ECLI:DE:BGH:2017:120517UVZR210.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 210/16 Verkündet am: 12. Mai 2017 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 464 Abs. 2 Ist zusa mmen mit einem Grundstückskaufvertrag die Auflassung erklärt wo r- den, führt dies bei Ausübung eines Vorkaufsrechts in der Regel dazu, dass der von dem Vorkaufsberechtigten geschuldete Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassung ihm gegenüber erklärt wor den ist. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Mitbeurkundung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käufers, sondern nur der Erleichterung der Vertragsabwicklung dienen sollte. BGH, Urteil vom 12. Mai 2017 - V ZR 210/16 - KG LG Berlin - 2 - Der V. Z ivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Weinland und die Richter Dr. Kazele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläge rin wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Kammergerichts vom 28. Juli 2016 unter Zurückweisung des we i- tergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgeh o- ben, als die Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Zahlung n worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil der Zivilkammer 7 des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2015 auf die Berufung der Klägerin abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Die Beklagte trägt die Koste n des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand : Mit notariellem Vertrag vom 22. Mai 2013 verkaufte die Klägerin ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. In de r Urkunde wurde die Auflassung er klärt sowie die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch b e- willigt. Der Kaufpreis war bis zum 30. September 2013 unmitte l- 1 - 3 - bar an die Klägerin zu zahlen und im Falle des Verzuges zu verzinsen. Der b e- urkundende Notar w urde von beiden Vertragsparteien unwiderruflich angewi e- sen, die Auflassung enthaltende Ausfertigungen dem Käu fer erst herauszug e- ben oder bei de m Grundbuchamt einzureichen, nachdem ihm die Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen durch die Verkäuferin schriftlich bestätigt worden war . Die Beklagte übte mit Schreiben vom 17. September 2013 ein Vorkauf s- recht nach dem Reichssiedlungsgesetz aus. Mit Bescheid der zuständigen G e- nehmigungsbehörde vom 20. September 2013 , bestandskräftig seit dem 7. O k- tober 2013, wurde der Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts mitgeteilt. Nachdem die Parteien die Auflassung des Grundstücks am 26. Februar 2014 notariell hatten beurkun den lass en, zahlte die Beklagte den Kaufpreis mit Wer t- stellung zum 27. Februar 2014. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Verzugszinsen für den Zeitraum vom 21. Oktober 2013 bis zum 27. Februar 2014 in Höhe mit der Begründung, dass der Kaufpreis spätestens innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts fällig geworden sei. Das Landgericht hat die Klage abgewie sen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vo n de m Kammergericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte b e- antragt, verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe : I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheitert der Klageanspruch a m fe h lende n Verzug der Beklagten. Die Verpflichtung der Beklagten, den Kau f- preis an die Klägerin zu zahlen, habe frühestens mi t der am 7. Oktober 2013 eingetretenen Bestandskraft des Bescheids der Genehmigungsbehörde entst e- hen können. Da der Kaufpreis nach dem Erstvertrag zu diesem Zeitpunkt b e- reits fällig gewesen sei, müsse die Fälligkeitsv ereinbaru ng in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten sinnentsprechend angepasst werden. Sei im Rahmen d es Erstvertrags d ie Auflassun g beurkundet worden, beinhalte dies auch eine Regelung darüber, wann der Verkäufer die Auflassung zu erklären habe , nämlich vor der Kaufpreisfälligkeit . Dies rechtfertige eine Anpassung d a- hingehend, die nunmehr zwischen de m Verkäufer und der Vorkaufsberech tigten zu erklärende Auflassung als eine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kau f- preisanspruchs an zu sehen . Den neuen Vertragsparteien müsse die Sicherheit des ursprünglichen Vertrages erhalten bleiben. Daher komme der Vorkaufsb e- rechtigte mit der Kaufpreis zahlung nicht in Verzug, solange der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt habe . Hier zu habe vorliegend die Auflassung g e- hört, die erst am 26. Februar 2014 erklärt worden sei . II. Das hält rechtlicher Nach prüfung nicht stand. Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 280 Abs. 1 u. 2, § 286 Abs. 1 u. 2 Nr. 2 BGB, § 288 Abs. 2 BGB aF ein A nspruch auf Zahlung von Verzugszinsen für die Zeit vom 21. Oktober 2013 bis zum 27. Februar 2014 zu. 4 5 - 5 - 1. a) Im Ausgangspunkt geht d as Berufungsgericht allerd ings zutreffend davon aus, dass eine nach dem Erstvertrag bestehende Pflicht dem neuen Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten sinnentsprechend angepasst werden muss, wenn diese bedingt durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr rechtzeitig erfüllt werden kann ( vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 1982 V ZR 147/81, NJW 1983, 682; BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - III ZR 105/87, NJW 1989, 37, 38). Richtig ist auch , dass eine Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts eintreten kann , d a erst hierdurch der neue Kaufvertrag und damit auch der Kaufpreisanspruch begründet wird ( vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 1982 - V ZR 147/81 , NJW 1983, 682 ). b ) Ob die weitere Annahme des Berufungsgerichts zutrifft, zwischen den Parteien sei ein Kauf vertrag erst mit Bestandskraft des Bescheids der Gene h- migungsbehörde am 7. Oktober 2013 zustande gekommen, bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. zu den Wirkungen eines solchen Bescheids: BGH, B e- schluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16, BzAR 2017, 335 Rn. 20 f f.) , weil die Klägerin Verzugszinsen erst ab dem 21. Oktober 2013 geltend macht . 2. Rechtlicher Nachprüfung nicht stand hält demgegenüber die Ansicht des Berufungsgerichts, es bedürfe (auch) deshalb einer Vertragsanpas sung, weil d er Erstvertrag mit der A uflassung des Grundstücks verbunden worden und diese als V oraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises anzusehen sei. a ) R ichtig ist allerdings, dass sich nach der Vertragsstruktur des Erstve r- trages bestimmt, wie der Inhalt des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommenen Vertrages erforderlichenfalls anzupassen ist . aa) Die Bestimmungen des Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsb e- rechtigten und dem V orkaufsve rpflichteten werden nicht zwischen diesen au s- gehandelt, sondern sind, wie aus § 464 Abs. 2 BGB folgt (hier i.V.m. § 8 Abs. 1 6 7 8 9 10 - 6 - Satz 1 RSG ) , dem Vertrag des Verpflichteten mit dem Dritten zu entnehmen. Hierbei handelt es sich um eine technische Regel, die der Struktur des Vorkaufs und der für ihn typischen Interessenlage in der Mehrzahl der Fälle entspricht ( vgl. Staudinger/Schermaier, BGB [2013], § 464 Rn. 15). Aus ihr geht zum e i- nen hervor, dass der Vorkaufsberechtigte keine anderen, insbesondere keine ungünstigeren Bedingungen für und gegen sich gelten zu lassen braucht als diejenigen , die mit dem Dritten vereinbart sind. Zum anderen soll auch der Ve r- pflichtete grundsätzlich nicht schlechter gestellt werden als bei der Durchfü h- rung des Vertrages mit dem Dritten ( vgl. Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 464 Rn. 2). bb) Ist - wie h ier - die Auflassung des Grundstücks im Erstv ertrag bereits erklärt worden, wird unterschiedlich beurteilt, ob die Fälligkeit des Kaufprei ses die Auflassung serklärung des Vorkaufsverpflichteten voraussetzt . Teilweise wird d ies mit der Begründung bejaht, be iden Parteien müsse die Sicherheit des Erstvertra ges erhalten bleiben. Daher habe die Zug - um - Zug - Leistung entspr e- chend den Vereinbarungen des Erstvertrages zu erfolgen. Aus dem Gesetz fo l- ge , dass der Vorkaufsberechtigte wegen seiner Verpflichtung zur Kaufp reisza h- lung nicht in Verzug komme, solange der Verkäufer seine Ver pflichtungen nicht erfüllt habe ( so Grziwotz, NVwZ 1994, 215, 217; ders., MittBayNot 1994, 33 f.; ders., MittBayNot 1992, 173, 175 f.). Die