BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/05 Verk374ndet am: 3. Mai 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 152 Abs. 2 247 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Be-schlagnahme bestehende Mietverh344ltnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverh344ltnis bereits beendet und die Wohnung ger344umt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird. BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 210/05 - LG Potsdam AG Brandenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. M344rz 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 25. August 2005 wird zu-r374ckgewiesen. Die Kl344ger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren Mieter einer in B. gelegenen Wohnung. Sie entrichteten der Vermieterin die vertraglich vereinbarte Mietkaution. Zum 30. September 2003 k374ndigten die Kl344ger den Mietvertrag und zogen aus der Wohnung aus. Durch Beschluss vom 7. Oktober 2003 ordnete das Amtsgericht Potsdam die Zwangsverwaltung 374ber das Grundst374ck an und setzte den Be-klagten als Zwangsverwalter ein. Die Mietkaution wurde dem Beklagten nicht weitergegeben. 1 Die Kl344ger verlangen von dem Beklagten Auszahlung der Kaution. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgem344337 verurteilt; das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgen die Kl344ger ihren Zahlungsanspruch weiter. 2 - 3 - Entscheidungsgr374nde: I. 3 Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2005, 772 ver366ffentlicht ist, hat ausgef374hrt: Den Kl344gern stehe gegen den beklagten Zwangsverwalter kein Anspruch auf R374ckzahlung der Kaution zu. Der Beklagte sei gem344337 247 152 Abs. 2 ZVG nicht in das bereits vor der Beschlagnahme beendete Mietverh344lt-nis eingetreten. Die Vorschrift setze, wie bereits ihrem Wortlaut zu entnehmen sei, einen bei Beschlagnahme bestehenden Mietvertrag voraus. Es sei auch nicht geboten, den durch 247 152 Abs. 2 ZVG gew344hrten Schutz des Mieters auf beendete, aber noch abzuwickelnde Mietverh344ltnisse zu erstrecken, denn der Mieter k366nne bei Abschluss des Mietvertrages auf einer sicheren Anlage der Kaution durch den Vermieter bestehen. II. Das Berufungsurteil h344lt der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 4 Die Pflichten aus der Kautionsabrede fallen zwar bei zur Zeit der Be-schlagnahme bestehendem Mietvertrag in den Aufgabenbereich des Zwangs-verwalters, denn er ist gem344337 247 152 Abs. 2 ZVG an einen bestehenden Miet- oder Pachtvertrag gebunden (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 b; vgl. bereits Senatsurteil vom 26. M344rz 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 a). Nach dieser Vorschrift ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegen374ber wirksam, wenn das Grundst374ck vor der Beschlagnahme einem Mieter oder P344chter 374berlassen ist. Demnach ist der Verwalter auch dann zur R374ckzahlung der Kaution verpflichtet, wenn sie ihm von dem Vermieter nicht ausgeh344ndigt worden ist. Ein Mietver- 5 - 4 - h344ltnis, welches bereits beendet ist, bevor der gerichtliche Beschluss, der die Beschlagnahme des Grundst374cks anordnet, wirksam wird (247247 22 Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG; 247 151 Abs. 1 ZVG), f344llt dagegen nicht unter die Regelung des 247 152 Abs. 2 ZVG, so dass auch keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den Zwangsverwalter 374bergehen. Auch nach Auffassung des Schrifttums bezieht sich 247 152 Abs. 2 ZVG nur auf zur Zeit der Beschlagnahme bestehende Miet-verh344ltnisse (St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 152 Rdnr. 12.15; Haarmeyer/ Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., 247 6 ZwVerwV Rdnr. 7; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Teil 1, Kap. 2 Rdnr. 94; B366tt-cher, ZVG, 4. Aufl., 247 152 Rdnr. 40; Depr351/Mayer, Die Praxis der Zwangsver-waltung, 2. Aufl., Rdnr. 484; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VII.A Rdnr. 142; H366rndler in Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann, Gesch344ftsraummiete, Kap. 19 Rdnrn. 