BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 206/07 Verk374ndet am: 28. Mai 2009 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 133 B, 157 B Der Beschluss einer Wohnungseigent374mergemeinschaft, mit dem sie ihren ver-meintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemein-schaftseigentum betreffenden Gew344hrleistungsanspr374chen erm344chtigt, ist inte-ressengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschl374sse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Be-schluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft b374rgerlichen Rechts erm344chtigt wird. BGH, Urteil vom 28. Mai 2009 - VII ZR 206/07 - OLG Naumburg LG Halle - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 26. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, den Richter Dr. Kuffer, die Richterin Safari Chabestari, den Richter Halfmeier und den Richter Leupertz f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 17. Oktober 2007 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin, eine seit 25. August 2006 im Handelsregister eingetragene OHG, verlangt als Rechtsnachfolgerin der W. & G. GbR und Verwalterin der Wohnungseigent374mergemeinschaft P.-M.-Stra337e 74 in H. im eigenen Namen von der Beklagten die Beseitigung umfangreicher M344ngel am Gemeinschaftsei-gentum. 1 Die Beklagte, eine Bautr344gerin, teilte 1996 das von ihr erworbene bebau-te Grundst374ck P.-M.-Stra337e 74 in Wohnungseigentum auf und verpflichtete sich 2 - 3 - gegen374ber den jeweiligen Erwerbern der Eigentumswohnungen zu der erforder-lichen Sanierung des aufstehenden Geb344udes. Eine f374nfj344hrige Gew344hrleis-tungsfrist wurde vereinbart. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolg-te am 3. August 1998. 3 Die Wohnungseigent374mergemeinschaft bestellte zum 1. Februar 2002 die W. & G. GbR, vertreten durch die Gesellschafter W. und G., zur Verwalterin. In der Eigent374merversammlung vom 21. Juni 2002 fassten die Wohnungseigen-t374mer folgenden Beschluss: "Der Verwalter wird erm344chtigt, im eigenen Namen mit Wirkung f374r und gegen die Gemeinschaft Baum344ngelgew344hrleistungsanspr374-che bez374glich des Gemeinschaftseigentums der Anlage gegen den Bautr344gerverk344ufer geltend zu machen und zwar auch auf ge-richtlichem Wege." Die W. & G. GbR (im Folgenden: GbR) stellte daraufhin am 24. Juli 2002 als "Verwalter gem344337 WEG in Prozessstandschaft f374r die Wohnungseigent374-mergemeinschaft" einen sp344testens am 15. August 2002 zugestellten Antrag auf Einleitung eines selbst344ndigen Beweisverfahrens. Nach Abschluss dieses Verfahrens erhob die GbR in gleicher Funktion am 16. August 2005 Klage auf Beseitigung der im selbst344ndigen Beweisverfahren sachverst344ndig festgestell-ten Baum344ngel. Nach Umwandlung der GbR in eine OHG wurde diese am 4. Oktober 2006 zur Verwalterin bestellt. Sie f374hrt den Rechtsstreit fort. 4 Das Landgericht hat die Klage wegen Verj344hrung der Gew344hrleistungs-anspr374che abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin die Gew344hrleis-tungsanspr374che der Wohnungseigent374mer weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die zul344ssige Revision der Kl344gerin f374hrt zur Aufhebung des Berufungs-urteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 7 Auf das Schuldverh344ltnis der Parteien ist das B374rgerliche Gesetzbuch in der bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB) anwendbar. Die Verj344hrung bestimmt sich nach Art. 229 247 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB. I. Das Berufungsgericht teilt die Auffassung des Landgerichts, die Beklagte sei wegen Verj344hrung der Gew344hrleistungsanspr374che der Wohnungseigent374-mergemeinschaft zur Leistungsverweigerung berechtigt. Die seit 4. August 1998 laufende f374nfj344hrige Gew344hrleistungsfrist sei durch das selbst344ndige Be-weisverfahren nicht gehemmt worden und damit am 4. August 2003 abgelau-fen. Denn die GbR sei zur Antragstellung in gewillk374rter Prozessstandschaft nicht berechtigt gewesen, da sie von der Wohnungseigent374mergemeinschaft mit Beschluss vom 21. Juni 2002 nicht wirksam als Verwalterin zur Prozessf374h-rung erm344chtigt worden sei. