BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/13 Verkündet am: 8. Januar 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tag e- weise Vermietung an Touristen umfasst. BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13 - LG Berlin AG Berlin - Tem pelhof - Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie d ie Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision de r Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 1 9 . Juni 201 3 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2 - Zimmer - Wohnung (42,85 qm) in Berlin . ä- ger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag ein getreten. Im Jahr 2008 er bat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die E r- laubnis zur Untervermietung , weil er die Wohnung n ur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wo h- nung zeitweise untervermieten wo lle . Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13. Februar 2008 eine Untervermietung serlaubnis " ohne vorherige Überpr ü- 1 2 - 3 - fung " gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in In dem genannten Schreiben heißt es weiter: " Sie verpflichten sich, I hren Untermi etern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betr iebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in I sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sol l ten. " Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung her vorgeh o- ben . Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass die Vermietung an Berlin - Touristen von der erteilten Untervermietungs erlaubnis umfas st sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Beklagten heißt es: " Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wen de n Sie sich bitte direkt an " Die Kläger teilten dem Beklagten daraufhin mit, dass es sich bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um ei ne kommerzielle Tätigkeit ha n- dele, die nicht von der erteilten Untervermietungs erlaubnis gedeckt sei , und mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Beklagte lehnte die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax übermitte lt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Intern eta n- gebot des Beklagten erneut a uf einer der Zi mmervermittlung dienenden Inte r- net seite abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klag e schrift j e- 3 4 - 4 - weils fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe; wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen sei, sei dies ohne sein Zut un und gegen seine ausdrückliche Anordnung g e- schehen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die K läger die Wiederhe r- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen seie n unbegründet, weil der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten nicht ve rletzt habe. Denn die ihm erteilte Untervermietungserlaubnis habe eine Überlassung der Wohnung an Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung d es Bundesgerichtshofs berec h- tig e eine V ermietung von Ferienwohnun gen i n einem Mehrfamilienhaus den Mieter nicht ohne weiteres dazu, die Miete zu mindern . V ielmehr komme es d a- rauf an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei einem g eordneten Zusammenleben unvermeidlic he Maß hinaus ein Nachteil 5 6 7 8 - 5 - entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermi e- tungsgenehmi gung zu übertragen. A uch insoweit sei darauf abzustellen, ob es durch die Vermietung an Feriengäste zu konkrete n Beeinträchtigungen der Miet s ache oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall. Im Übrigen sei es in der besonderen Situation des Beklagten ersichtlich kaum möglich g e- wesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei W o- chenenden verlasse, wenn der Beklagte s ie für seine B esuche bei der Tochter benötige. Der Beklagte habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlau b- nis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, die Wo h- nung tageweise an Touristen zu überlassen. Die Auslegung der dem Beklagten erteilten Untervermietungs erlaubnis durch das Berufungsgericht ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Es hat bei seiner Würdigung wesentliche Umstän de außer Acht gelassen u nd ist zu Unrecht d a- von ausgegangen , dass nach den Umständen nur eine kurzfristige Unterve r- mi e tung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst war. Eine Unterverm ietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil d avon mit Genehmigung 9 10 11 - 6 - des Vermieters einem Dr itten auf unbestimmte Zeit oder für einen ( nach Mon a- ten oder Jahren ) befristeten Zeitraum überlässt , jede nfalls für eine gewisse Dauer . Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend . A n- ders als das Berufungsge richt meint, lag es auch nicht deshalb, weil der B e- kla g te die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht k ä m e und deshalb sti ll schweigend von der Erlaubnis um fasst wä r e . Vielmehr hätte es nahe gel e- gen, eine s der beiden Zimmer der Wohnung e i ne m " normalen " Untermieter - etwa einem " Wochenendfahrer " - zu überlassen . M angels ausdrücklicher E r- laubnis einer Überlas sung an T ouristen konnte der Beklagte deshalb nicht d a- von ausgehen, dass die ihm erteil te E rlaubnis eine solche ungewöhnliche Nu t- zung umfasste . Zudem hatte die früher e Vermieterin bei der Erteilung der U n- tervermietungs erlaubnis verlangt , dass der Beklagte den Untermietern Pos t- vollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte ; schon daraus konnte der Beklagte erke n- nen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. - 7 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand habe n ; es ist daher aufzuheben (§ 56 2 Abs. 1 ZPO) . D ie nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückz u- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO) . Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider V orinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 06.09.2012 - 8 C 67/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.06.2013 - 65 S 449/12 - 12
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