se r Ansicht wird entgegen gehalten, sie beachte das Abstraktionsprinzip nicht hinreichend . Dass der Vor kaufsberechti g- te im Vergleich zum Erstkäufer eine rechtlich schwächere Position habe, weil ihm ohne Auflassung die Bindungswirkung des § 873 Abs. 2 BGB nicht zugute komme und er die Auflassung nötigenfall s gerichtlich erstreiten müsse, rechtfe r- tige es nicht , die Kaufpreisfälligkeit erst mit der Auflassung eintreten zu lassen. Die Schlechterstellung sei zudem nur theoretischer Natur, da sich ein Verkäufer nicht einem von vornherein aussichtslosen Prozess un d Schadensersatza n- sprüchen aussetzen werde ( so OLG München, MittBayNot 1994, 30, 32). 11 - 7 - cc) Richtigerweise führt die zusammen mit dem Abschluss des Erstve r- trages erklärte Auflassung bei Ausübung des Vorkaufsrechts dazu, dass der von dem Vorkaufsberechtigt en geschuldete Kaufpreis in der Regel erst fällig wird, wenn die Auflassung des Grundstücks ihm gegenüber erklärt worden ist. Etwas anderes gilt jedoch , wenn die Mitbeurkundung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käu fers, sondern n ur der Erleicht er ung der Vertrag s- abwicklung dienen sollte . Die Mitwirkung an der Auflassung ist - wie auch die Bewilligung , den Käufer als Eigentümer i n das Grundbuch einzutragen - Bestandteil d er sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Leistungspflicht des Verkäufers . D ie Aufla s- sungserklärung wirkt, weil § 464 Abs. 2 BGB nur für die schuldrechtlichen Ve r- einbarungen gilt, zwar nicht zu Gunsten des Vorkaufsberechtigten (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 283/11, NJW - RR 2012, 1483 Rn. 12). D er Aufnahme d e r für d ie Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen des Verkäufers in die notarielle Urkunde zusammen mit dem Kaufvertrag k ommt aber Bedeutung für die Bestimmung der Fälligkeit des von dem Vorkaufsb e- rechtigten zu erbringenden Kaufpreises zu . Denn ihr lässt sich, wie das Ber u- fungsgericht richtig erkennt, regelmäßig entnehmen, dass nach dem Willen der Kaufvertragsparteien die Zahlung des Kaufpreises der Erklärung der Aufla s- sung zeitlich nachfolgen soll. Der aus dieser konkludenten Vereinbarung fo l- gende Vorteil , dass die Auflassung bei Zahlung des Kaufpreises unwiderruflich erklärt ist ( § 873 Abs. 2, § 925 Abs. 1 BGB) und dem Käufer deshalb k eine Ve r- zö gerung des Eigentums erwerbs bedingt durch eine Nichterreichbarkeit des Verkäufers oder dessen Unwilligkeit, an d er Auflassung mitzuwirken, droht, muss auch dem Vorkaufsberechtigten erhalten bleiben. Allerdings ist eine solche Auslegung des Erstvertrages nicht immer zwi n- gend . Die Aufnahme der Auflassung und der Eintragungsbewilligung in die n o- 12 13 14 - 8 - tarielle Urkunde bei Abschluss des Kaufvertrages kann nämlich auch lediglich Praktikabilitätsinteressen dienen und allein den Zweck haben, einen nochmal i- gen Beurkundungstermin mit dem Erfordernis des persönlichen Erscheinens der Vertragsparteien oder bevollmächtigter Vertrete r zu vermeiden. So kann es etwa liegen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nach dem Inhalt des Erstvertr a- ges von keiner Sicherheit abhängig gemacht wurde und sich die s darauf z u- rückführen lässt , dass dem Verkäufer ein besonderes Vertrauen im Hinblick auf ein e ordnungsgemäße Vertragsabwicklung e ntgegen gebracht w orden ist . Hie r- von wird insbesondere bei einem in staatlicher Hand befindlichen Unternehmen auszugehen sein, weil d as bei Privatpersonen bestehende Insolvenzrisiko in diesem Fall von untergeordneter Bed eu tung ist. Schließt der Verkäufer den Ve r- trag zudem in Erfüllung öffentli cher Aufgabe n , kann auch dies den Schluss rechtfertigen, dass die Parteien keinen Zweifel an der Vertragserfüllung seitens des Verkäufers gehegt und deshalb eine uneingeschränkte Vor leistungspflicht der Käufers vereinbart haben. b ) Nach diesen Grundsätzen hält die tatrichterliche Würdigung des Ber u- fungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. aa) Zwar ist diese in der Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin zu über prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegung s- stoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Juli 2016 - V ZR 168/15, WM 2016, 2344 Rn. 22 mwN). Hier hat Berufung s- gericht aber wesentliche Bestandteile des zwischen dem Dritten und der Kläg e- rin geschlossenen Kaufvertrages und die Stellung der Klägerin als Unterne h- men der öffentlichen Hand nicht in seine tatrichterliche Würdigung ein bezogen . 