BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 208/09 Verk374ndet am: 25. Februar 2011 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Czub und die Richterin Weinland f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 21. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts M374nchen vom 2. November 2009 wird auf Kosten des Beklagten mit der Ma337gabe zur374ckgewiesen, dass der Beklagte verurteilt wird, den in dem bei dem Amtsgericht Dachau gef374hrten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von R. , Band 42, Blatt 1564, eingetragenen 1.298/3.078 Miteigen-tumsanteil an dem Flurst374ck 1273 verbunden mit dem Sondereigentum an dem gesamten Dachraum im Obergeschoss und an zwei Kellerr344umen - Nr. 2 im Aufteilungsplan - Zug um Zug gegen Zahlung von 23.008,13 200 an den Kl344ger zur374ckzu-374bertragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notarieller Erkl344rung vom 16. November 1995 teilte der Kl344ger ein ihm geh366rendes bebautes Grundst374ck nach 247 8 WEG in zwei Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf. Mit notariellem Vertrag vom gleichen Tage verkaufte er an den Beklagten eine Wohnungseigentumseinheit - bestehend aus dem 1.273/3.078 Miteigentumsanteil an dem Flurst374ck 1273 verbunden mit 1 - 3 - dem Sondereigentum an R344umen im Dachgeschoss und zwei Kellerr344umen - zu einem Kaufpreis von 80.000 DM und erkl344rte die Auflassung. Die Parteien vereinbarten, die Kosten f374r das komplett zu erneuernde Dach und die Heizungsanlage zu gleichen Teilen zu tragen. Nach einer der Kaufvertragsurkunde beigef374gten Anlage 374ber die Kaufpreiszahlung war ein Teilbetrag von 45.000 DM binnen 10 Tagen nach der Eintragung einer Eigentumsvormerkung f344llig, der Restbetrag von 35.000 DM jedoch erst nach ganzer oder teilweiser Fertigstellung der Erneuerungsma337nahmen an Dach und Heizung zu zahlen. Der Beklagte zahlte an den Kl344ger 45.000 DM; eine Erneuerung des Daches und der Heizung wurde nie in Angriff genommen. Mit einem weiteren notariellen Vertrag vom 11. Juni 1996 verkaufte der Kl344ger auch die ihm verbliebene Wohnungseigentumseinheit - 1.783/3.078 Miteigentumsanteil an dem Flurst374ck 1273 verbunden mit dem Sondereigentum an den R344umen im Erdgeschoss - an den Beklagten zu einem Kaufpreis von 150.000 DM, der gezahlt wurde. 2 Der Kl344ger hat im Jahr 2005 gegen den Beklagten Klage auf R374ck374bereignung beider Wohnungen Zug um Zug gegen Zahlung des von dem Beklagten erhaltenen Kaufpreises erhoben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat den Beklagten verurteilt, die im No-vember 1995 gekaufte Wohnung an den Kl344ger herauszugeben und die Berichtigung des Grundbuchs mit dem Ziel der Eintragung des Kl344gers zu bewilligen. Im 334brigen hat es die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag weiter, die Klage auch insoweit abzuweisen. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die beiden Verk344ufe nicht als eine Einheit zu behandeln seien. 4 Der am 16. November 1995 geschlossene Vertrag sei nach 247 138 Abs. 2 BGB unwirksam, da einem zu zahlenden Preis von 45.000 DM ein Wert des Miteigentumsanteils von knapp 154.000 DM gegen374ber gestanden habe. Von dem vereinbarten Kaufpreis von 80.000 DM sei ein Abzug von 35.000 DM vorzunehmen, weil der Kl344ger diesen Betrag zuvor in das Objekt zu investieren gehabt h344tte, was nicht geschehen sei. Aufgrund des sich danach ergebenden groben Missverh344ltnisses von Leistung und Gegenleistung sei eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zu vermuten. Diesem sei es nicht gelungen, die tats344chliche Vermutung zu ersch374ttern. Auf seine Kenntnis von den Wertverh344ltnissen komme es dabei nicht an. Die Rechtsfolge des Wuchers nach 247 138 Abs. 2 BGB sei die Nichtigkeit auch des dinglichen Gesch344fts. Das Grundbuch, das den Beklagten als Eigent374mer ausweise, sei daher unrichtig und zu berichtigen. 5 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 6 Das Berufungsgericht hat dem Kl344ger zu Unrecht Anspr374che auf Her-ausgabe nach 247 985 BGB und auf Grundbuchberichtigung nach 247 894 BGB zuerkannt. 