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft habe so-wohl nach dem Wortlaut des Beschlusses als auch entsprechend ihrem tat-s344chlichen Willen die Erm344chtigung nur dem Verwalter und nicht der GbR er-teilt. Da die Bestellung der GbR zur Verwalterin aus Rechtsgr374nden unwirksam sei, habe sich die Erm344chtigung an eine nicht existente Verwalterin gerichtet. Anhaltspunkte daf374r, dass die Wohnungseigent374mergemeinschaft das Handeln einer anderen Person neben dem Verwalter gewollt h344tte, seien nicht ersicht-lich. 8 - 5 - II. 9 Das Berufungsgericht hat mit nicht tragf344higer Begr374ndung angenom-men, die von der Kl344gerin geltend gemachten Gew344hrleistungsanspr374che seien verj344hrt. 10 1. Im Ansatz richtig geht das Berufungsgericht davon aus, dass die GbR nicht Verwalterin der Wohnungseigent374mergemeinschaft war, da ihre zum 1. Februar 2002 erfolgte Bestellung unwirksam war. Denn eine GbR kann nicht Verwalterin einer Wohnungseigent374mergemeinschaft sein (BGH, Beschl374sse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189). 2. Das Berufungsgericht legt den Beschluss vom 21. Juni 2002 dahin aus, dass die Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht die GbR, sondern die nicht existente Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung der Gew344hrleis-tungsanspr374che erm344chtigt habe. Diese Auslegung h344lt der rechtlichen Nach-pr374fung unabh344ngig davon nicht stand, ob sie - wie die Auslegung von Sonder-nachfolger bindenden Beschl374ssen (vgl. BGH, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 289) - revisionsrechtlich uneingeschr344nkt oder lediglich insoweit 374berpr374fbar ist, als gesetzliche Auslegungsregeln, Denkge-setze und Erfahrungss344tze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au-337er Acht gelassen worden ist. Denn das Berufungsgericht weicht von anerkann-ten Auslegungsgrunds344tzen ab. Es hat insbesondere den Grundsatz der inte-ressengerechten Auslegung verletzt (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1997 - V ZR 248/96, NJW 1998, 535, 536; Urteil vom 11. Mai 1995 - VII ZR 116/94, BauR 1995, 697 = ZfBR 1995, 259 m.w.N.). Die vom Senat vorzunehmende Auslegung ergibt, dass die GbR erm344chtigt worden ist, das selbst344ndige Be-weisverfahren durchzuf374hren. 11 - 6 - a) Das Berufungsgericht entnimmt bereits zu Unrecht dem Wortlaut des Beschlusses, dass die Wohnungseigent374mer nur einen Verwalter und nicht die GbR erm344chtigen wollten. Dass in dem Beschluss mehrfach von "Verwalter" und nicht von "GbR" die Rede ist, erkl344rt sich ohne weiteres daraus, dass die Wohnungseigent374mer einen Unterschied zwischen "Verwalter" und "GbR" nicht gesehen haben. Sie sind davon ausgegangen, dass die GbR ihre Verwalterin ist. Dementsprechend ist zu Beginn des Protokolls der Eigent374merversammlung die GbR als "HVW" = Hausverwalter bezeichnet. 12 b) Das Berufungsgericht will offenbar den Beschluss der Wohnungsei-gent374mer dahin verstehen, dass eine unl366sbare Verkn374pfung zwischen der Er-m344chtigung der GbR und ihrer wirksamen Funktion als Verwalterin gewollt sei. Das entspricht nicht der Interessenlage der Wohnungseigent374mer. Diese waren in erster Linie daran interessiert, ihre Rechte aus den M344ngeln zu wahren. Dazu wurde die GbR u.a. zur Durchf374hrung des selbst344ndigen Beweisverfahrens er-m344chtigt. Die Beauftragung der GbR war zwar darauf zur374ckzuf374hren, dass sie als Verwalterin fungierte. Der Umstand, dass die GbR Verwalterin sein sollte, war jedoch keine Bedingung f374r die Erm344chtigung der GbR, sondern lediglich damals vorausgesetzte Grundlage f374r den entsprechenden Beschluss. Die Er-m344chtigung der GbR behielt ihre Berechtigung und entsprach den Interessen der Wohnungseigent374mer auch dann, wenn sie nicht Verwalterin war. Denn die Erm344chtigung erf374llte den von den Wohnungseigent374mern verfolgten Zweck, die Rechte aus den M344ngeln zu wahren. Das vom Berufungsgericht dagegen vorgebrachte Argument, die Wohnungseigent374mer h344tten mit entsprechender Kostenfolge keine zwei Personen - die GbR und den Verwalter - beauftragen wollen, ist verfehlt. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft hat nur eine Person beauftragt. Sie hatte wirksam keinen Verwalter bestellt. Sobald ein Verwalter bestellt worden w344re, h344tten die entsprechenden Ma337nahmen getroffen werden k366nnen, um eine interessengerechte L366sung zu finden, wie es dann auch tat- 13 - 7 - s344chlich mit der Gr374ndung der OHG geschehen ist. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung f374hrt letztlich dazu, einen Willen der Wohnungsei-gent374mer anzunehmen, eine unwirksame Erm344chtigung eines nicht existenten Verwalters sei einer wirksamen Erm344chtigung der GbR vorzuziehen. Das ist fernliegend und nicht interessengerecht. 