BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 210/05 Verk374ndet am: 26. April 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 633 Hat sich der Ver344u337erer von Wohnungseigentum in den Vertr344gen mit den Erwer-bern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Geb344u-des mit zwei zus344tzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwend-barkeit von Werkvertragsrecht auf M344ngel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05 - OLG Karlsruhe LG Karlsruhe - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 22. M344rz 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Dr. Ha337, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und Dr. Eick f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 28. Juli 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin, eine Wohnungseigent374mergemeinschaft, verlangt von der Beklagten Kostenvorschuss f374r M344ngelbeseitigung am Gemeinschaftseigen-tum. 1 Die Wohnungseigent374mer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklag-ten Wohnungen in ehemaligen Geb344uden der amerikanischen Streitkr344fte. Zu ihnen geh366ren die 32 Wohnungseigent374mer, die im Berufungsurteil als Kl344ger aufgef374hrt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Geb344ude gekauft, modernisiert und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt. 2 - 3 - Die Erwerbsvertr344ge betreffend die Wohnungen im Altgeb344udebestand enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchf374h-rung folgender Leistungen: W344rmeschutzfassade, W344rmed344mmung, Kellerde-cke, neue Fenster und Rolll344den, (teilweise) neue Eingangst374ren, neu zu errich-tender Balkon, zus344tzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentw344sse-rung, neue Treppenhaust374relemente, 334berarbeitung der Heizungstechnik, Ein-bau neuer Steigleitungen f374r Wasser, Modernisierung der B344der, Innenan-stricharbeiten, W344rmeschutzma337nahmen und 334berarbeitung der B366den. Be-standteil der Vertr344ge 374ber die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassen-den Pflichten zur Neuherstellung. 3 In allen notariellen Erwerbsvertr344gen war folgende Klausel enthalten: 4 "Die Gew344hrleistung f374r Sachm344ngel hinsichtlich der nicht renovierten Altsubstanz wird g344nzlich ausgeschlossen. Der K344ufer erwirbt das Objekt inso-weit wie es steht und liegt 205" 5 Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunf344rbung des Leitungswas-sers auf. 6 Durch Mehrheitsbeschluss der Eigent374merversammlung vom 15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbst344ndiges Beweisverfahren gegen die Beklagte durchzuf374hren. Da sich die Beklagte nach Vorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserf344rbung erkann-ten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand aus-zutauschen, und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen wollte, fasste die Mehrheit der Eigent374merversammlung am 17. M344rz 2004 fol-genden Beschluss: 7 - 4 - "Die Verwalterin wird von der Wohnungseigent374mergemeinschaft er-m344chtigt, im Namen und auf Rechnung der Eigent374mergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im selbst344ndigen Beweisverfahren 205 festgestellten M344ngel vorzugehen und eine Kostenvorschussklage zu erheben." 8 9 Der Klageerhebung der "Wohnungseigent374mer der Eigentumswohnanla-ge 205, namentlich aufgef374hrt in der anliegenden Liste 205" war eine im Prozess mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigent374mer beigef374gt. Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- 200 gerichteten Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Kl344gerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. 10 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 11 I. 1. Das Berufungsgericht h344lt die Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht f374r rechtsf344hig. Kl344ger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigent374mer. 12 - 5 - 2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Be-schluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Woh-nungseigent374mer ein rechtsf344higer Verband sui generis. Ihre Rechtsf344higkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschr344nkt, bei denen die Wohnungseigent374mer im Rahmen der Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese 304nderung der Rechtsprechung hat der f374r die Rechtsstreitigkeiten aus Woh-nungseigent374mergemeinschaften zust344ndige V. Zivilsenat des Bundesgerichts-hofs umfassend und 374berzeugend begr374ndet. Der Senat hat sich ihr ange-schlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Ver366ffent-lichung in BGHZ bestimmt). 13 3. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft ist als insoweit rechts- und parteif344higer Verband unter den von der Rechtsprechung unter Ber374cksichti-gung der Interessen der Wohnungseigent374mer und des Ver344u337erers bestimm-ten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen M344ngeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Erm344chtigung des 247 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigent374mer-gemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschaf-ters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausf374hrlich begr374ndet. Dar-auf wird Bezug genommen. 14 4. Die Wohnungseigent374mergemeinschaft "R. hat beschlossen, die Anspr374che der Erwerber geltend zu machen. Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Anspr374-che der Erwerber wegen M344ngeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu zie-hen und diese Anspr374che als Wohnungseigent374mergemeinschaft zu verfolgen. 15 - 6 - Die damit erhobene Klage ist eine Klage des insoweit rechtsf344higen Verbandes. Dementsprechend hat der Senat das Rubrum nach Anh366rung der Parteien be-richtigt. Es entspricht st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass auch bei 344u337erlich unrichtiger Bezeichnung grunds344tzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen ist, das durch die fehlende Bezeichnung nach deren objekti-vem Sinn betroffen werden soll. Diese Grunds344tze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet hat (BGH, Urteil vom 14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR 2006, 42; BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043; Wenzel, ZWE 2006, 2, 10; Briesemeister, ZWE 2006, 15, 19). II. 1. Das Berufungsgericht f374hrt aus, den Erwerbern stehe gegen die Be-klagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses f374r die Kosten der Besei-tigung des Mangels der Trinkwasserf344rbung aus 247 633 Abs. 3 BGB a.F. oder 247247 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsvertr344gen enthaltene Gew344hrleistungsausschluss f374r den Altbaubestand entgegen. Dieser sei nicht wegen Versto337es gegen 247 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. 