BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/08 Verk374ndet am: 18. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: nein BGB 247 307 Bb a) F374r den Begriff der Sch366nheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Defini-tion in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ma337geblich (Best344tigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um T374ren und Fenster geht, geh366rt zu den Sch366nheitsreparaturen im Sinne dieser Be-stimmung nur das Streichen der Innent374ren sowie der Fenster und Au337ent374ren von innen, nicht aber der Au337enanstrich von T374ren und Fenstern. b) Die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formular-mietvertrag enthaltene Klausel "Sch366nheitsreparaturen tr344gt der Mieter (vgl. 247 13) einschlie337lich Streichen von Au-337enfenstern, Balkont374r und Loggia." in Verbindung mit der erg344nzenden Klausel (247 13) "Tr344gt der Mieter die Sch366nheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuf374hren: Tapezieren, Anstreichen der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Par-kett, das Streichen der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre sowie der T374ren und Fenster." ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Un-wirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschlie337lich Streichen von Au337enfenstern, Balkont374r und Loggia" und "sowie der T374ren und Fenster" beschr344nkt. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 9. Juni 2008 aufgehoben. Die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 14. November 2007 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorg344ngerin des Kl344gers geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Sie k374ndigte das Mietverh344ltnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kl344ger nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Sch366nheitsre-paraturen nicht ausgef374hrt, auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Zu den Sch366nheitsreparaturen enth344lt der Mietvertrag vom 7. Januar 1984 unter 247 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung: 2 - 3 - "Sch366nheitsreparaturen tr344gt der Mieter (Vergleiche 247 13) einschlie337lich Streichen von Au337enfenstern, Balkont374r und Loggia". 247 13 Ziff. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: 3 "Tr344gt der Mieter die Sch366nheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuf374hren: Tapezieren, Anstreichen der W344nde und De-cken, das Streichen der Fu337b366den, Reinigen und Abziehen und Wieder-herstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre sowie der T374ren und Fenster." Der Kl344ger hat den Geldbetrag, der zur Durchf374hrung der seiner Auffas-sung nach von der Beklagten geschuldeten Sch366nheitsreparaturen erforderlich sein soll, auf 8.696,66 200 netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl344gers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abge344ndert und die Beklagte verurteilt, an den Kl344ger 6.902,03 200 nebst Zinsen zu zahlen und den Kl344ger von vorprozessual entstan-denen Rechtsanwaltskosten in H366he von 1.004,36 200 freizustellen. Dar374ber hin-aus hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte dem Kl344ger f374r den Fall der Durchf374hrung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur H366he von 16 % zu ersetzen hat; im 334brigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 7 Der Kl344ger k366nne gem344337 247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 Abs. 1 BGB Scha-densersatz wegen unterlassener Sch366nheitsreparaturen verlangen. Die Ver-tragsklausel, mit der die Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen auf den Mie-ter 374bertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des 247 307 Abs. 1 BGB, als sie ihm auch die Renovierung der Au337enseiten der Fenster und der Wohnungseingangst374r auferlege. Dies f374hre jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von Fenstern und T374ren - nicht nur von au337en, sondern auch von innen - regele. Im 334brigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Versto337 gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in 247 4 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltene Zusatz "einschlie337lich Streichen von Au337enfenstern, Balkont374r und Loggia" als auch der in 247 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und T374ren" gestrichen w374rden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzul344ssigen Bestandteile mit ihrem zul344ssigen Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kl344ger der geltend ge-machte Schadensersatzanspruch abz374glich der auf den Anstrich von T374ren und Fenstern entfallenden Kosten zu. - 5 - II. 8 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Dem Kl344ger steht gegen374ber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus 247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die Beklag-te 374bertragen worden ist. Die Formularbestimmung in 247 4 Ziff. 2 des Mietver-trags 374ber die Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung von Sch366nheitsrepa-raturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam. 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Re-gelung in 247 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel und in 247 13 n344her umschriebenen Sch366nheitsreparaturen auszuf374hren hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des 247 307 BGB benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangst374r und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von au337en zu streichen. Dies gilt gleicherma337en f374r den Au337enanstrich der Balkont374r und den Anstrich der Loggia. 9 a) F374r den Begriff der Sch366nheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in 247 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsver-ordnung (II. BV) ma337geblich (BGHZ 92, 363, 368; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 538 BGB Rdnr. 71; Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), 247 535 Rdnr. 102; M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um T374ren und Fenster geht, geh366rt zu den Sch366nheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der In-nent374ren sowie der Fenster und Au337ent374ren von innen, nicht aber der Au337en-anstrich von T374ren und Fenstern. Dieser Beschr344nkung liegt der Gedanke 10 - 6 - zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Sch366nheitsreparaturen nur hin-sichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerwei-se vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes in-nerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird. 11 b) Die gegenst344ndliche Beschr344nkung des Begriffs "Sch366nheitsreparatu-ren" auf die in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgef374hrten