ECLI:DE:BGH:2018:140918UVZR213.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 213/17 Verkündet am: 14. September 2018 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 311b Abs. 1 Satz 1, § 925 Abs. 1, § 873 Abs. 2 Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind for m- los möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB; Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 43/83, WM 1984, 1539) . BGH, Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 213/17 - OLG Stuttgart LG Ravensburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Sc hmidt - Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Oberlandesg e- richts Stuttgart - 10. Zivilsenat - vom 18. Juli 2017 in der Fassung des Ergänzun gs urteils vom 26. September 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten en t- schieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg - 6. Zivilkammer - vom 28. Oktober 2016 zurückgewiesen. Die weitergehende Berufung bleibt zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren . Von Rechts wegen Tatbestand : Der Beklagte kaufte mit notariell beurkundete m V ertrag vom 4. Mai 2011 von der Kläge rin , einer Bauträgerin, drei noch zu sanierende Eigentumswo h- nungen zu einem P m Ve rtrag erklärt en die 1 - 3 - Parteien die Auflassung und beantragte der Beklagte die Eintragung des Eige n- tumswechsels in das Grundbuch. Der beurkunde nde Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfert i- gung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Mit Schreiben vom 24. Juli 2012 ve r- lan g te der Beklagte von der Klägerin n en Geschäft s- führer m- Mit der Klage verlangt die Klägerin die Zahlung eines Restkaufpreises beantragt widerklagend , die Klägerin zur Rüc k- zahlung zu zu verurteilen und festzustellen, dass der age und vollständig bezahlt sei. Da s Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht den Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen Zinsen zu zahlen. Die Widerklage hat es abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zug e- lassene n Revision möchte der Beklagte die Wiederher stellung des erstinstan z- lichen Urteils erreichen . Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Recht s- mittels. 2 - 4 - Ent scheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht , dessen Entscheidung u.a. in Rpfleger 2018 , 196 veröffentlicht ist , meint, der Klägerin stehe ein restlicher Zahlungsanspruch in , der aber derzeit nur in Höhe von 15.4 8 sei . Die Parteien hätten am 24. Juli 2012 keine formwirksame Ermäßigung des Kaufpreises vereinbart , da die Vereinbarung entgegen § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht notariell beurkundet worden sei . Entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof s sei die nachträg liche Abänderung von Grundstückskaufve r- trägen auch dann formbedürftig , wenn d ie se nach der Auflassung und vor der Eigentumsumschreibung erfolge . Für die Beurkundungspflicht s olcher Änd e- rungen sprächen der Wortlaut, d ie Systematik und de r Zweck des § 311b A bs. 1 BGB. Die Beweisfunktion der Beurkundung sei in der Zeit zwischen Au f- lassung und Eigentumsumschreibung nach wie vor relevant. Auch di e War n- funktion der Beurkundung und das Schutzbedürfnis von Veräußerer und Erwe r- ber vor übereilten Entscheidungen k ämen bei einer Änderung eines notariell beurkundeten Vertrags nach Auflassung und vor Eintragung zum Tragen. Das Argument, die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei mit der Auflassung in vollem Umfang erfüllt und bestehe nach erklärter Auflassung nicht me hr , tre f- fe überdies nicht zu, wenn, wie hier, die Kaufvertragsparteien den Notar ang e- wiesen hätten, Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der Urkunde, we l- che die Auflassung enth alte , erst auf Nachweis der Kaufpreiszahlung zu erte i- len. 3 - 5 - I I. Dies e Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand . 1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufung s- gerichts. Dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen alle Ve r- einbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übe r- eignungsgeschäft gehören (st. Rspr., vgl. Senat , Urteil vom 20. Dezember 1974 - V ZR 132/73, BGHZ 63, 359, 361; Urteil vom 23. September 1977 V ZR 90/75, BGHZ 69, 266, 268; Urteil vom 6. April 1979 - V ZR 72/74, BGHZ 74, 346, 34 8; Urteil vom 20. Juni 1980 - V ZR 84/79, NJW 1981, 222). § 311b Abs. 1 BGB findet deshalb grundsätzlich auf Vereinbarungen Anwendung, durch die ein schon beurkundeter Grunds tückskaufvertrag nachträglich geä n- dert wird (Senat, Urteil vom 2. Oktober 1957 - V ZR 212/55, WM 1957, 145 9 ; Urteil vom 29. März 1966 - V ZR 145/63, WM 1966, 656; Urteil vom 26. Oktober 1973 - V ZR 194/72, NJW 1974, 271; Urteil vom 9. November 1979 V ZR 38/78, WM 1980, 166 , 167 ; Urteil vom 6. November 1981 - V ZR 138/80, WM 1982, 157 , 158 ). Diese sind dann formfrei, wenn sie lediglich der Beseit i- gung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern (vgl. Senat, Urteil vom 6. Novemb er 1981 - V ZR 138/80, aaO ; Urteil vom 6. Juni 1986 - V ZR 264/84, NJW 1986, 2759, 2760 ; Urteil vom 2. Oktober 1987 V ZR 42/86, WM 1987, 1467; Beschluss vom 9. Novem - ber 1995 V ZR 36/95, NJW 1996, 453 ; BGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 119/99, NJ W 2001, 1932, 1933). Daher ist eine nachträgliche Herabsetzung des beurkundeten Kaufpreises , wie sie hier vereinbart wurde, an sich formb e- dürftig (vgl. Senat, Urteil vom 8. Oktober 1954 - V ZR 81/53, WM 1955, 263; Urteil vom 6. November 1981 - V ZR 138/80 , WM 1982, 157 , 158 mwN). 4 5 - 6 - 2 . a) Hier ist es aber anders, weil die Parteien zum Zeitpunkt der Änd e- rungsvereinbarung die Auflassung bereits erklärt hatten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Grundstückskaufverträge nach de r Auf lassung formlos abgeändert werden , weil die Verpflichtung zur E i- gentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt ist und deshalb nicht mehr b e- steh t (vgl. Senat, Urteil vom 14. Mai 1971 - V ZR 25/69, WM 1971, 896; Urteil vom 25. Februar 1972 - V ZR 74/69, WM 1 972, 556, 557; Urteil vom 23. März 1972 V ZR 166/70, WM 1973, 576; Urteil vom 30. Mai 1975 V ZR 214/73, DB 1975, 1983; Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 43/83, WM 1984, 1539 mwN; Urteil vom 6. Mai 1988 - V ZR 50/87, BGHZ 104, 276, 277; Urteil vom 28 . Oktober 2011 - V ZR 212/10, NJW - RR 2012, 18 Rn. 15 ; so auch schon RG, WarnR 1911, Nr. 226; HRR 1933 Nr. 1410; SeuffA 94 Nr. 53) . Von der Formfreiheit ausgenommen ist die Begründung neuer selbständiger Erwerbspflichten (vgl. Urteil vom 6. Mai 1988 V ZR 50/87, aaO ); e ntspreche n- des gilt für Veräußerungspflichten. b) Diese Rechtsprechung, die ursprünglich noch überwiegend Zusti m- mung und nur vereinzelt Ablehnung gefunden hat (vgl. Nachweise Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 43/83, WM 1984, 1539 ), stößt inzwischen alle r- dings zunehmend auf Kritik ( vgl. OLG Düsseldorf, NJW 1998, 2225, 2226; LG Limburg, WM 1986, 432; Beck OGK/Schreindorfer, BGB , Stand: 1. 