7 1. Das Berufungsurteil ist zwar in dem Ausgangspunkt richtig, dass im Fall des Wuchers nach 247 138 Abs. 2 BGB die Nichtigkeit des schuldrechtlichen Grundgesch344fts sich auch auf das Erf374llungsgesch344ft erstreckt (BGH, Senat, 8 - 5 - Urteile vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/87, NJW 1985, 3006, 3007 und vom 23. Juni 2006 - V ZR 147/05, NJW 2006, 3054, 3056), weil das Gesetz auch die von dem Bewucherten gew344hrte Leistung f374r nichtig erkl344rt (BGH, Urteil vom 8. Juli 1982 - III ZR 1/81, NJW 1982, 2767, 2768). Die Entscheidung beruht jedoch - was im Revisionsverfahren von beiden Parteien beanstandet wird - auf rechtsfehlerhafter Anwendung des 247 138 Abs. 2 BGB. 2. 247 138 Abs. 2 BGB setzt neben einem auff344lligen Missverh344ltnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung (objektives Tatbestandsmerkmal) die Aus-nutzung einer - auf einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, dem Mangel im Urteilsverm366gen oder einer erheblichen Willenschw344che beruhenden - beson-deren Schw344chesituation beim Bewucherten durch den Wucherer voraus (subjektives Tatbestandsmerkmal: vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007). 9 Zwar ist daf374r keine Ausbeutungsabsicht des Wucherers erforderlich, wohl aber ist es notwendig, dass dieser Kenntnis von dem auff344lligen Miss-verh344ltnis und der Ausbeutungssituation hat und sich diese Situation vors344tzlich zunutze macht (Senat, Urteil vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/84, aaO; BGH, Urteil vom 16. Juni 1990 - XI ZR 280/89, NJW-RR 1990, 1199). Wegen der weitgrei-fenden Folgen des Wuchers sind strenge Anforderungen an die f374r das Vor-liegen des subjektiven Tatbestands des 247 138 Abs. 2 BGB zu treffenden Fest-stellungen zu stellen (BGH, Urteil vom 8. Februar 1994 - XI ZR 77/93, NJW 1994, 1275; Senat, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 147/05, NJW 2006, 3054, 3056). 10 3. Das Berufungsgericht hat die aus dem groben Missverh344ltnis von Leistung und Gegenleistung folgende tats344chliche Vermutung einer verwerf-lichen Gesinnung des beg374nstigten Vertragsteils auf den Ausbeutungsvorsatz des Wucherers 374bertragen. Das ist nach dem Vorstehenden fehlerhaft, weil ein 11 - 6 - Ausbeutungsvorsatz nicht bejaht werden kann, wenn das Leistungsmiss-verh344ltnis dem davon profitierenden Vertragsteil unbekannt war (BGH, Urteil vom 8. Juli 1982 - III ZR 1/81, NJW 1982, 2767, 2768; Senat, Urteil vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007). Ebenso ist es nicht richtig, aus einem auff344lligen Missverh344ltnis von Leistung und Gegenleistung auf den Ausbeutungsvorsatz zu schlie337en. Das 304quivalenzmissverh344ltnis allein ist keine tragf344hige Grundlage f374r die Vermutung eines Willens zur vors344tzlichen Ausbeutung einer Schw344che des benachteiligten Vertragsteils. III. Die Revision bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, weil der Kl344ger nach 247 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die R374ck374bereignung der im November 1995 ver344u337erten Wohnung verlangen kann, da der Kaufvertrag vom 16. November 1995 nach 247 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. 12 1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucher344hnliches Rechtsgesch344ft nach 247 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegen-leistung ein auff344lliges Missverh344ltnis besteht und au337erdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen l344sst. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Beg374nstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schw344chere Position des anderen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verh344ltnisse auf den f374r ihn ung374nstigen Vertrag eingelassen hat (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 und vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363). Das besonders grobe 304quivalenzmissverh344ltnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung des Beg374nstigen zu schlie337en. Diese tats344chliche Vermutung beruht auf dem 13 - 7 - Erfahrungssatz, dass in der Regel au337ergew366hnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligenden hemmenden Umstand zugestanden werden und der Beg374nstigte diese Erfahrung teilt (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303; vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 und vom 5. M344rz 2010 - V ZR 60/09, MittBayNot 2010, 306, 307). 