BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/12 Verkündet am: 10. April 2013 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1, § 563 Abs. 4 a) Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wo h- nens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivit ä- ten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. b) Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gest atten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwi r- kungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Woh n- nutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157). BGH, Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1 0 . April 2013 durch den Vorsi tzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2012 wird zurü ckgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen . Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Eigentümer des Mietshauses S . P . in B . . Die Mutter des Beklagten mietete in dem Haus im Jahr 1954 eine Wohnu ng an, in der sie bis zu ihrem Tod am 14. Januar 2011 lebte. Als sie sich ab dem Jahr 2006 nicht mehr allein versorgen konnte, zog der Beklagte in die Wohnung, um seine Mutter zu pflegen, und lebt seitdem dort. Da er seinen Beruf als Musikle h- rer für Gitarr e an der Musikschule C . wegen der Pfl e- getätigkeit nicht mehr i n vollem Umfang in der Musik schule ausüben konnte, gab er , wie bereits in geringerem Umfang vor dem Jahr 2006, in der Wohnung Gitarrenunter richt. Eine Er laubnis des Klägers für die Ausübung dieser Täti g- keit, deren Umfang und Auswirkungen auf den Hausfrieden zwischen den Pa r- teien streitig sind, holte der Beklagte nicht ein. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner M utter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwalt s- schreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außero r- dentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine E rlaubnis i n der Wohnung Musikunte r- richt gege ben und die Wohnung damit entgegen dem vertra glich vereinbarten Nutzungsweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht ve r- ursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Stre itigkeiten mit Mitmietern gekommen. Mit der Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Räumung der Wo h- nung in Anspruch. Im Sch riftsatz vom 25. August 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zusätzlich nach § 543 BGB fristlos und gab zur Begrün dung u n- t er anderem an , die Lärmbelästigung dauere fort . Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom S e- nat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei sungsbege h- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 6 - 4 - Der Räumungsanspruch des Klägers sei nach § 546 BGB begründet, denn das Mietverhäl tnis, in we lches der Beklagte gemäß § 563 Abs. 2 BGB nach dem Tod seiner Mutter eingetreten sei, sei aufgrund der auf § 563 Abs. 4 BGB gestützten wirksamen Kündigung des Klägers vom 2. März 2011 beendet worden. Der nach § 563 Abs. 4 BGB zu fordernde in d er Person des eingetret e- nen Mieters liegende wichtige Grund zur Kündigung sei hier darin zu sehen , dass der Beklagte ohne Erlaubnis des Klägers über Jahre hinweg in der Wo h- nung Gitarrenunterricht gegeben habe. Der Kläger habe konkrete Anhaltspun k- te dafür v orgetragen, dass es deswegen in der Vergangenheit - auch zu Zeiten, in denen der Beklagte noch nicht Mieter der Wohnung gewesen s ei - zu Ause i- nandersetzungen mit anderen im Haus lebenden Mietern ge kommen sei . Dera r- tige Auseinandersetzungen seien auch in Zu kunft zu befürchten und führten zu einer in der Person des Beklagten liegenden unzumutbaren Beeinträchtigung des Hausfriedens. Die freiberufliche Erteilung vo n Gitarrenunterricht stelle keine übli che Wohnnutzung dar und bedürfe nach der Rechtsprechung de s Bundesgericht s- hofs , da diese Tätigkeit wegen der in das Haus kommenden Schüler Außenwi r- kung entfalte, der Erlaubnis des V ermieters, an der es vorliegend fehle. Da der Kläger den Beklagten mehrfach vergeblich aufgefordert habe, den Gitarrenu n- terricht zu u nterlassen, rechtfertig t e n allein die deshalb zu befürchtende weitere Ausübung der freiberuflichen Tätigkeit gegen den Willen des Vermieters und die sich daraus nicht unwahrscheinlich ergebenden Probleme mit Mitmietern die außerordentliche Kündigung. Darau f, ob die Vorhaltungen des Klägers hinsich t- lich der Auseinandersetzungen mit Mitmietern überhaupt zuträfen, komme es nicht an. 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung des Beru fungsgerichts hält rechtl icher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht darin, dass der Beklagte ohne E r- laubnis des Klägers in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt hat, einen wicht i- gen Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB ges e- hen. Der Räumungsanspruch ist deshalb nach § 546 Abs. 1 BGB begründet. 1. Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis i n- nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietve r- hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist künd i- gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Es bedarf keine r grundsätzliche n Entscheidung darüber, ob und gegeb e- nenfalls in welcher Weise sich der in § 563 Abs. 4 BGB genannte wichtige Grund zur außerordentlichen Kündigung von d em in § 543 Abs. 1 BGB genan n- ten wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung unterscheidet. Jedenfalls muss dieser Grund so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Pe r- son des Mieters liegen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 6). So verhält es sich im Streitfall. 2. Nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des Senats fallen unter den nach der Verkehrsans chauung zu bestimmenden Begriff des " Wohnens " lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der Senat hat beispielhaft hie rfür die Unterrichtsv orb e- reitung eine s Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische 10 11 12 13 14 - 6 - Tätigkeit eines Autors sowie den E mpfang oder die Bewirtung von Geschäft s- freunden angeführt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 14). Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten , die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters. Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken ve r- mieteten Räumen geschäftliche (gewerb liche oder [frei - ]berufliche) Aktivitäten des Mie ters , die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15). Da der Beklagte in den ausschl ießlich zu Woh n- zwecken vermieteten Räumen nach seinen Angaben an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt , liegt eine vertragswi d- rige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlt. Zwar hat der Senat entschieden, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann , eine Erlaubnis zur teilweisen gewer b- lichen oder ( frei - ) beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflic htung des Vermieters , eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätig keit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (S e- natsurteil vom 14. Jul i 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 17) - keine weitergehe n- den Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer übl i- chen Wohnnutzung. Beispielhaft hat der Senat dabei eine Tätigkeit ohne Mita r- beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenver kehr genannt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn . 15 ). Um eine derartige Tätigkeit 15 16 - 7 - handelt es sich bei der vom Beklagten ausgeübten Tätigkeit nach den vom B e- rufungsgericht getroffenen Feststellungen offensichtlich nicht. Ball Dr. Fr ellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2011 - 223 C 157/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 05.06.2012 - 65 S 484/11 -
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