9 .2018, § 311b Rn. 242 ff.; BeckOK BGB/Gehrlein, Stand: 1.5.2018 , § 311b Rn. 27; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 311b Rn. 59; Ludwig in Herbe r- ger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK - BGB, 8. Aufl., § 311b BGB Rn. 283; MüKoBGB/Kanzleiter, 7. Aufl., § 311b Rn. 59; Soergel/J. Mayer, BGB, 13. Aufl., § 311b Rn. 205 f.; Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 206 ff.; Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 1326; Cramer, ZfIR 2018, 450 , 451 ; Grziwotz, IMR 2018, 121, 122; Kanzleiter, DNotZ 1985, 285 ff.; ders., 6 7 - 7 - DNotZ 1998, 954 ff.; Müller, MittRhNotK 1988, 243, 248; Steinbrecher, NJW 2018, 1214 ff.; Wes er, MittBayNot 1993, 253, 260 ; Brambring in Festschrift für Hagen, 1999, 251, 257 ff.; Pohlmann, Die Heilung formnichtiger Verpflichtung s- geschäfte durch Erfüllung, 141 ff. ; Roemer, Die Formbedürftigkeit der Aufh e- bung und Änderung von Verträgen im Sinne des § 311b Abs. 1 BGB [§ 313 BGB aF], 20 04, 163 ff. ; zustimmend dagegen BayObLG, BB 1987, 711, 712; OLG Bamberg, MDR 1999, 151; OLG Brandenburg, Beschluss vom 9. Deze m- ber 2015 10 UF 257/13, juris; Palandt/Grüneberg, BGB , 77. Aufl., § 311b Rn. 44; Schöner/St öber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., § 311b BGB Rn. 3115a). Die Kritiker verweisen darauf, dass sich seit der von dem Reichsgericht begonnen en und von dem Senat übernommenen Rechtsprechung zur For m- freiheit von Änderungen von Grundstückskaufverträgen nach A uflassung die Schutzbedürftigkeit von Verkäufer und Käufer , insbesondere bei Bauträg er ve r- trägen, grundlegend geändert habe . Der historische Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass die Auflassung nicht zusammen mit dem schuldrechtlichen G rundgeschäft beurku ndet, sondern vor dem Grundbuchamt erst dann erklär t werde, wenn die wechselseitigen Verpflichtungen im Übrigen erfüllt worden se i- en. Die Auflassung sei nach vollzogener Erfüllung aller übrigen Verpflichtungen gewesen und habe damit auch die Bestätigung der Richtigkeit aller zwischen den Parteien getroffenen Abreden enthalten (vgl. Beck OGK/Schreindorfer, BGB, Stand: 1. 9 .2018, § 311b Rn. 242 ff.; Cramer, ZfIR 2018, 450, 451; Steinbrecher, NJW 2018, 1214, 1216; Br a m- bring in Festschrift für Hagen, 1999, 251, 254 ff.). Heute habe die Auflassung nicht mehr diese Bedeutung. Sie werde aus praktischen Gründen und zum Zwecke der Gebührenersparnis regelmäßig in die Kaufvertragsurkunde aufg e- nommen. Zum Schutz des Verkäufers seien verfahrensrechtliche Gestaltungen entwickelt wor den, durch die trotz erklärter Auflassung der Eigentumsübergang 8 - 8 - auf den Käufer vor Ka ufpreiszahlung verhindert werde ( Auflassung mit Vorlag e- sperre ; Auflassung ohne Eintragungsb ewilligung ; vgl. MüKoBGB/ Kanzleiter, 7. Aufl., § 311b Rn. 59; Steinbrecher, NJW 2018, 1214, 1216 ff.; vgl. auch DNotI - Report 2016, 63, 64; Beck OGK/Schreindorfer, BGB, Stand: 1. 6 .2018, § 311b Rn. 242 ff.; Brambring in Festschrift für Hagen, 1999, 251, 257 ff.; Kan z- leiter, DNotZ 19 96, 242 ff.; Müller, MittRhNotK 1988, 243, 248; Weser, MittBayNot 1993, 253, 260). Könne eine Vertragsänderung nach Auflassung formfrei vereinbart werden, sei dies mit den Zwecken des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, insbesondere dem bezweckten Übereilungsschutz , nicht vereinbar. Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung sei mit der Auflassung nicht erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB), sondern bestehe bis zum Eigentumsüber gang fort (Sta u- dinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 207; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 311b R n. 59). c ) Die aufgezeigte Kritik gibt keinen Anlass zu eine r Änderung der Rechtsprechung. aa) Der Senat hat bereits 1984 keine deutlich überwiegenden oder schlechthin zwingenden Gründe für eine Abkehr vo n seiner Rechtsprechung gesehen , und zwar au ch nicht für den Fall, dass die Kaufvertragsparteien den Notar angewiesen haben, den Eintragungsantrag erst zu stellen, wenn die Za h- lung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen oder bestätigt war (Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 43/83, WM 1984, 1539 ; so auch schon Urteil vom 14. Mai 1971 - V ZR 25/69, WM 1971, 896 ). Solche Gründe ergaben sich in s- besondere nicht daraus, dass der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze vom 30. Mai 1973 (BGBl. I S. 501) die Beurkundungspflicht auf die Grundstückserwerbsverpflichtung au s- gedehnt hat. 9 10 - 9 - bb) Gründe für eine Aufgabe der Rechtsprechung liegen auch heute nicht vor. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflass ung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Das steht mit Sinn und Zweck der V orschrift des § 311b Abs. 1 BGB in Einklang. (1) Die Beurkundungspflicht soll den Beweis über die Art und den Inhalt der Vereinbarungen sichern, den Veräußerer und den Erwer ber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen durch die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars die Möglic h- keit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen ( Beweisfunktion; Warn - und Schut zfunkti on ; vgl. Senat, Urteil vom 23. September 1977 - V ZR 90/75, BGHZ 69, 266, 269 ; Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 ; Urteil vom 6. April 1979 - V ZR 72/74, BGHZ 74, 346 , 351 f. ; Urteil vom 30. April 1982 - V ZR 104/81, BGHZ 83, 395, 397; Urteil vom 25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 153; Urteil vom 26. Novem - ber 1999 - V ZR 251/98, WM 2000, 579, 580 ; Urteil vom 13. Mai 2016 V ZR 265/14, NZM 2016, 646 Rn. 27; Urteil vom 10. Juni 2016 - V ZR 295/14, DNotZ 2017, 48 R n. 8). Mit der Durchführung eines strengen Regeln unterwo r- fenen Beurkundungsverfahrens, insbesondere durch die dem Notar in §§ 17 ff. BeurkG auferlegten Prüfungs - und Belehrungspflichten, soll sichergestellt we r- den, dass der Inhalt der Urkunde dem Willen d er mit der rechtlichen Tragweite vertraut gemachten Beteiligten entspricht ( Gewährsfunktion; vgl. Senat Urteil vom 10. Juni 2016 - V ZR 295/14, aaO). (2 a ) Die Parteien bedürfen des Schutzes aber nicht mehr, wenn der Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erreicht ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beu r- 11 12 13 - 10 - kundet worden sind und diese zudem die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben habe n. Das ist der Fall, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB) . Dann haben die Vertragsparteien ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Dafür macht es keinen Unterschied, ob die Auflassung, wie heute regelmäßig, zusam men mit dem Kaufvertrag oder , wie früher, später beurkundet wird. Die für den Eintritt der Bindung nach § 873 Abs. 2 BGB einz u- haltenden Förmlichkeiten , insbesondere die Belehrung über die Bedeutung der Auflassung durch den beurkundenden Notar, gewährleiste t ht übereilt III, S. 175; Senat, Urteil vom 25. Januar 1967 - V ZR 172/65, BGHZ 46, 398, 399; Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 254/11, NJW 2012, 3372 Rn. 8). Des halb ha t der Senat für die Bestimmung des Zeitpunkts, ab dem ein Grundstück s- kaufvertrag formlos abänderbar ist, auf die nach § 873 Abs. 2 BGB bindend gewordene Auflassung abgestellt (vgl. Hagen in Festschrift für Schippel, 1996, 172, 177) und mit ihr die Übereign ungs - und Erwerbs p flicht als erfüllt anges e- hen. (b) Richtig ist allerdings, dass auch mit einer bindend gewordenen Au f- lassung noch keine Erfüllung im Sinne von § 362 BGB eingetreten ist. Unter istungshandlung, so n- dern der Leistungserfolg zu verstehen (vgl. MüKoBGB/Fetzer, 7. Aufl., § 362 Rn. 2 mit Nachweisen aus der Rspr.). Seine Eigentumsverschaffungspflicht hat der Veräußerer deshalb erst mit der Eintragung des Erwerbers in das Grun d- buch erfül lt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 100/04, NJW - RR 2005, 241, 242 f. [zu 2a u. c]; Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 211/06, BGHZ 174, 61 Rn. 27 ). 