2. Ein grobes Missverh344ltnis zwischen den im Kaufvertrag vom No-vember 1995 vereinbarten Leistungspflichten liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vor. 14 a) Zwar ist der Einwand der Revision richtig, dass dem Verkehrswert der verkauften Wohnungseigentumseinheit im November 1995 von 154.000 DM der vereinbarte Kaufpreis von 80.000 DM und nicht - wie im Berufungsurteil - die darauf geleistete Zahlung von lediglich 45.000 DM gegen374berzustellen ist. F374r die Feststellung eines besonders groben Missverh344ltnisses kommt es auf die objektiven Werte der Leistungen in dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses an (Senat, Urteil vom 5. Oktober 2001 - V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431). Die gegenseitigen Leistungen sind nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bemessen und nicht danach, was die Parteien sich nachfolgend einander gew344hrt haben (vgl. Senat, Urteil vom 6. Juli 2007 - V ZR 274/06, Rn. 24, juris). 15 b) Der Einwand der Revision f374hrt jedoch zu keiner anderen Beurteilung des Vertrags, weil auch bei einer Wertrelation von 154.000 DM zu 80.000 DM ein besonders grobes Missverh344ltnis vorliegt, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beg374nstigten zul344sst. Bei Grundst374cksgesch344ften ist n344mlich von einem besonders groben Missverh344ltnis von Leistung und Gegenleistung bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (Senat, Urteile vom 16 - 8 - 25. Februar 1994 - V ZR 63/93, BGHZ 125, 218, 227 und vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302 mwN). Das ist hier der Fall. c) Hier kommt hinzu, dass dem Beklagten mit der Zahlung des gesamten Kaufpreises noch weitere Vorteile zugeflossen w344ren. Der 374ber den gezahlten Betrag hinausgehende Kaufpreisanteil von 35.000 DM w344re dem Kl344ger erst nach Vornahme von Investitionen in das gemeinschaftliche Eigentum (kom-plette Erneuerung des Dachs und der Heizungsanlage) zugeflossen. Der Kl344ger h344tte mit diesen Verwendungen jedoch zugleich den Wert der an den Beklagten ver344u337erten Wohnungseinheit erh366ht, so dass einem Kaufpreis von 80.000 DM nicht mehr der Wert der Wohnung in dem unsanierten Geb344ude von 154.000 DM, sondern ein erheblich h366herer Wert gegen374bergestanden h344tte, selbst wenn die Werterh366hung nicht dem zur374ckbehaltenen Kaufpreisanteil von 35.000 DM entsprochen h344tte. 17 3. Die aus einem 304quivalenzmissverh344ltnis begr374ndete tats344chliche Vermutung f374r eine verwerfliche Gesinnung des Beg374nstigten kommt nur dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umst344nde ersch374ttert ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/91, BGHZ 146, 298, 305; vom 5. Oktober 2001 - V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 432 und vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2842). 18 Derartige, die Vermutung ersch374tternde Umst344nde, die der von dem Missverh344ltnis Beg374nstigte darzulegen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2982), sind weder festgestellt noch verweist die Revision dazu auf Vortrag in den Tatsacheninstanzen. 19 4. Die Folge des wucher344hnlichen Gesch344fts ist nach 247 138 Abs. 1 BGB die Nichtigkeit nur des schuldrechtlichen Gesch344fts. Das abstrakte Verf374gungs-gesch344ft wird von der Nichtigkeitsfolge nicht erfasst, weil das 304quivalenzmiss- 20 - 9 - verh344ltnis allein das Kausalgesch344ft betrifft (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 306). a) Dem Kl344ger steht danach gegen den Beklagten der Anspruch auf Herausgabe nach 247 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1, 247 818 Abs. 1 BGB zu, dessen Inhalt hier die Zur374ck374bertragung durch R374ckauflassung der verkauften Woh-nungseigentumseinheit und Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den Beklagten Zug um Zug gegen Zahlung des erhaltenen Kaufpreises ist (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 1990 - V ZR 22/89, BGHZ 112, 376, 379). 21 b) Gegenstand des R374ck374bertragungsanspruchs ist allein die auf Blatt 1564 gebuchte Wohnungseigentumseinheit, bestehend aus dem 1.295/3.078 Miteigentumsanteil an dem Flurst374ck 1273 verbunden mit dem Sondereigentum an den R344umen im Dachgeschoss. 22 - 10 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 23 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Czub Weinland Vorinstanzen: LG M374nchen II, Entscheidung vom 09.12.2008 - 4 O 2017/05 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 02.11.2009 - 21 U 2185/09 -
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