BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 2/11 Verkündet am: 8. Juli 2011 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 18 Im Rahmen einer gege n einen Entziehungsbeschluss gerichteten Anfechtung s- klage ist zu prüfen, ob dem Beschluss die erforderliche Abmahnung vorausg e- gangen ist. Dagegen ist die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufg e- führten Gründe und die Frage, ob nach der Abmahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage (For t- führung des Senatsurteils vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 ff.). BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 2/11 - LG Karlsruhe AG Pforzheim - 2 - Der V . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Juli 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 9. November 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbe stand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 28. September 2007 beschlossen die Beklagten die Entziehung des Wo h- nungseigentums der Kläger. Der Beschluss wurde für ungültig erklärt, weil bei der Beschlussfassung die Nichtöffentlichke it nicht gewahrt war. In der Wo h- nungseigentümerversammlung vom 4. April 2008, die in dem nur teilweise a b- getrennten Teil einer Gaststätte stattfand, beschlossen die Beklagten zu TOP 2 erneut, dass die Kläger ihre Wohnung zwangsveräußern müssen. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage der Kläger hat das Amtsgericht abgewiesen. Ihre Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihren in erster Instanz gestellten A ntrag weiter. Am 11. Juni 2008 haben die Beklagten nochmals die Entziehung des Wohnungseigentums der Kläger beschlossen. 1 - 3 - Auch diesen Beschluss haben die Kläger angefochten. Eine rechtskräftige En t- scheidung ist bislang nicht ergangen. Entscheidungsgründe I . Das Berufungsgericht sieht den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil im Rahmen der Anfechtungsklage nur dessen formelle, nicht aber die m a- teriellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Letztere seien Gegenstand des Ve r- fahrens über die Entziehungsklage. Das gelte auch für das Erfordernis der v o- rangegangenen Abmahnung. Andernfalls müssten materielle Prüfungspunkte des Entziehungsverfahrens wie etwa die Frage, ob die Abmahnung ausnahm s- weise entbehrlich sei, doppelt geprüft werden. Ein etwaiger Verstoß gege n die Nichtöffentlichkeit der Versammlung habe sich nicht ausgewirkt. Schon der nachfolgende Entziehungsbeschluss vom 11. Juni 2008 zeige, dass die äuß e- ren Bedingungen die Stimmabgabe nicht beeinflusst hätten. II. Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen U r- teils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht. 1. Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt gemäß § 18 Abs. 3 WEG einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus, der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt (§ 18, § 19 WEG). Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des b e- 2 3 4 - 4 - troffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Ausdrücklich ist dies in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für den Fall geregelt, dass der Entziehungsgrund aus einer gröblichen Verletzung der Pflichten nach § 14 WEG hergeleitet werden soll. Darüber hinausgehend ist eine Abmahnung nach der Rechtsprechung des S e- nats grundsätzlich auch dann erforderlich , wenn die Entziehung auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass ein Regelbeispiel gemäß § 18 Abs. 2 WEG vo r- liegt (Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 Rn. 14 ff.). Grund hierfür ist die einschneidende Wirkung der Entziehungsklag e, die mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nur letztes Mittel sein kann. Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andere r- seits den übrigen Wohnungseig entümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbeschluss verschaffen. Diese Zwecke kann sie nur dann erfüllen, wenn sie dem Entziehungsbeschluss vorausgeht (Senat aaO, Rn. 15, 23). Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (Senat, aaO, Rn. 15). 