ECLI:DE:BGH:2016:110516UVIIIZR209.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 209/15 Verkündet am: 11. Mai 2016 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 5, 6 Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der B e- triebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umg e- legt werd en können. BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 - VIII ZR 209/15 - LG Düsseldorf AG Ratingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. April 2016 durch die Vorsitzend e Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das U rteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. September 2015 - unter Z u- rü ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von 789,35 r- den ist; insoweit wird die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgeri chts Ratingen vom 10. Dezember 2014 zurückgewi e- sen. Die Kosten der ersten Instanz haben die Kläger zu 1/5 und der Beklagte zu 4/5 zu tragen . Die Kosten der Rechtsmittelinstanzen werden gegeneinander aufgehoben . Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Rückforderung gezahlter Betriebskosten. Die Kläger sind seit Ju l i 2011 Mieter einer Wohnung des Beklagten in R . . Mit Schreiben vom 12. Juli 2012 rechnete der Beklagte , der als vere i- di g ter Buchprüfer sowie als Fachanwalt für Steu er - und Strafrecht firmiert, die 1 2 - 3 - Betriebskosten für 2011 ab. Dabei verfuhr er in der Weise, dass er den Klägern in einem Anschreiben die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungse i- gentümer gemeinschaft für das Jahr 2011 in Kopie übermittelte . Diese Abrec h- n ung wies die im E inzelnen berechneten umlagefähigen Kosten für die an die Kläger vermietete Wohnung in der Summe mit einem Betrag von 2.541,24 aus . D aneben waren in der Abrechnung der Wo h nungseigentümer noch weitere Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) ausgewiesen, die ausdrücklich als nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten bezeichnet waren und sich zusammen mit den umlagefähigen Kosten und der ebenfalls gesondert ausgewiesenen I n- standsetzungsrücklage auf einen als solchen ausgewiesenen Gesamtbetrag n- ten A n schreiben als " Kosten gemäß Abrechnung " und setzte die für die Wo h- nun g entrichtete Grundsteuer (312,81 ) stellte er den Klägern anteilig für sieben Monate Mietzeit 7/12 in Rechnung, näm zog er lediglich Vorausza h- n- gen erbracht hatten. Wegen der vorgenannten Fehler der Abrechnung endete die Abrechnung statt mit einem Guthaben der Kläger mit einer Nachforderung des Beklagten. Die Kläger beglichen die Nachforderung zunächst und r ügten die sich auf einen enden Abrechnungsfehler e- n- recht nicht berücksichtigter Vorauszahlungen) erstmals mit Schreiben vom 10. Mai 2014. De r Beklagte verweigert die Rückzahlung des zu Unrecht erh o- benen Betrages unter Berufung auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB . 3 - 4 - n- sen gerichteten Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die erstinstanzliche Entscheidung abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsg e- richt zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellu ng des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg , soweit die Beklagten die Rückzahlung des auf die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten entfallenden Betrages von I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen a usgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geleist e- ten Nebenkosten für das Jahr 2011, da sie mit ihren Einwendungen gegen die Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen seien. Der Mieter habe gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist könne der Mi e- ter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er habe die vers p ä- tete Geltendmachung nicht zu vertreten, wofür hier keine Anhaltspunkte b e- ständen. Diese Frist sei - beginnend mit dem Zugang des Schreibens vom 12. Juli 201 2 - im Juli 201 3 abgelaufen. 4 5 6 7 8 - 5 - Die Nebenkostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 201 2 sei fo r- me ll ordnungsgemäß. Die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen und die Berechnung der nicht umlagefähigen Betriebskosten berührten die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht, sondern stellten lediglich inhaltliche Fehler dar. Zwar sei bezüglich der in Ansatz gebrachten nicht umlagefähigen G e- meinschaftskosten der Eigentumswohnung umstritten und bisher nicht höchs t- richterlich geklärt, ob der Einwendungsausschluss auch dann gelte, wenn die Abrechnung Kosten enthalte, die nicht zu den Betriebskosten im Sinn e des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung zählten. Nur ein vollständiger Einwendungsausschluss könne jedoch die gesetzgeberische Absicht, Rechtsfrieden über die Betriebskostenabrechnung herzustellen, ve r- wirklichen. Es sei dem Mi eter zuzumuten, eine Abrechnung innerhalb einer a n- gemessenen Frist zu prüfen und Beanstandungen zu erheben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. D as Berufungsgericht hat allerding s richtig entschieden , dass d ie Kläger unvollständigen Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen beruht; i n- soweit steht einem Rückforderungsanspruch der Einwendungsausschluss g e- mäß § 55 6 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen. nicht umlagefähigen Kosten der Wohnungseigentümer (Ver w altung, Instandha l- tung, Rücklage) hat das Berufungsgericht zwar richtig gesehen, dass der Ei n- 9 10 11 12 - 6 - wendungsausschluss n ach § 55 6 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die in der Wohnraummiete generell nicht um gelegt werden können . Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass der Beklagte mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehinder t ist, sich auf di e- sen Einwendungsausschluss zu berufen, weil er sich in seinem Abrechnung s- schreiben selbst auf die beigefügte Abrechnung der Wohnungseigentümer b e- zogen hat und die genannten Positionen darin ausdrücklich (und in Überei n- stimmung mit § 1 Abs . 2 der Betriebskostenverordnung) als nicht umlagefähige Gemein schaftskosten bezeichnet sind. 1. Allerdings ist d as Berufungsurteil entgegen der Auffassung der Rev i- sion nicht schon deshalb aufzuheben, weil es nur den Berufungsantrag des B e- klagten, nich t aber denjenigen der Kläger wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Berufungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen; aus dem Zusammenhang muss aber weni g s- tens sinngemäß deutlich werden, was der Berufungsbeklagte im Berufungsve r- fahren erstrebt hat ( Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 10 1 ; vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, NZM 2010, 436 Rn. 12). Dies ist hier der Fall. Dara us, dass das Berufungsgericht ein streitiges Urteil über die vom Amtsgericht ausgeurteilte Klageforderung, also kein Anerkenntnis - oder Versäumnisurteil, erlassen und das Amtsgerichtsurte il insgesamt aufgehoben hat , ergibt sich, dass die Kläger die - volls tändige - Zurückweisung der Berufung des Beklagten beantragt haben (vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287 Rn. 5 f. ). 2. Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass den Klägern im Hinblick auf die in Höhe von 700 h- 13 14 15 - 7 - nung nicht berücksichtigte Vorauszahlung kein Anspruch auf Rückzahlung des entsprechenden Betrages aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zusteht. Zwar ist die Nebenkostenabrechnung des Be klagten für das Jahr 2011 bezüglich der Vorauszahlungen unrichtig und haben die Kläger insoweit einen Betrag in Höhe - also ohne Rechtsgrund - gezahlt. Gleichwohl können sie diesen Betrag nicht mehr zurückfordern, weil sie ihre diesbezüglichen Ei n- wendungen gegen die Abrechn ung nicht innerhalb der Frist des § 566 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht haben und mit ihnen deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen sind. a ) Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB obliegt es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die A brechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen . Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr ge l- tend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu v e r- treten. b) Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon aus gegangen , dass nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 , 6 BGB in Gang setzt, nach deren Ablauf der Mieter mit Einwendungen gegen die Abre chnung ausgeschlossen ist (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 15 ff. ). Diese Vorau s- setzung ist hier indes erfüllt. Die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2011 vom 12. Juli 2012 wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen und begegnet auch im Übrigen keinen Bedenken. In s- besondere stellen die dem Beklagten darin unterlaufenen Fehler, wie die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen sowie die Abrechnung von Betriebsko s- ten, die gemäß § 1 Ab s. 2 der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können, lediglich inhaltliche Fehler der Abrechnung dar, die 16 17 - 8 - die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht in Frage stellen (vgl. Senatsurteile vom 12. Januar 2012 - VIII ZR 148/1 0, NZM 2011, 240 Rn. 15; vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. De zember 2011 - VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98 Rn. 3, vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). c) Wie der Senat (Senatsbeschlu ss vom 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10, aaO ) bereits entschieden hat, gilt der Einwendungsausschluss auch für - wie hier - in der Abrechnung zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufung sgerichts ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht, d ass die Kläger die verspätete Geltendmachung ihrer erstmals rund 2 2 Monate nach Erhalt der Abrechnung und somit nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 B GB erhobenen Einwen dungen nic ht zu vertreten hätten. Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht treuwidrig, dass sich der Beklagte angesichts der lange nach Ablauf der Einwendungsfrist erstmals erhobenen Beanstandung bezüglich der Vorauszahlun gen auf die Ausschlus s- frist beruft. Der von der Revision insoweit herangezogenen Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 Rn. 15) lag ein völlig anderer, nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. 3 . Im Ergebni s zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen einen wegen der den Klä ger n in di e- ser Höhe zu Un recht berechneten Kosten der Ei ge n tümergemeinschaft ve r- neint. a) Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt für die Aufstellung der nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlic h abzurechnenden Betriebskosten die Betrieb s- kostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346 , im Folgenden: 18 19 20 21 - 9 - BetrKV). Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die jenigen Kosten, die dem Eigent ü- mer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grun d- stück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der N e- bengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Betriebskosten darunter im Einzelnen zu verstehen sind, ergibt sich aus der Aufstellung in § 2 BetrKV. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach der ausdrücklichen Regelung gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV dagegen die zur Ve r- waltung des Gebäudes erforderlichen Kosten sowie gemäß § 1 Ab s. 2 Nr. 2 BetrKV die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäß i- gen Gebrauchs aufzuwendenden Instandhaltungs - und Instandsetzungskosten. Derartige nicht umlagefähige Instandhaltungs - und Verwaltungskosten nebst Rücklagen sind aber - in Hö h - in de n von dem Beklag ten den Kläger n in Rechnung gestellten Kosten enthalten. b ) Die Frage, ob vom Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung generell nicht auf den Mieter umlagefähigen Ko s ten - wie hier Instandsetzungs - und Verwaltungskosten sowie Rücklagen für die an die Kläger vermietete Eigentumswohnung des Beklagten - umfasst sind, ist u m- stritten und vom Senat bisher offengelassen worden ( Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 24 f.). aa) Einige Stimmen (AG Karlsruhe , ZMR 2012, 787 f.; Langenberg/ Zehelein, Betriebskosten - und Heizkostenrecht, 8. Aufl., H VI Rn. 269 ; Schmidt - Futterer /Langenberg , Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB Rn. 503 ) sind der Auffa s- sung, dass der Einwendungsausschluss nicht für abgerechnete Kosten g e lt e , die nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zäh l- t en. Andernfalls entstünde ein Wertungswiderspruch, wenn das Ge setz die U m- 22 23 - 10 - lage derartiger Kosten einerseits generell nicht gestatte und dem Mieter and e- rerseits die Berufung darauf durch Fristablauf abschneiden würde. bb) Nach anderer Auffassung (Staudinger /Weitemeyer , BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rn. 129a; MünchKomm BGB/Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 96 ; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556 BGB, Rn. 224; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 3262c; Streyl, WuM 2005, 505 f.; Sternel, Mietrecht aktuell , 4. Aufl., Rn. V 464 f.) könne es nach dem Sinn un d Zweck der Einwendungsobliegenheit des Mieters keinen Unterschied bedeuten, ob sich der Abrechnungsfehler aus dem Vertrag oder dem Gesetz ergebe. Nur ein vol l- ständiger Einwendungsausschluss verwirkliche die gesetzgeberische Absicht, Rechtsfrieden über die Betriebskostenabrechnung herzustellen. Der Einwe n- dungsausschluss gelte auch dann, wenn Kosten umgelegt seien , die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung nicht umg e- legt werden dürften. Es könne nämlich durchaus streitig sein, welche Kosten unter den Katalog der Betriebskostenverordnung fielen (Münc h- KommBGB/Schmid, aaO). cc ) Der Senat beantwortet die bislang offen gelassen e Frage nunmehr dahin, dass die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 , 6 BGB auch für die Einwendung des Mieters gilt, die Abrechnung enthalte Positionen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar s eien . Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5 , 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, aaO Rn. 16 ff. ) ergeben sich Hinweise auf eine Beschrä n- kung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenhei t (BT - Drucks. 14/5663 , S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für 24 25 26 - 11 - den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit üb er die wechselseitig geltend g e- machten Ansprüche besteht (BT - Drucks. 14/5663 , aaO). Die insoweit beabsic h- tigte Befriedungsfunktion wäre hingegen nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als B e- tri ebskosten umlagefähig , auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte . D ies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist (Münch KommBGB/Schmid, § 556 , aaO ; vgl. auch Senatsurteil vom 10. Feb ruar 2016 - VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214 Rn. 15 , zur Frage der Umlagefähig keit von Kosten der Parkpflege ). Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB besteht nich t. Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine - an sich unricht i- ge - Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund für die Un richtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung; ebenso wenig kommt es darauf an, ob im konkreten Fall - wie hier nicht - überhaup t Streit über die Berechtigung der verspätet erhob e- nen Einwendungen besteht. c ) Gleichwohl greift der Einwendungsausschluss im vorliegenden Fall nicht durch und sind die Beklagten deshalb zur Rückforderung des Betrag e s berechtigt. Denn der Beklagte ist angesichts der besonderen U m- stände des vorliegenden Falles - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verkannt hat - unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehin dert, sich auf den Einwendu ngsa usschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB zu berufen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass sich der Beklag te in dem Abrechnungs schreiben vom 12 . Juli 2012 auf die ihm als Wo h- nungseigentümer erteilte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft be zog en und diese beigefügt ha t. I n d ieser sind aber d ie von ihm nicht herausgenomm e- 27 28 - 12 - nen Position en V erwaltung, Instandhaltung und Rücklage ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet . S omit hat der Beklagte aus Sicht der Kläger schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht z u- stehen; hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit in Höhe eines Betrage von 789,35 st Zinsen zum Nachteil der Kläger en t- schieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Die weitergehende Revision ist zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung en t- scheidet der Senat in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststell ungen 29 - 13 - bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Ratingen, Entscheidung vom 10.12.2014 - 8 C 279/14 - LG D üsseldorf, Entscheidung vom 16.09.2015 - 23 S 5/15 -
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