BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 2/10 Verkündet am: 10. Juni 2011 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 10 Abs. 2 Satz 2 Auch be i der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Te i- lungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 2/10 - LG Köln AG Köln - 2 - Der V. Zi vilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landg e- richts Köln vom 15. Oktober 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigen - tümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage beste ht zumindest aus 97 Eigentumswohnungen und einer Teileigentumseinheit. § 6 Abs. 4 der Teilung s- erklärung (TE) lautet: "Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren, der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen B e- stand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegt, auch wenn sie sich im B e- reich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, dem Wohnungs - bzw. Teileigentümer insoweit, als sie infolge uns achgem ä- ßer Behandlung durch den Eigentümer, seinen Angehörigen oder Pe r- sonen, denen er die Wohnung oder einzelne Räume überlassen hat, notwendig werden." 1 - 3 - Nach § 12 Abs. 1 TE gehören zu den Betriebskosten u.a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetz ung, soweit diese gemäß § 6 TE den Wo h- nungseigentümern obliegen. § 12 Abs. 2 TE lautet auszugsweise: "Soweit nicht in dieser Teilungserklärung etwas anderes bestimmt ist, bemißt sich der auf jeden Wohnungs - und Teileigentümer entfallende Anteil an den im v orstehenden Absatz bezeichneten Kosten nach dem Die Eigentümer können mit 2/3 Mehrheit einen anderen Kostenverte i- lungsschlüssel beschließen." In der Praxis nahmen die Wohnungseigentümer de n Austausch der Außenfenster in eigener Regie und auf eigene Kosten vor. Die zur Legitimi e- rung dieses Vorgehens auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Mai 2003 zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 10 beschlossene Regelung wurde jedoch rechtskräftig für ungültig erklärt. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 9 "in Ausübung der Öffnungsklausel gemäß § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung" folgenden Beschluss: "Mit sofortiger Wirkung (ab heute) werden die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster und Balkontüren der Wohnungen von demjenigen Eigentümer getragen, der Eigentümer der jeweiligen Die vorstehende Regelung ist nur eine Kostentragungsregelung. Die Z u- ständigkeit für die Instandhaltungsmaßnahme selbst, deren Durchfü h- rung und Umsetzung sowie Entscheidung über die Durchsetzung ve r- bleibt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft." In dem Beschluss heißt es ferner, der sachlich e Grund für die Änderung der Kostenverteilung liege darin, dass die Fensterelemente dem unmittelbaren Zugriff und dem Gebrauch des jeweiligen Wohnungseigentümers bzw. Wo h- nungsnutzers unterlägen. In der Vergangenheit sei die Kostenverteilung ebe n- falls so ge handhabt worden, so dass durch die jetzige Beschlussfassung Kont i- 2 3 4 5 - 4 - nuität sichergestellt werde. Der Beschluss wurde mit 49 Ja - und 3 - Neinstimmen bei 1 Enthaltung gefas st. Die gegen diesen Beschluss erhobene Klage hat das Amtsgericht abg e- wiesen. Das Landger i cht hat den Beschluss für ungültig erklärt. Mit der zug e- lassenen Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des ersti n- stanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger ist nach Einlegung dieses Rechtsmi t- tels verstorben. Seine Erben, die nunmehrigen Kläg er, beantragen, die Revision zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, es könne offen bleiben, ob der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden sei. Er sei jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil für di e Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kein sachlicher Grund bestanden habe. Ein solcher könne nicht in der Sankti o- nierung einer der Teilungserklärung entgegenstehenden Handhabung gesehen werden. Auch im Übrigen sei kein sachlicher Grund ersichtlich. Nach wie vor beschließe die Wohnungseigentümergemeinschaft über den Austausch der Fenster, und zwar auch dann, wenn es um die Herbeiführung einer besseren Wärmedämmung oder einer einheitlichen Fassadengestaltung gehe. Dies ze i- ge, dass der für die Regelung ins Feld geführte Gesichtspunkt der Verantwor t- lichkeit der Sondereigentümer für den Erhaltungszustand nicht tragfähig sei. 6 7 - 5 - II. De r Revision bleibt der Erfolg versagt. Das Berufungsgericht hat den a n- gefochtenen Beschluss jedenfalls im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt. 1. Allerdings erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die hierfür gegebene Begründung einer rechtlichen Überprüfung standhält. a) Die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts hat dazu geführt, dass den Wohnungseigentümern nunmehr bei der Änderung oder der Durc h- brechung von Umlageschlüsseln aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Das gilt auch für die Verteilung von Instandsetzungskosten, bei der den Wohnungseigentümern ebenfalls ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen zusteht (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09, Rn. 13, zu § 16 Abs. 4 WEG). b) Soweit das Berufungsgericht auf das Erfordernis eines sachlichen Grundes abhebt, ist zwar den Materialien zu en tnehmen, dass die Änderung von Umlageschlüsseln an dieses Kriterium geknüpft sein soll (BT - Drucks. 16/887 S. 23 zu § 16 Abs. 3 WEG); auch der Bundesgerichtshof hat zum früh e- ren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsk lausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen (Urteil vom 27. Juni 1985 - VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137, 143). Er hat jedoch bereits entschieden, dass dies unter der Geltung des jetzigen Rechts nur noch bedeutet, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkü r- lich sein dürfen und dass es sich hierbei um einen rechtlichen Gesichtspunkt handelt, der bei der Beantwortung der Frage zu berücksichtigen ist, ob die b e- schlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwalt ung entspricht (Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, juris Rn. 8 f.). Da die geset z- lichen Öffnungsklauseln nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch bei der Änderung 8 9 10 11 - 6 - von Verteilungsschlüsseln anwendbar sind, die vor dem Inkrafttreten der g e- nannten Regelungen getr offen worden sind (§ 16 Abs. 5 WEG; vgl. auch Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298), strahlt die von dem Gesetzgeber inte n dierte Erweiterung des Gestaltungsspielraums auch auf Öffnungsklauseln aus, die unter der Geltung des früheren Rechts vereinbart oder in eine Teilungse r kl ä- rung aufgenommen worden sind. Das hat das Berufungsgericht nicht hinre i- chend beachtet. Auch hat es nicht in den Blick genommen, dass die Neureg e- lung die un praktikable Abgrenzung und den vielfach problematischen Nachweis vermeidet, ob Instandhaltungs - oder Instandsetzungsmaßnahmen "infolge u n- sachgemäßer Behandlung" erforderlich geworden sind (§ 12 Abs. 1 TE). Letz t- lich braucht jedoch die Frage, ob sich die Ne uregelung innerhalb des eing e- räumten Gestaltungsspielraumes hält, nicht entschieden zu werden, weil die für eine Abänderung des Schlüssels notwendige Mehrheit nicht erreicht worden ist. 2. § 12 Abs. 2 TE setzt für die Änderung eine 2/3 - Mehrheit voraus. Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Kla u- sel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise ei n- hergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung e ine 2/3 - Mehrheit aller und nicht nur der in der Versam m- lung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, aaO). Dieses Quorum ist hier schon deshalb nicht erreicht, weil der Änderung nur 49 Wohnungseigentümer zugestimmt haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft aber aus zumindest 97 Eigentumswo h- nungen und einer Teileigentumseinheit besteht. 3. Auch unter dem Blickwinkel der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG kann die beschlossene Änderung keinen Bestand haben, wei l sie nicht lediglich einen Einzelfall betrifft. 12 13 - 7 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 15.05.2009 - 215 C 36/08 - LG Köln, Entscheidung vom 15 .10.2009 - 29 S 102/09 - 14
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