2. Wird der Entziehungsbeschluss angefochten, besteht zu Recht wei t- gehend Einigkeit darüber, dass im Rahmen dieser Klage nur die formellen Vor - aussetzungen der Beschl ussfassung geprüft werden dürfen, während die mat e- riellen Gründe dem Verfahren der Entziehungsklage vorbehalten sind (BayObLGZ 1999, 66, 69; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 18 Rn. 47; He i- nemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 36; MünchKomm - BGB/ En gelhardt, § 18 WEG Rn. 10; Timme/Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 42, jeweils mwN; aA Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 3). Die materiellen Voraussetzungen der Entziehung sind schon deshalb nicht Gegenstand der Anfechtungsklage, weil Inhalt des Beschl usses nur die Frage ist, ob die Verä u- ßerung verlangt werden soll. Über die Berechtigung eines solchen Verlangens entscheiden nicht die Wohnungseigentümer, sondern das Gericht. Dagegen 5 - 5 - müssen die formalen Voraussetzungen für das Veräußerungsverlangen bei d er Beschlussfassung vorliegen. Das Erfordernis der vorangehenden Abmahnung versteht das Ber u- fungsgericht als materiellen Grund mit der Folge, das s eine Prüfung nur im Rahmen der Entziehungsklage zu erfolgen hat (ebenso OLG Köln, ZMR 1998, 376). Dagegen d ifferenziert die überwiegende Ansicht. Sie sieht die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, als formelle Voraussetzung des Entziehungsb e- schlusses und damit als Gegenstand der Anfechtungsklage an, während die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufg eführten Gründe erst im Ra h- men der Entziehungsklage zu prüfen ist (Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 37 a.E.; Geiben in juris PK - BGB, 5. Aufl. , § 18 WEG Rn. 25, 45; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl., Teil 16 Rn. 29; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 18 Rn. 21; Timme/Hogenschurz, WEG, § 18 Rn. 43). 3. Der Senat teilt die zuletzt genannte Ansicht. a) Soweit das Berufungsgericht meint, seine Auffassung auf das Senat s- urteil vom 19. Januar 2007 stützen zu können, beruht dies auf einem Missve r- ständnis. Der Senat hat in diesem Verfahren eine Entziehungsklage abgewi e- sen, weil der Entziehungsbeschluss mangels Abmahnung als Klagevorausse t- zung unzureichend war. Er hat aber darauf hingewies en, dass der in Rede st e- hende Entziehungsbeschluss selbst als Abmahnung ausgelegt werden könne und es der betroffenen Gemeinschaft daher offenstehe, bei einem erneuten Pflichtverstoß - konkret einem neuerlichen Zahlungsrückstand - ohne weitere Abmahnung de n erforderlichen Entziehungsbeschluss zu fassen. Daraus folgt aber nicht, dass der Entziehungsbeschluss als solcher nicht anfechtbar gew e- sen wäre. Die Überlegung des Berufungsgerichts, eine erfolgreiche Anfechtung 6 7 8 - 6 - schließe die Auslegung als Abmahnung aus, trifft nicht zu. Die Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die einen Beschluss der Wohnungseigentümer nicht erfordert und auch durch den Verwalter oder ei n- zelne Wohnungseigentümer ausgesprochen werden kann (Senat aaO. Rn. 19). Sie zielt darauf ab, dem Wohnungseigentümer ein bestimmtes, als Entzi e- hungsgrund beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung eines Entziehungsb e- schlusses aufzugeben oder zu ändern (vgl. zum Mietrecht BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303 Rn. 7 mwN). Darin e r- schöpfen sich ihre Wirkungen. Hat der Entziehungsbeschluss diesen Erkl ä- rungsgehalt nicht, kann er nicht in eine Abmahnung umgedeutet werden. Stellt er aber inha ltlich eine Abmahnung dar, entfällt die Wirkung der Erklärung nicht dadurch, dass der zunächst wirksame Beschluss später aus anderen Gründen für ungültig erklärt wird. b) Für eine Prüfung der Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, im Ra h- men der Anfechtun gsklage spricht zunächst die Überlegung, dass die Wo h- nungseigentümer mit dem Entziehungsbeschluss die Prozessvoraussetzung für die Entziehungsklage herbeiführen. Er stellt die entscheidende Grundlage für die Willensbildung der Eigentümer dar. Diese entspr icht nur dann ordnung