BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 209/10 Verk374ndet am: 2. M344rz 2011 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 536 Abs. 1 Satz 2 Auch wenn eine Wohnung m366bliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohn-fl344chenabweichung um mehr als 10 % gegen374ber der vereinbarten Wohnfl344che im Verh344ltnis der Wohnfl344chenabweichung gemindert. BGH, Urteil vom 2. M344rz 2011 - VIII ZR 209/10 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. M344rz 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Kl344gers werden das Urteil der Zivilkam-mer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. Juli 2010 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Char-lottenburg vom 17. Dezember 2009 abge344ndert, soweit zum Nach-teil des Kl344gers erkannt worden ist. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kl344ger weitere 939,40 200 nebst Zinsen in H366he von f374nf Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 1. September 2009 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist seit Oktober 2006 Mieter einer m366blierten Wohnung des Beklagten in B. . In dem Mietvertrag vom 11. Oktober 2006 ist die Woh-nungsgr366337e mit 50 qm angegeben; weiter vereinbarten die Parteien eine mo-natliche Kaltmiete von 560 200 sowie pauschalierte Nebenkostenvorauszahlungen f374r Heizung (15 200) und Strom (25 200). In 247 3 Nr. 1 des Mietvertrages ist unter an- 1 - 3 - derem bestimmt, dass sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Ab-schreibung der M366bel, Betriebskosten und Reparaturkosten am Haus und der Wohnung zusammensetzt. 2 Die tats344chliche Wohnfl344che der Wohnung des Kl344gers betr344gt 44,30 qm. Wegen der Fl344chenabweichung von 11,5 % zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgr366337e ist der Kl344ger der Auffassung, dass die Kaltmie-te um 11,5 % gemindert sei und ihm f374r die vergangene Mietzeit vom 15. Okto-ber 2006 bis 30. April 2009 (= 30,5 Monate) ein R374ckforderungsanspruch in H366he von 1.964,20 200 zustehe; in dieser H366he habe wegen der Wohnfl344chen-abweichung kein Rechtsgrund f374r eine Mietzahlung bestanden. Der Beklagte zahlte vorprozessual 736,58 200 an den Kl344ger. Mit seiner Klage macht der Kl344-ger den Differenzbetrag von 1.227,62 200 nebst Zinsen geltend. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 288,22 200 nebst Zin-sen verurteilt und die Klage im 334brigen abgewiesen. Die Berufung des Kl344gers hat das Berufungsgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt der Kl344ger sein Zahlungsbegehren weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 - 4 - Die an den Kl344ger vermietete Wohnung weise einen Mangel auf, da die tats344chliche Wohnfl344che von der vereinbarten Wohnfl344che um mehr als 10 % abweiche. Damit stehe dem Kl344ger grunds344tzlich nach 247 536 BGB ein Minde-rungsanspruch zu; die f374r den streitgegenst344ndlichen Zeitraum 15. Oktober 2006 bis 30. April 2009 aufgrund des Mangels der Mietsache 374berzahlte Miete k366nne nach 247 812 BGB zur374ckgefordert werden. Bemessungsgrundlage der Minderung sei die vereinbarte monatliche Kaltmiete in H366he von 560 200 zuz374g-lich der Heizkostenvorauszahlung in H366he von 15 200, insgesamt 575 200. Zwar sei bei der Bemessung des Minderungsanspruchs nach der h366chstrichterlichen Rechtsprechung grunds344tzlich von der Bruttomiete auszugehen. Die nach dem Mietvertrag im Voraus zu zahlende Stromkostenpauschale in H366he von 25 200 geh366re jedoch hierzu nicht, da diese Kosten nicht zu den Betriebskosten in An-lage 3 zu 247 27 der II. Berechnungsverordnung zu z344hlen seien. Die Stromkos-ten fielen nicht typischerweise beim Vermieter, sondern beim Mieter an. 6 Die damit dem Minderungsanspruch zugrunde zu legende monatliche Bruttomiete in H366he von 575 200 sei vorliegend nicht um den Prozentsatz der Wohnfl344chenabweichung (11,5 %), sondern - der vom Amtsgericht angenom-menen Minderungsquote von 6 % folgend - unter Ber374cksichtigung der Heiz-kostenpauschale nur um 5,8 % zu mindern. Bei der vollst344ndig m366blierten und auch im 334brigen vollst344ndig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Ma337 der Beeintr344chtigung bei einer erheblichen Wohnfl344chenabweichung nicht iden-tisch mit dem Ma337 der Wohnfl344chenabweichung, weil die vollst344ndige M366blie-rung und Einrichtung einen wesentlichen Teil der Mietsachgesamtheit ausma-che. Der Gebrauchswert beziehungsweise die Nutzungsm366glichkeit sei ange-sichts der Einrichtung nicht so erheblich beeintr344chtigt wie bei einer leer vermie-teten Wohnung, in der die geringere Wohnfl344che auch die Einrichtungsm366glich-keiten beschr344nken k366nne und die Bewegungsfl344che erheblich gemindert sein k366nne. Der Vortrag des Kl344gers, dass die M366blierung und Einrichtung seit Miet- 7 - 5 - beginn bereits erheblichem Verschlei337 unterlegen sei, 344ndere nichts an dem vertragsgem344337en Zustand. Denn ma337geblich f374r die Mietminderung sei der Gebrauchswert der Mietsache, nicht ihr finanzieller Wert. Auch 344ltere Einrich-tungsgegenst344nde k366nnten einen erheblichen Gebrauchswert haben. Davon sei auch im Streitfall auszugehen, denn der Beklagte habe nicht behauptet, dass Einrichtungsgegenst344nde nicht mehr zu nutzen seien oder ihre Nutzung durch die Fl344chenunterschreitung erheblich eingeschr344nkt sei. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen tats344chlichen Feststellungen steht dem Kl344-ger f374r den streitgegenst344ndlichen Zeitraum 15. Oktober 2006 bis 30. April 2006 aus 247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein R374ckforderungsanspruch in der einge-klagten H366he von 1.227,62 200 zu, da die vom Kl344ger geschuldete Miete 374ber die vorprozessual gezahlten 736,58 200 hinaus jedenfalls in dieser H366he gem344337 247 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert war. 8 1. Nach der Rechtsprechung des Senats - von der im Ansatz auch das Berufungsgericht ausgeht - stellt die Abweichung der tats344chlichen Wohnfl344che von der vertraglich vereinbarten Wohnfl344che um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gem344337 247 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minde-rung der Miete in dem Verh344ltnis berechtigt, in dem die tats344chliche Wohnfl344che die vereinbarte Wohnfl344che unterschreitet (Senatsurteile vom 10. M344rz 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 11 f.; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; jeweils mwN). 9 - 6 - So liegen die Dinge nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch im Streitfall, denn die tats344chliche Wohnfl344che weicht von der im Mietver-trag vereinbarten Wohnfl344che um 11,5 % ab; in dieser H366he war daher die ver-traglich geschuldete Bruttomiete gem344337 247 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kl344ger vermietete Wohnung m366bliert ist. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vollst344ndig m366blierten und auch im 334brigen vollst344ndig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Ma337 der Be-eintr344chtigung bei einer erheblichen Wohnfl344chenabweichung nicht mit dem Ma337 der Wohnfl344chenabweichung identisch, vermag der Senat nicht zu folgen. Die von einer Wohnfl344chenabweichung ausgehende Beeintr344chtigung der Nut-zungsm366glichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fl344che die f374r eine Haushaltsf374hrung ben366tigten Einrichtungsge-genst344nde vollst344ndig untergebracht werden k366nnen. 10 2. Bemessungsgrundlage der Minderung nach 247 536 BGB ist grunds344tz-lich die Bruttomiete einschlie337lich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vor-auszahlung auf die Nebenkosten (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a). Daran 344ndert die M366blierung der Woh-nung im Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist aus-weislich 247 3 Nr. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 11. Oktober 2005 Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Ob eine andere Beurteilung gerecht-fertigt ist, wenn im Mietvertrag der Tatsache der M366blierung ein gegen374ber den 374brigen Mietkonditionen eigenst344ndiges Gewicht - etwa durch die Vereinbarung eines M366blierungszuschlags - verliehen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. 11 Ob - wie es das Berufungsgericht annimmt - die Stromkostenvorauszah-lung zur Bruttomiete zu z344hlen ist, kann im Streitfall offen bleiben, da der Kl344ger seine R374ckzahlungsforderung auf Basis der Nettokaltmiete errechnet hat. Bei 12 - 7 - einem geltend gemachten Minderungszeitraum vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2009 (= 30,5 Monate) errechnet sich daher unter Zugrundelegung der Nettokaltmiete ein Minderungsanspruch von 1.964,20 200. III. 13 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tats344chlichen Feststellungen zu tref-fen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Wie dargestellt, steht dem Kl344ger f374r den streitgegenst344ndlichen Zeitraum ein (weiterer) aufgrund der Minderung gerechtfertigter R374ckzahlungsanspruch je-denfalls in H366he von 939,40 200 zu. Der Klage ist daher in vollem Umfang statt-zugeben. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.12.2009 - 211 C 334/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.07.2010 - 65 S 28/10 -
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