15 16 - 9 - bb) D ie Regelungen in § 3 Abs. 2 und § 14 Abs. 3 des Kaufvertrages, auf die das Berufungsgericht nicht eingeht, l egen nahe, dass der Käufer uneing e- schränkt vorleistungspflichtig sein sollte. Dieser hatte den Kaufpreis nämlich unabhängig von de m Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen also auch im Falle einer schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages - bis zum 30. September 2013 unmittelbar an die Klägerin zu zahlen. Und obwohl dem Käufer zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Eig entums eine Vormerkung bewilligt wurde, ist die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von ihrer Eintragung in das Grundbuch abhängig gemacht worden. E benso wenig hat das Berufungsgericht die besondere Stellung der Klägerin, die mit der Privat i- sierung ehemals vo lkseigene r landwirtschaftliche r Flächen in den neuen Lä n- dern beauftragt ist und im Eigentum der öffentlichen Hand steht, in seine Übe r- legungen einbezogen . III. Das Berufungsurteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben ; es ist auf zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da weitere tatsächliche Feststellungen, insbeso n- dere zu der Ausle gung des Erstvertrages , nicht in Betracht kommen (§ 563 Abs. 3 ZPO) . 1. D ie Auslegung des Erstv ertrag e s, die d er Senat selbst vornehmen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 16. April 1999 - V ZR 37/98, NZM 1999, 677, 678) , ergibt, dass die Erklärung der Auflassung seitens der Klägerin keine V o- raussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises war. Dass die Pflicht zur Kau f- preiszahlung nicht von den anso nsten üblichen Voraussetzungen - Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Vorliegen der erforderlichen Genehmigu n- 17 18 19 - 10 - gen - abhängig gemacht wurde, lässt in Verbindung mit der Stellung der Kläg e- rin den Schluss zu, dass dieser b esonderes Vertrauen entgegengeb racht und deshalb eine uneingeschränkte Vorleistungspflicht des Käufers vereinbart wo r- den ist . Die Erklärung der Auflassung dient e hier nicht d em Sicherungsbedür f- nis des Käufers, sondern d er erleichterten Abwicklung des Kaufv ertrages. 2. Da d ie Fälligkeit des Kaufpreis es im Erstvertrag kalendermäßig b e- stimmt war, geriet die Beklagte mit dem im Wege der sinnentsprechenden A n- passung zu ermittelnden , an den Vertragsschluss anknüpfenden Fälligkeitszei t- punkt und damit spätestens am 21. Oktober 2013 (14 Tage nach Bestandskraft des Genehmigungsbescheids) in Verzug, ohne dass es einer Mahnung bedurfte (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Höhe nach sind die von der Klägerin geltend gemachten Verzugszinsen auf der Grundlage der hier maßgebli chen Fassung des § 288 Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden; die Beklagte erhebt insoweit auch keine Einwendungen. 3 . Unbegründet ist die Revision allerdings , soweit die Klägerin Verzug s- zinsen von den kapitalisierten Verzugszinsen ab Rechtshängig keit beansprucht; denn von Zinsen sind gemäß § 289 Satz 1 BGB Verzugszinsen nicht zu entric h- ten. Nach § 289 Satz 2 BGB lässt das Zinseszinsverbot zwar das Recht des Gläubigers auf Ersatz eines ihm durch Verzug entstandenen Schadens unb e- rührt; dieser Schade n bedarf jedoch auch dann der Darlegung, wenn nur die in § 288 Abs. 1 u. 2 BGB vorgesehenen Mindestzinssätze geltend gemacht we r- den (Senat, Urteil vom 16. November 1990 - V ZR 217/89, MDR 1991, 515; BGH, Urteil vom 9. Februar 1993 - XI ZR 88/92, MDR 1993, 509). Die Revision zeigt einen entsprechenden Sachvortrag nicht auf. 20 21 - 11 - I V . Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Stresemann Weinland Kazele Göbel Hamdorf Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 03.02.2015 - 7 O 182/14 - KG, Entscheidung vom 28.07.2016 - 2 U 35/15 - 22
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