Arbeiten bildet zugleich den Ma337stab der Klauselkontrolle (M374nchKommBGB/H344ublein, aaO, Fn. 366 zu Rdnr. 114 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 535 Rdnr. 178) und markiert damit die Grenze daf374r, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klau-sel 374ber die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Sch366nheitsreparatu-ren auferlegt werden d374rfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten 374ber den in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem344337 247 307 BGB unwirksam (M374nchKommBGB/H344ublein, aaO, Rdnr. 124; Heinrichs, NZM 2005, 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch f374r die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Ver-pflichtung (auch) zum Au337enanstrich der Fenster und der Wohnungseingangs-t374r auferlegt (LG Berlin [Zivilkammer 67], GE 2001, 1674; LG Berlin [Zivilkam-mer 65], WuM 2004, 497; LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 S 371/05, juris; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, 3. Aufl., I. Teil, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 103; Blank, Sch366nheitsreparaturen im Mietrecht, in: Weimarer Immobilienrechtstage, Do-kumentation 2005, S. 95, 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschlie337lich Au337enanstriche von Fenstern und Balkont374r" f374r wirksam gehalten hat (aaO, unter II 1), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen Revisi-onsverfahrens war, zu vertiefen, h344lt er daran nicht fest. - 7 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Au337enanstrich der Fenster und der Wohnungseingangst374r nur dazu f374hre, dass der Mieter Fenster und T374ren insgesamt nicht - also weder von au337en noch von innen - zu streichen habe, dass aber die 334berw344lzung der Sch366nheitsreparaturen im 334brigen wirk-sam sei. Es hat verkannt, dass die in 247 4 Ziff. 2 i.V.m. 247 13 des Mietvertrages in unzul344ssiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zul344ssige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vor-genommene Streichung derjenigen Textbestandteile in 247 4 Ziff. 2 und 247 13 Ziff. 1 des Mietvertrages, mit denen diese Klauseln den in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Sch366nheitsreparaturen 374berschreiten, be-deutet der Sache nach eine unzul344ssige geltungserhaltende Reduktion. 12 a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die 334berw344lzung von Sch366n-heitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b, vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 10 ff., und vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16) oder un-zul344ssigen Vorgaben 374ber die Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen (Senats-urteile vom 28. M344rz 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743, Tz. 11, vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 20, und vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, z.V.b.). Der Grund hierf374r liegt darin, dass Konkretisie-rungen der Sch366nheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Um-fangs durch starre Fristenpl344ne oder hinsichtlich der Ausf374hrungsart mit der Sch366nheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verkn374pft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten w374rde, wenn lediglich die unzul344ssigen Fristen- oder Ausf374hrungsklauseln unwirksam 13 - 8 - w344ren, die Sch366nheitsreparaturverpflichtung im 334brigen aber davon unber374hrt bliebe; darin l344ge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Se-natsurteil vom 5. April 2006, aaO, Tz. 15). Dies gilt unabh344ngig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzul344ssige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabh344ngigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 28. M344rz 2007, aaO, Tz. 11). b) F374r eine unzul344ssige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenst344ndlichen Umfangs der Sch366nheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzul344ssige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (ebenso LG Berlin [Zivilkammer 67], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 65], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 63], aaO; LG Regensburg, ZMR 2003, 933 f.; LG K366ln, WuM 1989, 70; Stau-dinger/Emmerich, aaO; Langenberg, aaO, Rdnr. 10; wohl auch M374nch-KommBGB/H344ublein, aaO, Rdnr. 124; aA Lammel, aaO, und Heinrichs, NZM 2005, 201, 209). 14 Die Rechtfertigung f374r die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahme-klausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mie-ter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen um eine ein-heitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelma337nahmen oder Einzel-aspekte aufspalten l344sst, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzul344ssiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalit344ten, ihrer Ausf374hrungsart oder ihres gegenst344ndlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als 374berm344337ig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Langenberg, aaO). Die Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen ist bei einer unzul344ssigen Festlegung des gegenst344ndlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso 15 - 9 - wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzul344ssigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen F344lligkeit oder der Aus-f374hrungsart der Sch366nheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen w374rde als bei starren Fristenpl344nen oder unzul344ssigen Ausf374hrungsklauseln, besteht nicht (M374nchKommBGB/H344ublein, aaO). Der Verweis des Berufungsgerichts auf den Rechtsentscheid des Bayeri-schen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 (BayObLGZ 1997, 153) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem Rechtsentscheid ging es um die sachlich voneinander unabh344ngigen Verpflichtungen des Mieters zur Durch-f374hrung von Sch366nheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinre-paraturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren. Daraus ist f374r die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die Sch366nheitsreparaturenverpflichtung betrifft, nichts herzuleiten. 16 III. Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuhe-ben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des Kl344gers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zur374ckzu- 17 - 10 - weisen, weil dem Kl344ger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlasse-ner Sch366nheitsreparaturen, wie ausgef374hrt, nicht zusteht. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 14.11.2007 - 20 C 202/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 67 S 7/08 -
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