s- gemäßer Verwaltung, wenn die erforderlichen förmlichen Verfahrensschritte vorangegangen sind. Fehlt es schon an der Abmahnung, ist die Entsche i- dungsgrundlage unzureichend. Für diese Auffassung spricht zudem die Pr o- zessökonomie. Zwar w eist das Berufungsgericht zu Recht darauf hin, dass A b- grenzungsprobleme und doppelte Prüfungen nicht gänzlich vermeidbar sind. Es ist aber nicht sinnvoll, die Parteien auf das Klageverfahren zu verweisen, wenn der Entziehungsbeschluss schon den äußeren Vor aussetzungen für die a n- schließende Entziehungsklage nicht gerecht wird. Auch der von dem Ber u- fungsgericht angeführten Gefahr abweichender gerichtlicher Bewertungen 9 - 7 - kommt im Ergebnis keine ausschlaggebende Bedeutung zu, weil sie aufgrund des unterschiedlich en Prüfungsumfangs von Anfechtungsklage und Entzi e- hungsklage nur in geringem Maße besteht. Wird nämlich der Entziehungsb e- schluss mangels Abmahnung für ungültig erklärt, fehlt die Prozessvorausse t- zung für die Entziehungsklage. Ist die Anfechtungsklage dageg en erfolglos, en t- faltet dies nur insoweit Bindungswirkung im Rahmen der Entziehungsklage, als feststeht, dass ein gültiger Entziehungsbeschluss als Prozessvoraussetzung besteht. c) Im Ergebnis muss im Rahmen der Anfechtungsklage geprüft werden, ob eine Abmahnung vorliegt bzw. ob die genannten Gründe für den Entzi e- hungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich ist. Auch muss die Abmahnung hinreichend bestimmt sein und ein Verhalten au f- zeigen, das als solches einen Entziehungsbeschlus s rechtfertigen kann. Ob die zugrunde gelegten Vorwürfe dagegen inhaltlich zutreffen und ob nach der A b- mahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ist ausschließlich G e- genstand der Entziehungsklage. 4. Ohne Erfolg rügt die Revision einen Versto ß gegen die Nichtöffentlic h- keit der Versammlung. Das Berufungsgericht hat insoweit rechtsfehlerfrei fes t- gestellt, dass ein etwaiger Verstoß für die Beschlussfassung nicht kausal g e- worden ist. 5. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Die S a- che ist aufzuheben und zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht z u- rückzuverweisen, weil es - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht g e- prüft hat, ob eine Abmahnung vorlag oder ausnahmsweise entbehrlich war. Letzteres dürfte angesichts de r in dem Protokoll aufgeführten überwiegend nicht näher konkretisierten Vorwürfe eher fernliegend sein. Insbesondere hat 10 11 12 - 8 - das Berufungsgericht nicht festgestellt, welchen Inhalt der vorangegangene Entziehungsbeschluss vom 27. September 2007 unter Einbeziehu ng der B e- schlussvorlage hatte. Dieser könnte - wie ausgeführt - trotz erfolgreicher A n- fechtung die Wirkung einer Abmahnung gehabt haben. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass aus ihm das beanstandete Verhalten hinreichend bestimmt hervorgeht. 6. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass der Ve r- walter in diesem Verfahren entgegen § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG bislang nicht beigeladen worden ist. Die Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ersetzt die Beilad ung nicht (Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR 62/09, NJW 2010, 2132 Rn. 13). Das Berufungsgericht wird sie daher nachzuholen haben. III. Der Streitwert für die Anfechtung eines Entziehungsbeschlusses kann in Anwendung von § 49a Abs. 1 GKG grundsätzl ich mit 20 % des Verkehrswerts der Wohnung bemessen werden (OLG Rostock, ZMR 2009, 470, 472; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl., Teil 16 Rn. 29; MünchKomm - BGB/Engelhardt, § 43 WEG Rn. 22; ebenso für die Zeit vor Ei n- führung de s § 49a Abs. 1 GKG BayObLG, WuM 1991, 633 mwN). Weil der 13 14 - 9 - Se nat den Verkehrswert des Wohnungseigentums der Kläger auf 100.000 geschätzt hat, beläuft sich der Streitwert auf 20.000 Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Pfo rzheim, Entscheidung vom 10.08.2009 - 12 C 57/08 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 09.11.2010 - 11 S 170/09 -
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