09 - LG Traunstein, Entscheidung vom 26.05.2011 - 7 S 3821/10 -
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