60, 63, 89; Bank, JurB374ro 1982, 1128). Das folgt aus dem Gesetzeswortlaut, welcher ver-langt, dass das Grundst374ck vor der Beschlagnahme einem Mieter oder P344chter 374berlassen ist. Die gew344hlte Zeitform spricht daf374r, die besondere Regelung des 247 152 Abs. 2 ZVG nicht auf vor Beschlagnahme beendete Mietverh344ltnisse zu erstrecken. Andernfalls h344tte die Formulierung nahe gelegen: "War das Grundst374ck vor der Beschlagnahme einem Mieter oder P344chter 374berlassen205". Dieses Ergebnis tr344gt auch dem von 247 152 ZVG verfolgten Gesetzes-zweck Rechnung. Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus 247 152 Abs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgem344337en Nutzung des Grundst374cks stammenden Ertr344ge zur Befriedigung des Gl344ubi-gers einzusetzen, w344hrend dem Vollstreckungsschuldner die Substanz des Verm366gensgegenstandes ungeschm344lert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gl344ubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeintr344chti-gungen sch374tzen (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 - IXa ZB 231/03, NZM 2005, 156, unter II 2 b; BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, 6 - 5 - NJW-RR 2005, 1032, unter II 2 b aa). Es w374rde den Gesetzeszweck verfehlen, den Zwangsverwalter zur R374ckzahlung einer Mietkaution zu verpflichten, wenn das Mietverh344ltnis zur Zeit des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bereits beendet war. 7 Dies wahrt auch die berechtigten Interessen des Mieters, denen durch 247 152 Abs. 2 ZVG besonderes Gewicht verliehen wird. Nach der gesetzlichen Wertung des 247 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundst374ck beschlagnahmt und die Zwangsver-waltung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005, aaO, unter II 3 d). War das Mietverh344ltnis jedoch bereits beendet, bevor die Zwangsverwaltung wirksam wird, benachteiligt es den Mieter nicht unbillig, wenn er sich an seinen Vermieter zu halten hat. Denn die durch 247 152 Abs. 2 ZVG begr374ndete Sonder-stellung des Mieters findet ihre Rechtfertigung darin, dass auch er den Vertrag in vollem Umfang weiterhin zu erf374llen hat. Der Fortbestand der Mietvertr344ge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen F344llen Grundlage daf374r, dass eine Zwangsverwaltung 374berhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist und ei-ne Befriedigung der Gl344ubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse erm366glicht (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005, aaO, unter II 4 a). Auf Miet- und Pachtforderungen erstreckt sich die Beschlagnahme deshalb, weil das Nutzungsrecht des Mieters unber374hrt bleibt (St366ber, aaO, 247 148 Rdnr. 2.3). Diese Erw344gungen treffen auf ein beendetes Mietverh344ltnis, durch welches keine Ertr344ge mehr zu erzielen sind, nicht zu. Ein Anspruch auf R374ck-gew344hr der Kaution w374rde dem Mieter hier einen vom Gesetzeszweck nicht getragenen Vorteil gew344hren. Dabei kann offen bleiben, ob der Zwangsverwalter unter Umst344nden - nach Wegfall des Sicherungszwecks - zur Erstattung einer ihm vom Vermieter nicht ausgekehrten Kaution an den Mieter verpflichtet ist, wenn die Anordnung 8 - 6 - der Zwangsverwaltung in der Zeit zwischen Vertragsende und R374ckgabe des Mietobjekts wirksam wird und der Zwangsverwalter die gem344337 247 546a Abs. 1 BGB vom Mieter geschuldete Nutzungsentsch344digung zur Haftungsmasse zieht (vgl. dazu Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1430 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308, unter II 1). Eine solche Fall-gestaltung liegt hier nicht vor. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Brandenburg, Entscheidung vom 05.11.2004 - 37 C 233/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 25.08.2005 - 11 S 278/04 -
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