BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/10 Verk374ndet am: 15. Dezember 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverh344ltnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter k374ndigen. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 30. Juli 2010 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Kl344gerin in H. . Bei der Kl344gerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kom-manditisten und Gesellschafter der Komplement344r-GmbH sind die Eheleute M. ; der Ehemann ist gleichzeitig Gesch344ftsf374hrer der Komplement344rin der Kl344gerin. 1 Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Kl344gerin die ordentliche K374ndigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begr374ndung ist in dem K374ndigungsschreiben im Einzelnen ausgef374hrt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Kl344gerin die Wohnung f374r sich selbst ben366tigten. 2 - 3 - Das Amtsgericht hat die R344umungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr R344umungsbegehren weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf R344umung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, weil die K374ndigung vom 30. April 2009 das Mietverh344ltnis nicht beendet habe. Die K374ndigung der Kl344gerin sei unwirksam, weil ihr als GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden k366nne. 5 Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Ge-sellschaft b374rgerlichen Rechts ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zuzurech-nen, weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteils-gemeinschaft geboten sei. Damit sei die Situation von Personenhandelsgesell-schaften wie der offenen Handelsgesellschaft oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar. Anders als h344ufig bei der Gesellschaft b374rgerlichen Rechts h344nge es nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Perso-nenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsge-sellschaft oder Kommanditgesellschaft handele, denn eine Personenhandels-gesellschaft entstehe nicht zuf344llig, sondern durch zum Teil umfangreiches ge-sch344ftliches T344tigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesell-schaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister. Die Gefahr einer 6 - 4 - vom Zufall abh344ngenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhan-delsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen. Anders als bei der Gesellschaft b374rgerlichen Rechts gebe es daher bei der Personenhandelsge-sellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Gel-tendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu erm366glichen. Der von der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, einer Perso-nengesellschaft sei - etwa im Hinblick auf die n344here pers366nliche Beziehung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft und der pers366nlichen Haftung - der Eigenbedarf von Gesellschaftern generell zuzurechnen, k366nne nicht gefolgt werden. Die Rechtssicherheit gebiete es, die nur als besondere Ausnahme an-zusehende Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter bei einer Gesell-schaft b374rgerlichen Rechts auf diese Gesellschaft zu begrenzen. Gerade bei einer GmbH & Co. KG bestehe die Gefahr, dass der Mieter einer un374bersehba-ren Zahl von Gesellschaftern gegen374berstehe; Kommanditgesellschaften h344tten zudem h344ufig viele dem Mieter unbekannte Kommanditisten, bei denen die Ka-pitalbeteiligung im Vordergrund stehe und eine sachliche Berechtigung, gege-benenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei. 7 II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zuge-rechnet werden kann, so dass die von der Kl344gerin erkl344rte K374ndigung unwirk-sam und das R344umungsbegehren der Kl344gerin unbegr374ndet ist. 8 - 5 - Allerdings darf nach der Rechtsprechung des Senats eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts - anders als eine Kapitalgesellschaft - grunds344tzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB k374ndigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.). Diese Rechtsprechung l344sst sich aber, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Kl344gerin als GmbH & Co. KG 374bertragen. 9 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft b374rgerli-chen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt w344re, Gesellschafter einer b374rgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere nat374rliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur K374ndigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Per-sonen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck ver-folgen und damit eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts bilden, zumal es h344ufig nur vom Zufall abh344ngen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft b374rgerlichen Rechts vermie-tet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Eine ver-gleichbare Situation besteht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieterin indes nicht. 10 2. Die Gr374ndung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsge-sellschaft setzt regelm344337ig eine umfangreiche organisatorische und rechtsge-sch344ftliche T344tigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kom-manditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt 11 - 6 - durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht "zuf344l-lig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftli-cher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher 334berlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn es sich - wie die Kl344gerin f374r sich in Anspruch nimmt - bei der Vermieterin um eine "personalistisch gebundene verm366gensverwaltende Kom-manditgesellschaft" handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen ha-ben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision f374hrt auch der Umstand, dass die Gesellschaft b374rgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsf344hig anerkannt ist, nicht dazu, dass bez374glich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesell-schafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten w344re und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden h344tte. Ma337geblich f374r die Zu-rechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft b374rgerlichen Rechts ist nicht die blo337e Teilrechtsf344higkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Per-son) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften st344rkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellatio-nen "willk374rlich" erscheint, weil es h344ufig vom Zufall abh344ngt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird. 12 4. Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Auffassung der Re-vision auch nicht aus der vom Senat anerkannten M366glichkeit, dass ein berech-tigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohn- 13 - 7 - raummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Gesch344ftsf374hrer zur Verf374gung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12). Damit ist lediglich ein "Betriebsbedarf" als grunds344tzlich berechtigtes Interesse im Sin-ne des 247 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber entgegen der Auf-fassung der Revision nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der pers366nliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Gesch344ftsf374h-rer der Komplement344rin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 25.03.2010 - 40a C 323/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 30.07.2010 - 311 S 21/10 -
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