14 3. Auf dieser Grundlage kann im Revisionsverfahren nicht davon ausge-gangen werden, dass der geltend gemachte Anspruch verj344hrt ist. Gem344337 247 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB wird die Verj344hrung durch die Zustellung des Antrags auf Durchf374hrung eines selbst344ndigen Beweisverfahrens gehemmt. Die Hem-mung endet gem344337 247 204 Abs. 2 Satz 1 BGB sechs Monate nach der Beendi-gung des Verfahrens. Voraussetzung f374r die Hemmung ist nicht, dass der Inha-ber des Anspruchs den Antrag auf Einleitung des selbst344ndigen Beweisverfah-rens stellt. Ausreichend ist jedenfalls, dass der Antrag in berechtigter Pro-zessstandschaft f374r den Berechtigten gestellt wird (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - VII ZR 360/02, BauR 2003, 1759 = NZBau 2003, 613 = ZfBR 2003, 768; Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 385/98, BauR 1999, 1489 = NZBau 2000, 24 = ZfBR 2000, 39; zur Unterbrechung der Verj344hrung durch einen un-zul344ssigen Antrag vgl. BGH, Urteil vom 4. M344rz 1993 - VII ZR 148/92, BauR 1993, 473 = ZfBR 1993, 182). Insoweit haben sich durch das Gesetz zur Mo-dernisierung des Schuldrechts keine 304nderungen an der bis dahin bestehenden Rechtslage ergeben. Diese Voraussetzungen f374r die Hemmung der Verj344hrung liegen vor. 15 a) Die Wohnungseigent374mer haben mit Mehrheitsbeschluss vom 21. Juni 2002 die GbR erm344chtigt, deren Gew344hrleistungsanspr374che wegen M344ngeln des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen gerichtlich geltend zu ma-chen. Von dieser Erm344chtigung ist auch die Einleitung des selbst344ndigen Be- 16 - 8 - weisverfahrens gedeckt. Der Beschluss ist nach den Regeln des Wohnungsei-gentumsrechts wirksam. Es handelt sich nicht um einen vereinbarungsab344n-dernden Beschluss, der wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig w344re (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 162 ff.). Die Wohnungseigent374mer haben diesen Beschluss im Rahmen einer ordnungsgem344337en, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigent374mer dienenden Verwaltung (247 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG) fassen wollen. Gleiches gilt f374r die Erm344chtigung der GbR, diese Anspr374che auch auf gerichtlichem Wege geltend zu machen. Unerheblich ist, dass die Wohnungseigent374mer tat-s344chlich nicht einen Verwalter mit der Durchsetzung der M344ngelanspr374che er-m344chtigt haben. Die Wohnungseigent374mer k366nnen durch Mehrheitsbeschluss auch einen Dritten, der nicht ihr Verwalter ist, zur Geltendmachung von Anspr374-chen erm344chtigen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2005 - V ZR 235/04, NJW 2005, 2622 = MDR 2005, 1279; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., 247 27 WEG Rdn. 28, 34). Ob der Beschluss vom 21. Juni 2002 im Hinblick darauf, dass die GbR nicht Verwalterin war, ordnungsgem344337er Verwaltung entsprach, kann of-fen bleiben, weil er nicht angefochten und daher bestandskr344ftig geworden ist. b) Die GbR konnte als Au337engesellschaft wirksam zur Prozessf374hrung erm344chtigt werden. Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahre 2001 (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343) ist anerkannt, dass die BGB-Au337engesellschaft rechtsf344hig ist, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begr374ndet. In die-sem Rahmen ist sie zugleich aktiv und passiv parteif344hig. Der GbR als ver-meintlicher Verwalterin sind mit der 334bertragung der Befugnis, die Gew344hrleis-tungsanspr374che der Wohnungseigent374mer geltend zu machen, diesen gegen-374ber Rechte und Pflichten erwachsen. Besondere Rechtsvorschriften oder die Eigenart des Rechtsverh344ltnisses zwischen der GbR und der Wohnungseigen-t374mergemeinschaft stehen der Geltendmachung der Anspr374che durch die GbR 17 - 9 - in gewillk374rter Prozessstandschaft nicht entgegen. Insbesondere kommt den Umst344nden, aus denen die Rechtsprechung die fehlende Tauglichkeit der GbR als Verwalterin einer Wohnungseigent374mergemeinschaft ableitet, im Rahmen der Prozessstandschaft der GbR f374r die Wohnungseigent374mergemeinschaft keine Bedeutung zu. 18 c) Die Prozessstandschaft der GbR war berechtigt. Sie hatte auf der Grundlage der vermeintlichen Verwalterstellung ein eigenes rechtliches Interes-se an der Einleitung des selbst344ndigen Beweisverfahrens. III. Das Berufungsgericht kann danach keinen Bestand haben. Die Verj344h-rung ist durch die Zustellung des Antrags auf Durchf374hrung des selbst344ndigen Beweisverfahrens sp344testens am 15. August 2002 gehemmt worden. Das Beru-fungsgericht hat nicht festgestellt, wann das aufgrund dieses Antrags durchge-f374hrte Beweisverfahren beendet wurde. Eine abschlie337ende Entscheidung ist 19 - 10 - dem Senat deshalb nicht m366glich. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen. Kniffka Kuffer Safari Chabestari Halfmeier Leupertz Vorinstanzen: LG Halle, Entscheidung vom 21.12.2006 - 9 O 190/05 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 17.10.2007 - 6 U 14/07 -
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