14 - 11 - Für die Frage der Formbedürftigkeit von nachträglichen Änderungen kommt es jedoch nicht a uf Erfüllung im Sinne des § 362 Ab s. 1 BGB, sondern darauf an, dass die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht sind. Dazu gehört die Eintragung nicht , da sie eine behördliche Tätigkeit ist, die die Vertragsparteien aus Rechtsgründen nicht besorgen können (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 1971 - V ZR 45/69, WM 1971, 1475, 1476; Urteil vom 15. Oktober 2004 - V ZR 100/04, WM 2004, 2443, 2446; Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 211/06, BGHZ 174, 61 Rn. 32, 33; Urteil vom 19. Januar 2018 V ZR 273/16, juris Rn. 17). Mit der bindend gewordenen Auflassung haben Veräußerer und Erwerber deshalb alles getan , quasi einen Automatismus in Gang gesetzt , um den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen. Das rech t- fertigt es nach Auffassung des Senats, den Schutzzweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB als erreicht anzusehen und weitere Vereinbarungen der Parteien, sofern durch sie nicht Erwerbs - oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden, von der Beurk undungspflicht auszunehmen. ( 3 ) Unterl ägen Verein barungen nach bindend gewordener Auflassung der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB , wäre dies zudem de r Klarheit und Rechtssicherheit im Rechtsverkehr abträglich. (a) Ein Formmangel bei nachträglichen Änderungen eines Grundstück s- kaufvertrags führt im Zweifel (§ 139 BGB) zur Nichtigkeit des Vertrages mit a l- len Nebenabreden ( § 125 BGB) . D ie Vermu tung, dass sich die Nichtigkeit auf den gesamten Vertrag erstreckt, kann zwar , was der tatrichterlichen Würdigung bedarf, durch die besonderen Umstände des Falles widerlegt sein ( vgl. Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 318; Urteil vom 11. November 1983 - V ZR 150/82, NJW 1984, 974 , 975; Urteil vom 17. März 2000 - V ZR 362/98, NJW 2000, 2100, 2101) . Bis zur Klärung dieser 15 16 17 - 12 - Fra ge bestünde aber Unsicherheit über die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts . (b) Der Vertrag könnte nämlich , soweit er wegen der nachträglichen Ä n- derung insgesamt formunwirksam wäre, nicht geheilt werden. Die Formnichti g- ke it des Grundstück skaufvertrags e rgreift zwar nicht die mit beurkundete Aufla s- sung (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496 mwN) , und die Heilung tritt nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann ein , wenn die Auflas s ung nicht nach den schuldre chtlich getroffenen Vereinb a- rungen, sondern mit ihnen zugleich beurkundet wird ( vgl. Senat, Urteil vom 17. März 1978 - V ZR 217/75, NJW 1978, 1577). Diese Wirkung hat die vor formlosen Änderungen des Grundstückskaufvertrags erklärte Auflassung aber , anders als im Schrifttum teilweise vertreten wird (vgl. Beck OGK/Schreindorfer, BGB , Stand: 1. 9 .2018, § 311b Rn. 350; MüKoBGB/Kanzleiter, 7. Aufl., § 311b Rn. 85; Staudinger/Schumacher, BGB [2018], § 311b Rn. 297; Harke , WM 2004, 357, 360; Pohlmann, Die Heilung f ormnichtiger Verpflichtungsgeschäfte durch Erfüllung, 141, 144) , nicht , weil sie nicht in Erfüllung der formnichtigen Vereinbarungen erfolgt sein kann . Die heilende Wirkung von Auflassung und Eintragung erstreckt sich nur auf die Gesamtheit der vertraglich en Vereinbaru n- gen, die bei der Auflassung I nhalt des Vertrages waren ( vgl. Senat, Urteil vom 5. Mai 1972 V ZR 63/70, NJW 1972, 1364, 1366; Urteil vom 22. Dezem - ber 1982 V ZR 8/81, NJW 1983, 1543, 1545; Urteil vom 6. Mai 1988 V ZR 50/87, BGHZ 104, 27 6 , 278). ( 4 ) Die bindend gewordene Auflassung bildet auch dann eine zeitliche Zäsur, ab der nachträgliche Änderungen eines Grundstückskaufvertrags for m- los möglich sind, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. 