247 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsvertr344gen handele es sich nicht um Vertr344ge 374ber die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklag-ten 374bernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neu-herstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erf374llen, m374ssten Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empf344ngerhorizont von einer umfassenden Sanierungst344tigkeit des Ver344u337erers h344tten ausgehen k366nnen, die einer Neuherstellung des Geb344udes gleichkomme. Das sei deshalb 16 - 7 - nicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die Geb344ude bautechnisch pr344genden Baubestand wie Fundamente, Au337enw344nde und Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den deutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss f374r den nicht betroffenen Altbe-stand auch keine dahingehende Erwartungshaltung h344tten haben k366nnen. 17 2. Das h344lt der rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der Beklagten f374r M344ngel der Bausubstanz nicht. a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundst374cks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. 334bernimmt der Ver344u337erer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Um-fang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur f374r die ausgef374hrten Umbauarbeiten, sondern auch f374r die in diesem Bereich vor-handene Altbausubstanz nach den Gew344hrleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als K344ufer und Verk344ufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. M344rz 2007 - VII ZR 130/05, zur Ver366ffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f). 18 Dies gilt auch dann, wenn die vom Ver344u337erer 374bernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss bereits ausgef374hrt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). Daran d374rfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts f374r nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsvertr344ge nichts ge344ndert haben; dies kann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gew344hrleistungsanspr374che 19 - 8 - sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Kl344gerin macht auf der Grund-lage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begr374ndenden Erm344chtigung nur werkvertragliche Vorschussanspr374che der Erwerber geltend, soweit diesen sol-che Anspr374che gem344337 der jeweils f374r sie ma337geblichen Vertragslage zustehen k366nnen. 20 b) Nach diesen Grunds344tzen haftet die Beklagte f374r Sachm344ngel der ge-samten Bausubstanz nach den Gew344hrleistungsregeln des Werkvertragsrechts. Die Beklagte hat sich in den Vertr344gen mit den Erwerbern aller Wohnun-gen zu umfangreichen Ma337nahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als Wohngeb344ude der amerikanischen Streitkr344fte genutzten Objekt einen neuen Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Mo-dernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der 374brigen Erwerber derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ver-gleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf M344ngel der ge-samten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zun344chst daraus, dass die beiden oberen Stockwerke vollst344ndig neu errichtet sind. Der Umstand, dass die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Instal-lationen f374r die Funktionsf344higkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Dar374ber hin-aus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen worden. Zu ber374cksichtigen ist weiterhin, dass die Bauma337nahmen f374r das ge-samte Geb344ude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein m374ssen. So sind die Ma337nahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher Bedeutung f374r das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch f374r den Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Ma337nahmen, wie z.B. der 21 - 9 - Heizungs- und Sanit344rtechnik, k366nnen nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der Fundamente, Au337enw344nde und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde, kommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist h344ufig auch bei einer so ge-nannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167). Ebenso wenig spielt f374r die Beurteilung der Frage, ob die 374bernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Ver344u337erer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er f374r die M344ngel der unber374hrt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularm344337ige Beschr344nkung der Haftung ist gem344337 247 11 Nr. 10 a) AGBG nicht m366glich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch f374r Vertr344ge, die nach dem 31. De-zember 2001 geschlossen worden sind, 247 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F.. 22 c) Das bedeutet nicht, dass der Ver344u337erer f374r alle Fehlfunktionen der unber374hrt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gew344hr-leistung h344ngt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vor-liegt. Dazu ist zu pr374fen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwar-tung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus dem Umstand, dass alte Rohre in dem Geb344ude verblieben, nicht hergeleitet werden, dass deren Korrosion und die Braunf344rbung des Wassers der verein-barten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsvertr344gen aus 2001 und da- 23 - 10 - nach, in denen auf die Braunf344rbung des Wassers hingewiesen worden sein soll, anders zu beurteilen sein. III. 24 Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-richt zur374ckzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Fest-stellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen ha-ben. Dressler Ha337 Kniffka Bauner Eick Vorinstanzen: LG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -
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