BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 205/13 Verkündet am: 5. März 2014 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546 Zum Umfang des Schade nsersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter w e- gen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage). BGH, Urteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Ziv ilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richt e- rinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 5. Zivi l- kammer des Landgerichts Heidelberg vom 24. Juni 2013 aufgeh o- ben und das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 31. August 2012 abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rech tsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers in N . . In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprot o- koll vom 28. Februar 2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnung s- schlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31. Mai 2010. Der Beklagte gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Nachdem die Hausverwa l- tung der Wohnungseige ntümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis 1 - 3 - gesetzt worden war, dass der Beklagte nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Au f- trag zu geben. Der Kläger hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht. Der Kläger hat den Beklagten - unter Abzug von dessen Kautionsguth a- - auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungse i- gentümerg emeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 n- spruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vo m Berufungsgericht zug e- lassenen Revision erstrebt der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Int e- resse, im Wesentlichen ausgeführt : Der Kläger habe Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts - und Rückgabepflicht (§ 241 2 3 4 5 - 4 - Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt h abe, die sich auch auf mitvermietetes Z u- behör der Mietsache erstrecke; hierzu gehöre auch der vom Kläger vermisste Schlüssel. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der aufgrund des Übergabeprotokolls sowie der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen fes t- stehe, dass der Beklagte zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, bestünden keine Zweifel. Dass der Beklagte dem Kläger nur einen Wohnungs schlüssel zurückgegeben habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Umstände, welche die gesetzliche Verschuldensve rmutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Dem Kläger sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungs - eigentümergemeinschaft, der gegenüber der Beklagte Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger als M iteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsich t- lich des Gemeinschaftseigentums sei (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse über die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels hinaus auch die Kosten der Erneueru ng der Schlie ß- anlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen für erforderlich gehalt e- nen Umfang. Sei wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so könne der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlange n (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränke sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den ve r- hältnismäßig geringfügigen Betrag für da s Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr habe der Beklagte auch in die substantielle Funktionalität der G e- samtheit der Sache " Schließanlage " eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels ungeklärt bleibe, in ihrer Funktio n beei n- trächtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Mis s- 6 7 - 5 - brauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, so n- dern die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude. Hierbei komme es nicht darauf an, ob de r Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt habe. Denn soweit er dies unterlasse, handele er auf eigenes Risiko. Aufgrund dieser Risikoverteilung sei die En t- scheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließ - anlag e trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht treuwidrig. Der Ka m- mer erscheine es nach alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der Geschädi g- te in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei sei, auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kläger ist nicht verpflichtet, der Wohnungseigentüme r- gemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten; die a uf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegründet. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel ver letzt hat (§ 241 Abs. 2 BGB; vgl. KG, NJW - RR 2008, 1245; Flatow, NZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 262a; Schmid, MDR 2010, 1367, 1369) und daher dem Kläger gege n- über - grundsätzlich - zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entla s- tet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vo r- g e tragen. 8 9 10 - 6 - 2 . Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kläger als Schadensersatz vom Beklagten Freistellung (Zahlung an die Wo h- nungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abha n- den gekommenen Schlüssels seinerseits Schadenser satzansprüchen der Wo h- nungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatza n- spruch nicht zusteht, weil die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist. a) Zwar best eht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zw i- schen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzl i- ches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG b e- gründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue - und Rücksichtna h- mepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungse i- gentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Ve r- schulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 f.; Armbrüster, ZMR 1997, 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der Rechtspr e- chung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnung s- eigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Bärmann/Klein, aaO Rn. 48 mwN; Kirchhoff, ZMR 1989, 323, 324; Schmid, aaO). b) Diese Schutz - und Obhutspflicht erstreckt sich - wie das Berufungsg e- richt zutreffend erkannt hat - auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftse i- gentum der Woh nungseigentümer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW - RR 2004, 1310; Schmid, aaO S. 1368). Denn zwischen den Wohnungseigentümern b e- 11 12 13 - 7 - steht eine Schutz - und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist der Kläger als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schlie ß- anlage verpflichtet wi e der Beklagte im Rahmen des Mietverhältnisses gege n- über dem Kläger. Da dem Kläger das Verschulden des Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemei n- schaft für den durch den Verlust eines dem Beklagten ausgehändi gten Schlü s- sels entstandenen Schaden. c) Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheits - gründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen ka nn, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (Schmidt - Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 mwN; Flatow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Ki n- ne/Schach/Bieber, Miet - und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, aaO; KG, aaO S. 1246; LG Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121). d) Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erfo r- derlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. B GH, Urteil vom 23. März 1976 - VI ZR 41/74, BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall. 14 15 - 8 - aa) Nach einer in der Rechtsprechung der Ins tanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Ber u- fungsgericht folgt, soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage g e- hörenden Schlüssels allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage füh ren. Denn die Sachgesamtheit " Schließanlage " sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion b e- einträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berec h- nen und die (fiktiven) Kosten eines Au stausches der Schließanlage gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldb e- trag verlangen (KG, aaO ; LG Münster, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mie t- recht, § 546 BGB Rn. 121). bb) Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine B e- schädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit ( LG Wiesbaden, NZM 1999, 308, AG Ludwigsburg, WuM 2010 355; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, aaO S. 366; Flatow, aaO S. 662; Drasdo, NJW - Spezial 2011, 161, 162; Zich, MietRB 2004, 302, 303; Schmidt/Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Mie t- recht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284d). Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage (LG Wiesbaden, aaO; AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Ruth e, aaO; Flatow, aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung (AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Kossmann/Meyer - Abich, Han d- buch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22). Solange die Schließanlage nicht erneuer t worden sei, bestehe kein Schaden (Ruthe, aaO; Drasdo, aaO; Schmidt/Harz/Harsch, aaO), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlor e- nen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar (LG Wiesbaden, aaO). Der Austausch der Schließanl age sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt 16 17 - 9 - werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weit e- rer Schäden in Geld bezahlen ließe (Flatow, aaO). cc) Der letztgenannten Auff assung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münc h- KommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN). Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende - Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage. Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verscha f- fen könnten, ist keine unmittel bare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung dur ch einen neu ang e- fertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Ei n- griff in die " substantielle Funktionalität " der Sachgesamtheit " Schließanlage " wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon au f- grund der schadensrechtlichen Differenzh ypothese vom Vorliegen eines Sac h- schadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermög ensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen ersta t- tungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vie l- mehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Si cht unter den ko n- 18 19 - 10 - kret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungs potential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Vorau s- setzungen fehlt es hier. III. Da die Revision begründet ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil keine we i- teren Festst ellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen, weil dem Kläger der geltend gemachte Anspruch, wie ausgeführt, nicht zusteht. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidu ng vom 3 1 .08.2012 - 27 C 221/10 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 24.06.2013 - 5 S 52/12 - 20
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