18 19 - 13 - (a) Um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an se i- nem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten, wird meist eine Tre u- handtätigkeit des Notars nach § 24 BNotO (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Ju li 2012 - V ZB 288/11, FGPrax 2012, 264 Rn. 8) vereinbart. Dem Notar wird die Anweisung erteilt (vgl. § 53 Abs. 2 BeurkG), die Eintragung des Eige n- tumswechsels erst zu beantragen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist (oder der Kaufpreis au f dem Notaranderkonto auszahlungsreif hinterlegt ist; Vorlagensperre) und vorher dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen, die die Auflassung enthält (Ausfertigungssperre; vgl. DNotI - Report 2016, 63, 64; Armbrüster/Preuß/Renner/Seger, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notarinnen und Notare, 7. Aufl., § 53 BeurkG Rn. 33). Ist in einem solchen Fall eine Ausfertigung zur Eintragung einer Eigentumsvormerkung erforderlich, wird das Vorleistungs risiko des Verkäufers durch die Weisung an den Notar ausg e- schaltet, zunächst nur eine auszugsweise Ausfertigung ohne die Auflassung zu erteilen (§ 49 Abs. 5 Satz 1 BeurkG) und diese zwecks Eintragung der Vorme r- kung einzureichen. In Betracht kommt auch, das s in der Kaufvertragsurkunde die Bewilligung der Eigentumsumschreibung noch nicht erklärt, sondern dem Notar Vollmacht erteilt wird, die Eintragungsbewilligung namens des Veräuß e- rers zu erklären, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (sog. Bewi l- ligungslösung; vgl. DNotI - Report 2016, 63, 64; Brambring in Festschrift für H a- gen, 1999, 251, 270 f.; Kanzleiter, DNotZ 1996, 242 ff.; Reithmann, ZNotP 2005, 322, 323; Weser, MittBayNot 1993, 253 ff.). (b) Solche Abreden ändern nichts daran, dass die A uflassung ohne Vo r- behalt und verbindlich erklärt wird. Nur so kann sie ihren Zweck, zu dem Eige n- tumsübergang zu führen, erfüllen. Insbesondere stellen Veräußerer und Erwe r- ber ihre Einigungserklärungen nicht unter eine Bedingung, was unwirksam wäre 20 21 - 14 - (§ 925 A bs. 2 BGB). Es handelt sich vielmehr um vollzugstechnische Abreden, die gerade deshalb erforderlich sind, weil die Auflassung bindend ist. (5) Deutlich überwiegende oder schlechthin zwingende Gründe für eine Abkehr von dieser Rechtsprechung (vgl. Besc hluss vom 4. Oktober 1982 GSZ 1/82, BGHZ 85, 64, 66; Senat, Urteil vom 22. Februar 1991 V ZR 308/89, BGHZ 113, 384, 386; Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 229/14, ZfIR 2015, 798 Rn. 15) sind nicht gegeben. Die Praxis hat sich darauf eing e- ric h tet. Unzuträ g lichkeiten in der praktischen Anw endung sind nicht bekannt geworden. An der formfreien Abänderbarkeit von Grundstückskaufverträgen nach der Auflassung ist deshalb auch im Interesse der Kontinuität der Rech t- sprechung und der Rechtssicherheit festzuhal ten. 3. Danach haben die Parteien nachträglich formfrei wirksam den in der notariellen Urkunde vom 4. Mai 2011 auf 282. 591,24 . Bei der in dem Kaufvertrag vereinbarten Anweisung der Parteien an den beurkundend en Notar, eine die Auflassungserklärung en t- haltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist (sog. Ausfertigungs sperre), handelt es s ich lediglich um ein e den technischen Vollzug betreffenden Abre de. Sie steht der Formfreiheit der nachträglichen Ä n- derung des beurkundete n Kaufpreises nicht entgegen. III. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache selbst entsc heiden, weil weitere Feststellungen nicht zu tre f- 22 23 24 - 15 - fen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist das Berufungsurteil teilweise aufzuheben und die Berufung insg e- samt zurückzuweisen . IV. Die Kostenentscheidung f olgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Kazele Haberkamp Hamdorf Vorinstanzen: LG Ravensburg, Entscheidung vom 28.10.2016 - 6 O 200/16 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 18.07.2017 - 10 U 140/16 - 25
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